中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)存在的問題及解決對(duì)策

婁底三中 毛承之

中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)存在的問題及解決對(duì)策

婁底三中 毛承之

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)信托則正是有效連接我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的一個(gè)橋梁，承擔(dān)著為投資者獲取收益和為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供穩(wěn)定資金的雙重任務(wù)。近年來隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速膨脹和發(fā)展以及國(guó)家相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)的不斷加強(qiáng)監(jiān)管，我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是不斷增大，本文通過具體分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)所存在的一些普遍性的問題，并針對(duì)這些具體問題提出一些建議，以期為我國(guó)今后的房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展提供一點(diǎn)有益借鑒。

中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng) 問題 解決對(duì)策

一、我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展過程中存在的主要問題

我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展時(shí)間只有二十多年，依舊處于幼年期，因此同國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)信托相比較依然存在著不少的問題，綜合來看，主要存在以下幾個(gè)方面的問題：

(一)房地產(chǎn)信托資金運(yùn)作結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)較大

縱觀我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展，許多房地產(chǎn)信托資金布置結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，資金投入普遍存在著單一集中化的現(xiàn)象，這種單一集中化主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托資金主要集中于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目、寫字樓、商鋪等高價(jià)位房上，而對(duì)于那些安保性的安居性工程則投入較少，資金流動(dòng)性很差，這樣就在無形中增大了房地產(chǎn)信托資金兌付風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目本身出現(xiàn)問題，后果將不堪設(shè)想。

(二)信托產(chǎn)品較為單一

主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)信托的資金籌集功能當(dāng)前被無線放大，房地產(chǎn)信托公司被加上了一個(gè)類似于銀行的角色，甚至有的房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)信托作為自己向銀行貸款的跳板，也就是說從房地產(chǎn)信托這里籌集到的資金來滿足銀行對(duì)自己進(jìn)行貸款的要求，這樣房地產(chǎn)信托的整合社會(huì)資金和分散風(fēng)險(xiǎn)的作用就無形中被弱化，無形中增加了房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)信托產(chǎn)品信息的透明度不夠

由于我國(guó)的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)依舊處于發(fā)展的初級(jí)階段，因此各方面的相關(guān)的法律制度依舊不夠完善，這使得我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品信息透明度依舊缺乏，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)發(fā)布相關(guān)的信息一般都不及時(shí)，而且發(fā)布的信息往往不是委托人真正想了解的，這就使得委托人在信息了解方面總是處于被動(dòng)地位，信息透明度不夠也嚴(yán)重限制了我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展。

(四)房地產(chǎn)信托業(yè)相關(guān)制度依舊不健全，專業(yè)性的人才依舊缺乏

由于我國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展時(shí)間依舊短暫，因此從制度假設(shè)上來說依然存在著很大的缺陷，制度的不健全也使得我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)中不時(shí)出現(xiàn)各類違法事件，給我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展造成了很大的危害，同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)中依然缺少真正專業(yè)性的人才，這和我國(guó)高校這類專業(yè)人才培養(yǎng)制度不無關(guān)系，人才培養(yǎng)制度不合理較為單一化導(dǎo)致了我國(guó)缺少真正房地產(chǎn)信托的人才，這種專業(yè)人才的匱乏也在一定程度上阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)的快速發(fā)展。

二、完善我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的對(duì)策

通過對(duì)我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)所存在的問題的分析，在今后應(yīng)該著重從以下幾個(gè)方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步的完善，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展：

(一)完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托相關(guān)的法律法規(guī)體系

應(yīng)該看到，當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托法律法規(guī)依然不健全，存在著相當(dāng)大的法律漏洞，這是制約我國(guó)房地產(chǎn)信托可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)主要因素。因此，在今后，國(guó)家應(yīng)該進(jìn)一步完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托法律體系，從法律層面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托給予法律上的指導(dǎo)，除了應(yīng)該進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)空白之外，還應(yīng)該著重對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托現(xiàn)行的相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行不斷的完善，例如對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的《信托法》進(jìn)行進(jìn)一步的補(bǔ)充修訂，有效借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定，進(jìn)一步使得整個(gè)房地產(chǎn)信托運(yùn)行有法可依，有法必依，從法律層面對(duì)房地產(chǎn)信托給予保障，建立起適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)信托法律系統(tǒng)。

(二)規(guī)范房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

面對(duì)我國(guó)當(dāng)前不少房地產(chǎn)信托面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)的這一事實(shí)，應(yīng)該成立專門的針對(duì)房地產(chǎn)信托公司風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)信托公司的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估并給予科學(xué)建議，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)信托公司的具體業(yè)務(wù)進(jìn)行定期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，這樣才能真正的有效降低房地產(chǎn)信托行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)委托人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信托公司自身的風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)和能力，通過各種有效途徑來加強(qiáng)房地產(chǎn)信托公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立，有效降低各種風(fēng)險(xiǎn)。

(三)加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新力度

各房地產(chǎn)信托公司應(yīng)該首先明確自身市場(chǎng)定位，在這個(gè)基礎(chǔ)上要因地制宜的為委托人開發(fā)出各類具有個(gè)性化的信托產(chǎn)品，同時(shí)還要進(jìn)一步滿足房地產(chǎn)的需求，要將這兩個(gè)方面很好地結(jié)合在一起，有效改變我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品單一的現(xiàn)狀。

(四)矮矮墩墩采取有效措施提高房地產(chǎn)信托專業(yè)性人才的培養(yǎng)制度

房地產(chǎn)信托市場(chǎng)應(yīng)進(jìn)一步改進(jìn)現(xiàn)有的人才培養(yǎng)制度，努力發(fā)掘?qū)I(yè)性人才，同時(shí)要和高校進(jìn)行積極的聯(lián)合，努力改變高校現(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)模式和結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托專業(yè)型人才和高端人才的培養(yǎng)質(zhì)量，有效提高房地產(chǎn)信托的整體業(yè)務(wù)水平和管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)信托更好的發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的出現(xiàn)符合歷史潮流，它的出現(xiàn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在今后能夠健康穩(wěn)定發(fā)展，有效推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型都提供了一個(gè)很好的契機(jī)和條件。在當(dāng)前條件下，我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)只有進(jìn)一步改善自身存在的種種問題，不斷改革，真正建立起適合我國(guó)國(guó)情但是又朝著世界房地產(chǎn)信托發(fā)展方向發(fā)展的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，努力改變我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，只有這樣，才能進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)的整體可持續(xù)發(fā)展，有效推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展。

[1]熊立.我國(guó)房地產(chǎn)信托融資模式研究[D].重慶大學(xué),2012

[2]吳佳.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新研究[D].西北農(nóng)林科技大學(xué), 2012