異化委托公證的風(fēng)險(xiǎn)及防范

蔡國(guó)欽

【摘要】這些年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，公證處受理了越來越多涉房委托公證，但這其中的有些涉房委托公證并非是出于真實(shí)意思表示的委托公證，而是為了達(dá)到其他的目而借用公證這一合法形式來達(dá)到非委托目的的非真實(shí)委托，我們?cè)诖私y(tǒng)稱此類委托為異化委托。在公證實(shí)踐中一般遇到的異化委托公證主要有這二類：一是為規(guī)避稅費(fèi)或房產(chǎn)尚不符合上市交易的條件而希望以委托公證的方式達(dá)到物權(quán)轉(zhuǎn)移登記目的的委托公證；二是為避免冗長(zhǎng)的訴訟執(zhí)行程序或無法辦理抵押登記而企圖以委托公證的方式來達(dá)到直接實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的目的的委托公證。因異化委托并非出于真實(shí)意思表示，而且又采用了公證這一合法形式作為外衣，所以異化委托公證往往對(duì)有利害關(guān)系的各方都存在著不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)筆者就針對(duì)上述異化委托公證可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，和公證員如何防范此類異化委托公證的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。

【關(guān)鍵詞】異化委托公證 房地產(chǎn)市場(chǎng)

一、以委托公證代替物權(quán)登記

在房產(chǎn)交易中經(jīng)常遇到房產(chǎn)尚無法馬上辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者買方基于稅費(fèi)方面的考慮而不愿馬上辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的情形，此時(shí)買方便希望以辦理委托公證的方式來代替物權(quán)登記，誤以為辦理了委托公證便取得了物權(quán)。可實(shí)際上，單方的委托授權(quán)并沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)上的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移效力，然而買賣雙方卻往往不清楚這其中存在的不確定風(fēng)險(xiǎn)。

（一）對(duì)于買方來講主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)

（1）因委托屬于單方授權(quán)行為具有可撤銷性，因此可能出現(xiàn)賣方在收取了售房款或定金并且辦理了委托公證之后，又向相關(guān)部門告知撤銷委托，導(dǎo)致買方手頭上雖有委托公證書，但公證書卻無法使用的情形。

（2）在房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，如果賣方不誠(chéng)信的話，便可能出現(xiàn)一房多賣的情形。因委托是委托人基于單方的意思表示所做出的行為，因此委托人可以隨時(shí)隨地再做出相同的委托授權(quán)行為，而對(duì)于受托人的人數(shù)和授權(quán)的次數(shù)法律均沒有任何的限制。那么，委托人就完全有可能在任何的時(shí)間就同一事項(xiàng)再重復(fù)委托給一人或多人辦理，因此不存在賣方在委托給買方辦理與房產(chǎn)有關(guān)的事宜之后就不能再將相同的授權(quán)事項(xiàng)委托給其他人辦理的情形。

（3）由于從辦理委托公證到實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間跨度比較長(zhǎng)，便容易出現(xiàn)無法單憑委托公證書直接辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情形。在這種情形之下，就再次需要賣方配合才能夠辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。如果此時(shí)的房?jī)r(jià)上漲，而賣方又覺得之前的售價(jià)太低，就可能要求買方補(bǔ)償差價(jià)，才愿意配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

如果在委托公證辦理之后，賣方由于經(jīng)濟(jì)糾紛或其他原因?qū)е旅碌姆慨a(chǎn)被查封甚至被拍賣的話，那因買方向賣方所購(gòu)買的房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，就有可能也被列入被查封被拍賣的行列，導(dǎo)致買方權(quán)益受損。

（二）對(duì)于賣方來講存在以下的風(fēng)險(xiǎn)

（1）出售處于按揭階段的房產(chǎn)，賣方往往委托買方每月還本付息，如果買方未按時(shí)還款或無法正常履行還款手續(xù)的話，那么賣方的信用將受到影響，并且還可能出現(xiàn)房產(chǎn)被拍賣的情形。

