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    農(nóng)村宅基地有效利用問題研究

    2017-04-08 16:48:17李莉
    農(nóng)家科技下旬刊 2017年1期
    關(guān)鍵詞:農(nóng)村宅基地有效利用閑置

    李莉

    摘 要:農(nóng)村宅基地閑置造成了巨大土地資源的浪費(fèi),近年來我國城市一撞撞高樓的林立伴隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,人們的消費(fèi)和生活側(cè)重點(diǎn)發(fā)生變化,社會(huì)對(duì)于城市建設(shè)用地的需求激增,引起城市周邊大量耕地的減少。而且,農(nóng)村的自建住房也大量占用耕地,這些都會(huì)威脅國家糧食安全和生態(tài)安全,導(dǎo)致人地矛盾突出。

    關(guān)鍵詞:農(nóng)村宅基地;閑置;有效利用;辦法

    一、農(nóng)村宅基地閑置的原因

    1.外出打工熱

    農(nóng)村大量主要?jiǎng)趧?dòng)力出外打工是造成房屋沒人住、土地沒人種的重要原因。由于打工經(jīng)濟(jì)的興起,農(nóng)村大部分青壯年勞動(dòng)力紛紛外出打工,有的甚至是舉家外出。在我縣,外出打工人員主要集中在廣州、深圳等東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),月基本工資為2 (XX)元左右,從事的多為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。幾年下來,手中也有了大概7到8萬元的積蓄,比在家鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)的收入高出很多,所以才興起了全村打工熱,而宅基地也呈現(xiàn)閑置趨勢(shì)。

    2.虛榮攀比心理

    農(nóng)村一直是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最落后的地區(qū),相對(duì)于城市的生活不是一個(gè)水平,在國家一系列的惠農(nóng)政策的影響下,農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況有了極大的改善,農(nóng)民的生活也曰益好轉(zhuǎn),手中有了閑錢。但是由于自身?xiàng)l件的限制,他們沒有別的精神追求,房子就成了一部分人更高的追求??吹揭淮贝卑蔚囟鸬钠恋臉欠浚恍┚邆渖w房條件的村民心中也按捺不住,紛紛跟風(fēng)蓋房,相互鄰里之間的攀比心理和愛慕虛榮的風(fēng)氣也是導(dǎo)致新宅基地大量出現(xiàn)的原因之一。

    3.交通因素

    城市里面一些重要活動(dòng)場(chǎng)所都喜歡建在主要公路旁,因?yàn)榻煌ǖ陌l(fā)展,打破了原來相對(duì)封閉的狀態(tài),人們外出的活動(dòng)增多且頻繁。那些沒有被拆除但被閑置的舊房,大部分位于村中心,交通相對(duì)有些閉塞和不方便,樣式相對(duì)目前農(nóng)村流行的房屋有些落后,并且隨著村村通公路工程的實(shí)施,本村也實(shí)現(xiàn)了村里通公路于是,很多人就把目光通向了交通便利、地域開闊、地勢(shì)平坦的公路兩旁,以馬路為中軸線,在馬路兩邊建起了房屋這也是人們普遍對(duì)居住條件和生活品質(zhì)的需求。

    4.缺乏投資理念

    這也與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān),很多農(nóng)村人祖輩都是過著一樣的生活,一間房屋、幾畝田地,而近年來,通過在外務(wù)工和在家務(wù)農(nóng),農(nóng)民手中都有了一定的閑錢,但由于自身能力的限制和投資環(huán)境的缺乏以及缺少相應(yīng)的領(lǐng)路人,富裕起來的村民普遍缺乏投資理念,因此這些錢只能在銀行躺著,無法實(shí)現(xiàn)死錢變活錢。此時(shí),建房就成了最大的、現(xiàn)實(shí)的投資。當(dāng)問到那些一戶多宅的村民如何處理舊房的時(shí)候,他們說有人買就賣,無人買就讓它閑著,反正也沒什么損失,這也是導(dǎo)致大量老舊宅基地閑置的其中一個(gè)因素。

