論我國預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力
——結(jié)合銀行利益保護(hù)的角度

凌飛

論我國預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力
——結(jié)合銀行利益保護(hù)的角度

凌飛

分析了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)、效力以及銀行不享有優(yōu)先受償權(quán)的依據(jù)，建議從法律層面和銀行自身雙管齊下防范貸款銀行在預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

抵押權(quán)；預(yù)購商品房；銀行風(fēng)險(xiǎn)防范

為適應(yīng)我國商品房預(yù)售的現(xiàn)實(shí)需要，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記（簡(jiǎn)稱預(yù)抵押登記）結(jié)合預(yù)告登記和不動(dòng)產(chǎn)抵押制度而產(chǎn)生。預(yù)抵押登記的實(shí)質(zhì)是購房人將預(yù)購的期房作為擔(dān)保物抵押給銀行，銀行提供購房貸款。由于預(yù)購的商品房沒有產(chǎn)權(quán)證明，無法辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，銀行為了保障將來正式抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，與購房人先進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)抵押登記的主要法律依據(jù)是《中華人民共和國物權(quán)法》（簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第20條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（簡(jiǎn)稱《〈物權(quán)法〉解釋（一）》）第4條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記的規(guī)定，除此之外，還沒有相關(guān)的具體規(guī)定。因此，司法實(shí)務(wù)中對(duì)于預(yù)抵押登記的相關(guān)概念認(rèn)識(shí)模糊，不同地區(qū)法院對(duì)于正式辦理抵押權(quán)登記之前，銀行是否享有優(yōu)先受權(quán)的認(rèn)定不一致。目前，我國商品房買賣市場(chǎng)中絕大多數(shù)是期房交易，商品房抵押權(quán)預(yù)告登記問題與預(yù)購商品房抵押貸款業(yè)務(wù)中的銀行風(fēng)險(xiǎn)以及我國住房金融市場(chǎng)的發(fā)展密切相關(guān)。

一、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的相關(guān)規(guī)定和實(shí)踐中的困惑

2008年，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（簡(jiǎn)稱建設(shè)部）頒布的《房屋登記辦法》第67條規(guī)定，以預(yù)售商品房設(shè)定抵押的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。但是，對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的概念、性質(zhì)、內(nèi)容、適用效力和適用范圍等，《物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保法》（簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》）《房屋登記辦法》等均未進(jìn)行具體說明。

預(yù)抵押登記具有預(yù)告登記的效力，可以限制現(xiàn)實(shí)權(quán)利人的處分權(quán)，依據(jù)《〈物權(quán)法〉解釋（一）》第4條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第20條規(guī)定認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。可見，預(yù)抵押登記是一種保全請(qǐng)求權(quán)，是為了保障將來抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行的登記，目的在于限制抵押人處置登記的預(yù)售商品房。但實(shí)際上銀行還是承擔(dān)著極大的風(fēng)險(xiǎn)。如果借款人到期無力清償貸款，銀行因尚不能辦理正式的房屋抵押登記，不能行使抵押權(quán)。對(duì)于預(yù)抵押登記銀行是否享有等同于抵押登記效力的優(yōu)先受償權(quán)存在爭(zhēng)議。2014年一起關(guān)于貸款銀行起訴借款人和房地產(chǎn)開發(fā)商到期不還借款的連帶責(zé)任糾紛案，無錫市中級(jí)人民法院審理裁判認(rèn)為，預(yù)抵押登記是一種臨時(shí)性登記，不能等同于抵押登記直接產(chǎn)生支配效力的，這種登記的本質(zhì)是對(duì)期待利益的抵押，而不是對(duì)房屋的抵押，即使具有對(duì)抗第三人的效力，也不能認(rèn)為其為物權(quán)登記，不能依據(jù)《擔(dān)保法》第28條的規(guī)定使銀行享有優(yōu)先受償權(quán)［1］。2010年南京市鼓樓區(qū)法院在審理類似的一起商品房借貸糾紛案件中，承辦法官在裁判中指出，如果銀行在借款合同中約定了貸款人和開發(fā)商的連帶責(zé)任，且對(duì)該商品房已經(jīng)辦了預(yù)抵押登記，那么在購房人違約不償還貸款時(shí)，銀行可以要求開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任或者對(duì)該商品房?jī)?yōu)先受償［2］，這實(shí)際上認(rèn)可了銀行的優(yōu)先受償權(quán)。

