房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中存在的問題和對策探究

黃元麗

摘要：房子是人們生活中不可或缺的居住條件，其是人們生活幸福指數(shù)提升的重要標(biāo)志。在我國國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速的發(fā)展，并且也帶動了一大批上下游產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極為重要的作用。然而，房地產(chǎn)行業(yè)是一種特殊的經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，通常涉及到巨額投資，并且其項目開發(fā)的周期也比較長，這就對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算提出了更高的要求。然而在實際核算過程中，仍存在不少問題，制約著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，本文將對當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的基本內(nèi)容進(jìn)行介紹，并分析房地產(chǎn)行業(yè)開展會計核算的意義，最后在此基礎(chǔ)上探究其存在的問題和對策，希望能起到拋磚引玉的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會計核算；問題；對策；分析

一、房地產(chǎn)會計核算的基本內(nèi)容

通過對相關(guān)文獻(xiàn)研究以及結(jié)合筆者工作實踐來看，會計財務(wù)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)中重要工作之一，其主要具有以下四方面內(nèi)容：

（一）現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算

對房地產(chǎn)財物核算工作來說，現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算是它的一項重要基本職能。結(jié)合筆者工作實踐來看，房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算職能中，固定資產(chǎn)臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業(yè)務(wù)。除了這項基本業(yè)務(wù)外，固定資產(chǎn)總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點以及流動監(jiān)管也是房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算的主要工作內(nèi)容。此外，為了確保現(xiàn)有固定資產(chǎn)存量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與完整，我們還應(yīng)當(dāng)做好各項核算工作的系統(tǒng)規(guī)范化管理。

（二）建筑用材核算

建筑用材核算是房地產(chǎn)會計財務(wù)核算另外一項基本職能，其工作重點在于針對建筑工程各種用材采買、提前預(yù)處理和儲備保管這三項內(nèi)容編制出相應(yīng)的安排計劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時，根據(jù)所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應(yīng)的核算方案。

（三）房地產(chǎn)運營成本核算

房地產(chǎn)運營成本核算上，其會計財務(wù)工作內(nèi)容主要涉及以下幾個方面：一是建設(shè)與經(jīng)營成本支付安排，并依據(jù)相關(guān)規(guī)范做好這兩項工作中監(jiān)督管理；二是各項建設(shè)運營費用地調(diào)整、歸類以及劃分；三是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)與開發(fā)成本核算，并對開發(fā)期間所投入各項資金予以評估與測驗。

（四）經(jīng)營單位營銷利潤核算

經(jīng)營單位營銷利潤核算是房地產(chǎn)會計財務(wù)核算最后一項工作內(nèi)容，結(jié)合工作實踐來看，此項會計財務(wù)核算重點在于計算現(xiàn)房銷售與經(jīng)營所得利潤、已售現(xiàn)房總量以及應(yīng)繳稅款額度精算這些內(nèi)容，為此這就要求房地產(chǎn)財務(wù)人員充分參與到銷售規(guī)劃及利潤目標(biāo)制定中去。另外，經(jīng)營單位營銷利潤核算工作中還應(yīng)做好以下兩點工作：首先，財務(wù)人員需要特別注意做好財務(wù)賬目修正與推算工作，這樣一來能夠為確保房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大利潤奠定堅實基礎(chǔ)。其次，結(jié)合本房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)工作實際，構(gòu)建或完善財務(wù)管理監(jiān)督體系，從而保障資金得以科學(xué)合理運用。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的意義

對房地產(chǎn)行業(yè)而言，會計核算是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要手段，發(fā)揮著極為重要的作用。會計核算的任務(wù)主要在于對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動進(jìn)行財務(wù)核算， 通過及時、準(zhǔn)確的統(tǒng)計企業(yè)日常經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)過核算與審核所得數(shù)據(jù)后來給房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的數(shù)據(jù)參考依據(jù)，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)今后經(jīng)營方案的制定提供便利。會計核算不但能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供會計各類財務(wù)報表，而且還可以給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展提供有效的數(shù)據(jù)支持，有利于企業(yè)制定出科學(xué)的發(fā)展策略。然而隨著國家不斷對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控， 抑制房價的不斷上漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計核算工作則能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，進(jìn)而降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著極為重要的作用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中存在的問題

