分化與協(xié)同：房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及政策趨勢(shì)

2016年是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革元年，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控改變了過去長(zhǎng)期側(cè)重于需求側(cè)管理的狀況，“去庫(kù)存”“去杠桿”等一系列與房地產(chǎn)密切相關(guān)的結(jié)構(gòu)性政策實(shí)施，讓市場(chǎng)出現(xiàn)了不同以往的新變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)非常重要的歷史拐點(diǎn)上，分化與協(xié)同成為非常重要的特征，科學(xué)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)中的這些新形勢(shì)、新規(guī)律，對(duì)下一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制至關(guān)重要。今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)及趨勢(shì)。

一、市場(chǎng)形勢(shì)與政策趨勢(shì)

1.傳統(tǒng)一二三四線的表述發(fā)生變化，未來(lái)以城市群為基礎(chǔ)的區(qū)域性表述將在政策語(yǔ)境中占主導(dǎo)

從2016年的市場(chǎng)運(yùn)行情況看，目前按一二三四線城市劃分進(jìn)行有關(guān)統(tǒng)計(jì)和分析表述，越來(lái)越難以反映實(shí)際狀況，一些非一二線城市如惠州、嘉興、廊坊等，城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量都不大，但由于其靠近特大城市的優(yōu)越地理區(qū)位，過去一年房?jī)r(jià)大幅上漲，也都分別出臺(tái)了限購(gòu)政策。從全國(guó)來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)在不同城市的持續(xù)分化，市場(chǎng)已經(jīng)從原來(lái)基于城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)水平的一二三四線城市劃分，轉(zhuǎn)向以中心城市為核心、以城市群為基礎(chǔ)的區(qū)域型表述。在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，隨著人口向城市群地區(qū)的持續(xù)集聚，特別是在沿海的長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等城市群，一些節(jié)點(diǎn)城市、縣城甚至小鎮(zhèn)受城市群發(fā)育的影響，得到較快發(fā)展。盡管一二三四線城市劃分仍有一定的差異性價(jià)值，比如一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活、去庫(kù)存等，但在未來(lái)因城施策的政策體系中，以城市群為代表的區(qū)域性將是其表述的重要語(yǔ)境，這也有助于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)政策、區(qū)域政策、城鎮(zhèn)化政策的有機(jī)整合，更好地塑造國(guó)家空間結(jié)構(gòu)和配置空間要素。

2.關(guān)于峰值和拐點(diǎn)的討論將進(jìn)一步深化，中長(zhǎng)期的規(guī)律性現(xiàn)象將成為影響市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素

過去一段時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及調(diào)控政策更多體現(xiàn)了中短期因素，針對(duì)短期市場(chǎng)形勢(shì)的刺激或抑制政策都在出臺(tái)后取得了預(yù)期效果，而支撐中國(guó)房地產(chǎn)基本面的中長(zhǎng)期變量一直沒有發(fā)生變化。而根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在中長(zhǎng)期上與其城鎮(zhèn)化進(jìn)程密切相關(guān)，并且在城鎮(zhèn)化進(jìn)程后期，人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移速度下降，促使市場(chǎng)出現(xiàn)重要拐點(diǎn)，并成為主導(dǎo)型因素。當(dāng)2016年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到57.35%，城鎮(zhèn)化速度即將進(jìn)入放緩區(qū)間，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口規(guī)模已經(jīng)連續(xù)兩年減少，住房需求和房地產(chǎn)投資峰值已過，投資總量從持平開始逐步回落，房地產(chǎn)投資增速也從過去的20%-30%下降到去年的2%。房企拿地態(tài)度也變得更為謹(jǐn)慎，特別是一線城市，2016年住宅土地成交1464萬(wàn)平方米，同比下降50.9%，三四線城市也同比下降13.3%。這一方面是由于過去一段時(shí)間地價(jià)非理性上漲的持續(xù)積累為后期開發(fā)帶來(lái)較大壓力，另一方面也是開發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走向的不確定性在增加。

另外，市場(chǎng)也存在持續(xù)繁榮的另一種可能，盡管以常住人口為統(tǒng)計(jì)口徑的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了57.35%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為41.2%，未來(lái)一段時(shí)期，中國(guó)仍有數(shù)以億計(jì)的已進(jìn)城農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口需要在城市進(jìn)一步扎根，這部分群體的住房需求能否有效釋放，是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的重要決定因素。

