基于威廉姆森分析范式的農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易費用研究
——南海區(qū)1872份市場交易數(shù)據(jù)和372份調(diào)研數(shù)據(jù)供給側(cè)分析

張 婷，張安錄，鄧松林

（1.華中農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，湖北 武漢 430070；2.江西省水利規(guī)劃設(shè)計研究院，江西 南昌330029）

基于威廉姆森分析范式的農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易費用研究
——南海區(qū)1872份市場交易數(shù)據(jù)和372份調(diào)研數(shù)據(jù)供給側(cè)分析

張 婷1，張安錄1，鄧松林2

（1.華中農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，湖北 武漢 430070；2.江西省水利規(guī)劃設(shè)計研究院，江西 南昌330029）

研究目的：應(yīng)用1872份市場交易數(shù)據(jù)和372份調(diào)研數(shù)據(jù)，對南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易費用及影響因素進行實證分析。研究方法：Tobit模型。研究結(jié)果：從1872份市場交易數(shù)據(jù)歸納出市場特征：市場交易形式存在明顯的偏向性，“以租代讓”現(xiàn)狀普遍存在；土地細碎化程度較強；契約期限大部分都在5年以下，交易周期較短，交易頻率較高。根據(jù)372份調(diào)研數(shù)據(jù)對市場交易費用的研究結(jié)果表明，集體經(jīng)濟組織自組織化是市場有效交易的重要制度變遷；政府干預(yù)代表市場化程度，市場化程度越高，交易費用相對較低；交易雙方信息越對稱、信息透明度越高、市場越規(guī)范，市場的不確定性越低，集體經(jīng)濟組織將面臨的市場風(fēng)險越低，其交易費用將越低。研究結(jié)論：為了提高集體建設(shè)用地市場發(fā)展的有效性，交易標(biāo)的產(chǎn)權(quán)清晰是前提，交易公開化、透明化，減少政府在市場交易過程中干預(yù)，降低交易的不確定性。

土地經(jīng)濟；農(nóng)村集體建設(shè)用地；威廉姆斯分析范式；交易費用；資產(chǎn)專用性；交易不確定性

中國土地市場處于由政府主導(dǎo)型的城鄉(xiāng)二元分割狀態(tài)，農(nóng)村集體建設(shè)用地參與國家城鎮(zhèn)化、工業(yè)化唯一的途徑是通過國家征收或者征用成為國有建設(shè)用地[1]；國有建設(shè)用地市場是國家土地部門發(fā)布國有土地供應(yīng)信息，土地需求者通過“招拍掛”方式競拍。然而隨著中國經(jīng)濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程對建設(shè)用地需求的增加，國有建設(shè)用地難以滿足現(xiàn)有發(fā)展對土地的需求。20世紀(jì)80年代、90年代初期，中國珠三角地區(qū)開始出現(xiàn)了農(nóng)村集體建設(shè)用地“隱形”市場，港資、臺資、外資“三資”企業(yè)“搶占”珠三角農(nóng)村地區(qū)，“零地價、零門檻”的招商引資吸引了不少企業(yè)家在珠三角農(nóng)村地區(qū)投資，一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)興起，刺激著鄉(xiāng)村工業(yè)化的發(fā)展；加之在集體建設(shè)用地市場利益的驅(qū)動下，自發(fā)的集體建設(shè)用地市場活動已經(jīng)相當(dāng)普遍，并且愈演愈烈[2-3]。

農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的發(fā)展是中國新一輪農(nóng)村土地制度改革的重點和方向，對于盤活農(nóng)村土地、提高農(nóng)民的土地收入具有重要意義[3-6]。為了規(guī)范化農(nóng)村集體建設(shè)用地市場，國家推行了一系列政策。然而，在農(nóng)村集體建設(shè)用地市場發(fā)育至今，由于法律（上位法）的缺失、市場調(diào)節(jié)體系的不健全、交易程序的不規(guī)范，產(chǎn)生了很多問題[7]：隱形市場發(fā)育的初期市場形態(tài)千差萬別，沒有形成統(tǒng)一的交易規(guī)則和交易程序帶來了交易形式的不規(guī)范；市場形成初期，信息、通訊等不發(fā)達，交易信息發(fā)布和搜尋的途徑不一等[2]。這些問題會帶來較高的交易成本，降低市場發(fā)展有效性。因此，根據(jù)目前建立的農(nóng)村集體建設(shè)用地交易規(guī)則和交易程序，對各交易環(huán)節(jié)交易費用進行測算，并分析其影響因素，對于降低農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的交易費用，提高農(nóng)村集體建設(shè)用地市場發(fā)展有效性和安全性至關(guān)重要。本研究以南海區(qū)作為研究區(qū)域，在南海區(qū)集體建設(shè)用地市場現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上提出市場供給側(cè)的交易費用理論框架，再通過模型構(gòu)建分析南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易費用及其影響因素，為中國農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的建立和發(fā)展提供借鑒意義，這對于農(nóng)村土地制度改革具有重要意義。

