淺析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

【摘要】分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本、利潤(rùn)以及稅負(fù)的影響，提出通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作，做好稅收籌劃降低企業(yè)稅負(fù)水平，選擇適應(yīng)“營(yíng)改增”發(fā)展的企業(yè)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)策略，以減輕或消除“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的不利影響，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，為房地產(chǎn)業(yè)研究“營(yíng)改增”和實(shí)踐提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房地產(chǎn)業(yè) 影響

為避免企業(yè)重復(fù)征稅問(wèn)題，國(guó)家實(shí)施“營(yíng)改增”政策，以減輕各行業(yè)的稅負(fù)，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是最終的產(chǎn)品完成環(huán)節(jié)，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有哪些有利或負(fù)面的影響因素，如何采取有效措施來(lái)降低或消除不利影響，以降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力，是本文研究的主要課題。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本及利潤(rùn)的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響

在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈中，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)聯(lián)系緊密?！盃I(yíng)改增”后，建筑企業(yè)稅負(fù)受到不同程度的影響，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本產(chǎn)生直接影響?！盃I(yíng)改增”后，根據(jù)增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣，與“營(yíng)改增”前相比，建筑企業(yè)購(gòu)進(jìn)的原材料銷(xiāo)項(xiàng)抵扣后影響了企業(yè)成本，這些成本變化將轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)上。此外，建筑業(yè)中的人工成本在計(jì)算增值稅進(jìn)項(xiàng)時(shí)不可抵扣，建筑行業(yè)逐年上漲的人工成本將轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。其他方面，建筑企業(yè)租賃機(jī)械設(shè)備已成常態(tài)，有形動(dòng)產(chǎn)租賃在“營(yíng)改增”后，增值稅稅率為17%，如果租賃企業(yè)出現(xiàn)不能取得抵扣發(fā)票的情況，租賃企業(yè)的高稅負(fù)將會(huì)波及到房地產(chǎn)行業(yè)，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響

“營(yíng)改增”實(shí)施的目標(biāo)之一，是進(jìn)一步提高企業(yè)的盈利能力，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收依賴(lài)性較大，房地產(chǎn)企業(yè)只有在能持續(xù)盈利下，國(guó)家的稅收才能得到保障。以某房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售一住宅樓為例，銷(xiāo)售收入為1500萬(wàn)元，支付土地費(fèi)用130萬(wàn)元，前期費(fèi)用15萬(wàn)元，建安費(fèi)460萬(wàn)元，配套費(fèi)用46萬(wàn)元，其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用45萬(wàn)。該房企適用增值稅率為11%，所有屬于抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅都可獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。此案例“營(yíng)改增”前后的利潤(rùn)總額為：

“營(yíng)改增”前利潤(rùn)總額=1500-（130+15+460+46+45）-（1500×6%）-[1500-（15+460+46+45+130）-（1500×6%）-（15+460+46+45 +130）×（10%+20%）]×30%=562.46萬(wàn)元

“營(yíng)改增”后利潤(rùn)總額=1500/1.11-[（130+15+460+46+45）-（46+15）/（1+6%）×6%-（460+46+130）/（1+11%）×11%]-[1500/1.11 -（130+15+460+46+45）- （130+15+460+46+45）×（10%+20%）]×30% =599.92萬(wàn)元

結(jié)果顯示，“營(yíng)改增”后比“營(yíng)改增”凈利潤(rùn)多37.27萬(wàn)元，“營(yíng)改增”后企業(yè)的利潤(rùn)總額有所增加。這是在假定“營(yíng)改增”前后銷(xiāo)售收入相同的情況下所獲得的收益增加，但在實(shí)際中運(yùn)作中，企業(yè)往往通過(guò)增加售價(jià)來(lái)彌補(bǔ)應(yīng)交的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，如此將使企業(yè)的利潤(rùn)空間增大。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

“營(yíng)改增”后，計(jì)稅基數(shù)轉(zhuǎn)為了價(jià)外稅，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，它對(duì)土地增值稅和所得稅都帶來(lái)了影響。

（一）“營(yíng)改增”有利于房地產(chǎn)企業(yè)避免重復(fù)納稅

“營(yíng)改增”的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)開(kāi)發(fā)成本中的建安、材料等項(xiàng)目的稅款抵扣，有助于避免房地產(chǎn)企業(yè)納稅中的重復(fù)繳納問(wèn)題。避免企業(yè)重復(fù)征稅，降低企業(yè)的成本，進(jìn)而降低企業(yè)的稅負(fù)水平，是“營(yíng)改增”改革的初衷。營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)納稅的主要稅種，在營(yíng)改增之前，二者都屬于價(jià)內(nèi)稅，實(shí)施營(yíng)改增后，由于增值稅可采取稅款抵扣政策，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將受到直接的影響?！盃I(yíng)改增”后企業(yè)能避免重復(fù)課稅，將能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。

