融創(chuàng)收購聯(lián)想地產(chǎn)驚人真相 孫宏斌如意鐵算盤的下一步

金見歡

白銀時代到來之際，整個房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸走向規(guī)模化和專業(yè)化。對于融創(chuàng)中國而言，與融科智地這筆交易，讓其再次開拓了新邊疆

融創(chuàng)中國（01918.HK）收購地產(chǎn)公司的步伐越走越快。

3月1日晚間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，公司將收購天津博聯(lián)投資擁有的北京融智瑞豐30%的股權(quán)和債權(quán)，總代價為人民幣7億元；將收購成都聯(lián)創(chuàng)融錦49%的股權(quán)，總代價為16億元。

被聯(lián)想教父柳傳志親手送進(jìn)了監(jiān)獄，出獄后又帶著柳給的啟動資金創(chuàng)業(yè)的孫宏斌，22年后與柳傳志再次產(chǎn)生交集，這一次他將聯(lián)想旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入囊中，真可謂是三十年河?xùn)|三十年河西。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《投資者報》記者：“融創(chuàng)買買買的節(jié)奏，是因為面粉貴過面包，拿地價已經(jīng)超過房價。因此對融創(chuàng)中國而言，通過收購間接獲得土地比從市場上招拍掛拿地更節(jié)省成本。而對于中小地產(chǎn)企業(yè)而言，將地塊和建成品出售給大的地產(chǎn)商，收獲將更大。 地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到整合兼并時代?！?/p>

收購做大規(guī)模

公告中稱，本宗交易中的成都聯(lián)創(chuàng)融錦投資有限公司為另一收購對象北京融智瑞豐投資有限公司的聯(lián)營公司，兩個交易對象的主要業(yè)務(wù)為開發(fā)位于湖北省武漢市的融科天域項目以及安徽省合肥市的合肥融科城項目。在本宗交易中，兩個交易對象開發(fā)并持有的兩個房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)計未售面積尚有9221萬平方米。

在收購事項完成前，融創(chuàng)中國已實益擁有北京融智瑞豐70%權(quán)益，成都聯(lián)創(chuàng)融錦35.7%權(quán)益，并且已實益擁有合肥融科城項目41.5%權(quán)益及武漢融科天域項目35.7%權(quán)益。

2016年9月18日晚間，融創(chuàng)中國和聯(lián)想控股（03396.HK）雙雙發(fā)布公告宣布，聯(lián)想控股及融科智地與融創(chuàng)房地產(chǎn)訂立兩份框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，融創(chuàng)擬收購聯(lián)想控股41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，該等目標(biāo)公司主要擁有42個物業(yè)項目的權(quán)益，框架協(xié)議項下擬進(jìn)行的交易事項總代價約為人民幣137.88億元。

收購序幕由此拉開，直到現(xiàn)在融創(chuàng)中國將武漢和合肥兩項目全部入手。收購事項完成后，北京融智瑞豐及成都聯(lián)創(chuàng)融錦將成為融創(chuàng)的間接全資附屬公司，融創(chuàng)中國將間接擁有合肥融科城及武漢融科天域項目的全部權(quán)益。

易居中國研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果單純從收購項目的未售面積來看，按照目前全國商品房銷售均價的水平做計算，此類項目的貨值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了收購成本。所以此類收購實際上為融創(chuàng)中國獲得了較多的可售房源和更深入的城市布局結(jié)構(gòu)。另外若考慮到收購相應(yīng)的債權(quán)等內(nèi)容，對于融創(chuàng)中國來說此類收購有較好的優(yōu)勢。

聯(lián)想退出地產(chǎn)市場

作為聯(lián)想控股在房地產(chǎn)行業(yè)的全資子公司，融科智地的發(fā)展并不太好。該公司成立于2001年，公司成立之初主攻商業(yè)寫字樓項目。2003年，融科智地進(jìn)入住宅領(lǐng)域，截至2015年2月底，融科智地布局了北京、天津、重慶、武漢、長沙、合肥等15個城市，共開發(fā)了近50個項目。

