房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本控制與管理的新思路

王賢善

摘 要：隨著房地產(chǎn)形勢的發(fā)展，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)全過程控制與管理。由于房地產(chǎn)項目投資數(shù)額巨大的特點，決定了對其成本進(jìn)行控制與管理是勢在必行的，只有這樣，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。文章論述了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成，分析了房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制存在的問題，提出了相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本構(gòu)成 成本控制 存在問題 對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）03-283-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟(jì)競爭中具有十分重要的意義，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還包括開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全面成本大致由8個方面構(gòu)成：

1.土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

（1）土地征收費(fèi)。國家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征收費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

（2）房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實際上包括兩部分費(fèi)用，即房屋征收安置費(fèi)和征收補(bǔ)償費(fèi)。

3.前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：

（1）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（2）“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

4.建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。

5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。

6.公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

7.不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)，依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，按3%一5%計算。

8.開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本控制存在的問題

1.房地產(chǎn)對全面成本控制存在錯誤的認(rèn)識。目前只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制，其它大部分房地產(chǎn)企業(yè)都還沒有實行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯誤的認(rèn)識，認(rèn)為設(shè)計階段是成本控制的重點，其它階段對成本控制的影響不大；還有的認(rèn)為提供材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。其實房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路是越來越精細(xì)化，成本管理范圍中應(yīng)納入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企業(yè)全體員工的活動產(chǎn)生了企業(yè)成本，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心是全面成本控制。

2.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏先進(jìn)全面成本控制的手段。房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制的手段，最主要是根據(jù)財務(wù)部門的決算報告，這是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，由于業(yè)務(wù)人員提出報告的時效性相對滯后，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。事前預(yù)測和過程控制在企業(yè)成本控制中相對缺乏，這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求存在很大的一段距離。成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，不能對癥下藥，應(yīng)采取有效的措施全面控制企業(yè)成本。

3.房地產(chǎn)企業(yè)沒有完善的全面成本控制的體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面成本控制上處于粗放狀態(tài)，完善的全面成本控制制度體系十分有限。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實際執(zhí)行過程中卻形同虛設(shè)，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有相對應(yīng)的部門崗位職責(zé)與權(quán)利，導(dǎo)致干多與干少沒區(qū)別，干好與干壞也是同一個局面，即使兌現(xiàn)了也是受獎不公，受罰不服。因礙于情面對本該受處罰的人員只是批評一下了事。這種做法，只是安排了工作而對工作效果沒有考核，或者只獎不罰而且獎罰不到位，有關(guān)人員的積極性受到嚴(yán)重的挫傷，給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失，房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任權(quán)利相結(jié)合是否有力是職工所關(guān)心的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本控制的舉措

現(xiàn)今看來，房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)方面的原因外，也有其價格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價，其中一個主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時代。深圳某知名房地產(chǎn)企業(yè)的董事長曾公開宣稱利潤低于40%的房地產(chǎn)項目不做，而今利潤能維持在12%左右就算是好的項目了。由于土地及資本市場化運(yùn)作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場的不成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)。隨著國家逐步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國家加強(qiáng)了對土地市場的管理與整頓，對經(jīng)營性用地取消了有不正當(dāng)競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路。國家加強(qiáng)了金融市場的宏觀調(diào)控，對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時抑制房地產(chǎn)過度的市場消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識到以極高的財務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險、粗放式的開發(fā)已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。

從微觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面成本控制進(jìn)行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。房地產(chǎn)全面成本控制要將成本理念貫穿于整個項目始終，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。

1.前期調(diào)研。在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)實是沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這筆費(fèi)用，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在立項時就必須對開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險，這也是管理會計的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯οM(fèi)者的心理和市場容量、造價等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對消費(fèi)者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準(zhǔn)確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進(jìn)行下去。

2.設(shè)計階段。降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作放在設(shè)計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對建筑和安裝成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個方面：

（1））實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標(biāo)來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標(biāo)或委托?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計時，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。

（2）加強(qiáng)技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。設(shè)計單位在工程設(shè)計中，要推行限額設(shè)計。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜，依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計；各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù)，建筑標(biāo)準(zhǔn)，按設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計。在保證項目設(shè)計達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

（3）加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費(fèi)的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。

3.施工階段。施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個方面進(jìn)行控制：

（1）合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進(jìn)度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。

（2）嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時性，加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。

（3）搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價范圍的，應(yīng)實行適當(dāng)參與，推薦廠家，監(jiān)督質(zhì)量及合理限價的原則，設(shè)備采購實行招投標(biāo)，確保質(zhì)優(yōu)價廉。

4.竣工結(jié)算階段。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標(biāo)文件對照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

總之，在房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的今天，對于開發(fā)商來說，最理性的事是控制成本，多關(guān)注點成本，少關(guān)注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。全面成本控制要成為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略，通過嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，取得高效的運(yùn)營效益。

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[3] 楊曉梁.房地產(chǎn)項目成本管理的研究[D].南昌大學(xué)，2007

（作者單位：寧波欣達(dá)建設(shè)項目管理有限公司 浙江寧波 315000）

（責(zé)編：李雪）