我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究

王吉辰

摘要：目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展十分迅速，資本市場席卷整個世界，房地產(chǎn)金融也應(yīng)運而生。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)金融發(fā)揮著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)市場過熱，部分地區(qū)的房價與正常的市場價格有很大的偏差，各地區(qū)的房地產(chǎn)信貸也開始迅速擴張。在這種情況之下，房地產(chǎn)金融也面臨著巨大的風(fēng)險。

據(jù)現(xiàn)實反映，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟的平穩(wěn)運行具有十分重要的作用。在促進我國經(jīng)濟增長的三大動力中，投資、出口貿(mào)易是構(gòu)成國經(jīng)濟增長的核心，而房地產(chǎn)又是投資的重要組成部分。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)風(fēng)險；房地產(chǎn)金融風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)的融資金額大、生產(chǎn)的周期比較長、涉及的范圍很廣，在國民經(jīng)濟中的發(fā)展具有重要的推動作用。房地產(chǎn)業(yè)與多個產(chǎn)業(yè)都具有產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系，對水泥、混凝土、鋼筋等上游產(chǎn)業(yè)的拉動作用比較大，對裝修裝飾、家電、家具等下游產(chǎn)業(yè)也有很大的拉動作用。在調(diào)查中顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)每增加一單位產(chǎn)值，各產(chǎn)業(yè)的總帶動系數(shù)也會增加一個多單位產(chǎn)值。

金融業(yè)雖然會促進經(jīng)濟的增長，但是其產(chǎn)生的風(fēng)險會嚴(yán)重影響經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。在金融改革中，要根據(jù)市場的變化，不斷進行金融機構(gòu)的創(chuàng)新。本文描述了我國的住房制度和房地產(chǎn)金融的發(fā)展概況，分析了房地產(chǎn)市場存在的種種風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)狀

近年來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了繁榮的景象，但有關(guān)研究學(xué)者認為這并不是一種理性的繁榮，在快速增長中還存在著負債率，房地產(chǎn)投資增長迅速但存在高空置率、房地產(chǎn)信貸增長迅速也存在高違規(guī)率。在相關(guān)研究者的分析中，我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟。自新中國成立以來，我國的住房分配制度逐漸完善，隨著住房制度的改革，房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)運而生，主要經(jīng)歷了四個階段。

（一）計劃經(jīng)濟時代

在1978年之前，我國一直都實行計劃經(jīng)濟，住房制度上實行福利分房，在分配形式上主要是單位分房。在當(dāng)時住房建設(shè)資金有限、房屋資源十分緊張的情況下，沒有商品化的住房，也沒有房地產(chǎn)市場，更沒有房地產(chǎn)金融。

（二）住房金融改革階段

在1978年鄧小平提出了城鎮(zhèn)住房制度的改革之后，中央政府于第二年撥款資金開始建設(shè)房屋，將建成的房屋全價賣給個人。1980年的全國基本建設(shè)工作會議準(zhǔn)許私人建房、買房，在此制度之下，住房商品化制度開始萌芽。房地產(chǎn)業(yè)開始作為獨立的部門存在，房地產(chǎn)金融業(yè)由此產(chǎn)生。

我國投融資制度在1984年開始發(fā)生變化，企業(yè)融資方式由無償?shù)呢斦芸钭優(yōu)橛袃數(shù)你y行貸款。在同一年，全國各地建立了房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，城市開始進行開發(fā)建設(shè)，所需的資金也通過建設(shè)銀行提供。在1985年之后，銀行房地產(chǎn)開發(fā)了貸款業(yè)務(wù)。次年，房地產(chǎn)建設(shè)貸款納入了國家信貸計劃中，商業(yè)銀行也開始設(shè)立房地產(chǎn)信貸。自1987年之后的幾年內(nèi)，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)開始茁壯成長。

（三）房地產(chǎn)金融改革深化階段

自從1994年7月國務(wù)院明確了當(dāng)時住房制度改革的基本內(nèi)容與政策之后，1997年4月，中國人民銀行開始為大力開展個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)提供政策援助。在這段時間內(nèi)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)的開發(fā)貸款和單位購房貸款的業(yè)務(wù)發(fā)展十分迅速。但是由于個人購房資金需求量低，商品房市場并不景氣，個人住房貸款的業(yè)務(wù)也比較少。

（四）住房分配貨幣化確立階段

自從1998年城鎮(zhèn)住房改革全面開展以來，我國徹底結(jié)束了住房的實物分配，逐步推行住房分配貨幣化，新建住房開始以商品房型出售。在中共中央的支持下，商業(yè)銀行積極調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，放開了開發(fā)貸款的業(yè)務(wù)，以此來支持房地產(chǎn)的建設(shè)。

近幾年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展十分迅猛，銀行信貸規(guī)模也在迅速發(fā)展。由于商業(yè)銀行產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，關(guān)于房地產(chǎn)貸款的品種也不斷涌現(xiàn)，客戶的選擇更加多元，信貸業(yè)務(wù)進一步開始擴張。