1 農(nóng)村集體建設(shè)用地市場發(fā)展現(xiàn)狀

南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場從20世紀(jì)80—90年代的“隱形”市場逐步發(fā)展成為現(xiàn)在的公開、合法市場，這應(yīng)“歸功于”南海區(qū)實施的一系列土地制度改革舉措。1992年南海區(qū)開始實施農(nóng)村土地股份制改革，農(nóng)民個體以股東身份參與農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易；2010年在各鎮(zhèn)（街）、村逐步建立鎮(zhèn)（街）、村兩級農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺，第一宗農(nóng)村集體建設(shè)用地在鎮(zhèn)級交易平臺交易；2015年建立了南海區(qū)級農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺，大瀝鎮(zhèn)一宗集體建設(shè)用地首先在區(qū)級交易平臺進行交易。2010—2015年，南海區(qū)、鎮(zhèn)（街）、村三級交易平臺共交易了1872宗農(nóng)村集體建設(shè)用地。

從交易宗地數(shù)來看（圖1），2010—2015年南海區(qū)集體建設(shè)用地市場以出租方式交易有1855宗，占比99.09%，并呈現(xiàn)先上漲后下降的趨勢，2011年出租宗地數(shù)最多，達714宗，2012—2015年出租宗地數(shù)逐年下降。自2010年以來南海區(qū)開始逐步在各鎮(zhèn)（街）、村建立了鎮(zhèn)（街）、村兩級資產(chǎn)交易平臺，且南海區(qū)政府在2011年出臺了《佛山市南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓出租管理辦法》，進一步規(guī)范化農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易。然而存量集體建設(shè)用地數(shù)量有限，大量宗地出租后，交易數(shù)量開始出現(xiàn)下降趨勢。農(nóng)村集體建設(shè)用地以出讓方式交易的只有17宗，占比為0.91%，且只在2011—2013年以出讓的方式進行交易，然后其數(shù)量顯著低于以出租方式交易的宗地，農(nóng)村土地市場交易出現(xiàn)明顯的偏向性，其原因主要是長期以來的“隱形”市場催生了“以租代讓”的市場交易方式，農(nóng)村集體和農(nóng)民對于產(chǎn)權(quán)交易的認(rèn)知還很模糊；其次，從土地供給側(cè)（集體經(jīng)濟組織）的角度來看，出于對長期租金收入以及土地產(chǎn)權(quán)的考慮，采用出租的方式進行交易，并根據(jù)形勢調(diào)整租金可使收入遞增；最后，從土地需求側(cè)（企業(yè)）的角度出發(fā)，大多數(shù)企業(yè)由于資金流動的壓力，普遍傾向于以出租的方式使用集體建設(shè)用地。

圖1 2010—2015年農(nóng)村集體建設(shè)用地交易宗地數(shù)Fig.1 The rural collective construction land transaction parcels from 2010 to 2015

從交易面積來看（圖2），2010—2015年南海區(qū)集體建設(shè)用地市場交易面積共8363.154畝，其中以出租方式交易的面積為8110.672畝，占比為96.98%，以出讓方式交易的面積為252.4817畝，占比為3.02%。與圖1交易面積的比例相比較可知，出租宗地的平均面積要小于出讓的，這反映了集體建設(shè)用地出租的細碎化程度相較于出讓的要高，承租的集體建設(shè)用地上的企業(yè)規(guī)模相對較小。

圖2 2010—2015年農(nóng)村集體建設(shè)用地交易面積Fig.2 The rural collective construction land transaction areas from 2010 to 2015

從交易契約期限角度來看（表1），2010—2015年農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易的契約期限由于其交易方式不同呈現(xiàn)不同特點，其中以出租方式進行交易的契約期限大部分≤5年，2010年契約期限≤5年的占比為79.81%，2011年占比79.41%，2012年占比59.10%，2013年的占比為67.06%，2014年占比60.67%，2015年占比為21.54%，由此可知，交易平臺建立以來特別是2010—2014年出租的契約期限較短，交易周期較短，這會帶來較高的交易頻率。而以出讓方式進行的交易其契約期限基本上都長于20年，交易周期較長，交易頻率較低。

表1 2010—2015年農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易契約期限 單位：宗Tab.1 Transaction contract period of rural collective construction land market from 2010 to 2015 unit: zong

從交易面積方面來看（表2），2010—2015年南海區(qū)集體建設(shè)用地市場以出租方式交易的宗地面積大多數(shù)集中在≤1畝和2—10畝間，在11—20畝間以及＞20畝的宗地數(shù)很少。由此可知，以出租方式交易的土地面積普遍較小，面積差異性較大，以出租方式交易的土地較為破碎。而以出讓方式交易的宗地面積≤1畝的只有3宗，在1—10畝間的有8宗地，宗地面積在10—20畝間的有2宗，交易面積＞20畝的4宗。這表明以出讓方式交易的宗地面積相對而言較大，以出讓方式交易的企業(yè)的用地規(guī)模相對較大。