（二）“營(yíng)改增”后對(duì)企業(yè)稅負(fù)的不利影響

從“營(yíng)改增”改革試點(diǎn)效果看，“營(yíng)改增”后一些房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低的改革初衷，原因主要在于房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后，企業(yè)存在稅款抵扣困難的問(wèn)題。如人工成本這一占據(jù)較大成本的項(xiàng)目，如小區(qū)道路、景觀維護(hù)等一些零星勞務(wù)費(fèi)用，往往因其任務(wù)由小型施工隊(duì)來(lái)完成，而其不屬于一般納稅人不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，造成企業(yè)增值稅稅款無(wú)法抵扣等狀況，因而加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。此外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成不同程度的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本中，除了土地、建安和材料等成本大項(xiàng)目，還包括一些雜品配件、機(jī)電五金等小項(xiàng)目成本。這些材料的供貨商往往都是私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商戶等小規(guī)模納稅人，供貨時(shí)無(wú)法提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的材料進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

三、房地產(chǎn)業(yè)消除“營(yíng)改增”不利影響因素的建議

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作

“營(yíng)改增”涉及到房地產(chǎn)企業(yè)管理的方方面面，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員積極應(yīng)對(duì)，做好相應(yīng)的謀劃，以消除營(yíng)改增對(duì)本企業(yè)的不利影響。首先，需要進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作，使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)性工作更加扎實(shí)，企業(yè)內(nèi)控水平不斷提升。尤其要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平，財(cái)務(wù)管理人員要不斷提高納稅意識(shí)，加強(qiáng)原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)的發(fā)票管理，特別是工程決算的發(fā)票管理；在會(huì)計(jì)核算中，要做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，對(duì)于沒(méi)有正確發(fā)票的，堅(jiān)持不得付款，以保障會(huì)計(jì)核算的正確性。通過(guò)優(yōu)化會(huì)計(jì)核算管理，降低企業(yè)的剛性成本。組織專(zhuān)業(yè)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)與合理利用避稅方式，降低企業(yè)的稅負(fù)水平。

（二）做好稅收籌劃降低企業(yè)稅負(fù)水平

房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行合理的稅收籌劃，充分利用“營(yíng)改增”政策，針對(duì)一些不可抵扣的問(wèn)題，通過(guò)科學(xué)合理的稅收籌劃，最大限度地減少或消除因不能抵扣增加企業(yè)稅負(fù)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，及時(shí)了解“營(yíng)改增”的相關(guān)政策，財(cái)務(wù)人員要熟悉“營(yíng)改增”的要點(diǎn)以及征收流程，盡快適應(yīng)各種稅收新政策。在進(jìn)行納稅籌劃過(guò)程中，要正確處理上下游企業(yè)的關(guān)系，對(duì)現(xiàn)有上下游合作方進(jìn)行梳理，建立相應(yīng)的合作商檔案，盡量保持與增值稅一般納稅人合作，盡可能取得可抵扣的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

（三）選擇適應(yīng)“營(yíng)改增”發(fā)展的企業(yè)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)策略

在房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，存量房在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)中占較大的比重，由于期初庫(kù)存和存量房產(chǎn)不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)額抵扣，企業(yè)應(yīng)調(diào)整相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略。通過(guò)調(diào)整開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如開(kāi)發(fā)建設(shè)精裝修房等，可以在外購(gòu)裝飾材料、外包裝飾勞務(wù)等業(yè)務(wù)上，獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，降低增值稅稅負(fù)，拓寬企業(yè)的盈利空間。在選擇競(jìng)爭(zhēng)策略時(shí)，對(duì)于抵扣充足、稅負(fù)總體下降的企業(yè)，因其具有一定的成本優(yōu)勢(shì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)合理拆分業(yè)務(wù)，對(duì)價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行剝離，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目，最終降低稅負(fù)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。

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作者簡(jiǎn)介：崔銘偉（1982-），男，河北平泉人；學(xué)歷：碩士，中級(jí)會(huì)計(jì)師；研究方向：集團(tuán)財(cái)務(wù)管理。