擅自抵押他人房屋是無效嗎

顏梅生

問：我有價(jià)值數(shù)十萬元的房屋一套，并已領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。半年前，我兒子開辦的公司因擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)之需，向李某借款50萬元，并與他簽訂了借款合同，約定以我的房屋作為抵押。但我對(duì)此事一無所知，事后我既沒有與李某簽訂擔(dān)保合同，也沒有向他們表示過愿意用我的房屋抵押，更沒有到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。如今，因借款到期后，我兒子無力還款，李某遂找到我，以我兒子和他簽訂的借款合同為憑，堅(jiān)持認(rèn)為我當(dāng)時(shí)雖未在場(chǎng)，但基于母子身份，同樣必須受到約束，要我一周內(nèi)搬出房屋，以便其變賣房屋受償。請(qǐng)問：李某的理由成立嗎？

答：李某的理由不能成立，你有權(quán)拒絕他的要求。

《擔(dān)保法》第三十八條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。”《物權(quán)法》第一百八十五條也指出：“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第一百一十二條、第一百一十三條則更加明確地表示：“債務(wù)人或者第三人向債權(quán)人提供抵押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)訂立書面合同或者在原債權(quán)文書中寫明?！薄耙宰约翰幌碛兴袡?quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的財(cái)產(chǎn)作抵押物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押無效。”從這些法律規(guī)定可以看出，抵押必須同時(shí)符合兩個(gè)要件，否則便屬無效，抵押權(quán)人無權(quán)據(jù)此以抵押物折價(jià)或者以拍賣，變賣該抵押物所得的價(jià)款受償：一是用于抵押的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)屬于債務(wù)人所有；或者雖然不屬于債務(wù)人所有，但取得了具有所有權(quán)的第三人同意；債務(wù)人對(duì)自己無所有權(quán)或者未經(jīng)第三人同意的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。二是債務(wù)人或者第三人必須就抵押事項(xiàng)訂立書面合同，至少在債務(wù)人出具給債權(quán)人的債權(quán)文書中有明確的抵押意見。

本案中，你并沒有和李某簽訂抵押合同，也沒有同意你兒子用你的房產(chǎn)去做抵押，因此李某所享有的抵押權(quán)從一開始起，便對(duì)你沒有任何法律約束力。一方面，你兒子的行為屬于無權(quán)處分，即房屋的所有權(quán)人是你，而不是你兒子；你沒有同意將房屋交由你兒子作抵押物，甚至對(duì)你兒子與李某之間的借貸、抵押行為一無所知，你兒子自然無權(quán)用你的房屋設(shè)立抵押。另一方面，你并沒有與李某簽訂抵押合同，也沒有在你兒子與李某的借款合同中表明愿意以自己的房屋作為抵押，事后亦沒有追認(rèn)。

此外，根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條第一項(xiàng)、第一百八十七條、第一百八十八條等的規(guī)定，就房屋設(shè)置抵押權(quán)，還必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。