對(duì)中小型城市保障性住房建設(shè)的思考

何嘉軒

摘 要：文章通過對(duì)安徽兩個(gè)中小城市部分保障性住房需求者的調(diào)查，分析了保障性住房建設(shè)中存在的問題，提出了相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：保障性住房 現(xiàn)狀調(diào)查 存在問題 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F840

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）09-058-02

有恒產(chǎn)者有恒心，安居才能樂業(yè)。目前，我國城市30%家庭要通過政府建設(shè)保障性住房等途徑來解決住房困難。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008-2013年，安徽全省累計(jì)建設(shè)保障性住房82.7萬套，覆蓋率18.55%，淮北市2014年開工建設(shè)各類保障性安居工程13498套。安徽省“十二五”住房保障規(guī)劃目標(biāo)，到2015年，全省保障性住房覆蓋面將超過20%，力爭使城鎮(zhèn)中等偏下收入和低收入家庭住房困難問題得到基本解決。

保障性住房建設(shè)應(yīng)滿足居民的基本生活需要，舒適、美觀、方便。目前需要占了第一位，而舒適、美觀、方便卻并不一定到位，某些保障性住房小區(qū)由于由于功能、交通、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等方面的局限性，沒有得到廣大中低收入家庭的普遍肯定。

一、保障性住房的概念、特點(diǎn)

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房構(gòu)成，以小戶型為主，由政府劃撥用地，沒有土地出讓金。如經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)其價(jià)格由成本（征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金）及不超過3%的利潤構(gòu)成，一般是政府指導(dǎo)定價(jià)，實(shí)行微利銷售，每一住房困難家庭只能申請(qǐng)購買或租賃一套保障性住房。具有零地價(jià)、微利性、低稅收的三性。

二、當(dāng)前保障性住房滿意度調(diào)研

筆者2015年7-8月對(duì)安徽兩個(gè)中小型城市有保障性住房需求的325戶家庭進(jìn)行了調(diào)研，對(duì)需求的保障性住房在價(jià)格、交通位置、面積結(jié)構(gòu)、建筑材料與質(zhì)量、小區(qū)綠化及景觀、商業(yè)教育等配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面的調(diào)研中（多選項(xiàng)），所占比例分別是82%、90%、76%、72%、49%、89%、38%，這體現(xiàn)了除經(jīng)濟(jì)、適用的考慮外，更多體現(xiàn)了老百姓優(yōu)先考慮對(duì)交通、商業(yè)教育醫(yī)療配套、面積結(jié)構(gòu)、小區(qū)綠化等方面的強(qiáng)烈需求，既要實(shí)現(xiàn)居有其所，還需達(dá)到居有常、舒服溫馨。

同時(shí)，筆者對(duì)該兩市5個(gè)保障性住房小區(qū)的729戶居民進(jìn)行調(diào)研，居民們除感謝政府的保障性住房政策外，對(duì)現(xiàn)有保障性住房滿意度選擇項(xiàng)如下：

通過調(diào)研對(duì)比和信息檢索發(fā)現(xiàn)：

1.保障性住房政策是一項(xiàng)利民生政策。此項(xiàng)政策中低收入家庭了解程度達(dá)89%，持歡迎程度達(dá)100%，因此要進(jìn)一步加大對(duì)受眾人群的政策宣傳。

2.面積達(dá)不到居住舒適的要求。目前，保障性住房一般控制在60平米左右，3口之家一廳兩室，空間狹小，導(dǎo)致居民居住的舒適度降低。保障性住房居住對(duì)象是低收入家庭，住房面積若過大，會(huì)導(dǎo)致價(jià)格偏高使受惠對(duì)象沒有能力購買、承租。調(diào)研中，3口家庭普遍要求建筑面積達(dá)到70平米，4-5口家庭要求達(dá)到80平米。如果考慮到舒適要求及未來需要，這種要求也許是合理的。據(jù)《中國民生發(fā)展報(bào)告2012》公布數(shù)據(jù)顯示，2012年底，我國城鎮(zhèn)人均住房面積32.9平方米。因此，在中小城市新建的保障性住房戶均面積最好達(dá)到70平米，這樣在價(jià)格和居民需求間能實(shí)現(xiàn)平衡，滿足需求。