3.房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型步伐加速，呈現(xiàn)出輕資產(chǎn)化、多元化、互聯(lián)網(wǎng)化、國(guó)際化等多元路徑

過去幾年，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)一直處于艱難轉(zhuǎn)型過程中，萬(wàn)達(dá)最早實(shí)施了轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，經(jīng)過近十年努力，2016年已經(jīng)從從單一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游綜合性企業(yè)，服務(wù)業(yè)收入已占總收入的比重超過了60%。其他房企轉(zhuǎn)型步伐也明顯加快，恒大在年底宣布?xì)v時(shí)8年的多元化轉(zhuǎn)型正式完成，形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，金融、健康為兩翼，文化旅游為龍頭的發(fā)展格局。房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型方向選擇上，呈現(xiàn)出輕資產(chǎn)化、多元化融合、多業(yè)態(tài)互聯(lián)等新的增長(zhǎng)模式，更加注重通過多產(chǎn)業(yè)鏈挖掘提升自身價(jià)值，充分利用國(guó)家利好政策，在聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間、轉(zhuǎn)租公寓等方面進(jìn)行嘗試探索，如優(yōu)客工場(chǎng)改變了過去寫字樓企業(yè)只提供辦公場(chǎng)所和物業(yè)單一服務(wù)，轉(zhuǎn)而提供一攬子創(chuàng)業(yè)生態(tài)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)模式的創(chuàng)新。向金融業(yè)轉(zhuǎn)變也是地產(chǎn)公司的普遍策略，如恒大等紛紛選擇向保險(xiǎn)行業(yè)滲透。從“建房子”向“自持物業(yè)”轉(zhuǎn)變也是房企轉(zhuǎn)型的另一個(gè)重要路徑，伴隨國(guó)家對(duì)租房市場(chǎng)的支持，鏈家自如、螞蟻短租等不同商業(yè)模式的房屋租賃企業(yè)得到較好成長(zhǎng)。此外，由于美元升值預(yù)期和匯率下調(diào)，一些企業(yè)加快推進(jìn)國(guó)際化戰(zhàn)略，在東南亞、澳大利亞的項(xiàng)目取得良好效益。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策建議

在目前經(jīng)濟(jì)基本面放緩、政策總體收緊、人民幣貶值預(yù)期較強(qiáng)的大背景下，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)將總體穩(wěn)中趨冷，表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資增速放緩，開發(fā)量和銷售量大幅下降，除了少數(shù)一些有概念、生態(tài)好的熱點(diǎn)城市外，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體平穩(wěn)?；诖?，2017年的房地產(chǎn)調(diào)控政策的總體取向是在穩(wěn)定、放緩中的調(diào)整，為市場(chǎng)自我調(diào)整營(yíng)造更好環(huán)境，為新一輪發(fā)展積蓄動(dòng)能。

1.賦予地方政府在一定范圍內(nèi)的自主調(diào)控權(quán)限，因城施策提高調(diào)控政策的差異性和精準(zhǔn)性

過去一年在賦予地方政府調(diào)控權(quán)限方面邁出了一大步，不僅傳統(tǒng)一線城市、特大城市自主執(zhí)行限購(gòu)、限貸等政策，一些縣城也結(jié)合本地實(shí)際制定了促進(jìn)和限制政策，如在庫(kù)存量較大的縣市，出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼、貸款利率優(yōu)惠等政策；在房?jī)r(jià)上漲比較快的縣市，出臺(tái)了限購(gòu)、限貸政策。從這些實(shí)踐來(lái)看，地方政府和中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面的共識(shí)不斷擴(kuò)大，今后應(yīng)進(jìn)一步賦予地方政府在一定范圍內(nèi)自主調(diào)控權(quán)限，形成因地制宜、因城施策的差異化、精準(zhǔn)化政策體系。中央層面要做好包括稅收、土地、金融等在內(nèi)的房地產(chǎn)制度頂層設(shè)計(jì)，健全對(duì)地方政府調(diào)控主體責(zé)任的督查和獎(jiǎng)罰機(jī)制；地方政府要加強(qiáng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，在部門的指導(dǎo)下，積極落實(shí)去庫(kù)存各項(xiàng)舉措，同時(shí)防范各類苗頭性、傾向性風(fēng)險(xiǎn)，因地制宜確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.住房租賃市場(chǎng)無(wú)論是規(guī)模還是質(zhì)量、商業(yè)模式等都將得到長(zhǎng)足發(fā)展，要完善相關(guān)政策儲(chǔ)備