二、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力及銀行的優(yōu)先受償權(quán)問題

相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于預(yù)抵押登記的性質(zhì)、效力沒有明確的規(guī)定，在審理預(yù)購商品房抵押貸款糾紛時(shí)，對(duì)于預(yù)抵押登記中貸款銀行享有何種權(quán)利，是否享有抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，預(yù)抵押登記究竟系債權(quán)還是物權(quán)等問題，各級(jí)人民法院的認(rèn)定只能依據(jù)《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》中關(guān)于預(yù)告登記和不動(dòng)產(chǎn)抵押的相關(guān)規(guī)定，憑借法官的民法價(jià)值判斷和法理自由裁量。

（一）預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力

預(yù)抵押登記屬于一種預(yù)告登記，具有預(yù)告登記的功能，即保全抵押權(quán)人對(duì)將來抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的請(qǐng)求權(quán)，限制抵押人處分抵押物。銀行和購房人進(jìn)行預(yù)抵押登記的最終目的是將預(yù)抵押登記過渡到正式的抵押登記，以保護(hù)銀行的優(yōu)先受償權(quán)。因此，預(yù)抵押登記應(yīng)具有抵押權(quán)登記的某些性質(zhì)。結(jié)合《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定，預(yù)抵押登記最典型的效力就是保全請(qǐng)求權(quán)的效力。

依據(jù)物權(quán)公示原則，物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害并保護(hù)交易安全［3］。而預(yù)告登記的目的是通過登記公示，使被登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有某些類似于物權(quán)的效力，從而達(dá)到對(duì)抗第三人的目的。這種登記制度使交易方之外的其他人可以通過不動(dòng)產(chǎn)登記簿查閱到不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的存在，避免他人善意取得。預(yù)抵押登記既然是一種預(yù)告登記，必然也會(huì)產(chǎn)生這種公示效力。當(dāng)借款銀行和預(yù)購房人將預(yù)購商品房抵押協(xié)議交到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)告登記后，第三人就可以通過該登記查核該商品房存在即將被抵押的事實(shí)。基于物權(quán)公示的對(duì)抗效力，此時(shí)第三人與抵押人實(shí)施的關(guān)于買賣、抵押該商品房的物權(quán)行為都是不發(fā)生物權(quán)效力的。但是，自購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證書能辦理抵押登記之日的3個(gè)月內(nèi)，如果銀行未與購房人簽訂正式的抵押登記，或者銀行與購房人的債權(quán)消滅，銀行將喪失預(yù)告登記的效力。這種物權(quán)效力不是完整的物權(quán)效力，而只是具有對(duì)抗第三人的效力，不具有物權(quán)的支配和排他性等效力。

（二）預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記中銀行不應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)

對(duì)于預(yù)抵押登記中銀行在購房人拖欠貸款時(shí)是否可以就預(yù)告商品房行使優(yōu)先受償權(quán)，不同法院對(duì)此類案件的判定可能存在截然相反的情況。同意銀行享有優(yōu)先受償權(quán)的觀點(diǎn)認(rèn)為，我國不動(dòng)產(chǎn)登記一般適用的是登記即生效，只要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，抵押權(quán)就設(shè)立了。如果銀行與購房人進(jìn)行了房屋的預(yù)抵押登記，自然就產(chǎn)生和房屋買賣預(yù)告登記一樣的對(duì)抗其他債權(quán)的效力，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先受償權(quán)［4］。銀行和購房人進(jìn)行預(yù)抵押登記的目的是實(shí)現(xiàn)房屋的抵押效力。鑒于我國預(yù)抵押登記制度界限模糊，賦予預(yù)抵押登記等同于抵押登記的優(yōu)先受償權(quán)可以有效保護(hù)貸款人權(quán)益，否則預(yù)抵押登記形同虛設(shè)，會(huì)嚴(yán)重挫傷銀行開展購房貸款業(yè)務(wù)的積極性。