表2 2010—2015年南海區(qū)集體建設(shè)用地市場交易面積 單位：宗Tab.2 Transaction proportion of rural collective construction land market from 2010 to 2015 unit: zong

2 分析維度與假說的提出

集體建設(shè)用地市場允許集體建設(shè)用地通過“招拍掛”的方式在區(qū)、鎮(zhèn)（街）、村三級交易平臺進行交易，交易主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民個體。集體經(jīng)濟組織主要是負(fù)責(zé)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的交易，農(nóng)民個體主要是宅基地租賃。本文重點研究集體經(jīng)濟組織視角的集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場，其交易的主體是集體經(jīng)濟組織（供給方）和企業(yè)（需求方），交易客體是集體經(jīng)營性建設(shè)用地。本文側(cè)重于根據(jù)集體經(jīng)濟組織在集體建設(shè)用地市場交易過程中所進行的制度創(chuàng)新及其發(fā)揮的作用，采用威廉姆森交易費用三個分析維度：資產(chǎn)專用性、交易頻率和交易不確定性，構(gòu)建集體建設(shè)用地市場交易費用分析框架，探析影響集體建設(shè)用地市場交易費用及市場運行效率的因素。

交易費用是新制度經(jīng)濟學(xué)的核心概念，最早由科斯于1937年在《企業(yè)的性質(zhì)》中提出了關(guān)于交易費用的思想[8]。后來在《社會成本問題》中，他將這一思想具體化，指出：為了進行一項市場交易，有必要發(fā)現(xiàn)和誰交易，告訴人們自己愿意交易以及交易條件是什么，要進行談判、討價還價、擬定契約、實施監(jiān)督以保證契約的條款得以履行等[9]。Williamson從簽訂合同的事先和事后成本角度定義交易費用，并將其分為兩部分：一是事先的交易費用，二是簽訂契約后[10]。Williamson還通過資產(chǎn)專用性、交易頻率和交易不確定性來刻畫交易并度量交易費用，并引入了“比較制度視角”或稱“分立的結(jié)構(gòu)選擇分析法”，使得交易費用概念逐步成為一個可以證偽的概念，并在此基礎(chǔ)上建構(gòu)了交易費用經(jīng)濟學(xué)這一得到廣泛經(jīng)驗檢驗的新制度經(jīng)濟學(xué)分支[11-13]。

南海區(qū)集體建設(shè)用地交易作為農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)主體及供給主體市場締約、履約過程為：首先，集體經(jīng)濟組織對可入市的集體建設(shè)用地進行初步立項，農(nóng)村集體資產(chǎn)聯(lián)席會議（由國土部門、規(guī)劃部門、司法所、公證處、“三舊”辦、招商辦、房管部門及供電部門組成）對立項進行初審；其次，農(nóng)村集體資產(chǎn)聯(lián)席會議反饋初審意見給股東大會，征詢股東大會意見——是否需要對立項進行修改，無異議就開始對立項進行表決，表決過程中的股東大會要求1/2的股東參會，表決需要1/2的會議代表通過；第三，表決結(jié)束后將表決進行公示，公示至無異議后由公共資源交易中心處理，交易中心在網(wǎng)上同步公示30天，公示期亦是報名期；第四，公共資源交易中心將會在公示期結(jié)束后對所有報名的競買人組織競標(biāo)，競標(biāo)的方式主要是明標(biāo)和暗標(biāo)，集體經(jīng)濟組織一般會安排2—5個委員參與競拍過程；最后，競標(biāo)成功的競買人與集體經(jīng)濟組織簽訂合同，少數(shù)競買人和集體經(jīng)濟組織會將合同進行公證。

