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    樓市最嚴(yán)調(diào)控效果幾何?

    2017-04-05 21:57:20謝九
    三聯(lián)生活周刊 2017年14期
    關(guān)鍵詞:換房首付款套房

    謝九

    3月中旬以來(lái),國(guó)內(nèi)樓市進(jìn)入新一輪調(diào)控周期,尤其是北京等城市的調(diào)控力度之大,堪稱史上最嚴(yán)。

    僅僅在一周之內(nèi),北京的樓市調(diào)控就持續(xù)升級(jí),首先是3月17日頒布認(rèn)房又認(rèn)貸的新政,二套房首付提升至六成;3月22日,提高非京籍購(gòu)房者的門檻,要求連續(xù)60個(gè)月的繳納個(gè)稅證明;3月24日,北京再度出手封堵了離婚購(gòu)房的漏洞,對(duì)于離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人,商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。

    如果僅從技術(shù)層面來(lái)看,北京此次調(diào)控可算是極富針對(duì)性,頗有些蛇打七寸的感覺(jué)。從去年初至今,北京房?jī)r(jià)持續(xù)高燒不斷,尤其是在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高的背景下繼續(xù)大幅上漲,很大部分原因在于“以小換大”的換房需求的支撐。表面上看,北京一套房子成交價(jià)格動(dòng)輒超過(guò)1000萬(wàn)元,但對(duì)于“賣一買一”的換房者而言,其實(shí)真正需要付出的資金可能不會(huì)超過(guò)400萬(wàn)元,再考慮到銀行貸款的支持,購(gòu)房者最終實(shí)際支出可能只需要一兩百萬(wàn)元左右。

    在換房鏈條的支撐下,無(wú)論房?jī)r(jià)上漲到多高,大部分購(gòu)房者其實(shí)都不會(huì)感受到太大壓力,當(dāng)然,首次購(gòu)房者除外,他們成為房?jī)r(jià)上漲的買單者。但是如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,這些看上去的受害者最終還是會(huì)成為受益者,過(guò)去十幾年的房?jī)r(jià)已經(jīng)一次次予以證明。所以,房?jī)r(jià)持續(xù)上漲帶來(lái)的影響并不是嚇阻了人們購(gòu)買,反而是激勵(lì)人們更加踴躍入市,在初次購(gòu)房者和換房者的共同參與之下,北京房?jī)r(jià)無(wú)論多高,這個(gè)擊鼓傳花的游戲也可以持續(xù)下去。

    北京這一次調(diào)控的重點(diǎn)就在于精準(zhǔn)打擊了換房鏈條,其中最有殺傷力的就在于認(rèn)房又認(rèn)貸的政策,一夜之間將很多換房者的身份認(rèn)定從首套房變成了二套房。按照北京的調(diào)控新政,“居民家庭名下在本市已擁有一套住房,以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,都將被視為二套房”,這也就意味著,只要有過(guò)貸款記錄,無(wú)論是否已經(jīng)還清,再次購(gòu)房時(shí)都被視為二套房,而在此之前,只要還清了貸款,再次購(gòu)房還是被視為首套。

    首套房和二套房的主要區(qū)別在于首付款和貸款利率均大幅上調(diào)。北京新政對(duì)二套房首付的規(guī)定為“購(gòu)買普宅首付款比例不低于60%,非普首付款比例不低于80%”,比之前上調(diào)了一成。更重要的是,在認(rèn)房又認(rèn)貸之后,很多此前的首套房購(gòu)房者變?yōu)槎追浚赘犊畋壤龔?5%上升到60%,在當(dāng)前的高房?jī)r(jià)之下,對(duì)購(gòu)房者的壓力還是相當(dāng)之大。除此之外,首套房購(gòu)房者還可以享受一定的折扣利率,而二套房則要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮1.1倍,購(gòu)房者的月供壓力也提升很多。另外,此次新政還取消了25年期以上的貸款期限,而此前購(gòu)房者最高可以申請(qǐng)30年期貸款,貸款期限拉長(zhǎng),雖然還款總額增加,但可以在最大程度上減輕購(gòu)房者的前期還款壓力,尤其在當(dāng)前低利率背景下,貸款期限越長(zhǎng),對(duì)于購(gòu)房者好處越多,此次新政取消了25年期以上貸款,顯然也是為了提升杠桿炒房者的成本,但是在客觀上也會(huì)增加真實(shí)購(gòu)房者的壓力。

