房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅及其防范措施探討

湯毅

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)與人民的生活息息相關(guān)，為我國的稅收增長(zhǎng)提供了充足的稅源，是國家與地方財(cái)政收入的主要來源之一。但是，從整個(gè)稅收監(jiān)管的角度來看卻是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。因此，深入分析我國房地產(chǎn)業(yè)逃避稅現(xiàn)狀并且分析這種行為頻發(fā)的原因，明確我國房地產(chǎn)企業(yè)常用的逃避稅手段，以及提出有效的防范措施，對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：偷稅漏稅；防范措施；房地產(chǎn)企業(yè)

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）04-0063-02

一、房地產(chǎn)業(yè)的稅收設(shè)置

房地產(chǎn)稅收歷史悠久，早在國家起源時(shí)期，當(dāng)土地和房屋被人們用來作為一種財(cái)富或者是利用其來創(chuàng)造財(cái)富時(shí)，房地產(chǎn)稅收便隨之出現(xiàn)。房地產(chǎn)稅收的定義是國家對(duì)個(gè)人或集體所擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或者使用擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)從事經(jīng)營活動(dòng)而獲得的財(cái)富進(jìn)行無償、強(qiáng)制征收的行為。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)稅種的數(shù)量主要有12個(gè)左右，其中直接以房地產(chǎn)作為征收對(duì)象為6個(gè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的影響

稅收在我國宏觀調(diào)控中扮演了十分重要的角色，它與我們的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生活等各個(gè)方面都息息相關(guān)。作為我國稅收收入的重要來源之一，房地產(chǎn)業(yè)稅收逃避對(duì)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了極大的不利效應(yīng)，在某種程度上可以說給行業(yè)持久健康的發(fā)展造成了阻礙，給國家財(cái)政宏觀調(diào)控、資源配置、收入分配、稅收法制、勞動(dòng)就業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多方面都造成了不小的危害。

（一）財(cái)政方面的危害

國家財(cái)政收入變少，是房地產(chǎn)業(yè)偷稅帶來的最直接的影響。在我國，政府取得財(cái)政收入的重要途徑便是稅收，而近年來，我國的狀態(tài)一直處于財(cái)政赤字?？梢哉f，房地產(chǎn)業(yè)作為我國稅收收入主要來源，其逃避課稅更是加劇了我國財(cái)政赤字狀態(tài)，帶來了一系列無法避免的負(fù)面影響。主要表現(xiàn)，即為政府收入機(jī)制逐漸變得扭曲。近年來，政府部門職能相比較從前逐漸擴(kuò)大，財(cái)政支出也必然會(huì)隨之不斷增加，收支的不均等只能導(dǎo)致一些政府部門通過“收費(fèi)”等手段來使政府收入得到增加，從而財(cái)政的短缺得以彌補(bǔ)。

（二）宏觀調(diào)控方面的危害

房地產(chǎn)業(yè)逃避稅與政府財(cái)政收入成反比，當(dāng)逃避稅變多則財(cái)政收入就會(huì)減少，于是在產(chǎn)業(yè)投資調(diào)控時(shí)政府多多少少會(huì)受到相應(yīng)的限制，對(duì)民生和基礎(chǔ)建設(shè)將會(huì)減少投資，這對(duì)國家的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著不可估計(jì)的影響。同時(shí)，政府宏觀調(diào)控政策的效果也將因此有所弱化。譬如在土地增值稅方面，政府稅收最初的目的是希望能夠更合理地將土地資源利用起來，但是由于過高的稅率，反倒適得其反，逃稅現(xiàn)象愈演愈烈，甚至還出現(xiàn)黑市交易，這使得政府不僅沒有達(dá)到原有的目的，更是流失和浪費(fèi)大量土地資源，與原本的目的背道而馳。

（三）資源配置方面的危害

國家實(shí)際的宏觀稅負(fù)會(huì)因?yàn)樘颖芏惖淖饔枚兴档?，且?duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共產(chǎn)品的建設(shè)造成了限制，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求與國家公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)比例不平衡的情況也暴露出來，這對(duì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和資源配置十分不利。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)納稅人為了逃避稅收而花費(fèi)的人力、物力，也屬于社會(huì)資源的一種浪費(fèi)。