根據(jù)威廉姆斯交易費用理論以及集體建設(shè)用地市場發(fā)展特征，對集體建設(shè)用地市場交易費用產(chǎn)生影響的因素主要包括資產(chǎn)專用性：人力資本專用性、物質(zhì)資本專用性、地理位置資產(chǎn)專用性[11-14]；交易不確定性：交易行為不確定性和交易環(huán)境不確定性；交易頻率。資產(chǎn)專用性是指用于某種特定用途后資產(chǎn)被“鎖定”在這一用途上，改作他用可能會使資產(chǎn)價值降低甚至毫無價值，且資產(chǎn)在不同行業(yè)中進行再配置將產(chǎn)生費用，資產(chǎn)專用性越高再配置產(chǎn)生的費用越高。人力資本專用性表現(xiàn)在集體經(jīng)濟組織中委員會、聯(lián)席會等在集體建設(shè)用地市場交易立項的審核、聯(lián)席會議對立項的審定、民主表決、競標(biāo)過程以及合同簽訂過程中發(fā)揮的作用以及決策過程的組織成本，委員會人數(shù)越多，集體經(jīng)濟組織的自組織化水平越低且內(nèi)部橫向一體化水平也相對較低，降低了市場交易的有效性，因而在市場交易過程中將產(chǎn)生較高的交易費用。物質(zhì)資產(chǎn)專用性主要是集體經(jīng)濟組織集體建設(shè)用地面積及交易地塊面積，集體建設(shè)用地面積是指集體經(jīng)濟組織建設(shè)用地總面積，表示集體經(jīng)濟組織的資源稟賦，集體建設(shè)用地面積越大，集體土地大多數(shù)只能用于建設(shè)用地這種單一用途，土地會被“鎖定”在特定土地用途上，要改作他用其交易費用會越高[11-13]；交易地塊規(guī)模是指交易的一宗集體建設(shè)用地面積，南海區(qū)集體建設(shè)用地交易的面積普遍較小，承租的企業(yè)規(guī)模較小，地塊規(guī)模越大，地塊被“束縛”在特定需求上，資產(chǎn)專用性越強，增加集體經(jīng)濟組織民主表決的成本，信息發(fā)布環(huán)節(jié)的成本，與承租方競標(biāo)的成本，導(dǎo)致交易成本較高[15]。土地地理位置專用性包括相對地理位置和絕對地理位置。相對地理位置是指交易地塊周邊用地類型，周邊地塊狀態(tài)是集體建設(shè)用地能提高對集體建設(shè)用地交易的期望，而如果周邊地塊狀態(tài)為其他用地類型（農(nóng)地、宅基地等）將降低對集體建設(shè)用地投資和交易的期望；地塊絕對區(qū)位屬性指地塊物理位置（離鎮(zhèn)中心的距離），這不僅會影響交易地塊自身的發(fā)展及土地價值，還將決定周邊地塊的發(fā)展價值，同時亦會受到周邊發(fā)展的影響，從而影響集體經(jīng)濟組織在競標(biāo)過程中對于需求方的選擇，進而影響市場交易費用[16]。

據(jù)此，提出假說一：集體經(jīng)濟組織自組織化水平、內(nèi)部橫向一體化水平越高，人力資本專用性越低，交易費用越低；交易地塊規(guī)模越大，資產(chǎn)專用性越強，交易費用越高；地塊周邊用地類型是集體建設(shè)用地，相對位置專用性較低，交易費用較低；物理位置越靠近鎮(zhèn)中心，絕對位置資產(chǎn)專用性越強，交易費用越高。

威廉姆斯指出交易的不確定性根據(jù)不同形式的不確定性可分為交易行為的不確定性和交易環(huán)境的不確定性。交易行為的不確定性反應(yīng)在“個體生產(chǎn)率計量的困難”，市場交易過程中的機會主義行為和“尋租”行為[14，17]，表現(xiàn)為市場交易方式選擇、合同公證、政府干預(yù)、中介公司參與。目前，集體建設(shè)用地市場的交易方式主要是出讓和出租，以出讓方式交易的宗地面積更大、交易的契約期限更長，因而其交易過程中的不確定性更多，交易費用相對較高；早期“隱形”集體建設(shè)用地市場沒有建立區(qū)、鎮(zhèn)（街）、村三級交易平臺，大多數(shù)交易都是私下交易，農(nóng)村集體的負(fù)責(zé)人介入交易，政府干預(yù)和中介參與可能帶來政府“尋租”行為和機會主義，會帶來較高的交易費用；且早期合同簽訂之后少有合同公證過程，存在較大的履約風(fēng)險，將帶來高市場不確定性，從而產(chǎn)生較高的交易費用。交易環(huán)境的不確定性是指環(huán)境的變化無法預(yù)測，集體建設(shè)用地市場中環(huán)境的不確定性主要表現(xiàn)在價格決定方式、對南海區(qū)試點的了解、對企業(yè)性質(zhì)了解、辦理《土地使用證》。交易平臺建立之前的集體建設(shè)用地市場交易大都通過協(xié)議決定價格，這種價格決定方式不利于市場的公平、公開、公正，因而開始采取競標(biāo)方式交易，競標(biāo)主要包括兩種方式：明標(biāo)和暗標(biāo)，明標(biāo)是舉牌拍賣，目的是以免串標(biāo)；暗標(biāo)是集體經(jīng)濟組織制定地塊發(fā)展要求，符合資格的競標(biāo)人繳納保證金，主要是防止職業(yè)競標(biāo)人對競標(biāo)干擾，以及有原租戶的情況。交易雙方在交易過程中傾向于將有利于自己一方的信息透露出來[15]，因而對政策以及企業(yè)性質(zhì)不了解會增強交易雙方信息不對稱性，使得交易環(huán)境的不確定性增強，導(dǎo)致更高的交易費用；《土地使用證》的辦理可以降低環(huán)境的變化，降低交易的不確定性，減少交易費用。

據(jù)此，提出假說二：合同不公證、政府干預(yù)、中介參與，交易行為的不確定性越強，交易費用越高；協(xié)議方式?jīng)Q定價格、對企業(yè)不了解、沒有辦理《土地使用證》其交易環(huán)境的不確定性越強，交易費用越高。

