淺談銀行期房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

【摘要】本文通過自身實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，闡述了期房按揭貸款的概念及特點(diǎn)，總結(jié)了期房按揭貸款常見的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提出了具體的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

【關(guān)鍵詞】期房 貸款 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、期房按揭貸款概念

期房按揭貸款是指商品房預(yù)購(gòu)人在支付首期規(guī)定的房貸后，由貸款銀行代其支付其余的房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。期房按揭貸款在期房階段并沒有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在性質(zhì)上又不能和讓與擔(dān)保等同，此階段貸款銀行獲得基于預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記保證；在期房交付辦理房產(chǎn)證并辦理抵押登記后，期房按揭貸款就相當(dāng)于現(xiàn)房按揭貸款，此階段在法律上轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押行為。以上特點(diǎn)決定了期房按揭貸款比現(xiàn)房按揭貸款涉及法律關(guān)系更復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)也更多。

二、期房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（一）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)問題

信用風(fēng)險(xiǎn)指的是借款人無法按期償還貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)，包括客觀上個(gè)人財(cái)務(wù)狀況惡化無能力歸還；主觀上疏忽忘記還貸、期房產(chǎn)生問題而拒絕還貸或惡意拖欠等情況。

（二）樓盤交付問題

期房與現(xiàn)房相比，會(huì)受到多種因素影響，導(dǎo)致未能如期交房：一是存在相關(guān)手續(xù)缺陷、工程進(jìn)度慢、房屋質(zhì)量問題、房屋面積和格局與原規(guī)劃不同、交付房屋與廣告宣傳不符等；二是樓盤因開發(fā)商被起訴而被查封。如果遇到此類不利情況，銀行的債權(quán)安全性可能受到嚴(yán)重影響，可能出現(xiàn)購(gòu)房者拒絕還貸、拒絕交房或無法交房導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理及銀行無法落實(shí)抵押等問題。

（三）預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記效力問題

由于期房階段不能出房產(chǎn)證，期房按揭貸款一般會(huì)先進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，待期房交付并辦理房產(chǎn)證后，再正式辦理抵押。這里存在兩方面風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：第一，房產(chǎn)上設(shè)定的抵押預(yù)告登記，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力。第二，自能夠進(jìn)行房屋登記的三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人未辦理房屋登記，銀行也未按期辦理預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的，銀行是否會(huì)對(duì)房屋喪失優(yōu)先受償權(quán)，而現(xiàn)實(shí)中，銀行超期未辦妥正式抵押登記現(xiàn)象普遍存在，各家銀行對(duì)預(yù)抵押轉(zhuǎn)為正式抵押的貸后管理工作也表示非常棘手。

（四）“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)

“假按揭”是指開發(fā)商以套取資金為目的，將手中持有的房屋以虛假買房人的名義向銀行申請(qǐng)房屋貸款的行為。近年，“假按揭”案件頻發(fā)，涉案金額高達(dá)數(shù)十億元：一是開發(fā)商利益驅(qū)使；二是部分銀行為爭(zhēng)取房貸客戶降低審批門檻甚至放棄原則未對(duì)客戶信用基本情況進(jìn)行審核就放款。

（五）開發(fā)商喪失擔(dān)保能力

項(xiàng)目開發(fā)時(shí)限長(zhǎng)，開發(fā)商資金投入較大，一旦出現(xiàn)開發(fā)商資金挪用，債務(wù)纏身等問題，開發(fā)商可能面臨倒閉，那么開發(fā)商的擔(dān)保能力也將喪失，那么銀行的債權(quán)安全性將受到嚴(yán)重影響，甚至?xí)霈F(xiàn)項(xiàng)目爛尾、樓盤查封、購(gòu)房者拒絕還貸等連鎖反應(yīng)。