    北京“3·17”調(diào)控新政一出,立即被冠以史上最嚴(yán)調(diào)控之稱。不過(guò),北京這一輪調(diào)控還不僅于此,在隨后一周時(shí)間,北京還在陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策,為此前的一些漏洞打上補(bǔ)丁。3月22日,北京提高非京籍購(gòu)房者的門檻,要求提交連續(xù)60個(gè)月的繳納個(gè)稅證明。在此之前,北京對(duì)外地購(gòu)房者的要求是“連續(xù)5年(含)以上繳納個(gè)稅”,并未明確要求“按月連續(xù)繳納”,而新政要求從申請(qǐng)?jiān)碌纳弦粋€(gè)月開(kāi)始往前推算60個(gè)月在北京連續(xù)繳納個(gè)人所得稅。3月24日,北京還封堵了離婚購(gòu)房的漏洞,“對(duì)于離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人,商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行”,這也就意味著,流行多年的假離婚購(gòu)房路徑已經(jīng)被堵死。

    由于北京此次調(diào)控的力度空前而且極富針對(duì)性,預(yù)計(jì)樓市的短期降溫將不可避免。從技術(shù)層面來(lái)看,很多換房者的資格認(rèn)定從首套房變?yōu)槎追恐?,首付款大幅提高,而且也不再享受房貸優(yōu)惠利率,加之各種漏洞也被封堵,因此,樓市的成交量預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)下跌,但是,這并不意味著樓市價(jià)格會(huì)出現(xiàn)大跌。雖然這一次調(diào)控被稱為史上最嚴(yán),但調(diào)控基本上都是一些技術(shù)性措施,并沒(méi)有從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的深層次問(wèn)題,因此,即使是最嚴(yán)調(diào)控,也不會(huì)實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的走勢(shì)。

    從北京市的新一輪調(diào)控來(lái)看,調(diào)控措施主要集中在需求側(cè),通過(guò)提升購(gòu)房者的成本減少潛在的購(gòu)房需求,但是供給側(cè)的改革相對(duì)不多。北京樓市持續(xù)上漲,除了確有部分炒作成分,但是支撐房?jī)r(jià)上漲的主要還是供求關(guān)系,目前北京樓市的供應(yīng)不足,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)上的需求,所以才造成了樓市的緊張氛圍,導(dǎo)致房?jī)r(jià)一輪又一輪地持續(xù)上漲,如果樓市調(diào)控只是打壓需求側(cè),而不能實(shí)質(zhì)性增加住房和土地供應(yīng),顯然并不能從根本上解決價(jià)格上漲的問(wèn)題。

    另外,中國(guó)樓市過(guò)去十幾年的發(fā)展歷史,基本上就是一部房地產(chǎn)的調(diào)控史。每一次房地產(chǎn)調(diào)控之后,都會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的更大上漲,這樣的規(guī)律基本上已經(jīng)在市場(chǎng)上形成共識(shí),因此,雖然調(diào)控在短期內(nèi)會(huì)形成一定的威懾力,但長(zhǎng)期來(lái)看,其實(shí)市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控已經(jīng)形成了極強(qiáng)的免疫力,即使面對(duì)所謂的最嚴(yán)調(diào)控也是如此。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴,市場(chǎng)都已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到,房地產(chǎn)調(diào)控不可能將樓市一棒子打死,過(guò)去的調(diào)控歷史也已經(jīng)證明,每當(dāng)樓市過(guò)熱時(shí),政府就會(huì)出臺(tái)調(diào)控措施,但是一旦經(jīng)濟(jì)下滑,又不得不為房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁,或是下調(diào)首付,或是放松利率等等,然后樓市又會(huì)迎來(lái)新一輪更猛烈的上漲。所以,只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有擺脫對(duì)于房地產(chǎn)的依賴,調(diào)控就難以真正壓制樓市的價(jià)格上漲。

    除此之外,在我國(guó)貨幣寬松的大背景之下,居民尋求資產(chǎn)保值增值的需求前所未有,但是國(guó)內(nèi)投資渠道匱乏,加之資本管制下,海外配置資產(chǎn)的路徑更加狹窄,因此,樓市成為人們避免資產(chǎn)縮水的最佳選擇。只要國(guó)內(nèi)的貨幣政策依然寬松,樓市就還是人們投資的首選,在這樣的背景之下,樓市調(diào)控并不能阻止人們尋求資產(chǎn)保值增值的步伐。

    這一輪史上最嚴(yán)調(diào)控,預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成一定的打壓,成交量會(huì)出現(xiàn)明顯下降,但是這并不能從根本上扭轉(zhuǎn)價(jià)格上漲的趨勢(shì),更大的概率是減緩此前上漲的勢(shì)頭,比如原來(lái)一年上漲50%,調(diào)控之后可能需要兩年或者更長(zhǎng)的時(shí)間才能完成。

    某種意義上看,這可能也就是調(diào)控所希望達(dá)到的效果。因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控的目的從來(lái)都不是要將樓市置于死地,目前中央的政策層面對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”,“既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落”。樓市價(jià)格平穩(wěn)上漲,和樓市價(jià)格雪崩大跌,在這兩個(gè)選項(xiàng)之間,顯然前者更符合政策定位。

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