3.不同層次家庭對(duì)保障性住房價(jià)格認(rèn)同不一。經(jīng)適房價(jià)格偏高，廉租房租金不廉，也是不爭的事實(shí)。以調(diào)查安徽的一市為例，2012年興建的某某花園二期經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目為例，經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格在每平米2100元，雖然較市場商品房價(jià)格降低約40%，但由于申請(qǐng)經(jīng)適房的受眾老百姓中，沒有工作收入的占69%，有收入家庭人均年收入低于1萬元，經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格對(duì)于他們來說，仍顯得價(jià)格偏高，287戶幸運(yùn)中號(hào)的購房者中，因房價(jià)過高有79戶無奈放棄了良機(jī)。

4.配套設(shè)施不完善，生活不方便。目前保障房選址大多在城市新區(qū)邊緣地帶，生活配套設(shè)施不完備，教育醫(yī)療機(jī)構(gòu)不到位，公交線路和站點(diǎn)又相對(duì)較少，造成居民交通成本和生活成本的增加。房源不好，設(shè)施不齊，地理位置不佳，生活不便，缺乏對(duì)無房戶的從靈魂深處的尊重和關(guān)心。

5.設(shè)計(jì)方面存在不足。受價(jià)格和戶型面積的影響，保障性住房在起居室、臥室、衛(wèi)生間、廚房面積大小及設(shè)備的配備檔次方面沒有體現(xiàn)多樣化、舒適的設(shè)計(jì)因素，有些為保證適用房使用面積，而減少陽臺(tái)、衛(wèi)生間的面積；有些為降低建設(shè)成本，出現(xiàn)偷工減料現(xiàn)象；設(shè)計(jì)中忽視了小區(qū)公共綠地、配套設(shè)施的配套設(shè)計(jì)，從而降低住房的使用功能。某些設(shè)計(jì)中剪力墻設(shè)計(jì)的較多較厚，這并沒有提高房子的抗震性能，還在一定程度上增加了房建工程成本。設(shè)計(jì)人員對(duì)防火規(guī)范的不熟悉，導(dǎo)致設(shè)計(jì)中對(duì)防火標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行有誤。

6.政策不完備。保障性住房建設(shè)和管理存在著政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不夠完善等；住房保障過于市場化，保障缺位問題較為突出；供應(yīng)對(duì)象界定和退出機(jī)制的建立過于寬松，部門監(jiān)督監(jiān)管不到位。

7.公平性有待提高。存在操作違規(guī)行為，有些地方部分購買者不是中低收入家庭，影響社會(huì)和諧。2014年對(duì)某市保障性住房跟蹤審計(jì)中，抽查了820戶，涉及5個(gè)小區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房和棚戶區(qū)四類保障性住房，查出不滿足條件而享受的有59戶，占抽查戶數(shù)約7.2%。

三、進(jìn)一步完善保障性住房的保障和建設(shè)

1.完善保障性安居工程相關(guān)政策。如果標(biāo)準(zhǔn)模糊，既無法為政府提供明確的選址依據(jù)，更缺乏對(duì)開發(fā)商強(qiáng)有力的約束。應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定，制定廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房和限價(jià)商品房四個(gè)管理辦法，就各類保障性住房保障范圍、套型面積、建筑標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策以及申請(qǐng)條件、申請(qǐng)程序、產(chǎn)權(quán)界定、上市交易、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。在實(shí)踐中不斷完善保障性住房建設(shè)選址、土地供應(yīng)與稅費(fèi)減免、建設(shè)資金籌措、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)、分配運(yùn)營管理、工程跟蹤審計(jì)、退出市場機(jī)制等政策規(guī)定。對(duì)資格造假、騙購騙租及各環(huán)節(jié)過程進(jìn)一步強(qiáng)化監(jiān)督監(jiān)管。