（六）自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)實(shí)情況中，因?yàn)槠诜坎煌诂F(xiàn)房，無法購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，倘若發(fā)生毀損，或者遇到自然災(zāi)害造成房屋摧毀等問題，因?yàn)榉课菸促?gòu)買保險(xiǎn)，那么購(gòu)房者將受到嚴(yán)重的財(cái)產(chǎn)損失，銀行的債權(quán)安全性也相應(yīng)受到威脅。

三、期房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）加強(qiáng)對(duì)第一還款來源的調(diào)查

第一還款來源的調(diào)查主要內(nèi)容包括償債能力、償債意愿、資金用途真實(shí)合規(guī)性、風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力。其中，償債能力可以通過收入證明、婚姻狀況、工作單位情況等信息直接體現(xiàn)；償債意愿則可以通過以往的信用記錄情況、被執(zhí)行信息等信息間接體現(xiàn)。

（二）嚴(yán)格準(zhǔn)入，選擇優(yōu)質(zhì)開發(fā)商合作

準(zhǔn)入時(shí)，選擇具有一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、自身或其控股股東信用良好，無欠款記錄，無虛假銷售記錄，開發(fā)項(xiàng)目無糾紛記錄的開發(fā)商。

（三）重點(diǎn)關(guān)注樓盤整體配套情況

樓盤應(yīng)進(jìn)行整體性評(píng)估，最好要由具有房地產(chǎn)估價(jià)師或資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士出具意見書，也可委托獨(dú)立的具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。授信調(diào)查重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)權(quán)證能否順利辦妥、樓盤整體配套社區(qū)完善度等信息。

（四）加強(qiáng)貸后檢查

檢查方式包括現(xiàn)場(chǎng)檢查與非現(xiàn)場(chǎng)檢查。對(duì)按揭樓盤的檢查，可結(jié)合項(xiàng)目抵押登記辦理、工程進(jìn)度、履約情況等風(fēng)險(xiǎn)因素，樓盤是否按進(jìn)度施工，實(shí)際用途與規(guī)劃用途是否相符；樓盤地段是否較好，與周邊相比項(xiàng)目是否有競(jìng)爭(zhēng)力。

（五）盡快實(shí)現(xiàn)抵押預(yù)告登記向正式抵押登記的轉(zhuǎn)化

重點(diǎn)管理超期未辦妥正式抵押登記以及已放款未辦妥預(yù)抵押登記的按揭類貸款，要求客戶經(jīng)理定期了解貸款抵押登記辦理進(jìn)度，對(duì)于超期未辦妥抵押登記的房貸業(yè)務(wù)，須及時(shí)采取貸后管理措施。

（六）引入保險(xiǎn)機(jī)制

轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)是各國(guó)商品房按揭的有效經(jīng)驗(yàn)。一是期房階段，讓購(gòu)房人投貸款保險(xiǎn)；二是期房交付并辦理房產(chǎn)證后，讓購(gòu)房人投房屋抵押貸款綜合保險(xiǎn)（簡(jiǎn)稱房貸險(xiǎn)），目前在期房階段，很少有銀行要求購(gòu)房人投貸款險(xiǎn)。所以，銀行需要和保險(xiǎn)公司根據(jù)房屋不同階段向社會(huì)提供真正配套實(shí)用的保險(xiǎn)產(chǎn)品和相關(guān)服務(wù)。

（七）加強(qiáng)與房產(chǎn)部門的溝通，及時(shí)了解產(chǎn)權(quán)證辦理情況，避免信息不對(duì)稱

作為信息不對(duì)稱的一方，銀行所掌握的期房房產(chǎn)證可辦理的信息相對(duì)滯后，在實(shí)際的貸后管理工作中要加強(qiáng)與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門的溝通合作，建立信息共享機(jī)制，及時(shí)掌握樓盤項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證分割辦理等情況。

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作者簡(jiǎn)介：梁琰（1988-），女，福建泉州人，金融學(xué)碩士，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)供職于光大銀行泉州分行。