（四）收入分配方面的危害

對(duì)于從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和個(gè)人，偷稅漏稅將會(huì)使其成本比其他沒有逃避稅的企業(yè)或個(gè)人更低，這也將其利潤(rùn)空間提升到更高，更利于競(jìng)爭(zhēng)和在獲利能力中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。此外，也會(huì)使一部分納稅人一邊接受地下經(jīng)濟(jì)帶來的不低的回報(bào)，一邊卻又享受來自政府的補(bǔ)貼福利，貧富差距在這種不公平分配的作用下逐漸拉大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的主要手段

通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)近些年各種偷漏稅案例的分析，可以看出行業(yè)內(nèi)逃避稅手段可謂層出不窮，主要方法如下：

（一）將合法收入轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)企業(yè)為了解決資金不足以及處理土地使用等此類問題，通常會(huì)選擇和其他企業(yè)單位合作建房。合作建房中，通常會(huì)采用以下手段，譬如用已完成的工程來換取土地使用權(quán)或其他賬款來換取相應(yīng)的物品等，不將房屋出售獲得的款項(xiàng)計(jì)入收入或直接與建造房屋應(yīng)支付的款項(xiàng)相抵扣，采用這些方法來多記成本，少記收入，給稅務(wù)機(jī)關(guān)造成盈利能力差、利潤(rùn)不高的錯(cuò)覺，從而達(dá)成偷稅漏稅的目的，這種惡劣行為造成了國家稅款直接流失。

（二）虛增成本

由于房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本和開發(fā)規(guī)模會(huì)隨著其資質(zhì)等級(jí)的增高而增高，所以企業(yè)會(huì)想方設(shè)法將自身資質(zhì)提高。一方面增大企業(yè)注冊(cè)資本，提高資質(zhì)；另一方面直接將虛增土地的成本計(jì)入企業(yè)的開發(fā)成本，使企業(yè)所得稅稅基得以減少。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇與建筑安裝企業(yè)聯(lián)手起來，因?yàn)橹恍枥U納營業(yè)稅金及附加就能開到建筑安裝發(fā)票，方法較為簡(jiǎn)單，所以企業(yè)會(huì)利用這個(gè)可乘之機(jī)，虛開建筑安裝發(fā)票，借此使安裝成本增加，達(dá)到偷稅目的。

（三）利用相關(guān)企業(yè)偷稅

當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，有些企業(yè)會(huì)使用親友的身份注冊(cè)成立一些相關(guān)聯(lián)的公司。通常會(huì)選擇成立建筑安裝公司、物業(yè)公司、銷售公司等這類公司，這些公司就會(huì)成為這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的子公司或控股公司。房地產(chǎn)公司給這些關(guān)聯(lián)企業(yè)分派不同的業(yè)務(wù)，完成虛假交易，達(dá)到偷稅漏稅的目的。

（四）故意造成財(cái)務(wù)核算混亂進(jìn)行稅款偷逃

房地產(chǎn)企業(yè)利用各種手段試圖鉆制度和規(guī)范的空子，不按要求結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，達(dá)到偷稅漏稅的非法目的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目自己本身開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，許多房地產(chǎn)企業(yè)將這一特點(diǎn)加以利用，把一些不容易區(qū)分的項(xiàng)目合并設(shè)置為“共同科目”，與會(huì)計(jì)制度相違背，用一些不合法的手段進(jìn)行賬簿的登記以及成本的結(jié)轉(zhuǎn)。比如隨意增加辦公用品費(fèi)用或其他費(fèi)用來增加成本，致使財(cái)務(wù)核算混亂，利于偷逃稅款的進(jìn)行。