    二、農(nóng)村閑置宅基地有效利用的實(shí)現(xiàn)路徑

    1.構(gòu)建宅基地有償退出機(jī)制

    要實(shí)現(xiàn)限制宅基地的有效利用,就要把它們與人們的利益掛鉤,讓他們既能從里面得到好處,又限制了他們對(duì)資源的浪費(fèi)。宅基地制度誕生初期就承載著對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障功能,正因如此,我國對(duì)宅基地的買賣和出租有著嚴(yán)格的立法限制。隨著人口流動(dòng)的加快,宅基地?zé)o法“地隨人走”,其社會(huì)保障功能被弱化了,農(nóng)民對(duì)宅基地的依賴開始轉(zhuǎn)向?qū)ι绫5目释?。以養(yǎng)老保險(xiǎn)為例,新農(nóng)合養(yǎng)老保險(xiǎn)金基數(shù)較低,農(nóng)村居民參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障性更強(qiáng)。而現(xiàn)行《社會(huì)保險(xiǎn)法》規(guī)定,達(dá)到法定退休年齡時(shí)累計(jì)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用滿十五年的,可以按月領(lǐng)取基本養(yǎng)老金,達(dá)到法定退休年齡時(shí)未繳滿十五年的,可以在補(bǔ)繳后領(lǐng)取基本養(yǎng)老金。由此可見,養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用需要長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)且繳費(fèi)金額較大,在補(bǔ)繳時(shí)更會(huì)產(chǎn)生一筆巨大的開支。以宅基地使用權(quán)換取社保既能轉(zhuǎn)換宅基地的社會(huì)保障功能,又可為宅基地有償退出提供動(dòng)力。在宅基地與社保轉(zhuǎn)換的過程中,各地應(yīng)首先做好宅基地確權(quán)登記工作,制定符合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的統(tǒng)一置換標(biāo)準(zhǔn)。

    2.宅基地重新整合利用

    個(gè)人行為容易收到主管傾向的影響,帶有較少的公共意識(shí),這個(gè)時(shí)候需要政府出面進(jìn)行資源的整合,確保一些零散的資源得到充分的利用。新型城鎮(zhèn)化是公共基礎(chǔ)設(shè)施的城鎮(zhèn)化,但公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要投入大量資金,政府財(cái)政投入難以及時(shí)到位,以市場(chǎng)化運(yùn)作方式引人民間資本是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的必經(jīng)之路。通過建設(shè)新農(nóng)村住宅小區(qū)對(duì)原有宅基地進(jìn)行整合,寬裕出來的宅基地由民間資本進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。新農(nóng)村住宅小區(qū)、鄉(xiāng)村公園、休閑健身場(chǎng)所與商業(yè)開發(fā)用地一起形成“平行開發(fā)”。民間資本必須通過建設(shè)住宅小區(qū)和公共基礎(chǔ)設(shè)施來獲得商業(yè)開發(fā)的許可權(quán)?!捌叫虚_發(fā)”制度解決了政府財(cái)政資金短缺的難題,相對(duì)成熟的市場(chǎng)化運(yùn)作模式也為新型城鎮(zhèn)化注入更多的現(xiàn)代商業(yè)氣息。需要注意的是,“平行開發(fā)”只能在有商業(yè)化需求的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)適用,同時(shí)應(yīng)尊重當(dāng)?shù)剜l(xiāng)風(fēng)民俗,對(duì)傳統(tǒng)建筑進(jìn)行特別保護(hù)。

    3.允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

    這是基于激發(fā)農(nóng)戶個(gè)人積極性的考慮,給農(nóng)戶一定的空間,讓他們自主決定如何處置閑置的房屋,為自身創(chuàng)造收益。目前宅基地流轉(zhuǎn)方式主要有轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租、抵押、人股、置換與繼承,由于農(nóng)戶對(duì)宅基地使用權(quán)的處分受到法律嚴(yán)格限制,導(dǎo)致土地隱性流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)大,收益低。為更好的發(fā)揮人口自由遷徙過程中宅基地的融資功能,應(yīng)允許宅基地流轉(zhuǎn)。在上述宅基地流轉(zhuǎn)方式中,出租、抵押和入股不會(huì)造成享有該用益物權(quán)的主體發(fā)生變化,法律應(yīng)對(duì)其減少約束。規(guī)范出租人與承租人間的租賃行為,允許金融機(jī)構(gòu)開展宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù),經(jīng)股東協(xié)商一致宅基地使用權(quán)得投資入股。

    三、結(jié)語

    綜上所述,農(nóng)村宅基地的閑置是一個(gè)重大問題,要想全面解決,必須要政府、村干部、村民心力一致,共同努力。村干部要積極落實(shí)好政府的各項(xiàng)政策,正確引導(dǎo)農(nóng)戶對(duì)于政府在宅基地方面決策的認(rèn)識(shí),各地應(yīng)根據(jù)農(nóng)村宅基地的具體情況,在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)宅基地價(jià)值的最大化。當(dāng)農(nóng)戶意見不一致時(shí),如何統(tǒng)籌利用宅基地,是筆者后續(xù)研究的主要方向。

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