交易頻率是指交易發(fā)生的次數(shù)，研究根據(jù)工業(yè)用地交易最高期限50年為基數(shù)，實際契約期限在50年內(nèi)發(fā)生的可交易次數(shù)。在同樣的交易環(huán)境中，交易頻率低的一方更傾向于交易內(nèi)部化，交易頻率高的一方傾向于建立有別于簡單流入、流出的規(guī)制結(jié)構(gòu)，旨在降低交易費用[14]。按不同的交易頻率，將交易分為一次性交易、偶然交易和重復(fù)交易[17]。

據(jù)此，提出假說三：集體建設(shè)用地市場交易頻率越高，交易費用越高。

3 數(shù)據(jù)來源與模型的選擇

3.1 變量設(shè)定及描述性統(tǒng)計特征

研究的數(shù)據(jù)來源于華中農(nóng)業(yè)大學(xué)“建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場”課題組2015年12月、2016年6月和8月三次在南海區(qū)的調(diào)研，主要針對南海區(qū)集體建設(shè)用地交易相對較多的鎮(zhèn)（街）進行問卷調(diào)查。調(diào)查過程采取分層抽樣的方法，對各鎮(zhèn)（街）的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織進行調(diào)研，調(diào)研對象一般為集體經(jīng)濟組織相關(guān)負(fù)責(zé)人。問卷的每個樣本以宗地為單元，每個集體經(jīng)濟社、經(jīng)聯(lián)社按照交易宗地數(shù)抽取調(diào)研數(shù)量。調(diào)研過程中總共面對面調(diào)查390份問卷，收回了380份，其中有效問卷為372份。根據(jù)南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場特征以及前文的理論框架，研究建立的南海區(qū)集體建設(shè)用地市場交易費用三個維度的分析模型（表3），變量的描述性統(tǒng)計特征見表4。

3.2 交易費用核算模型

交易費用（Y）主要包括每項交易過程（C1，C2，…，Cn）中產(chǎn)生的人力（labor）成本費用（ln）、時間（time）成本費用（tn）以及實際花費（cost）的費用（cn）。人力成本和時間成本通過廣東省佛山市物價局規(guī)定的月最低工資標(biāo)準(zhǔn)1510元/月來計算一宗地交易過程中花費的人力（個人）和時間（天）成本。

表3 農(nóng)村集體建設(shè)用地交易費用變量設(shè)定及說明Tab.3 The setting and introduction of rural collective construction land transaction costs variables

3.3 交易費用及影響因素分析的Tobit模型

集體建設(shè)用地市場交易費用模型的因變量交易費用C在“0”處左截尾，為避免選擇性樣本誤差，研究采用Tobit模型，即歸并回歸。假設(shè)y*i= x'iβ + εi（y*

i不可觀測），擾動項εi|xi～ N（0，σ2）。在這里交易費用的歸并點c = 0。

在歸并數(shù)據(jù)的情況下，yi＞0時的概率密度依然不變，而yi≤0時的分布卻被擠到一個點yi= 0上了。因此，該混合分布的概率密度函數(shù)可以寫成：

求（5）中，1（）為示性函數(shù)，即如果括號里的表達式為真，取值為1；反之，取值為0[18]。

4 實證結(jié)果分析

模型結(jié)果表明三個分析維度的解釋變量在不同程度影響農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易費用（表5）。從資產(chǎn)專用性看，人力資本專用性中集體經(jīng)濟社領(lǐng)導(dǎo)人數(shù)顯著正向影響集體建設(shè)用地市場交易費用。1992年南海區(qū)開始土地股份制改革，村集體成立集體經(jīng)濟社和經(jīng)聯(lián)社，采取政經(jīng)分離治理模式，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出兩種職能：集體經(jīng)濟職能和基層政府職能，領(lǐng)導(dǎo)人數(shù)越多表明集體經(jīng)濟組織的自組織化水平、內(nèi)部橫向一體化較低，集體建設(shè)用地市場交易過程中的組織成本、協(xié)調(diào)成本和執(zhí)行成本增加，帶來較高的交易費用；然而領(lǐng)導(dǎo)人數(shù)太少，缺乏監(jiān)督機制，個體不能代表整體民意，可能帶來機會主義行為。對南海區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的調(diào)研結(jié)果表明，集體經(jīng)濟組織領(lǐng)導(dǎo)人數(shù)大約在4—6人。物質(zhì)資產(chǎn)專用性中交易地塊規(guī)模顯著正向影響集體建設(shè)用地市場交易費用。交易地塊規(guī)模越大，對承租方（企業(yè)）的發(fā)展要求較高，而目前南海區(qū)集體建設(shè)用地上承載的企業(yè)規(guī)模較小，對地塊面積要求較小，因此，地塊規(guī)模越大將導(dǎo)致信息發(fā)布的成本越高，尋找承租方的成本越高，增加了市場交易費用。地理位置專用性中相對區(qū)位屬性和絕對區(qū)位屬性均顯著負(fù)向影響集體建設(shè)用地市場交易費用。土地由于地理空間的分割，生產(chǎn)過程會受到外部因素不同程度的干擾，可能帶來“反公地悲劇”（Tragedy of The Anti-commons）的困局，使得某一區(qū)域集體資源的發(fā)展受制于個體的不同意愿，進而導(dǎo)致細碎化土地增加了集體經(jīng)濟組織在集體建設(shè)用地交易過程中的協(xié)商成本和監(jiān)督管理成本，也增加了信息成本[19]；而絕對位置屬性的影響主要是由于離鎮(zhèn)中心距離越近的地方，城市化與工業(yè)化的發(fā)展使得土地價值不斷提升，土地權(quán)利的缺失或轉(zhuǎn)移，會使得集體經(jīng)濟組織享受不到土地的價值[14]，交易過程中會發(fā)生更多的價格博弈（討價還價成本），增加交易費用。資產(chǎn)專用性的研究結(jié)果驗證了假說一。

