論述商業(yè)銀行住房抵押貸款養(yǎng)老模式

李思雨

[摘 要] 在“未富先老”的社會格局下，以房養(yǎng)老開啟中國養(yǎng)老新模式。商業(yè)銀行積極開展住房抵押貸款養(yǎng)老模式不僅改善了老年人的生活質(zhì)量，而且還可以拓寬金融投資渠道。但是由于我國住房產(chǎn)權(quán)政策不清晰、房屋價值波動大以此缺乏細則性操作規(guī)范，因此商業(yè)銀行在開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)過程中還存在諸多問題。從商業(yè)銀行視角對推行住房養(yǎng)老抵押貸款模式的必要性進行分析，指出阻礙商業(yè)銀行開展住房抵押貸款養(yǎng)老模式的因素，并提出構(gòu)建住房抵押貸款養(yǎng)老模式的具體對策。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行；住房抵押貸款；養(yǎng)老；模式

[中圖分類號] F830.33 [文獻標識碼] B

[文章編號] 1009-6043（2017）04-0156-03

以房養(yǎng)老就是老年人將自己的房產(chǎn)抵押給商業(yè)銀行，商業(yè)銀行為老年人提供一定數(shù)額的養(yǎng)老金或者養(yǎng)老公寓服務(wù)的一種新型養(yǎng)老方式。在“未富先老”的社會格局下，積極借鑒美國（美國的反向抵押貸款放貸對象主要是62歲以上的老年人，由美國住房和城市開發(fā)部負責(zé)監(jiān)管。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還，房主負債會隨著分期放貸而上升，負債一直遞延到房主死亡。反向抵押貸款下，房產(chǎn)名義上仍然屬于房屋所有人所有，房屋所有人對房產(chǎn)仍有處置的權(quán)利，但前提是要償還所有貸款本息）等先進國家的養(yǎng)老經(jīng)驗，開展住房反向抵押成為我國養(yǎng)老模式發(fā)展的重要補充手段。

一、我國推行住房抵押貸款養(yǎng)老模式的必然性

在我國人口老齡化進程不斷加深、在商業(yè)銀行面臨轉(zhuǎn)型的巨大壓力下，在我國社會養(yǎng)老保險制度不健全的背景下，積極探索住房反抵押貸款對我國養(yǎng)老事業(yè)的健康發(fā)展具有積極的作用，結(jié)合我國養(yǎng)老工作的新形勢，推行住房抵押貸款養(yǎng)老模式具有必然性：

（一）我國人口老齡化日趨嚴重，家庭養(yǎng)老壓力劇增

由于我國人口基數(shù)大，受到計劃生育政策的影響，我國已經(jīng)出現(xiàn)“未富先老”的現(xiàn)象，很多家庭呈現(xiàn)出“四二一”的養(yǎng)老模式，也就是一個子女要負擔(dān)四個老人的生活，巨大的生活和工作壓力導(dǎo)致子女沒有足夠的精力和資金支持老年人的養(yǎng)老，“養(yǎng)兒防老”模式已經(jīng)不能滿足新常態(tài)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。商業(yè)銀行作為金融市場經(jīng)濟的主體，具有強大的融資功能，因此需要商業(yè)銀行探索多樣化的養(yǎng)老金融服務(wù)模式為老年熱提供足夠的養(yǎng)老資金。

（二）我國養(yǎng)老資金缺口大，難以滿足養(yǎng)老需求

根據(jù)財政部數(shù)據(jù)顯示，2016年前10月收不抵支差額縮至1.1萬億元，前三季度高達1.46萬億元，地方財力吃緊亦可見一斑。財政部和浙江大學(xué)聯(lián)合課題組預(yù)測，到2050年累積收支缺口將達到219.77萬億元。在巨大的養(yǎng)老資金缺口下，依靠傳統(tǒng)的財政撥付模式難以滿足日趨嚴峻的人口老齡化現(xiàn)象，因此商業(yè)銀行必須要發(fā)揮金融服務(wù)職能，借鑒美國住房反抵押貸款養(yǎng)老模式，通過開展住房抵押貸款模式為老年人提供相應(yīng)的養(yǎng)老資金，解決社會養(yǎng)老資金缺口問題。