不贊同預(yù)抵押登記中銀行具有優(yōu)先受償權(quán)的主要觀點(diǎn)是：第一，借款人以預(yù)售的房屋進(jìn)行抵押預(yù)告登記時(shí)，房屋所有權(quán)還未轉(zhuǎn)移至其名下，該預(yù)告登記是對(duì)預(yù)購房人期待權(quán)益的一種抵押，不是現(xiàn)有房屋相關(guān)權(quán)益的抵押登記，抵押權(quán)實(shí)際上未成立，不具有物權(quán)效力，貸款人不享有真正的抵押物權(quán)，不能適用《擔(dān)保法》第28條擁有優(yōu)先受償?shù)那樾?；第二，我國采取?yán)格的物權(quán)法定主義原則，物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力、實(shí)現(xiàn)方式均由法律確定，當(dāng)事人不得任意創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的物權(quán)形式或賦予其他權(quán)利以物權(quán)效力，預(yù)抵押登記雖然以取得抵押登記為目的，但實(shí)質(zhì)是為了保全未來物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容而采取的一種登記，即使有對(duì)抗第三人的效力，也不能認(rèn)為抵押權(quán)人據(jù)此擁有優(yōu)先受償權(quán)，否則就是將預(yù)抵押登記完全等同于抵押登記，違背物權(quán)法定的基本原則。

此外，關(guān)于預(yù)抵押登記中銀行不應(yīng)具有優(yōu)先受償權(quán)的理由還在于：一方面，期房的預(yù)抵押登記不是法定的物權(quán)形式，只是在無法辦理抵押登記情況下的一種臨時(shí)性的登記行為。只有購房人從開發(fā)商處取得了房屋的所有權(quán)，與貸款銀行辦理了正式抵押登記后，銀行才能享有優(yōu)先受償權(quán)。銀行與購房人辦理預(yù)抵押登記時(shí)，往往會(huì)要求開發(fā)商提供從預(yù)抵押登記到抵押登記這期間的階段性連帶擔(dān)保責(zé)任，確保當(dāng)擔(dān)保物權(quán)難以實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以向開發(fā)商追償。貸款銀行在辦理預(yù)抵押登記時(shí)，可能意識(shí)到存在優(yōu)先受償權(quán)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，所以會(huì)要求開發(fā)商承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證。既然銀行在明知風(fēng)險(xiǎn)存在的情況下仍然選擇預(yù)抵押登記方式，并且以開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任防范這種風(fēng)險(xiǎn)，就難以否認(rèn)銀行的優(yōu)先受償權(quán)存在損害銀行利益的可能。另一方面，在預(yù)抵押登記中，預(yù)告登記抵押的房屋大多是在建房屋，無產(chǎn)權(quán)，即使法院判決優(yōu)先受償權(quán)成立，在執(zhí)行上也存在諸多問題。同時(shí)，由于商品房屬于價(jià)值巨大的大宗交易物，與商品房交易或者抵押有關(guān)的各種法律法規(guī)和操作規(guī)范應(yīng)該審慎明確，充分考慮其帶來的連鎖反應(yīng)。如果承認(rèn)銀行可就在建的商品房?jī)?yōu)先受償，可能會(huì)產(chǎn)生極其不利的市場(chǎng)導(dǎo)向，引發(fā)大量單純追求交易量而對(duì)交易對(duì)象不加審查的交易行為，增加開發(fā)商和銀行的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

