淺析加油站租賃實(shí)務(wù)中承租人須注意的法律風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

趙陽

中圖分類號：D920.5 文獻(xiàn)標(biāo)識：A 文章編號：1674-1145（2017）01-000-01

摘 要 隨著成品油經(jīng)營市場的競爭日益激烈，建設(shè)自營油品零售終端、擴(kuò)展加油站網(wǎng)絡(luò)成為了國內(nèi)油品銷售企業(yè)提升競爭力、搶占市場的重要手段。本文就承租人企業(yè)（以下簡稱“承租人”）在加油站租賃實(shí)務(wù)中須注意的常規(guī)法律風(fēng)險(xiǎn)展開分析，并有針對性的提出風(fēng)險(xiǎn)防控措施及企業(yè)內(nèi)控管理的幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞 加油站 承租人

承租人在開發(fā)加油站租賃項(xiàng)目中經(jīng)常遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)可歸納為三類：一是承租人前期對加油站項(xiàng)目背景了解不全面，缺乏對土地類別、物權(quán)歸屬、油站資產(chǎn)抵押情況等關(guān)鍵信息進(jìn)行審核；二是合同條款無法全面保護(hù)承租人的權(quán)利、覆蓋承租人的損失；三是簽約后，承租人缺乏對合同履行的監(jiān)督管理，即一旦合同履行遇到風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，承租人無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，造成了損失擴(kuò)大化。針對上述三類法律風(fēng)險(xiǎn)，提出解決措施及法律建議如下。

一、重視加油站項(xiàng)目的背景調(diào)查，建議聘請專業(yè)律師對項(xiàng)目進(jìn)行法律盡職調(diào)查承租人在盡職調(diào)查中須注意以下常見風(fēng)險(xiǎn)：

（一）確定加油站所屬土地類別

我國加油站用地的土地類別為《土地利用現(xiàn)狀分類》中商服用地類的批發(fā)零售用地，加油站所屬土地的地類（用途）是“商業(yè)用地”或“商業(yè)服務(wù)地”，使用權(quán)類型一般為“出讓”。

但由于歷史原因，我國一些加油站存量用地中仍存在不符合現(xiàn)行加油站用地法律法規(guī)要求的情形，針對不同的實(shí)際情況，承租人風(fēng)險(xiǎn)防控措施主要如下：

1.土地取得方式為國有劃撥?？蛇x擇履行法定程序申請變更土地取得方式，劃撥轉(zhuǎn)出讓，也可選擇在加油站租賃合同里約定出租方提供抵押或一年一付租金的方式減低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

2.土地屬集體建設(shè)用地?？蛇x擇履行法定程序，辦理國有土地出讓手續(xù)，若無法辦理，出租人須出具《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》及村委會經(jīng)民主議定程序同意出租目標(biāo)加油站的書面證明。

3.土地屬軍隊(duì)占用地。由于歷史問題，部分正在運(yùn)營的加油站用地實(shí)際屬軍隊(duì)占用地，多年前出租給第一承租人經(jīng)營加油站，之后，又轉(zhuǎn)租給第二承租人。此種情況，第二承租人應(yīng)當(dāng)要求軍隊(duì)出具《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》，得到軍隊(duì)同意轉(zhuǎn)租的書面證明，同時(shí)承租人須注意，依據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步從嚴(yán)規(guī)范空余房地產(chǎn)租賃管理有關(guān)問題的通知》文件要求，軍隊(duì)2015年后新租賃或續(xù)租的項(xiàng)目，租期不得超過5年。

4.宅基地、耕地不得用于加油站用途。

（二）確定加油站物權(quán)歸屬及是否存在他項(xiàng)物權(quán)

建議核實(shí)加油站土地、房屋權(quán)屬人與實(shí)際占有人是否一致，若不一致，承租人應(yīng)當(dāng)要求二者共同作為簽約主體與之簽署租賃合同。

若加油站土地或房屋之上已設(shè)置抵押，承租人應(yīng)當(dāng)在合同中明確在解除抵押后方支付第一筆款，將承租人風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

（三）核實(shí)加油站規(guī)劃建設(shè)手續(xù)是否齊全

承租人須重點(diǎn)關(guān)注的手續(xù)主要包括：省級人民政府商務(wù)主管部門加油站規(guī)劃確認(rèn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、消防意見書、施工許可證、成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書、危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營許可證及其他驗(yàn)收手續(xù)等。按照每個(gè)項(xiàng)目背景不同，可能存在上述手續(xù)之一正在辦理、未辦理的情形，依據(jù)不同情況，建議在合同中約定上述手續(xù)由出租人負(fù)責(zé)辦理完成，且出租人履行完畢上述義務(wù)是承租人付款的前提之一，將承租人風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

二、合同條款做到未雨綢繆，全面保護(hù)承租人的權(quán)利、覆蓋承租人的損失

（一）將出租人義務(wù)與合同付款節(jié)點(diǎn)相聯(lián)系，降低承租人資金投入的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。承租人采用一次性支付多年租金甚至帶資建設(shè)加油站的情況下，建議在合同中約定，出租人提供相應(yīng)價(jià)值的抵押，不動產(chǎn)物權(quán)抵押是優(yōu)先選擇，并辦理完成抵押登記、房屋租賃登記后，承租人才支付第一筆款，以保證承租人前期資金投入的安全。

（二）擅用起租日的約定，督促出租人盡快完成證照辦理、變更，以便承租人早日營業(yè)。建議合同中明確約定由出租人負(fù)責(zé)加油站營業(yè)執(zhí)照的辦理及變更，將起租日定為承租人合法合規(guī)開始營業(yè)之日，以便督促出租人盡快完成證照的辦理、變更。

（三）通過合同約定“業(yè)主對加油站資產(chǎn)權(quán)屬和經(jīng)營證照承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任”，以規(guī)避承租人在加油站資產(chǎn)權(quán)屬和經(jīng)營證照出現(xiàn)瑕疵時(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（四）通過合同約定“發(fā)生道路改線、架橋、道路封閉隔離、政府規(guī)劃調(diào)整等情況導(dǎo)致加油站經(jīng)營環(huán)境嚴(yán)重惡化，承租人有權(quán)要求降低租金，如導(dǎo)致無法正常經(jīng)營時(shí)，承租人有權(quán)單方解除租賃合同”，以規(guī)避規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。

三、簽約后，建議承租人指派專人對合同履行進(jìn)行監(jiān)督管理，一旦合同履行遇到風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決問題，避免損失擴(kuò)大化

近年，大型企業(yè)，尤其國有大型企業(yè)越來越重視對企業(yè)法務(wù)人員/法律顧問的培養(yǎng)/聘用。聘用法律從業(yè)人員審核、跟進(jìn)、監(jiān)督重大合同的簽訂與履行，是降低企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)最有效的方式之一。

同時(shí)建議企業(yè)完善合同審批流程、內(nèi)控管理及追責(zé)制度，專業(yè)條款由專業(yè)部門審核并提出建議，企業(yè)法務(wù)把控合同整體的法律風(fēng)險(xiǎn)。

總之，承租人企業(yè)可從項(xiàng)目前期調(diào)查、合同條款擬定、合同履行三個(gè)階段完善合同管理、把控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)內(nèi)控管理機(jī)制，以提升企業(yè)在油品銷售市場的綜合競爭力。