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    從貨幣超發(fā)角度分析中國房價(jià)飛漲的原因

    2017-03-25 11:52:04宗海怡
    經(jīng)營者 2017年2期
    關(guān)鍵詞:房價(jià)利率

    宗海怡

    摘 要 我國的房地產(chǎn)市場在2014年和2015年增速漸緩的背景下在2016年又攀升了新的高度。本文結(jié)合貨幣超發(fā)問題,從利率、預(yù)期、投機(jī)和資產(chǎn)價(jià)格四個(gè)渠道分析了房價(jià)飛漲的成因,并提出了相關(guān)的建議。

    關(guān)鍵詞 貨幣超發(fā) 房價(jià) 利率

    2016年,關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)問題的爭論空前激烈。2014年和2015年,房地產(chǎn)投資增速連續(xù)顯著放緩,銷售面積和銷售額同比下滑,房地產(chǎn)行業(yè)利潤減少、周轉(zhuǎn)減緩、規(guī)模增長失速等現(xiàn)象都一并出現(xiàn),但在2016年第三季度,房價(jià)在部分一、二線城市加速上漲,市場的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)泡沫。其中,房價(jià)指數(shù)同比漲幅達(dá)50%以上的城市依次有廊坊(燕郊)、天津、上海、石家莊、廈門、北京、東莞、武漢等。其中,廊坊(燕郊)的同比漲幅在100%以上,居全國首位。

    房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱,即房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱,指土地及其上的永久建筑物,其有區(qū)域特征性,信息不對稱造成的不完全競爭,投機(jī)性強(qiáng),政策性強(qiáng),銀行和中介的參與性大等特點(diǎn)。目前,我國房地產(chǎn)市場節(jié)節(jié)開花,增長強(qiáng)勁,整體市場化程度得到了較大的提高,但與此同時(shí),涌現(xiàn)出的房價(jià)過高和供給結(jié)構(gòu)性矛盾等問題,也非常值得關(guān)注和探討。以下將從貨幣超發(fā)的影響路徑來分析中國房價(jià)飛漲的原因。

    一般而言,各國央行以流動中貨幣(M0)、狹義貨幣(M1)和廣義貨幣(M2)來觀測本國的貨幣流量與規(guī)模。相比而言,M2能比較全面且準(zhǔn)確地反映出一國的貨幣數(shù)量狀況。根據(jù)廣義貨幣發(fā)行量的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后顯示,我國在2009年達(dá)到了60.62萬億,超過美國;2014年5月末達(dá)到118.23萬億;2015年6月末為133.34萬億元;2016年1月末為141.63萬億元,給市場注入了大量流動性貨幣。

    著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉在2016年長安講壇300期上表示,目前房價(jià)過高,最主要的原因是貨幣超發(fā)和信用膨脹。以此為契機(jī),可以來討論一下貨幣超發(fā)對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響渠道。

    第一,利率渠道?,F(xiàn)今市場上相當(dāng)一部分購買者采取的是貸款渠道,所以利率的高低直接影響購房者的買房成本,若市場存在貨幣超發(fā),貨幣供應(yīng)量的增加會導(dǎo)致利率下降,直接造成購房成本降低。這樣,一方面提升了消費(fèi)者的購房意愿,導(dǎo)致市場需求增加,從而抬高房價(jià);另一方面,由于儲蓄所獲利息減少,導(dǎo)致居民儲蓄意愿降低,多余的資金注入市場也會對房地產(chǎn)的市場需求帶來一定的增長。

    第二,市場預(yù)期渠道。預(yù)期主要反映在貨幣超發(fā)之下,消費(fèi)者的貨幣保值需求。根據(jù)供需原理,市場上的錢多了,錢就越來越不值錢,在此背景下,貨幣保值就是個(gè)現(xiàn)實(shí)。而在中國股市跌跌不休、黃金漲跌難測、利率不斷下降等情況下,同時(shí)結(jié)合我國消費(fèi)者的保守心態(tài)來說,買房便成了幾乎唯一的保值手段。另一方面,我國作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體,經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的看好以及人民住房的剛性需求仍然存在,而房產(chǎn),特別是一線城市的房產(chǎn)會被消費(fèi)者認(rèn)為是最安全的資產(chǎn),這是一個(gè)基本的動力。

    第三,投機(jī)需求渠道。有一些人認(rèn)為房價(jià)上漲主要源于貨幣超發(fā)和資產(chǎn)泡沫,可以稱之為“泡沫”派?!芭菽迸烧J(rèn)為,房價(jià)上漲主要是由于在寬松的信貸環(huán)境下,大量資金流入房地產(chǎn)市場,催生了房地產(chǎn)泡沫,而泡沫最終將會破滅?!芭菽迸梢舱J(rèn)為,2016年一線城市的房價(jià)快速上升,主要是投機(jī)需求在驅(qū)動,之后北京、上海的房價(jià)將出現(xiàn)大跌。雖然目前的供求關(guān)系不改變,一線城市的房價(jià)難以預(yù)期,但“泡沫”派理論也反映出貨幣超發(fā)導(dǎo)致了過高的貨幣流動性,從而使住房投資和投機(jī)需求大幅飆升,房地產(chǎn)市場因此日益偏離于基本居住功能,成為了金融投資的場所。