三、如何保護(hù)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記中銀行的利益

目前，我國預(yù)抵押登記中銀行在貸款人違約時(shí)，對(duì)預(yù)購商品房有抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋行使優(yōu)先受償權(quán)缺乏法律依據(jù)。實(shí)踐中，大部分法院往往判決此類糾紛中銀行方敗訴。因此，銀行為了防范購房人違約風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)要求開發(fā)商提供階段性的連帶責(zé)任保證，保證期間從預(yù)抵押登記合同簽訂到辦理正式的房屋抵押登記。這一做法表面上是保護(hù)了銀行的利益，實(shí)際上存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果購房人不按時(shí)償還借款，銀行在無法對(duì)房屋通過拍賣、變賣優(yōu)先受償?shù)那闆r下，只能要求開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任。如果開發(fā)商無力還款或者刻意逃避債務(wù)，銀行的債權(quán)還是難以實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，如果因?yàn)殚_發(fā)商或者其他意外因素、不可抗力等導(dǎo)致預(yù)購房屋無法按期交付時(shí)，銀行難以進(jìn)行正式的抵押登記也會(huì)導(dǎo)致銀行承擔(dān)債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)［5］。因此，建議從以下方面進(jìn)行規(guī)制，以平衡購房人、開發(fā)商、銀行的利益，保護(hù)銀行順利實(shí)現(xiàn)抵押登記。

（一）從法律層面保障銀行順利進(jìn)行抵押登記

預(yù)抵押登記的立法本意是保障銀行的抵押權(quán)能得以順利實(shí)現(xiàn)。首先，法律層面。《物權(quán)法》第20條規(guī)定，進(jìn)行預(yù)告登記后，自債權(quán)消滅或者自能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起的3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。在預(yù)抵押登記中，最高人民法院應(yīng)出臺(tái)相關(guān)司法解釋明確界定“自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”的條件，明確購房人拿到房屋產(chǎn)權(quán)證明后，是和貸款銀行共同申請(qǐng)抵押登記，還是只要銀行能證明購房人已取得產(chǎn)權(quán)證明后即可單方面申請(qǐng)抵押權(quán)登記，又或者只要登記機(jī)關(guān)獲悉購房人取得房產(chǎn)證即將預(yù)抵押登記自動(dòng)轉(zhuǎn)化為抵押登記。筆者贊同后兩種做法，即以便利的做法使銀行順利獲得抵押權(quán)，因?yàn)轭A(yù)告登記有3個(gè)月失效且為除斥期間，如果購房人故意不配合銀行進(jìn)行抵押登記，預(yù)抵押登記將失效，銀行利益將遭受損失。

（二）從銀行自身角度看如何防范預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的風(fēng)險(xiǎn)