（三）我國養(yǎng)老保險體系還不健全

經(jīng)過多年的改革我國養(yǎng)老保險體系在不斷完善，尤其是事業(yè)單位養(yǎng)老制度改革推動了我國養(yǎng)老保險體系的日趨完善。但是相比歐美等國家，我國養(yǎng)老保險覆蓋比例仍然比較低。以企業(yè)年金為例，截止到2016年1月，我國企業(yè)年金僅覆蓋6%的就業(yè)人員。另外我國養(yǎng)老保障發(fā)展水平的不均衡也是制約養(yǎng)老發(fā)展的關(guān)鍵因素。由于地區(qū)財政差距較大，一些省份的養(yǎng)老保障資金已經(jīng)出現(xiàn)赤字，因此基于養(yǎng)老事業(yè)的長遠發(fā)展，必須要依賴于個人的理財方式探索金融養(yǎng)老。

二、阻礙商業(yè)銀行開展住房抵押貸款養(yǎng)老模式的因素

商業(yè)銀行通過開展住房抵押貸款養(yǎng)老模式對推動我國養(yǎng)老模式創(chuàng)新與發(fā)展，拓展商業(yè)銀行投資渠道以及完善我國養(yǎng)老保障體系具有重要的促進意義。然而根據(jù)近些年的運行效果看，雖然以房養(yǎng)老的設(shè)計理想很豐富，但是基于種種因素的限制，接受以房養(yǎng)老的居民數(shù)量非常少，截至2016年5月20日，北京、上海、廣州、武漢四地僅有78位老人嘗試參與“以房養(yǎng)老”。造成我國以房養(yǎng)老模式難以推行的主要障礙因素集中在以下方面：

（一）商業(yè)銀行推行住房反抵押的制度規(guī)章還不完善

雖然在2014年保監(jiān)會就針對商業(yè)銀行開展住房反抵押金融業(yè)務(wù)提出了指導(dǎo)意見，但是商業(yè)銀行具體實施住房反抵押貸款業(yè)務(wù)存在相關(guān)制度的缺失。一是我國住房推行的是國家擁有房屋的土地所有權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)年限為70年，產(chǎn)權(quán)到期后的續(xù)存問題并沒有明確的法律給予規(guī)定。雖然2016年出臺的《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》（下簡稱《意見》）提出將研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期的法律安排，但是并沒有做出明確的規(guī)定。因此在商業(yè)銀行確定房屋價值的時候存在考核標準不一致的問題。例如老年人將住宅超過40年的住房抵押給商業(yè)銀行，而老年人從銀行所獲得資金遠遠高于該住房的價值，這樣必須會影響商業(yè)銀行的積極性。二是我國住房反向抵押貸款法律制度的缺失。目前雖然具有住房抵押貸款的相關(guān)規(guī)定，但是卻沒有關(guān)于住房反向抵押貸款的相關(guān)法律制度，尤其是相關(guān)的配套法律缺失嚴重。

（二）商業(yè)銀行經(jīng)營模式落后

住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的推出對于商業(yè)銀行而言既是機遇，也是挑戰(zhàn)。一方面商業(yè)銀行通過開展住房反向抵押貸款可以為銀行帶來巨大的融資渠道。例如在經(jīng)濟不景氣的背景下，商業(yè)銀行的信貸量出現(xiàn)快速下滑的趨勢，根據(jù)最新央行的統(tǒng)計，截止到2016年8月，我國新增貸款主要集中在個人房貸上，而基于國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策實施，銀行個人房貸量出現(xiàn)了下滑，因此商業(yè)銀行要把握養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機遇。另一方面住房反向抵押涉及的部門比較多，不僅需要評估、保險等參與，還需要證券、法律等融入，受到商業(yè)銀行經(jīng)營模式的制約，商業(yè)銀行在開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)中存在經(jīng)驗不足、監(jiān)管不力以及貸款計算方式落后等問題。

（三）住房反向抵押養(yǎng)老催生商業(yè)銀行風(fēng)險

雖然開展住房反向抵押貸款能夠為養(yǎng)老體系提供多元化的發(fā)展途徑，但是由于我國實施住房養(yǎng)老抵押業(yè)務(wù)的時間還不長，因此住房反向抵押貸款增加了商業(yè)銀行的風(fēng)險。一是房產(chǎn)價值波動風(fēng)險。住房反向抵押貸款屬于一項長期的投資，在國家住房調(diào)控背景下，尤其是2016年3月份開始我國諸多城市出現(xiàn)了房價快速上漲的趨勢，此時的住房抵押價格必然會高，隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，銀行則要面臨虛高房價的風(fēng)險。二是利率變化風(fēng)險和老年人壽命風(fēng)險。老年人的壽命越長，銀行的盈利空間也就越小，隨著生活水平的提升，人的壽命在逐漸延長，因此意味著出售“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的商業(yè)銀行要支付更多的養(yǎng)老金，甚至有可能超過房屋的價值，這就進一步降低了開展業(yè)務(wù)的意愿。