表4 變量描述性統(tǒng)計特征Tab.4 The descriptive statistics characteristics of variables

表5 農(nóng)村集體建設(shè)用地市場供給側(cè)交易費用模型結(jié)果Tab.5 Results of rural collective construction market transaction cost model on supply side

從交易的不確定性看，交易行為的不確定性中市場交易方式對集體建設(shè)用地市場交易費用產(chǎn)生顯著正向影響，出讓方式的交易費用較高，南海區(qū)集體建設(shè)用地市場以出讓方式進行的交易其契約期限比出租更長，宗地面積更大，交易過程涉及更多的博弈過程，比如南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)第一宗在區(qū)級交易中心交易的地塊，大瀝鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織要求企業(yè)代建物業(yè)，然后再將物業(yè)返租給企業(yè)，分享土地的增值收益，這樣的博弈過程會使得交易雙方生產(chǎn)率（收益）難以計量，因而其交易行為的不確定性較強，交易費用較高。集體建設(shè)用地市場交易過程中合同不公證的交易費用較高，合同公證其交易費用較低，合同不公證會帶來較高的履約風(fēng)險，因而導(dǎo)致交易行為的不確定性較高，產(chǎn)生了較高的交易費用；政府對市場交易過程進行干預(yù)將產(chǎn)生更高的交易費用，政府不干預(yù)可以保障交易過程更接近完全市場化過程，而政府干預(yù)行為會使得交易過程中存在更多的“尋租”行為和機會主義，傾向于混合治理的結(jié)構(gòu)，其交易費用將更高[10-11，20]。交易環(huán)境的不確定性中，價格決定方式顯著負(fù)向影響集體建設(shè)用地市場交易費用，以競標(biāo)方式?jīng)Q定價格的交易費用更低，以協(xié)議方式?jīng)Q定價格的交易費用更高。競標(biāo)過程信息透明度較高，而協(xié)議過程中交易雙方傾向于將有利于自己的信息告知對方，旨在獲得更高的土地價值收入，因而其交易環(huán)境的不確定性更高，會帶來更高的交易費用，使得市場交易的效率降低。辦理了《土地使用證》的集體建設(shè)用地交易其交易費用更低，而沒有辦理《土地使用證》的交易費用更高?！锻恋厥褂米C》辦理表明市場交易較透明，降低交易雙方信息不對稱，減少交易環(huán)境的不確定性，帶來更低的交易費用；市場機制發(fā)揮資源配置功能的前提是產(chǎn)權(quán)的清晰界定[21]，以降低違約風(fēng)險處理的不確定性，減少交易費用，提高集體建設(shè)用地市場發(fā)展的有效性。

模型結(jié)果顯示，交易頻率對農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易費用沒有顯著影響。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示交易地塊均是工業(yè)用地，因此，界定交易頻率是根據(jù)工業(yè)用地最長50年期限與實際契約期限的比，而調(diào)查是針對某一宗地此次交易過程中產(chǎn)生的交易費用進行研究，因此無法辨別交易是一次交易、偶然交易還是重復(fù)交易，交易頻率不能顯著的反映契約期限對交易費用產(chǎn)生的影響。

5 結(jié)論與政策啟示

本文基于威廉姆森交易費用理論，應(yīng)用1872個市場交易數(shù)據(jù)和372個調(diào)研數(shù)據(jù)，對農(nóng)村集體建設(shè)用地市場交易費用及影響因素進行實證分析，研究結(jié)論為集體建設(shè)用地市場發(fā)展提供新的觀點。應(yīng)用1872個市場交易數(shù)據(jù)歸納農(nóng)村集體建設(shè)用地市場特征：第一，集體建設(shè)用地市場交易形式存在明顯的偏向性，“以租代讓”現(xiàn)狀普遍存在，主要是對市場交易方式的認(rèn)識不足以及市場交易知識的普及不夠，應(yīng)更全面、更廣泛地宣傳、傳達集體建設(shè)用地市場交易的相關(guān)規(guī)則和條件等；第二，農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地細碎化程度較強，承載的企業(yè)規(guī)模較??；第三，集體建設(shè)用地市場交易的契約期限較短，交易頻率較高，這會帶來較高的交易費用，降低市場發(fā)展的有效性。