第一，銀行應(yīng)該與購房人、開發(fā)商簽訂各方權(quán)利義務(wù)明確的合同條款。首先，貸款銀行與購房人的借款協(xié)議中要明確約定購房人必須借款協(xié)議生效后積極配合銀行進(jìn)行預(yù)抵押登記，而且要在能夠進(jìn)行正式房屋抵押權(quán)登記時(shí)主動(dòng)配合銀行去登記機(jī)關(guān)進(jìn)行房屋抵押登記。如果購房人怠于配合銀行進(jìn)行相關(guān)登記工作，銀行可以起訴購房人承擔(dān)相應(yīng)的合同違約責(zé)任。同時(shí)，為了進(jìn)一步減少風(fēng)險(xiǎn)，無論是預(yù)抵押登記還是將來的抵押登記，雙方都要約定一個(gè)明確的辦理期限，防止因3個(gè)月預(yù)告登記期限屆滿導(dǎo)致預(yù)抵押登記失效。其次，銀行可以與開發(fā)商簽訂擔(dān)保協(xié)議，進(jìn)行相關(guān)約定：預(yù)抵押登記房屋的開發(fā)商從銀行借款發(fā)放之日起到以銀行為抵押權(quán)人的抵押登記辦理完成之日止，開發(fā)商要對(duì)購房人的該筆購房貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證。除此以外，由于開發(fā)商是對(duì)預(yù)售商品房工程進(jìn)度最為了解的一方，貸款銀行也可以與開發(fā)商在擔(dān)保合同中約定：在預(yù)購的商品房達(dá)到能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，開發(fā)商必須在合理期限內(nèi)盡快同時(shí)通知銀行與購房人，使銀行能夠及時(shí)知悉房屋可以辦理抵押登記的消息。在購房人不積極辦理正式抵押登記時(shí)，催告購房人配合辦理抵押登記。如果該房屋在達(dá)到辦理房屋正式產(chǎn)權(quán)過戶的條件時(shí)，開發(fā)商沒有按照合同約定告知銀行和購房人，由此造成抵押權(quán)預(yù)告登記超過3個(gè)月的有效期而失效的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依照合同承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第二，銀行應(yīng)該做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。貸款之前派遣業(yè)務(wù)員對(duì)購房人的家庭條件、收入支出情況、工作性質(zhì)和誠信狀況進(jìn)行調(diào)查，確保正常情況下購房人確有還貸能力。同時(shí)，銀行也必須對(duì)開發(fā)商的資金狀況、商業(yè)信譽(yù)進(jìn)行評(píng)估，判斷其是否具有階段性的擔(dān)保能力。

第三，由于預(yù)抵押登記中一旦購房人不還貸款，銀行無法就預(yù)購商品房行使優(yōu)先受償權(quán)，只能要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。一旦開發(fā)商也無力還款，銀行的債權(quán)可能就得不到實(shí)現(xiàn)。因此，可以通過保險(xiǎn)的方式降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)。比如，借鑒車輛損失險(xiǎn)的理賠方式，保險(xiǎn)公司增加一項(xiàng)關(guān)于預(yù)購商品房能否如期交付的新險(xiǎn)種，將該保險(xiǎn)條款寫在抵押貸款的協(xié)議中。購房人和開發(fā)商自行約定由其中一方購買該種保險(xiǎn)，受益人是銀行。如果預(yù)購的商品房不能如期交付，貸款人也不能按時(shí)償還借款時(shí)，啟動(dòng)理賠程序，保險(xiǎn)理賠金優(yōu)先支付銀行當(dāng)期欠款，理賠數(shù)額取決于投保金額［6］。

四、結(jié)語

商品房預(yù)售制度是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)必不可少的部分，與之相對(duì)應(yīng)的預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度在平衡購房人、開發(fā)商、商業(yè)銀行之間利益關(guān)系的作用日益重要。目前最主要的問題是銀行在沒有優(yōu)先受償權(quán)的情況下如何保護(hù)自身的利益。要解決這一問題，既需要從立法的角度明確預(yù)抵押登記的效力和性質(zhì)，又需要銀行從自身出發(fā)，防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

[1]薛崴，沈君.上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司無錫分行訴王碧會(huì)等借款合同糾紛：僅辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)不具有優(yōu)先受償權(quán)[J].人民法院案例選，2013（4）.

[2]余蓉.預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力[J].江蘇警官學(xué)院學(xué)報(bào)，2012（2）.

[3]王利明.論我國的物權(quán)公示原則及其完善[J].暨南大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2009（1）.

[4]廖紅梅.中國預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度之立法分析[J].閩西職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2015（2）.

[5]駱小春，李克朋.商品房預(yù)售法律制度本論[M].合肥：合肥工業(yè)大學(xué)出版社，2011：103.

[6]劉亦翔.論預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力[J].江北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2014（4）.

（編輯：王苑嶺）

D922.38

A

1673-1999（2017）03-0028-03

凌飛（1992—），男，安徽大學(xué)法學(xué)院2015級(jí)碩士研究生，研究方向?yàn)槊裆谭ā?/p>

2017-01-12