關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)運營模式分析及發(fā)展策略探討

高文曄

摘 要：本文闡述了商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營模式特點分析，我們提出了要注重于對商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀設(shè)計；擴大內(nèi)需，以此來實現(xiàn)綜合性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；注意商業(yè)建筑對本土建筑風(fēng)格的追求；通過舊城改造促使城市老商業(yè)街區(qū)的復(fù)興等我國商業(yè)地產(chǎn)的運營能力提升的策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；運營模式；分析；發(fā)展策略

一、引言

隨著城市化的不斷深入發(fā)展，在我國大中城市的發(fā)展呈現(xiàn)出了一股股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。就我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式來說，其正處于一個發(fā)展轉(zhuǎn)型時期，雖然，取得了一定的成就，但是也相應(yīng)地出現(xiàn)了一些問題需要加強重視。特別是隨著開發(fā)規(guī)模的擴大，這樣的問題本身也就顯得愈加嚴重，商業(yè)地產(chǎn)的運營模式本身也就需要做到理性對待、合理發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)概述及特點分析

1.商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵

商業(yè)地產(chǎn)指的是房地產(chǎn)中用于進行商業(yè)活動的收益類場所。其包括了辦公用的寫字樓、會議樓以及公寓，也包括了用于開展經(jīng)營活動的商業(yè)場所等等。商業(yè)地產(chǎn)往往不會被用來居住與生產(chǎn)。其狹義上的定義指的是：商業(yè)活動所需的房地產(chǎn)，其經(jīng)營范圍包括了零售、餐飲、娛樂等等。而從廣義上的定義來看，其還可以進行融資、開發(fā)等一系列活動，只不過其本身與傳統(tǒng)的住宅和生產(chǎn)基地之間存在著較大的差異。

2.商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營模式特點分析

將商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的地產(chǎn)進行對比分析，商業(yè)地產(chǎn)所存在的特點，即為：一是經(jīng)營活動的開展形式更為多樣化，其往往是以租賃的形式為主。商業(yè)地產(chǎn)通過這樣的方式來活動租賃收入，使得商鋪所有者得以獲得經(jīng)濟利潤。因為商鋪“只租不售”可以科學(xué)地對整個商場進行業(yè)態(tài)業(yè)種配置，并能保證及時進行商業(yè)布局調(diào)整。這是商業(yè)經(jīng)營發(fā)揮集聚效應(yīng)的首要條件，有利于順利度過商場培育期。二是商業(yè)地產(chǎn)可以為擁有者創(chuàng)造更大的經(jīng)濟利潤。其不僅僅是對租金的交納，還體現(xiàn)在地產(chǎn)本身的建筑成本與售價之間的對比，其會受多樣化的因素影響。如：地段的繁華程度、建成后的經(jīng)營管理、商業(yè)企業(yè)的品牌商譽都會對租金收入產(chǎn)生影響。三是經(jīng)營風(fēng)險的存在，因為商業(yè)地產(chǎn)的成本回收周期較長，其可能會在回收的過程中面臨著來自于區(qū)位環(huán)境的因素影響而產(chǎn)生相應(yīng)地價格波動，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的虧損現(xiàn)象出現(xiàn)。例如周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群構(gòu)成乃至政府的政策等。而且，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營一般要經(jīng)過2-3年的過渡期才能趨于成熟，投資回收期一般也要達到8-10年，這都構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的較大的經(jīng)營風(fēng)險。四是經(jīng)營活動的開展形式較為多樣。在一個商業(yè)地產(chǎn)中的經(jīng)營模式一般是多種多樣的。其可能包括了商品銷售、服務(wù)行業(yè)等等類型。如，餐飲、休閑、金融、娛樂等等。

三、我國商業(yè)地產(chǎn)的運作模式分析

在我國，商業(yè)地產(chǎn)的運作模式呈現(xiàn)出了系統(tǒng)化的特征。其往往會受到地產(chǎn)開發(fā)商、管理者以及資本運營者三個方面的影響。其經(jīng)營模式可以被分為四個類型，即全部出售、不售不租、純租及租售結(jié)合這四種。

1.全部出售的形式

全部出售這一形式是較為傳統(tǒng)的模式。地產(chǎn)開發(fā)商通過對房權(quán)進行出售來獲得經(jīng)濟利潤，之后此處房產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營活動便于地產(chǎn)開發(fā)商之間沒有任何關(guān)系了。在這個關(guān)系模式中，房產(chǎn)開發(fā)商可以在較短時間內(nèi)將房產(chǎn)套現(xiàn)，繼而降低經(jīng)濟壓力與經(jīng)營風(fēng)險。