    第四,資產(chǎn)價(jià)格渠道。這一渠道可以從世界這個(gè)大市場來反映貨幣超發(fā)對我國房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響。貨幣學(xué)派認(rèn)為,貨幣供應(yīng)量影響包括利率在內(nèi)的眾多資產(chǎn)價(jià)格,從而通過相關(guān)資產(chǎn)價(jià)格及真實(shí)財(cái)富的渠道影響經(jīng)濟(jì),其中比較重要的資產(chǎn)價(jià)格有匯率和股票價(jià)格。首先分析匯率渠道。當(dāng)市場存在貨幣超發(fā),當(dāng)局使用一系列政策工具使貨幣供應(yīng)量增加,導(dǎo)致利率下降,國內(nèi)本幣存款的收益吸引力低于用外幣計(jì)價(jià)的存款收益,本幣的相對價(jià)值下降,即本幣貶值,國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格相對于國外房地產(chǎn)價(jià)格下降,國外資金涌入購買國內(nèi)房產(chǎn),增加了對國內(nèi)房地產(chǎn)的需求,致使國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升。其次分析股票價(jià)格渠道。貨幣供應(yīng)量的增加,使居民持有更多的貨幣,居民通過對股票的投資來減少手中貨幣的持有量,對股票需求的增加提高了股票價(jià)格。由于財(cái)富效應(yīng)的存在,居民持有的金融資產(chǎn)價(jià)值上升,消費(fèi)者畢生財(cái)富量增加,于是增加消費(fèi)。房地產(chǎn)消費(fèi)作為居民消費(fèi)的一部分,對房地產(chǎn)需求增加,導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格上升。

    針對貨幣超發(fā)這一問題,提高資源配置效率、實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)增長是有效手段。改革有一個(gè)過程,也就是說,有一個(gè)分層的漸進(jìn)過程。例如,一些企業(yè)或者政府的一些負(fù)債,抑或是存在效益不好、回報(bào)率差的項(xiàng)目或部門,改革中,首先要分好類,把最差的清算掉,相對來說沒那么差的部門或項(xiàng)目,只能先讓其存活下來,給它提供一些運(yùn)營所需的金融資源,再在下一輪改革中對它們進(jìn)行清算,所以它有一個(gè)過程。在這個(gè)過程當(dāng)中,貨幣超發(fā)起到過渡的作用,這意味著市場仍需大量資源的注入,但貨幣超發(fā)問題可以從兩個(gè)方面來改善:一方面,逐漸讓貨幣超發(fā)過程降溫,實(shí)現(xiàn)所謂軟著陸;另一方面,通過實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門改善資源配置效率,實(shí)現(xiàn)更加優(yōu)質(zhì)、高速的經(jīng)濟(jì)增長速度來讓貨幣超發(fā)的現(xiàn)象逐漸得到緩解。這樣,結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展其實(shí)是一回事,逐漸通過提高效率,釋放經(jīng)濟(jì)增長的潛力來化解中、長期的問題。

    貨幣超發(fā)其實(shí)也只是房地產(chǎn)飛漲問題的一個(gè)影響因素,這背后反映的是消費(fèi)者的一個(gè)更公平、更合理、更市場化的交易需求。首先,短期而言,增加優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)是吸收超額貨幣的有效途徑。我國金融工具和投資渠道十分有限,國民缺乏專業(yè)的金融知識以及投資保值渠道保守,所以我國應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗(yàn),營造良好的投資環(huán)境,提供多元化的金融工具和投資渠道,吸收部分超額發(fā)行的貨幣。其次,央行應(yīng)增加自身獨(dú)立性,要控制貨幣量,可以采取多種手段,如通過較高的存款準(zhǔn)備金率以防止貨幣過量導(dǎo)致的房產(chǎn)泡沫進(jìn)一步放大以及通脹問題。在制定貨幣政策時(shí),貨幣當(dāng)局不僅要考慮實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格等因素,也要把股票等虛擬經(jīng)濟(jì)的波動信息納入決策框架,作為輔助的監(jiān)測指標(biāo)。最后,長期而言,擴(kuò)大內(nèi)需,改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)才是長久之道。外匯的巨額占款是我國國內(nèi)貨幣超額供給的另一重要原因,受到長期外向型經(jīng)濟(jì)政策的影響,我國經(jīng)濟(jì)增長過分依賴對外出口,消費(fèi)占比較低,造成了如今貨幣供給較多的狀況。因此,改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),擴(kuò)大內(nèi)需,是降低貨幣供應(yīng)增速的有效途徑。

    (作者單位為四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院)

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