（2）如果買方是炒房客或房產(chǎn)投機(jī)人的話，往往會(huì)要求委托書中不要限定買受人和售價(jià)，這樣買方就可以依據(jù)委托書，將房產(chǎn)以任意的價(jià)格出售給不特定的第三人，從中賺取價(jià)差。若買方不誠(chéng)信的話，則可能發(fā)生買方將房產(chǎn)一房多賣的情形。如果出現(xiàn)這種情形的話，賣方便有可能因授權(quán)不明確或買方的欺詐行為而承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任或卷入不必要的糾紛中。

（3）同樣作為炒房者或房產(chǎn)投機(jī)人的買方，若長(zhǎng)時(shí)間找不到合適下家的話，便可能基于經(jīng)濟(jì)的考慮，不愿意再支付物業(yè)、水電、天然氣等相關(guān)費(fèi)用。而賣方又誤以為房產(chǎn)已經(jīng)出售給買方，這些費(fèi)用理應(yīng)由買方繳納，跟自己沒有關(guān)系了?？蓪?shí)際上，房產(chǎn)尚屬于買方所有，水電、天然氣等物業(yè)配套設(shè)施依舊登記在賣方的名下，如果長(zhǎng)期沒有繳納相關(guān)物業(yè)配套設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用的話，賣方就可能被起訴。

二、以委托公證替代抵押登記

以委托公證替代抵押登記即所謂擔(dān)保性委托是指委托方所做出的委托行為并非是出于真實(shí)意思表示，而是委托方與他人發(fā)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)人為了確保債務(wù)人及時(shí)履行債務(wù)，而要求債務(wù)人所做的委托，而此類委托對(duì)債務(wù)人和債權(quán)人都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）對(duì)委托方即債務(wù)人可能存在著這樣的風(fēng)險(xiǎn)：為了避免陷入冗長(zhǎng)的訴訟、執(zhí)行程序，確保資金能夠快速回籠，債權(quán)人往往在取得抵押權(quán)后，還會(huì)要求借款方將房產(chǎn)的所有權(quán)利都委托給債權(quán)人或債權(quán)人指定的第三人。因此，如果債務(wù)人延期還款或無法還款的話，債權(quán)人就可能不顧及債務(wù)人的利益而將房產(chǎn)以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格出售，甚至進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，使債務(wù)人的利益受損。亦或者雖然債務(wù)人已經(jīng)還清了借款但無法及時(shí)收回委托公證書，受托人繼續(xù)依據(jù)委托公證書行使代理權(quán)限，給委托人造成不必要的麻煩和損失。

（2）對(duì)債權(quán)人來講，因單方授權(quán)可任意撤銷，便可能出現(xiàn)受托方手里雖然有委托公證書，但是委托書失效的情形。所以，對(duì)于債權(quán)人來講沒有辦理抵押登記或者無法辦理抵押登記，而企圖通過委托公證的方式來達(dá)到擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的是存在風(fēng)險(xiǎn)的?？梢姡Ｕ辖栀J雙方的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記手續(xù)，向社會(huì)公示擔(dān)保行為，而不是企圖通過辦理委托公證來代替抵押登記。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范

鑒于異化委托公證存在的眾多不確定風(fēng)險(xiǎn)，而公證處作為預(yù)防糾紛，減少訴訟的機(jī)構(gòu)，對(duì)于此類公證的辦理理應(yīng)持一種審慎的態(tài)度，并樹立一定的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。那在公證實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)此類異化委托公證呢，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面來做：