聯(lián)想控股財報顯示，從2012年至2014年，聯(lián)想的地產(chǎn)板塊營業(yè)收入從75.35億元發(fā)展到114.98億元，但利潤卻從17.35億元降至9.83億元；凈利潤率從23%降至8.50%。

2015年11月，聯(lián)想控股宣布罷免融科智地總裁陳國棟，融科智地總裁室全部解職。同時，任命融科智地原常務(wù)副總裁鄭志剛為新任總裁。

據(jù)媒體報道，融科智地高層調(diào)整主要原因為其運營乏力，業(yè)績低迷，對上市公司股價提升作用有限。同時有傳聞稱，融科智地綜合物業(yè)投資與開發(fā)公司或?qū)⒔馍ⅰ?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從聯(lián)想的角度看，通過項目銷售，或意味著對于傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的放棄，同時這個階段也能夠更好地回籠資金，這對于其后續(xù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型以及改善企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等有積極的作用。

年輕時的孫宏斌曾與柳傳志有過一段讓人唏噓的往事。1989年，年僅26歲的孫宏斌便被聯(lián)想集團(tuán)的掌舵者柳傳志任命為專門負(fù)責(zé)漢卡和微機產(chǎn)品全國分銷業(yè)務(wù)的企業(yè)部經(jīng)理。那時候的孫宏斌在聯(lián)想公司已經(jīng)一鳴驚人，憑借其過人的商業(yè)天賦和挑戰(zhàn)權(quán)威的蠻勁，孫宏斌成為聯(lián)想少壯派的領(lǐng)袖，但后來他因為經(jīng)濟(jì)問題，被柳傳志親手送進(jìn)監(jiān)獄，并被判處有期徒刑5 年。

在被減刑1年零2個月之后，1994年3月27日，孫宏斌出獄，柳傳志給了他50萬元助其創(chuàng)業(yè)。孫宏斌先是創(chuàng)辦順馳，后又創(chuàng)辦融創(chuàng)。2010年，孫宏斌一手帶大的融創(chuàng)中國在港交所掛牌上市。

地產(chǎn)業(yè)白銀時代

由于土地市場競爭激烈，土地價格高企，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾多次在公開場合表示，希望以并購的方式獲取項目。

在收購融科智地之前，融創(chuàng)曾經(jīng)試圖收購綠城，2015年5月，經(jīng)過近一年的深度合作之后，融創(chuàng)與綠城宣布分家，融創(chuàng)與綠城的合作曾經(jīng)在地產(chǎn)界引起巨大的轟動。

在更早些時候，融創(chuàng)曾嘗試收購佳兆業(yè)股份。2015年2月6日晚，融創(chuàng)中國與佳兆業(yè)在港交所發(fā)布聯(lián)合公告。

2016年9月22日，融創(chuàng)中國公告，擬40億元收購金科股份（000656.SZ）16.96%股權(quán)。

幾年前，郁亮表示中國房地產(chǎn)業(yè)的前景仍然健康，只不過以往的“黃金時代”已告終結(jié)，而“白銀時代”剛剛開啟?！包S金時代”往往意味著高增長、高收益，“白銀時代”則要略遜一籌，但仍有相當(dāng)?shù)睦麧櫩臻g可供挖掘。

越來越多的收購揭示著，房地產(chǎn)行業(yè)白銀時代到來之際，整個行業(yè)正逐漸走向規(guī)模化和專業(yè)化。對于融創(chuàng)中國而言，與融科智地的這筆交易，讓其再次開拓了新邊疆。

做大規(guī)模的前提是融創(chuàng)不斷擴張。張大偉認(rèn)為，此前融創(chuàng)收購金科股份直接目的為了做大管理規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國2016年實現(xiàn)銷售金額人民幣1553億元，同比增長111%，已經(jīng)位列行業(yè)第7。