根據(jù)372個調(diào)研數(shù)據(jù)對集體建設(shè)用地市場交易費用的研究結(jié)論來看：首先，資產(chǎn)專用性中集體經(jīng)濟社領(lǐng)導(dǎo)人數(shù)、地塊規(guī)模、地塊相對和絕對區(qū)位屬性均對交易費用產(chǎn)生顯著影響，集體經(jīng)濟組織自組織化水平越高可使市場交易更有效，降低市場交易費用，由此可見，集體經(jīng)濟組織自組織化是市場有效交易的重要制度變遷。地塊規(guī)模表示土地被“鎖定”在某一用途要將其改作他用的成本。地塊區(qū)位屬性表示土地自身發(fā)展價值及對周邊發(fā)展價值的影響，研究結(jié)果表明資產(chǎn)專用性越高的因素將導(dǎo)致更高的交易費用，這與以往的研究結(jié)果一致[14]，同時也驗證了威廉姆森理論“高資產(chǎn)專用性產(chǎn)生高交易費用”[10-11]。其次，交易的不確定性中交易方式、政府干預(yù)顯著正向影響集體建設(shè)用地市場交易費用，政府干預(yù)代表市場化程度，市場化程度越高，交易費用相對較低[13]；合同公證、價格決定方式、辦理《土地使用證》顯著負(fù)向影響市場交易費用，合同公證可降低履約風(fēng)險，價格決定方式、辦理《土地使用證》表示交易雙方信息對稱性、透明度以及市場的規(guī)范化程度，交易雙方信息越對稱、信息透明度越高、市場越規(guī)范，市場的不確定性越低，集體經(jīng)濟組織將面臨的市場風(fēng)險越低，其交易費用將越低，研究結(jié)論與威廉姆森交易的不確定性理論一致[11-13]。

根據(jù)供給側(cè)南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的研究結(jié)果得到以下政策啟示：（1）課題組對湖北省、重慶市、成都市等地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場進行了調(diào)研，調(diào)研結(jié)果表明中國農(nóng)村集體建設(shè)用地市場形成的一個重要前提是集體經(jīng)濟組織（供給方）需要從早期單一的行政基層治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榧骖櫧?jīng)濟和行政治理相協(xié)調(diào)、相統(tǒng)一的結(jié)構(gòu)，并將產(chǎn)權(quán)分散的、地塊分散的、交易費用較高的農(nóng)村集體建設(shè)用地推向市場化模式；（2）由于農(nóng)村集體建設(shè)用地（交易客體）在地區(qū)上是分散的、小規(guī)模的、區(qū)位較偏遠的，這與需求方要求的集中連片、區(qū)位優(yōu)越是矛盾的，因此，集體建設(shè)用地市場像國有建設(shè)用地市場一樣交易的基本條件是把零碎的、分散的、區(qū)位偏遠的集體建設(shè)用地集中起來進行交易；（3）為了提高集體建設(shè)用地市場發(fā)展的有效性，交易標(biāo)的產(chǎn)權(quán)清晰界定是市場安全、有效、公開、公平、公正交易的前提，是違約風(fēng)險處理的保證。規(guī)范化、公開化的市場交易過程，減少政府對市場交易過程的干預(yù)，降低交易的不確定性。

參考文獻（References）：

［1］ 高圣平，劉守英. 集體建設(shè)用地進入市場：現(xiàn)實與法律困境［J］ . 管理世界，2007，（3）：62 - 73.

［2］ 王曉霞，蔣一軍. 中國農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策的梳理與展望［J］ . 中國土地科學(xué)，2009，23（4）：38 - 42.

［3］ 鄒偉，胡禮兵，吳群. 南京市構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的郊區(qū)農(nóng)民意愿分析［J］ . 中國土地科學(xué)，2011，25（5）：44 - 49.

［4］ 譚榮. 中國農(nóng)地非農(nóng)化與農(nóng)地資源保護：從兩難到雙贏［J］ . 管理世界，2006，（12）：50 - 59.

［5］ 馬凱，錢忠好. 農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接上市：市場失靈與其政策矯正［J］ . 中國土地科學(xué)， 2010，24（3）：65 - 70.

［6］ 魯春陽，文楓，楊慶媛，等. 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)潛力估算［J］ . 農(nóng)業(yè)工程學(xué)報，2011，27（5）：305 - 312.

［7］ 盧炳克，潘瑩，劉瑤. 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式的比較分析——以蕪湖和南海為例［J］ . 法制與社會，2012，（4）：221 - 222.