（1）公證員作為法律專業(yè)人士，在受理公證時(shí)中除了要知曉當(dāng)事人要申辦何種公證之外，還必須了解當(dāng)事人的辦證目的。而要知曉申請(qǐng)人申辦此類公證的真實(shí)意圖，就需要公證員掌握一定的技巧。在受理此類委托公證時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些非公證申請(qǐng)人陪同委托人前來申辦此公證，而且委托人往往無法準(zhǔn)確的表述自己具體要委托的事項(xiàng)，而是由其他人代為陳述委托事項(xiàng)。此時(shí)，公證員就需要多一些警覺性，同時(shí)為了防止不相關(guān)的人員對(duì)申請(qǐng)人產(chǎn)生誤導(dǎo)，公證員應(yīng)單獨(dú)與申請(qǐng)人進(jìn)行交流，了解申請(qǐng)人辦證的真實(shí)意圖，并充分明確告知異化委托公證存在的風(fēng)險(xiǎn)，使其對(duì)此類公證有清楚的認(rèn)識(shí)，從而打消申辦此公證的念頭。

（2）在公證員明確告知異化委托可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)之后，如果當(dāng)事人仍執(zhí)意要申辦此類委托公證的話，就應(yīng)建議其委托事項(xiàng)要具體明確。筆者認(rèn)為可以從這幾個(gè)方面建議委托人對(duì)委托事項(xiàng)進(jìn)行細(xì)化：委托出售房產(chǎn)的，盡量限定買受人和售價(jià)。這樣既可以防止一房多賣，也可防止受托人以過低價(jià)格出售房產(chǎn)，損害委托人的利益。涉及房產(chǎn)抵押擔(dān)保的委托，盡量限定被擔(dān)保人、被擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額，擔(dān)保的期限，防止受托人濫用委托抵押擔(dān)保的權(quán)限，為不特定的債務(wù)提供擔(dān)保，導(dǎo)致房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)增大。委托期限盡量不要表述為“至委托事項(xiàng)辦完結(jié)時(shí)止”，視為無固定期限往往容易對(duì)委托人產(chǎn)生不利的影響，因此，最好限定具體的委托期限。盡量不要授以受托人轉(zhuǎn)委托權(quán)限，因?yàn)檗D(zhuǎn)受托人的不確定性，往往可能存在轉(zhuǎn)受托人不當(dāng)履行委托權(quán)限的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）因異化委托公證而產(chǎn)生的爭(zhēng)議糾紛一般不會(huì)馬上發(fā)生，往往是在公證申辦完一段時(shí)間之后才會(huì)發(fā)生。這時(shí)候，委托人或受托人或利益相關(guān)人往往就會(huì)到公證處，要求公證處解釋為什么申辦了公證，還達(dá)不到他們想要達(dá)到的目的。鑒于異化委托公證存在的這種風(fēng)險(xiǎn)，一般建議公證處在辦理此類異化委托公證時(shí)，盡量不要采用直接證明委托行為真實(shí)性的證明方式，而是采用間接的證明方式即僅證明委托人的簽名行為的證明方式，不對(duì)委托行為和委托書內(nèi)容的真實(shí)性、合法性予以證明。如果直接申辦委托公證的話，公證員需要審查委托人委托行為是否真實(shí)，委托人的意思表示是否真實(shí)、有無受騙、被脅迫的情況。然而在異化委托公證中，委托人的意思表示往往是不真實(shí)、不自愿的，但是公證員無法直接以自由裁量的方式判定因委托人意思表示不真實(shí)就拒絕受理公證申請(qǐng)。因此，采用證明簽字或印鑒屬實(shí)的證明方式，可以盡可能的避免公證員陷入因異化委托產(chǎn)生的糾紛中，保障公證員的合法權(quán)益。

通過以上對(duì)異化委托公證的介紹和分析，我們對(duì)異化委托公證有了一個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí)。那么，公證機(jī)構(gòu)在此類公證的辦理中就要充分發(fā)揮衡平當(dāng)事人之間的關(guān)系，消除糾紛隱患和不真實(shí)、不合法的因素，促進(jìn)當(dāng)事人依法行使權(quán)利和履行義務(wù)的作用，從而達(dá)到預(yù)防糾紛，減少訴訟的目的。