房地產(chǎn)投資可行性研究中存在的缺陷及改進(jìn)對(duì)策

楊建軍

摘 要：近年來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)也得到了快速發(fā)展，文章主要介紹了房地產(chǎn)投資可行性研究中的作用，指明了房地產(chǎn)投資可行性研究存在的問(wèn)題，提出完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投資 問(wèn)題 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）03-286-02

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用

房地產(chǎn)投資可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查與研究，對(duì)可能采用的各種開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)；并在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何投資建設(shè)等結(jié)論性意見(jiàn)，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目實(shí)施主體為了實(shí)施某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要委托專業(yè)研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行的活動(dòng)，其主要作用體現(xiàn)在：

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，需要投入大量的人力、財(cái)力和物力，很難憑經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)進(jìn)行投資決策。因此需要通過(guò)投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等技術(shù)上是否可行，法律上是否允許。要研究項(xiàng)目竣工后能否找到適當(dāng)?shù)馁?gòu)買者、承租人或使用者，判斷項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，計(jì)算項(xiàng)目投資的績(jī)效或經(jīng)濟(jì)效果等。通過(guò)這些分析研究工作，得出項(xiàng)目應(yīng)不應(yīng)該建設(shè)、如何建設(shè)、以及哪種建設(shè)方案能取得最佳投資效果，并以此作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究用于向金融機(jī)構(gòu)貸款，以便企業(yè)融資、對(duì)外招商合作。房地產(chǎn)開發(fā)商基本上都需要就其擬開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益和債務(wù)融資，開發(fā)商要吸引機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者參與其擬開發(fā)項(xiàng)目投資，作為項(xiàng)目發(fā)起人，必須要給這些潛在的有限責(zé)任合伙人提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，以幫助它們了解擬開發(fā)項(xiàng)目的投資收益水平和所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可用于環(huán)境評(píng)價(jià)、審批用地的作用。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)項(xiàng)目節(jié)能和環(huán)保要求逐漸提高，項(xiàng)目實(shí)施需要進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可以作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)，同時(shí)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告也作為向項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門申請(qǐng)用地、施工許可證的依據(jù)。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的前提。在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的地址、規(guī)模、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案。可行性研究報(bào)告完成后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行，不必另作方案比較選擇和重新論證。

二、當(dāng)前的房地產(chǎn)投資可行性研究中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)投資管理層對(duì)于可行性研究極不重視，可行性研究方法缺乏科學(xué)性。目前，正逢房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，居民對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)需求不斷加大，投資需求也空前高漲，房地產(chǎn)企業(yè)只要能夠購(gòu)得地塊并開工建設(shè)，就能夠獲得較高的利潤(rùn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目前期可行性分析工作并不足夠重視。但是隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，逐步進(jìn)入市場(chǎng)成熟期，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上升，融資成本提高，市場(chǎng)波動(dòng)較大等等因素迫使房地產(chǎn)企業(yè)重視房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投入，更加重視投資可行性研究。

但是在土地拍賣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈的時(shí)候，每次競(jìng)購(gòu)?fù)恋囟夹枰?jīng)過(guò)多次競(jìng)價(jià)才能夠最終競(jìng)拍得標(biāo)。這使得各個(gè)開發(fā)商獲得土地的概率較小，可行性研究的成本白白損失的概率非常高。這個(gè)問(wèn)題的一個(gè)解決辦法是使得可行性研究的內(nèi)容模塊化。宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求及價(jià)格分析等內(nèi)容可在不同的可行性研究中重復(fù)使用。對(duì)于較為成熟、市場(chǎng)反應(yīng)較好的項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)，可以直接沿用到其他城市中。

可行性研究常用兩種分析方法，靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法。但這兩種方法都存在缺陷，在項(xiàng)目投資效益分析過(guò)程中，靜態(tài)分析法不顧及投入資金的時(shí)間和機(jī)會(huì)的成本價(jià)值，僅注重計(jì)算投入資金的貨幣價(jià)值；而動(dòng)態(tài)分析法恰恰相反，注重投入資金的時(shí)間價(jià)值?？傮w而言，前者較后者更加簡(jiǎn)便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時(shí)間內(nèi)對(duì)若干房地產(chǎn)投資方案加以分析，進(jìn)而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實(shí)際情況太過(guò)偏離；而后者將影響視為動(dòng)態(tài)過(guò)程，較全面的顧及到各種因子，與實(shí)際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究缺乏完善的理論指導(dǎo)。房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)是可行性研究環(huán)節(jié)，它作為投資分析中重要部分，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，同時(shí)又是一個(gè)項(xiàng)目反復(fù)優(yōu)化過(guò)程。

房地產(chǎn)可行性研究所涉及的內(nèi)容非常廣泛，包括市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、市場(chǎng)定位、城市規(guī)劃、營(yíng)銷方式、價(jià)格預(yù)測(cè)等等。所涉及的學(xué)科包括政治學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、法學(xué)、心理學(xué)、金融學(xué)、建筑學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等等眾多學(xué)科。影響可行性分析結(jié)果的因素?cái)?shù)以百計(jì)，如此復(fù)雜的問(wèn)題需要有效的可操作的理論指導(dǎo)才能夠完成。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資可行性研究缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)，在研究過(guò)程中容易產(chǎn)生一些問(wèn)題，過(guò)多地依賴以往經(jīng)驗(yàn)而不重視使用科學(xué)的分析方法，這就會(huì)造成可行性研究結(jié)論不一致的問(wèn)題。

目前，雖然說(shuō)國(guó)內(nèi)的一些學(xué)者深入探究房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性理論，但是，這些理論系統(tǒng)性不強(qiáng)。缺乏指導(dǎo)性，必將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的發(fā)展。