二、我國房地產(chǎn)市場的基本情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，銷售大幅上升

根據(jù)調(diào)查顯示，除了受金融危機等一些因素影響之下，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)部分調(diào)整之外。在近十年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的增長率逐年上升，我國房地產(chǎn)投資在全社會固定投資中所占的比例也呈逐年上升的趨勢。

在調(diào)查中，由于我國的城鎮(zhèn)化進程不斷加快、人口結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整、房地產(chǎn)投資的需求不斷增加，我國房地產(chǎn)市場在2003年-2013年銷售平穩(wěn)增加；在2003年-2007年，銷售增長幅度較高。在美國次貸危機的影響下，房地產(chǎn)市場在2008年出現(xiàn)了調(diào)整的過程。在2009年房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，并出現(xiàn)了較大的增幅。

（二）地價和房價高位運行

由于近年來房地產(chǎn)的價格不斷上漲，買房難已經(jīng)是眾所周知的一大熱點。由于土地供應(yīng)緊張，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始相互爭奪，在這種契機之下地價被推得更高，我國的地價普遍呈上漲趨勢。地價的上漲使房價也開始高位運行，由此我國出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)熱的勢頭。

三、我國房地產(chǎn)金融的基本情況

自1998年個人住房消費信貸發(fā)展之后，我國的融資市場主要以初級市場為主體，二級市場仍然在試點探索的階段。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源

銀行信貸對房地產(chǎn)的作用日趨緊張，信托和資金在房地產(chǎn)融資方面仍然發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、海外市場等方式來彌補資金的缺口。雖然房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金，但是仍然需要銀行信貸的支持，在本質(zhì)上仍然屬于銀行貸款，房地產(chǎn)的主要資金來源仍然是銀行貸款。

（二）融資方式以銀行信貸為主

我國房地產(chǎn)的運行流程和相應(yīng)的資金流向表明，整個房地產(chǎn)開發(fā)的項目都離不開銀行信貸的支持，房地產(chǎn)融資的主要方式仍然是銀行信貸。在國家的調(diào)控政策之下，銀行信貸對房地產(chǎn)整體開始收緊，貸款余額也逐漸放緩。

（三）股權(quán)和債券融資比例較低

隨著股市的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商也開始走進股市。通過這種方式，籌集的資金比較少，占的比例也很小。雖然我國對房地產(chǎn)債券發(fā)行控制得十分嚴(yán)格，但是發(fā)行量和發(fā)行金仍然占很大的比例。我國的債券市場本身發(fā)展不夠成熟，市場規(guī)模也很小，交易量很少，因此債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)融資中占的比率一直很低。

（四）房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛

房地產(chǎn)信托在近幾年來增長比較快，雖然滿足不了整個行業(yè)的融資需求，但是在房地產(chǎn)信托開始流行以來，房地產(chǎn)信托的兌付功能一直處于高潮不減的趨勢中。雖然房地產(chǎn)信托項目經(jīng)常會有風(fēng)險，但是從總體來看，房地產(chǎn)信托的兌付還是發(fā)展比較穩(wěn)定的。

四、我國房地產(chǎn)市場中的風(fēng)險

我國的房地產(chǎn)價格不斷上漲，區(qū)域性住房地產(chǎn)存在泡沫經(jīng)濟的風(fēng)險；我國的經(jīng)濟開始減速、經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型升級、利率市場化等房價高位運行的前提下房價下跌的風(fēng)險；房地產(chǎn)由原來普通消費品轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂懈哳~回報率的投資品，使房地產(chǎn)投機熱潮具有泡沫風(fēng)險；開發(fā)商盲目投資使空置房屋的數(shù)量不斷增加，導(dǎo)致資源的閑置和浪費。

銀行房地產(chǎn)信貸也存在巨大的風(fēng)險。我國缺乏對信貸的有效制約，房地產(chǎn)貸款集中度比較大，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險膨脹；房地產(chǎn)的不良貸款導(dǎo)致資產(chǎn)的質(zhì)量存在風(fēng)險，直接影響銀行等金融機構(gòu)的經(jīng)營；政府部門高度壟斷土地使用權(quán)，導(dǎo)致土地儲備貸款的隱性風(fēng)險增大。

五、結(jié)論

近年來，我國的國民經(jīng)濟增長迅猛，城市化進程也不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)也處于高速發(fā)展的態(tài)勢中，逐漸成為國民經(jīng)濟的助力點，在國民經(jīng)濟的發(fā)展中也處于先導(dǎo)地位。房地產(chǎn)在近年來投資周期長、投資規(guī)模大、商品價值高，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)。在十八大以來，李克強總理也一直在強調(diào)要嚴(yán)守經(jīng)融風(fēng)險的底線，從理性的角度出發(fā)，促進經(jīng)濟的增長，減少貨幣政策和信貸的危機。

經(jīng)過歷史的驗證，房地產(chǎn)金融風(fēng)險的形成會導(dǎo)致種種惡劣的影響。我國自2003年開始房價就一直保持著上漲的趨勢，為房地產(chǎn)金融風(fēng)險埋下了隱患。為了避免這些隱患的持續(xù)增大，應(yīng)該在市場調(diào)節(jié)之下，緊跟國家的宏觀調(diào)控。