繁榮的住房租賃市場(chǎng)對(duì)于緩解當(dāng)前我國(guó)特大城市居民住房壓力意義重大，目前正面臨重大政策利好。2016年國(guó)辦出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，鼓勵(lì)個(gè)人出租房，允許商業(yè)房改租賃住房；國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也推出了支持住房租賃市場(chǎng)的四項(xiàng)舉措，包括：房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、市場(chǎng)規(guī)范方面。2016年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)約在1.1萬(wàn)億元，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2020年還將保持年均20%以上的增速。年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上也提出，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃房源的提供者。預(yù)計(jì)2017年及未來(lái)一段時(shí)期，住房租賃市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)出機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化趨勢(shì)，而隨著市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張和商業(yè)模式創(chuàng)新層出不窮，住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管和整頓的有關(guān)政策儲(chǔ)備將會(huì)提上日程。應(yīng)在學(xué)習(xí)美國(guó)、歐洲、日本住房租賃市場(chǎng)立法和制度建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定完善包括如何規(guī)范中介、房東行為，保障承租人權(quán)益，對(duì)住房基本居住條件、物業(yè)維修服務(wù)、租金上漲速度、租金交付方式、違約糾紛處理等詳細(xì)、科學(xué)的政策體系。

3.開展房地產(chǎn)稅征收將是大勢(shì)所趨，應(yīng)積極主動(dòng)做好對(duì)開征房地產(chǎn)稅的有關(guān)政策應(yīng)對(duì)

自2011年在上海和重慶開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)以來(lái)，在征收對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅基、稅率、稅收減免等方面已取得大量經(jīng)驗(yàn)，目前從各方面的情況看，在更大范圍開展房地產(chǎn)稅征收將是大勢(shì)所趨，對(duì)開征的有關(guān)政策準(zhǔn)備也相對(duì)成熟。十八屆三中全會(huì)提出了加快房地產(chǎn)稅的立法步伐，房地產(chǎn)稅在2016年兩會(huì)時(shí)已歸入全國(guó)人大的一類立法項(xiàng)目。因此，2017年應(yīng)抓緊儲(chǔ)備開征房地產(chǎn)稅可能出現(xiàn)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)的管理政策，如加強(qiáng)社會(huì)輿論引導(dǎo)、有效應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)波動(dòng)等，加強(qiáng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)，理順房地產(chǎn)稅與有關(guān)稅種的關(guān)系，探索對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的征稅途徑，完善退稅制度，降低征稅對(duì)種地收入群體的沖擊等。

4.協(xié)同推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和住房政策供給，完善新的住房形勢(shì)和住房政策

伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城市發(fā)展也出現(xiàn)新的變化，一些城市進(jìn)入和后工業(yè)階段，老齡化、少子化趨勢(shì)明顯，居民消費(fèi)特征和需求偏好呈現(xiàn)出新特點(diǎn)。一是養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新興細(xì)分領(lǐng)域呈現(xiàn)出一定的市場(chǎng)需求，這對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理政策提出了新要求。二是在城鎮(zhèn)化中后期階段，城市發(fā)展從外延擴(kuò)張向內(nèi)涵增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，基于存量土地功能置換的再開發(fā)日益成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要模式，管理政策重心也應(yīng)適應(yīng)此種變化。三是老齡化、少子化對(duì)住房結(jié)構(gòu)、戶型的新需求，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)的供給側(cè)得到體現(xiàn)和適應(yīng)。四是居民對(duì)空氣和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的新需求，將出現(xiàn)人口在全國(guó)版圖內(nèi)的新一輪跨區(qū)域遷移和調(diào)整，應(yīng)進(jìn)一步完善促進(jìn)城鎮(zhèn)化和人口自由遷徙的房地產(chǎn)政策。

參考文獻(xiàn)：

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李求軍/責(zé)任編輯