供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下的湖南省房地產(chǎn)企業(yè)土地供應(yīng)的探討

徐婭婕

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)去庫存是2016年我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的任務(wù)之一，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)也同樣面臨去庫存的壓力。我省出臺(tái)《關(guān)于積極化解商品房庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，將“嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)”納入其中，去庫存取得了實(shí)際效果，但也面臨總量過剩、結(jié)構(gòu)失衡、地區(qū)差異大的問題，運(yùn)用土地基本原理，從土地供應(yīng)的總量、方式、結(jié)構(gòu)、土地審批制度、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)等五個(gè)方面研究房地產(chǎn)去庫存，力求使湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展。

【Abstract】 Real estate enterprises inventory is one of the tasks of China's supply side structural reform in 2016， Hunan real estate companies are also facing the pressure of inventory. The province issued "A number of opinions on positive solution to the commercial housing inventory to promote the healthy and stable development of the real estate market"，which includes "Strict real estate development land supply". So that the inventory has achieved practical results， but also faces the problems of total excess， structural imbalances and regional differences. Based on the basic principles of land ，this paper studies the inventory of real estate form five aspects amount of land supply， methods， structure， land examination and approval system， land reserve agencies， makes every effort to make the real estate market healthy and orderly development of hunan province.

【關(guān)鍵詞】土地供應(yīng)；房地產(chǎn)企業(yè)；去庫存

【Keywords】 the supply of land； real estate enterprises； destocking

【中圖分類號(hào)】S776.2 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）03-0154-02

1 引言

全面深化改革的攻堅(jiān)戰(zhàn)中，今年我們提的最多的一個(gè)詞是“供給側(cè)改革”。“供給側(cè)改革”最先是在2015年11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出，緊接著，12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上習(xí)近平主席提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，將房地產(chǎn)去庫存作為2016年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一。

2 目前湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存的現(xiàn)狀

湖南省出臺(tái)《關(guān)于積極化解商品房庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，將嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)納入其中：“各市州、縣市區(qū)商品房庫存去化周期在8-12個(gè)月的，應(yīng)適當(dāng)控制新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)不得超過上年度供應(yīng)量的50%；庫存去化周期在13-36個(gè)月的，應(yīng)嚴(yán)格控制新增房地產(chǎn)開發(fā)用地的審批，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)不得超過上年度供應(yīng)量的20%；庫存去化周期超過36個(gè)月的，原則上停止新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批和供應(yīng)?！盵1]可見，作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革四大要素之一的土地，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

①2015年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存壓力逐漸增大。

②商品房銷售保持了量?jī)r(jià)齊升的局面，去庫存化周期縮短。

③湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存存在的問題：總量過剩、結(jié)構(gòu)失衡、地區(qū)差異大。

3 土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)去庫存的影響

3.1 土地供應(yīng)量是庫存的基礎(chǔ)

首先，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，土地的數(shù)量決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模，土地供應(yīng)總量影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量，土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量是正比例關(guān)系，是房地產(chǎn)市場(chǎng)增量的基礎(chǔ)。

其次，土地供應(yīng)量影響房地產(chǎn)的價(jià)格?？偟貋碚f，顧客對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求影響房地產(chǎn)的價(jià)格，再加上土地功能供應(yīng)數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的決定性影響，這兩項(xiàng)因素則確定了房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)的價(jià)格和土地的供應(yīng)數(shù)量是正相關(guān)的關(guān)系，房地產(chǎn)需求量的增多，那么相應(yīng)地就會(huì)造成土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)價(jià)格的增加。因此，通過各種方面的研究表明，城市政府可以通過調(diào)節(jié)城市土地的供應(yīng)[2]。

3.2 土地供應(yīng)重心轉(zhuǎn)移是關(guān)鍵

據(jù)湖南省省國(guó)土資源廳統(tǒng)計(jì)，2016年湖南省土地供應(yīng)減少，上半年全省房地產(chǎn)用地供應(yīng)1639.8hm2，同比減少9.3%。在土地供應(yīng)總量水平下降的基礎(chǔ)上，土地供應(yīng)重心出現(xiàn)了區(qū)域轉(zhuǎn)移，由長(zhǎng)株潭地區(qū)轉(zhuǎn)向湘南地區(qū)。

3.3 土地市場(chǎng)是核心

我國(guó)土地出讓的市場(chǎng)化程度和土地交易市場(chǎng)的透明度較低，土地供應(yīng)數(shù)與市場(chǎng)脫節(jié)，實(shí)際定向招拍掛情況嚴(yán)重。當(dāng)前我國(guó)城市土地出讓的主要方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓四種，實(shí)際在行政區(qū)域較小的地方，出讓中多以協(xié)議出讓為主，招標(biāo)、拍賣出讓少，在湖南省一級(jí)土地市場(chǎng)交易中，僅長(zhǎng)沙、株洲等少數(shù)城市存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但即使在長(zhǎng)沙市，也有超過一半的土地宗數(shù)以低價(jià)成交。城市形象工程項(xiàng)目、大量城中村和舊城改造項(xiàng)目等土地實(shí)質(zhì)上均為定向招拍掛，開發(fā)商在沒有辦法拿到協(xié)議出讓的土地時(shí)才會(huì)在土地交易市場(chǎng)去以拍賣等形式拿地[3]。

3.4 土地財(cái)政是推手

土地出讓金一直以來是地方政府財(cái)政收入的重要來源，在財(cái)政總數(shù)中占比高，地方政府為追求GDP增長(zhǎng)的政績(jī)，提升政府形象，提出超前的城市規(guī)劃目標(biāo)，帶動(dòng)土地出讓的增加。

4 優(yōu)化土地供應(yīng)政策，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的若干建議

國(guó)家實(shí)施土地供應(yīng)政策，合理配置土地資源，是國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段，主要從土地供應(yīng)總量、土地供應(yīng)的多種結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)的不同方式、土地審批制度和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)五方面研究土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)效應(yīng)，縮小我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存周期，助力我國(guó)順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存。

①因地制宜土地供應(yīng)總量；

②精準(zhǔn)分類土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；

③“雙軌制”土地供給方式；

④“征批分離”土地審批制度；

⑤公益非功利的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

當(dāng)前我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具有雙重職能。一是收購(gòu)?fù)恋氐臅r(shí)候執(zhí)行的是土地管理者的職能，承擔(dān)的是調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)，實(shí)施各項(xiàng)規(guī)劃，確保城市公共與公益事業(yè)用地需求的職責(zé)。二是在出讓土地時(shí)執(zhí)行的是土地經(jīng)營(yíng)者的職責(zé)，承擔(dān)著土地資產(chǎn)增值保值義務(wù)，此時(shí)的行為準(zhǔn)則以營(yíng)利為目的，追求利潤(rùn)最大化。而土地出讓金已成為各地政府的主要收入來源，土地財(cái)政突出，各地政府盡可能多地出讓土地，土地供應(yīng)總量大。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)的根本和源頭，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的節(jié)奏，深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是今年國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的五大任務(wù)之一，也是帶動(dòng)湖南省省的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的助推器，今年以來湖南省房地產(chǎn)去庫存效果明顯，但也存在問題和隱患，立足當(dāng)前，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，從土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、方式、審批制度和儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)這五方面研究土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)效應(yīng)，助力湖南省房地產(chǎn)企業(yè)去庫存周期正規(guī)化。

【參考文獻(xiàn)】

【1】關(guān)于積極化解商品房庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見[Z].湖南省人民政府辦公廳，2016.04.06.

【2】王曉東.土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響探析[J].商，2013（16）：238-243.

【3】邵華.我國(guó)城市土地供給問題研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2006.