3.房地產(chǎn)投資可行性研究評(píng)價(jià)指標(biāo)體系有待完善。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析評(píng)價(jià)中，采用的指標(biāo)有：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)不確定性評(píng)價(jià)指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從不同的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了評(píng)價(jià)，然而，它們?nèi)源嬖谥写a(bǔ)充和完善的地方。

房地產(chǎn)項(xiàng)目是事關(guān)居民安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程，它具有很強(qiáng)的社會(huì)效應(yīng)、城市效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，不僅僅是應(yīng)用上面提到的各種指標(biāo)，而且還補(bǔ)充了社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)指標(biāo)等。如果評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不全面，可能會(huì)產(chǎn)生與客觀實(shí)際不相符的現(xiàn)象，甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問(wèn)題。

4.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究只重視可行性論證，缺乏不可行性研究。目前，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究出來(lái)之后項(xiàng)目都是可行的，主要是因?yàn)槠渚幹迫藛T都是帶著求證項(xiàng)目可行這樣一種潛意識(shí)去分析和論證項(xiàng)目的可行性，這就必然會(huì)更多地關(guān)注項(xiàng)目可行的一面及正面的影響，而忽略了可能存在的不利因素和負(fù)面的影響，有時(shí)甚至看不到可能致使項(xiàng)目不可行的重大風(fēng)險(xiǎn)因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對(duì)項(xiàng)目成功的影響，這樣房地產(chǎn)投資可行性研究就失之偏頗了。

5、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)方面不足、不透、不深，喪失參考性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，但實(shí)踐中，不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)分析顯然不足、不透、不深，在投資估算中，沒(méi)有相應(yīng)的工程造價(jià)的定額、標(biāo)準(zhǔn)；在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，隨心所欲地采用一些過(guò)時(shí)的財(cái)務(wù)比率和參數(shù)等，這些對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究沒(méi)有參考價(jià)值。

三、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的對(duì)策

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究存在的問(wèn)題，為了編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告，為房地產(chǎn)企業(yè)管理層決策提供重要的依據(jù)，應(yīng)做好以下幾方面的工作：

（一）提高可行性研究人員的綜合素質(zhì)，以適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要

可行性研究涉及工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、 稅務(wù)等等多方面的專業(yè)知識(shí)。但當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制人員的素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這個(gè)要求，他們可能是某一方面的人才，但不能從全局的角度考慮問(wèn)題，針對(duì)編制可行性研究方面人員綜合素質(zhì)不高，應(yīng)有計(jì)劃、有組織、多渠道地對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)；此外，相應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件，吸引人才，留住人才，充分發(fā)揮房地產(chǎn)可行性研究人員的積極性和創(chuàng)造性，以培養(yǎng)出既懂工程技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和稅務(wù)的復(fù)合型人才，適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

（二）房地產(chǎn)可行性研究應(yīng)該突出重點(diǎn)，提升效率，服務(wù)企業(yè)高層

對(duì)于不同類別、不同規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目有其自身的特點(diǎn)，具體到某一特定的項(xiàng)目，可行性研究的重點(diǎn)也應(yīng)有所側(cè)重。有關(guān)的基礎(chǔ)性工作必須扎實(shí)細(xì)致，重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)可靠、準(zhǔn)確，有關(guān)項(xiàng)目選址、建設(shè)、規(guī)模、建設(shè)方案應(yīng)做詳細(xì)論證，同時(shí)應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)需求分析、預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以高效率來(lái)做房地產(chǎn)可行性研究，服務(wù)企業(yè)管理高層。

（三）房地產(chǎn)可行性研究建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)，為研究提供真實(shí)可靠、符合客觀實(shí)際基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)

當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來(lái)巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作，通過(guò)去粗取精，去偽存真的過(guò)程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)，為研究提供真實(shí)可靠、符合客觀實(shí)際基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)。另外，有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，通過(guò)分析比較，提取有用的信息，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。

（四）房地產(chǎn)可行性研究應(yīng)加快房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作

加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟，日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為房地產(chǎn)企業(yè)重視、加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。

（五）房地產(chǎn)可行性研究應(yīng)重視風(fēng)險(xiǎn)分析

投資項(xiàng)目的建設(shè)要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此必須重視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和控制。

為了有效地防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，在可行性研究中，就應(yīng)重視對(duì)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)因素的挖掘、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施等，從經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析來(lái)講，這不等同于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中一般意義的不確定分析，應(yīng)從不同的角度，分析各種風(fēng)險(xiǎn)因素變化的可能性，并相應(yīng)分析對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響狀況，且應(yīng)多著眼于不利的因素及其帶來(lái)的不利結(jié)果。風(fēng)險(xiǎn)因素具有層次性，應(yīng)深入分析，以識(shí)別最基本的風(fēng)險(xiǎn)單元，這樣才能有針對(duì)性地防范風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)該定量與定性相結(jié)合，以定量為主，如果投資者有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，就算借助于敏感性分析的結(jié)果，也能知曉項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，做出科學(xué)決策。如果項(xiàng)目評(píng)價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)分析都以科學(xué)的數(shù)據(jù)說(shuō)話，建設(shè)項(xiàng)目的決策失誤就將大大減少。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全面分析、論證、各方案比較和評(píng)價(jià)，從而保證它在技術(shù)上可行、環(huán)境上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、經(jīng)濟(jì)效益顯著，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)可行性研究，減少投資決策的盲目性，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，以使房地產(chǎn)企業(yè)不斷健康發(fā)展。

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（作者單位：寧波欣達(dá)建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 浙江寧波 315000）

（責(zé)編：趙毅）