（四）傳統(tǒng)養(yǎng)老理念和代際財富轉(zhuǎn)移觀念的束縛

自古以來，中國人根深蒂固的的養(yǎng)老觀念是“養(yǎng)兒防老”，子女具有贍養(yǎng)義務(wù)，老人去世后，房產(chǎn)由子女繼承。房產(chǎn)也是中國大部分家庭財富里占比最高的資產(chǎn)，是老人奮斗一生積攢下來的主要財富。老人如果選擇抵押房產(chǎn)，可能會引起家庭糾紛，或者面對社會非議，老人能否堅持選擇，值得商榷。因而，參加以房養(yǎng)老的人群中以無子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群體興趣寥寥。

三、構(gòu)建住房抵押貸款養(yǎng)老模式的具體對策

縱觀國內(nèi)外反向住房抵押貸款發(fā)展模式，由于我國受傳統(tǒng)養(yǎng)老思維、土地政策不清晰以及商業(yè)銀行操作細則不完善的影響，如果單獨依靠商業(yè)銀行的操作不足以推動住房養(yǎng)老貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，因此基于現(xiàn)實考慮，我國要建立以政府支持、商業(yè)銀行為參與主體的運行模式。

（一）制定完善的住房反向抵押養(yǎng)老貸款制度

由于商業(yè)銀行實施住房反向貸款金融業(yè)務(wù)的時間還不長，相關(guān)配套制度還不完善，因此基于住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的長遠發(fā)展：一方面我國要制定完善的法律體系。由于我國土地法律制度的缺失，導(dǎo)致房屋抵押存在缺陷，因此需要進一步完善我國相關(guān)法律體系。另一方面要細化商業(yè)銀行反向抵押貸款操作細則。由于住房抵押貸款養(yǎng)老的對象是老年人，基于風(fēng)險考慮，商業(yè)銀行在貸款期限上都會做出相應(yīng)的限制，一般為10年，這樣雖然能夠為銀行降低風(fēng)險，但是其卻容易引起老年人的反感。因此需要銀行制定完善的操作細則，以此提高業(yè)務(wù)的成熟度。

（二）國家要積極營造良好的環(huán)境

一是中國相關(guān)部門允許銀行參與籌建養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)與養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，并給予一定的稅收優(yōu)惠，由銀行搭建一個以房養(yǎng)老的閉環(huán)業(yè)務(wù)生態(tài)鏈，緩解老人們?nèi)腭v高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)費用偏高的難題；籌建一個專門的銀行房屋轉(zhuǎn)讓交易平臺，令手握大量房產(chǎn)的銀行機構(gòu)盤活這部分資產(chǎn)。如此銀行的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)風(fēng)險得到釋放，就能給予老人更高的貸款抵押額度，令養(yǎng)老開支更加充裕。二是采取財稅減免等優(yōu)惠政策。對于參與住房反向抵押貸款的市場主體來說，盈利依然是其最主要的目的，借款人也同樣希望得到最大數(shù)額的資金支持。政府應(yīng)該通過優(yōu)惠的政策鼓勵這種養(yǎng)老模式。三是完善社區(qū)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老服務(wù)。居家養(yǎng)老服務(wù)是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的一部分。完善居家養(yǎng)老服務(wù)，是提升住房反向抵押貸款產(chǎn)品價值的重要方式，也體現(xiàn)了住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的人文關(guān)懷。