除了上述四個(gè)手段外，還有其他一些常用手段，譬如虛報(bào)價(jià)格、利用監(jiān)管漏洞、多個(gè)銀行開戶等。這些行為都是違法的，給國家的稅收征管系統(tǒng)造成了惡劣影響，對(duì)國家和公民利益造成了損壞。

四、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的防范措施

（一）大力改善現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)征稅的組織協(xié)調(diào)能力

稅收征管質(zhì)量的高低以及稅收管理工作的成敗與領(lǐng)導(dǎo)對(duì)稅收征管的重視程度以及領(lǐng)導(dǎo)自身水平和能力的好壞有著直接的聯(lián)系，都起著決定性作用。房地產(chǎn)行業(yè)的綜合性很強(qiáng)，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的牽涉面廣，管理房地產(chǎn)行業(yè)的部門也較復(fù)雜，各部門之間的信息能否有效地傳達(dá)、溝通，工作是否能夠互相很好地配合，稅務(wù)管理的效率在這其中發(fā)揮了很大的作用。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅法的宣傳

房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算具有很強(qiáng)的行業(yè)特殊性，一般很難及時(shí)并且準(zhǔn)確地核算企業(yè)的銷售收入、成本費(fèi)用以及資產(chǎn)損益，甚至有時(shí)連續(xù)多年時(shí)間也無法核算出一個(gè)精準(zhǔn)的結(jié)果。這種情況在我國目前并不少見，也可以說是普遍存在的，且無法在短短幾年內(nèi)有所改善。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)就應(yīng)在這種房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算不健全、不及時(shí)的情況下，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為重點(diǎn)對(duì)象，組織宣傳相關(guān)的稅法法律規(guī)定，讓房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)納稅人了解國家稅收政策，讓其認(rèn)識(shí)到必須按稅法的規(guī)定準(zhǔn)確核算預(yù)售房款這一重要計(jì)稅依據(jù)。并且詳細(xì)向公司經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員、辦稅人員系統(tǒng)、全面地講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅的相關(guān)知識(shí)，辦稅程序的具體規(guī)定以及相關(guān)的法律法規(guī)，解決他們對(duì)于納稅的各方面疑惑。在必要的時(shí)候甚至可以采取強(qiáng)制性措施，讓其認(rèn)識(shí)到國家在稅款的征收上態(tài)度是十分強(qiáng)硬的，其權(quán)威性容不得低估。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)的稽查

稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稽查必須要強(qiáng)化，使房地產(chǎn)行業(yè)良好的納稅秩序能夠有效進(jìn)行，稅務(wù)部門在監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)的各環(huán)節(jié)時(shí)也要做到認(rèn)真不疏忽，針對(duì)部分企業(yè)逃稅漏稅采取相應(yīng)的打擊也應(yīng)該加強(qiáng)，對(duì)此類違法犯罪行為的處罰力度也應(yīng)該加大，起到震懾的作用。

加大處罰力度，首先，應(yīng)該將選案的精確性提高起來，稽查部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)稽查時(shí)應(yīng)該做到有選擇性、目的性和針對(duì)性。其次，應(yīng)該努力提高稅務(wù)稽查人員的整體綜合素質(zhì)，從而使其查賬能力得到真正的提高，使監(jiān)督機(jī)制更加有效可靠。最后，重中之重還是要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)避稅行為的處罰力度，對(duì)重大偷稅案件更是應(yīng)予以嚴(yán)厲處罰。

五、結(jié)論

我國房地產(chǎn)企業(yè)逃稅漏稅情況目前依然不容樂觀。房地產(chǎn)企業(yè)逃避稅與成本收益差、現(xiàn)行制度和行業(yè)特性都有著不可分割的聯(lián)系，而其中最主要的逃避稅原因是成本收益間巨大的差額。阻礙我國房地產(chǎn)健康發(fā)展的主要原因便是，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收法律制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展互相不貫通、不適應(yīng)。此外，還應(yīng)繼續(xù)完善房地產(chǎn)的稅種稅率，調(diào)節(jié)稅負(fù)平衡是政府下一步工作的重點(diǎn)。

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[責(zé)任編輯 陳麗敏]