2.不售不租模式

開發(fā)商通過建造商業(yè)地產(chǎn)來進行直接的經(jīng)營活動，其既不對外出售，也不對外出租。這樣的經(jīng)營模式會讓房地產(chǎn)上擁有地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)。同時，商業(yè)經(jīng)營活動的開展更具針對性。但是，如果房地產(chǎn)商本身缺乏經(jīng)營管理能力，往往會導(dǎo)致巨大的虧損，自主經(jīng)營未必會讓經(jīng)營活動的開展利潤被有效實現(xiàn)。

3.純租模式

在此類運作模式中，開發(fā)商不會選擇自主經(jīng)營，而選擇以合同的形式來將商鋪對外出租，其出租規(guī)模各不相同，并在此基礎(chǔ)上來對這些商戶進行統(tǒng)一管理，以交納租金的形式來獲得經(jīng)營利潤。為此，房地產(chǎn)商需要做到對市場的不斷培養(yǎng)，繼而來實現(xiàn)經(jīng)營能力的發(fā)展。同時，也要注重于對品牌的塑造以此來實現(xiàn)市場競爭力的提升。

4.租售結(jié)合模式

房地產(chǎn)商通過對部分的房產(chǎn)進行銷售與租賃來獲得經(jīng)濟利潤，以此來削弱自身帶有的資金壓力。這一運作模式顯得更為靈活，其可以很好地借用于社會資源來最大化地拉升自身的商業(yè)經(jīng)營范圍，實現(xiàn)商品效益與品牌效益的最大化。同時，這樣的經(jīng)營模式往往可以讓高層的經(jīng)營管理活動在具備主體性的前提下，顯得更為獨立。

四、我國商業(yè)地產(chǎn)的運營策略探究

在我國針對于商業(yè)地產(chǎn)的運營模式需要從實際情況出發(fā)來對相關(guān)策略內(nèi)容優(yōu)化設(shè)計，以此來最大化地發(fā)揮出策略的價值。

1.注重于對商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀設(shè)計

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為城市的景觀組成部分，其應(yīng)當(dāng)具備一定的美觀性。這不僅僅是對建筑功能的要求，也是對建筑色彩、外形的要求。例如，商場、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計就應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)出更為豐富的色彩，以此來更好地實現(xiàn)經(jīng)濟價值與社會價值。在我國，因城市發(fā)展缺乏專門的管理條例與控制舉措，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也就需要從市場的實際需求出發(fā)來更好地做到優(yōu)化設(shè)計。

2.撬動內(nèi)需以此來實現(xiàn)綜合性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)

目前，商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展呈現(xiàn)出綜合化發(fā)展的特征，這即是對國人生活方式的表現(xiàn)，其本身也是商業(yè)活動得以順利開展起來的前提保障性要素之一。此類綜合性的商業(yè)地產(chǎn)會具備在三個層次的綜合，即商業(yè)形態(tài)的綜合化運用。其包括了商業(yè)、娛樂以及文化等多方面的我要是融合。既有著商業(yè)活動的動態(tài)，也有著休閑娛樂的靜態(tài)。不同規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)可以有選擇地與其他功能設(shè)施相混合，這對規(guī)劃設(shè)計提出了更高的要求，所有內(nèi)容不是簡單地拼湊而是有機的組合。在功能分區(qū)、動靜分區(qū)、交通流線等方面做到明確有效、各得其所，形成完整的生活鏈，以發(fā)揮最佳的綜合效益。

3.商業(yè)建筑對本土建筑風(fēng)格的追求

建筑的形式與風(fēng)格特征會對消費者的消費行為造成一定影響。民族文化作為傳統(tǒng)文化的組成部分，其往往更容易得到消費者的認可。本土風(fēng)俗文化傳統(tǒng)的發(fā)揚光大是世界各國建筑文化的共同發(fā)展目標(biāo)。歷史文脈在商業(yè)地產(chǎn)項目中的傳承也當(dāng)仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。

4.通過舊城改造促使城市老商業(yè)街區(qū)的復(fù)興

中國有很多歷史文化名城、古城，但由于歷史的原因，大多遭到嚴重的破壞。舊城老商業(yè)街區(qū)隨著時代的發(fā)展而逐漸沒落，作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產(chǎn)亟需復(fù)興原有活力，它是打造獨特城市名片的重要舉措，這也給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了可資利用的基本素材。其核心指導(dǎo)思想是保護性開發(fā)，這種有限度的開發(fā)不僅不會降低開發(fā)帶來的商業(yè)價值，而且可以帶動旅游資源的挖掘。

五、結(jié)語

總的來說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為房地產(chǎn)發(fā)展的開展形式之一，其本身較普通的開發(fā)活動之間存在著差異化的地方。為此，其需要更加注重于對出現(xiàn)問題的解決，以此來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作的更好發(fā)展。在本文中，筆者通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的分析來對我國新時期發(fā)展環(huán)境下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式重新認識，認為只有選擇“只租不售”的模式，才能更好地解決目前而言我國商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所出現(xiàn)了的一系列問題。

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