2.進(jìn)一步強(qiáng)化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。新建保障性住房應(yīng)符合安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求，把握好居住舒適和合理價(jià)格的尺度，建議經(jīng)適房套型建筑面積為70平米、90平米兩個(gè)檔次，公共租賃房套型建筑面積以60平米左右的小戶型為主；以集體宿舍形式建設(shè)的公共租賃住房嚴(yán)格執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》有關(guān)規(guī)定；棚戶區(qū)改造安置住房套型建筑面積原則上控制在100平方米左右。數(shù)量上滿足不斷增長的住房需求，質(zhì)量上通過精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)和精心施工，達(dá)到“標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美”。

3.城市合適區(qū)域選址。遵循節(jié)約用地、方便生活的原則，在城市配套設(shè)施較成熟地段，優(yōu)先選擇公共交通便利、生活環(huán)境宜居，且教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)金融、社區(qū)服務(wù)和市政公用等配套公建完善的區(qū)域，以小區(qū)、組團(tuán)或單棟建筑的方式進(jìn)行規(guī)劃。交通應(yīng)便捷、通暢，與城市公交合理銜接，道路應(yīng)按無障礙要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。設(shè)置室外活動(dòng)場地，配備安全、經(jīng)濟(jì)、適用的健身、休閑設(shè)施。公共綠地指標(biāo)小區(qū)規(guī)?！?m2/人，自行車、電動(dòng)車、摩托車位2.0輛/戶，機(jī)動(dòng)車位0.2輛/100平米建筑面積。遠(yuǎn)離污染源，避開可能引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的不利地段。

4.實(shí)行“大混居小聚居”模式?；旌弦?guī)劃包括保障房在內(nèi)的各類住房，采用插花式布局，既在不同區(qū)位開發(fā)小型化保障房社區(qū)，又在一些較大商品房項(xiàng)目中配建一定比例保障房，使不同收入水平的人群能混居在一起，既有利于不同階層的接觸與交往，又保持一定空間距離的效果，以滿足不同群體的社會(huì)心理需求，不能讓保障性住房戶“自成一體”，避免出現(xiàn)其他國家“居住隔離”的覆轍。

5.優(yōu)化房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。采用單元多戶的優(yōu)化設(shè)計(jì)減少公攤，盡量合并管道井并合理排布減小井道尺寸。室內(nèi)避免出現(xiàn)長走道，減少冗余。合理分配各功能空間面積，盡量實(shí)現(xiàn)空間和功能的復(fù)合（如起居臥室合一、餐廳廚房合一、書房臥室合一、玄關(guān)貯藏合一等），功能空間設(shè)計(jì)提倡可變性；使用輕薄型墻體，增加使用面積；利用陽臺(tái)、凸窗等手段拓展空間和功能，提高舒適性；充分利用零碎角落、走道上方、陽臺(tái)等位置，實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)藏收納空間；頂層設(shè)計(jì)成坡屋面為悶頂；建筑布局在滿足室內(nèi)外日照、采光、通風(fēng)等基本要求規(guī)范前提下，適當(dāng)提高容積率；減少建筑裝飾性構(gòu)件的使用，造型設(shè)計(jì)簡潔并注重周邊建筑立面的和諧與統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)面積適中、功能齊全、居住舒適的目標(biāo)。

6.有針對(duì)性的差異化設(shè)計(jì)。套內(nèi)空間設(shè)計(jì)結(jié)合人體工效學(xué)原理和相關(guān)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，套內(nèi)空間實(shí)現(xiàn)功能合理、面積緊湊、使用方便等設(shè)計(jì)原則。公共空間設(shè)計(jì)盡量使公共交通空間緊湊，從而降低每戶的公攤面積；根據(jù)所針對(duì)的不同使用人群，適當(dāng)設(shè)計(jì)公共使用、交往活動(dòng)空間，注重?zé)o障礙設(shè)計(jì)；建設(shè)和物料設(shè)備使用方面兼顧產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和低排放，推動(dòng)新型建筑材料、節(jié)能環(huán)保設(shè)備的使用，推進(jìn)綠色建造。

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（作者單位：中國礦業(yè)大學(xué) 江蘇徐州 221116）（責(zé)編：國政）