（三）創(chuàng)新住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)種類

由于我國國情不同于西方國家，完全照搬西方國家的經(jīng)驗并不可取，要實現(xiàn)我國住房反向抵押養(yǎng)老貸款模式的發(fā)展就必須要立足于我國國情，不斷創(chuàng)新銀行“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)產(chǎn)品種類。首先商業(yè)銀行在開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)時要突破傳統(tǒng)的以“到期沒收房產(chǎn)”的單一模式，商業(yè)銀行可以借鑒上?，F(xiàn)住房反向抵押養(yǎng)老保險，打破“以房養(yǎng)老”僵局。商業(yè)銀行可以為老年人提供多樣化的服務(wù)，例如對于思想保守的老年人可以為其開展住房抵押貸款，在老人病故之后，可以由老人指定的繼承人在清償所有保險費用后繼承房屋產(chǎn)權(quán)并贖回抵押房屋，這樣必然會大大提高住房反向抵押貸款養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展。其次商業(yè)銀行要積極依托資源優(yōu)勢與保險機構(gòu)、證券機構(gòu)合作，實現(xiàn)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的多樣化。例如銀行部門與保險機構(gòu)合作，一方面實現(xiàn)了風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，另一方面也提高了資金的流動性，實現(xiàn)了保值增值。最后改進商業(yè)銀行反向抵押貸款的績效考核。商業(yè)銀行要將業(yè)績考核指標從原先的存款額貢獻指標，變更為“考察每位老人客戶購買綜合金融產(chǎn)品的總量”。

（四）商業(yè)銀行要強化風(fēng)險防范

基于住房反向抵押貸款所造成的財務(wù)風(fēng)險，商業(yè)銀行要增加收益就必須要采取有效的措施提高住房反向抵押貸款的業(yè)務(wù)風(fēng)險。首先商業(yè)銀行要設(shè)置專門的住房反向抵押貸款機構(gòu)。由于商業(yè)銀行推行住房反向抵押貸款的業(yè)務(wù)還不成熟，很多規(guī)則細則還有待完善，因此銀行在具體的實務(wù)操作中存在諸多的缺陷。如果將該業(yè)務(wù)歸置于理財部門，在實踐中具有難操作性，商業(yè)銀行可以通過設(shè)置專門的機構(gòu)，專項研究該業(yè)務(wù)，以此推動住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。其次商業(yè)銀行要建立風(fēng)險識別和預(yù)測機制。住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)具有投資長，風(fēng)險因素不穩(wěn)定的特點，例如老年人將自己的住房抵押給銀行，而老年人抵押的住房已經(jīng)超過40年，而老年人的壽命遠遠超出銀行的預(yù)期，這樣必然會降低銀行的收益。為此商業(yè)銀行可以通過風(fēng)險識別體系降低或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。商業(yè)銀行在開展住房貸款時可以通過評估環(huán)節(jié)實現(xiàn)對借款人的審核，尤其是對住房信息以及老年人的身體狀況、資信等進行全面的調(diào)查與分析，以此決定是否向其開展住房反向抵押貸款。最后采取差別化的風(fēng)險防控手段。由于住房反向抵押風(fēng)險不同，例如住房年限不同給商業(yè)銀行造成的影響也就不同，因此商業(yè)銀行需要根據(jù)具體的業(yè)務(wù)使用不同的風(fēng)險管理方法。

（五）加大對住房反向抵押貸款養(yǎng)老業(yè)務(wù)的宣傳力度，改變傳統(tǒng)觀念

長期以來受到傳統(tǒng)居家養(yǎng)老和代際財富繼承觀念的影響，我國推行住房抵押貸款養(yǎng)老模式必然在短時間內(nèi)很難被社會所接受。因此作為商業(yè)銀行而言，一方面要積極宣傳住房反向抵押貸款的好處，讓社會了解住房抵押貸款業(yè)務(wù)的流程等。在物質(zhì)基礎(chǔ)不斷提升的新時代背景下，老年人追求高品質(zhì)生活的意愿越來越強烈。而在當(dāng)前養(yǎng)老保障體系不能滿足其生活品質(zhì)提升時，銀行通過合理的住房抵押貸款可以為老年人提供豐富的物質(zhì)條件，因此從長遠趨勢看，住房養(yǎng)老抵押貸款必然會得到廣泛發(fā)展。另一方面改變傳統(tǒng)落后的思想模式。老年人要改變傳統(tǒng)的思想模式，依托住房房產(chǎn)為自己創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。

總之，住房反向抵押貸款的不確定性較大，風(fēng)險較高，涉及領(lǐng)域較多，產(chǎn)品設(shè)計難度較大，需要商業(yè)銀行、政府機構(gòu)、保險公司等多方配合。

[參 考 文 獻]

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[2]王云斌.“以房養(yǎng)老”在中國的運行障礙及其多元發(fā)展路徑——十年探索的反思和國際經(jīng)驗的啟示[J].社會福利（理論版），2013（12）

[3]張熙，林恩樂.基于住房反向抵押貸款理論的“以房養(yǎng)老”模式研究[J].財經(jīng)界，2014（2）

[4]蘇建斌.住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式推行的障礙和對策研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2015（29）

[責(zé)任編輯：高萌]