［8］ Coase, Ranald H. The nature of the firm［J］ . Economica，1937，（4）：386 - 405.

［9］ Coase, R. The Problem of Social Cost［J］ . Journal of Law and Economics，1960，3（1）：1 - 44.

［10］ Williamson, O. The Economic Institutions of Capitalism: Firms, Market and Relational Contracting［M］ . New York and London: Free Press，1985.

［11］ Williamson, O. Comparative economic organization: The analysis of discrete structural alternatives［J］ . Administrative Science Quarterly，1979，（2）：269 - 296.

［12］ Williamson, O. Transaction-Cost Economics: The Governance of Contractual Relations［J］ . Journal of Law and Economics，1991，（22）：3 - 61.

［13］ Williamson, O. The Mechanisms of Governance［M］ . New York: Oxford University Press，1996.

［14］ 羅必良，李尚蒲. 農(nóng)地流轉(zhuǎn)的交易費用：威廉姆森分析范式及廣東的證據(jù)［J］ . 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟問題，2010，（12）：30 - 42.

［15］ 王興穩(wěn)，鐘甫寧. 土地細碎化與農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場［J］ . 中國農(nóng)村觀察，2008，（4）：29 - 35.

［16］ Alexander, E. R. A transaction-cost theory of land use planning and development control-Towards the institutional analysis of public planning［J］ . Town Planning Review，2000，（1）：43 - 75.

［17］ 王國順，周勇. 交易、治理與經(jīng)濟效益：O. E. 威廉姆森交易成本經(jīng)濟學(xué)［M］ . 北京：中國經(jīng)濟出版社，2005：29 - 35．

［18］ 陳強. 高級計量經(jīng)濟學(xué)及Stata應(yīng)用（第二版）［M］ . 高等教育出版社，2014.

［19］ 連雪君，毛雁冰，王紅麗. 細碎化土地產(chǎn)權(quán)、交易成本與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)［J］ . 中國人口·資源與環(huán)境，2014，24（4）：86 - 92.

［20］ 上官彩霞，馮淑怡，呂沛璐，等. 交易費用視角下宅基地置換模式的區(qū)域差異及其成因［J］ . 中國人口·資源與環(huán)境，2014，24（4）：107 - 116.

［21］ 豐雷，蔣妍，葉劍平. 誘致性制度變遷還是強制性制度變遷？——中國農(nóng)村土地調(diào)整的制度演進及地區(qū)差異研究［J］ . 經(jīng)濟研究，2013，（6）：4 - 18.

（本文責(zé)編：王慶日）

Transaction Costs Research of Collective Construction Land Market based on Williamson Analysis Paradigm: An Empirical Analysis of 1872 Market Transaction Data and 372 Questionnaire Data in Nanhai District, Guangdong Province

ZHANG Ting1, ZHANG An-lu1, DENG Song-lin2
（1. College of Public Administration, Huazhong Agricultural University, Wuhan 430070, China; 2. Jiangxi Province Water Conservancy Planning and Designing Institute, Nanchang 330029, China）

The purpose of the paper is to analyze transaction costs and determinants of rural collective construction land market in Nanhai District, using 1872 market transaction data and 372 survey data. The research method employed is Tobit model. The research results show that 1872 market transaction data reflected market characteristics i.e., marketpresented obvious bias, the phenomenon of “replace land acquisition with land leasing” existed; the extent of land fragmentation was high, the contract term was mostly within 5 years, the transaction period was short, and the transaction frequency was high. According to the 372 survey data, the research results on transaction costs showed that the selforganized collective economic organization was an important institutional change of effective market transaction; the extent of government intervention indicated marketization degree, and the higher the degree of marketization was, the lower the transaction costs were; furthermore, the higher level of information symmetry and information transparency as well as a more standardized market would reduce the market uncertainty and the market risk collective economic organizations face, thereby the transaction costs were lower. In conclusion, in order to improve the effectiveness of collective construction land market development, the clear property rights of the transaction subject is the premise, the transaction should be available to public and be transparent, the government intervention should be released in the process of market transaction, and the transaction uncertainty should be reduced.

land economy; rural collective construction land; Williamson Analysis Paradigm; transaction cost; asset specificity; transaction uncertainty

F301.23

A

1001-8158（2017）02-0011-11

10.11994/zgtdkx.20170215.091813

2016-11-10；

2017-01-14

教育部哲學(xué)社會科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項目（14JZD009）；國家自然科學(xué)基金項目（71373095）；國家自然科學(xué)基金項目（71573101）；中央高校科研基本業(yè)務(wù)費專項資金資助項目（2662016PY078）。

張婷（1988-），女，江西吉安人，博士研究生。主要研究方向為土地經(jīng)濟學(xué)。E-mail: zhangting19880909@163.com

張安錄（1964-），男，湖北麻城人，教授，博士生導(dǎo)師。主要研究方向為土地經(jīng)濟學(xué)、土地可持續(xù)利用。E-mail: zhanganlu@mail.hzau.edu.cn