近期房貸風險控制的策略思考

郭俊華

【摘要】本文分析了近期房貸風險的幾種常見形式，在此基礎(chǔ)上探析每一種風險產(chǎn)生的內(nèi)在原因，然后有針對性的找到改善策略。

【關(guān)鍵詞】房貸風險 控制 策略

房貸風險在我國一直在不斷攀升，房貸風險之所以會較為普遍，這和我國的信用體制還不夠完善、整個房地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展過程中還需要不斷革新有內(nèi)在關(guān)聯(lián)。本文會分析近期房貸風險的幾種常見形式，會進一步探析每一種風險產(chǎn)生的內(nèi)在原因，然后有針對性的找到改善策略。以這樣的方式來讓我們更清晰的認識房貸風險，并且能夠更有效的做好房貸風險的抵御與管控工作。

一、我國商業(yè)銀行放貸現(xiàn)狀分析

個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，借款人申請住房貸款時必須提供擔保。個人住房貸款可以包括三個方面：個人住房委托貸款、個人住房自營貸款、個人住房組合貸款。自營貸款：以銀行信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款；委托貸款：銀行根據(jù)住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款；組合貸款：以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。

1998年以來，隨著我國住房制度改革的不斷深化，住房產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，房價不斷攀升，成為我國一個新的經(jīng)濟增長點。在繁榮的房地產(chǎn)行業(yè)的帶動之下，個人住房貸款業(yè)務獲得了迅猛發(fā)展，個人住房貸款占商業(yè)銀行貸款業(yè)務的比重與日俱增。我國商業(yè)銀行個人住房貸款余額也從1997年末的190億元飛速發(fā)展到2015年底的4.4萬億元，在18年中增長了231.58倍，占金融機構(gòu)全部貸款余額的比重由0.49%上升為11%。隨著我國個人住房貸款余額的不斷攀升，風險日益積累，現(xiàn)階段不良貸款尚處可控制范圍。但若這種風險一旦發(fā)生質(zhì)變便會爆發(fā)嚴重的金融震蕩，銀行也將是金融危機的最大受害者。

二、住房貸款的主要風險分析

（一）信用風險

信用風險是房貸風險中最為普遍，也是發(fā)生率較高的一種風險。一般情況下是指還貸人在借貸期間由于失業(yè)或者收入驟減而無法繼續(xù)償還貸款的情況。信用風險還可以具體劃分為如下兩種形式。一種是違約貸款風險，這是指貸款人在以房屋作為抵押物獲取貸款后，當貸款已經(jīng)達到違約標準，但是貸款人還沒有還清貸款的情況；另一種則是提前還款風險，這也是借貸人的一種主動違約的行為，通常是借貸人沒有按照合同中的條款約定償還款項，這種風險在放貸中也十分普遍。

（二）市場風險

市場風險最常見的有三種形式，即匯率風險、利率風險和經(jīng)營風險。匯率風險一般是指在國家推行匯率改革時對于房地產(chǎn)企業(yè)和銀行的影響。匯率升值后直接的產(chǎn)物就是相對寬松的貨幣政策，這會讓房地產(chǎn)價格上漲，嚴重時還可能產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫，這對于實體經(jīng)濟會直接帶來沖擊，進而構(gòu)成銀行的貸款風險。利率風險一般是指利率上升或下行時對于房地產(chǎn)行業(yè)和銀行貸款的影響。利率上行會讓還款人的月供變多，這直接加大了還款人壓力，還可能造成信用風險；利率下行則會影響銀行借款的優(yōu)惠利率政策，同樣會構(gòu)成影響。最后是經(jīng)營風險，是指由于開發(fā)商經(jīng)營體制不完善或者是資金鏈斷裂而出現(xiàn)樓盤未能在預約時間內(nèi)交付，這使得抵押物無法變現(xiàn)，同樣會帶來銀行的貸款風險。

（三）操作風險

由于操作流程上的不規(guī)范同樣會帶來貸款風險。一般情況下，如果由于銀行內(nèi)部的貸款程序以及審核程序不夠完善，或者是由于人員、系統(tǒng)的誤判或者過失所帶來的風險，可以稱之為房貸操作風險。常見形式有：由于沒有全面了解借貸人的各項基本情況，比如借款用途、個人信用狀況和還款能力等，在這樣的前提下對于案子有所誤判，而造成的后期的還款風險。同樣的，如果在發(fā)放貸款期間需要的合同不全，或者是支用手續(xù)上存在操作問題與過失，這也會帶來后續(xù)的法律保全和貸款催收的風險。

三、近期放貸的風險控制策略研究

（一）靈活順應政策的基本導向

想要最大程度降低當前的房貸風險，有效做好風控工作，這首先需要銀行能夠靈活順應政府在政策上的相應導向，隨時把握經(jīng)濟發(fā)展動態(tài)。政府的宏觀調(diào)控對于銀行的貸款，乃至對于銀行的各類業(yè)務都會帶來直接影響。比如利率的變化、匯率的調(diào)整以及一些政策性的條文的頒布等，這些都會直接影響到銀行的各項常規(guī)業(yè)務。想要盡可能的規(guī)避房貸風險，首先需要順應政府的各種政策性導向，并且跟隨其引導靈活進行業(yè)務調(diào)整，這會很大程度避免一些風險的發(fā)生。

（二）完善與健全銀行信貸管理機制

建立完善健全的銀行信貸管理體制非常重要，這是保障整個貸款業(yè)務規(guī)范有序的進行，并且最大程度避免由于操作上的問題或者失誤所造成的房貸風險的一個方法。對于放款的具體流程、需要的審核要求等銀行應當有明確限定。同時，銀行內(nèi)部應當盡快完善內(nèi)控機制，實現(xiàn)內(nèi)部控制管理的現(xiàn)代化與高效化，加強內(nèi)控的深度與廣度，這些都會避免各種潛在危機和風險的產(chǎn)生。

（三）房貸風險預警系統(tǒng)的建立

房地產(chǎn)行業(yè)相對來說是一個會很大程度受到宏觀經(jīng)濟影響的行業(yè)，宏觀經(jīng)濟的變化和國家的政策調(diào)控會直接影響到這個行業(yè)的發(fā)展，甚至會帶來一些隱性風險。因此，對于房貸風險建立預警機制是很有必要的，這對于政策風險與房地產(chǎn)行業(yè)市場風險能夠起到一定的抵御作用。預警模型在建立時可以綜合參考國家宏觀經(jīng)濟的相關(guān)指標，同時要參照產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟指標以及國家的相應政策。這會讓房地產(chǎn)行業(yè)更好的適應大的經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟格局，不僅能夠具備更好的風險抵御能力，遇到各種突發(fā)問題時也能夠更有效化解。

總之，近期我國的房貸風險的存在還是比較普遍的，我們要冷靜面對這種風險，分析其成因，并且采取積極對策，有效控制這些風險，從而促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻

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