（一）會計核算科學(xué)設(shè)置過于繁雜

會計科目指的是通過系統(tǒng)劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會計核算目標(biāo)、任務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)架進(jìn)行分類管理的重要工作，能夠?qū)ΡO(jiān)督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會計業(yè)務(wù)運作情況。為了確保能夠有效監(jiān)管企業(yè)會計活動情況，企業(yè)必須要嚴(yán)格依照國家有關(guān)規(guī)章制度來合理設(shè)置會計科目，嚴(yán)禁隨意增減。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)置會計科目時也應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法規(guī)來進(jìn)行，且需要在年底對全部經(jīng)營賬目進(jìn)行結(jié)賬，并在年終結(jié)賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結(jié)算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業(yè)賬目處理變得復(fù)雜，而且還會與房地產(chǎn)經(jīng)營單位實際情況不相符，從而導(dǎo)致了會計核算難度加大，致使其核算準(zhǔn)確性下降。

（二）收入、費用等稅收核算的實際操作不合理

銷售房子是房地產(chǎn)企業(yè)的重要收入來源。但是在實際銷售過程中不可避免會產(chǎn)生財務(wù)費用、管理費用以及銷售費用等各類費用。就目前看來，在進(jìn)行會計核算時一個較為嚴(yán)重的問題就是部分房地產(chǎn)企業(yè)對于費用以及手速來源及去向并未進(jìn)行嚴(yán)格的核算。不僅如此，對于費用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采取的是預(yù)先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產(chǎn)預(yù)售許可證來開展相關(guān)市場銷售活動，且收取一定的預(yù)訂保證金。此時大部分房地產(chǎn)企業(yè)均把銷售房產(chǎn)所取得的預(yù)收暫時款當(dāng)做其收入來源。然而，在專業(yè)角度看來，這預(yù)收暫時款并不可當(dāng)做收入進(jìn)行確認(rèn)。除此之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時，我國稅法明確規(guī)定，必須要在首付款實際到賬時才能夠?qū)⑵涫菫槭杖胗枰源_認(rèn)，并且余款需要在銀行辦理轉(zhuǎn)賬后方能將其是為收入進(jìn)行確認(rèn)。然而該項策略在具體操作時則存在不合理的地方。不僅如此，在確認(rèn)成本以及費用上也有著許多不合理之處，急需改進(jìn)。

（三）會計核算工作內(nèi)容繁復(fù)缺乏配比性

不同于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，其所涉及的業(yè)務(wù)類型比較繁雜，且經(jīng)濟(jì)活動也具有一定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營時難以準(zhǔn)確確認(rèn)其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經(jīng)營周期較長的環(huán)節(jié)，資源的投入以及來源就更為復(fù)雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認(rèn)費用、收入以及成本時要滿足因果關(guān)系，而且還需保持一致性，以便于能夠?qū)⒏黝愘M用以及收入的來源及去向全面的反應(yīng)出來。但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數(shù)較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數(shù)較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產(chǎn)生影響，如若依舊使用總成本分?jǐn)偟姆椒▉砗怂愀邩菍映杀荆瑒t會導(dǎo)致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。

四、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的對策

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目即合理分類與簡化有關(guān)規(guī)定中所必須出現(xiàn)的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實際規(guī)模以及項目的具體情況來進(jìn)行。其次，應(yīng)優(yōu)先考慮項目開發(fā)成本，再考慮房屋開發(fā)成本。相關(guān)工作人員必須要進(jìn)行實地調(diào)查工作，并將核算重點放在土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本等二級科目。在核算時開發(fā)成本過程中，應(yīng)當(dāng)將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據(jù)實際項目開發(fā)時的情況來對科目進(jìn)行合理的增減。再者，對房地產(chǎn)企業(yè)運營時所產(chǎn)生的資金進(jìn)行核算時，應(yīng)當(dāng)要站在宏觀的角度來對整體項目進(jìn)行規(guī)劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業(yè)管理人員更為直觀的了解企業(yè)財務(wù)情況。

（二）加強(qiáng)收入、費用等核算工作的落實開展

確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入、費用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進(jìn)行：首先，應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照我國現(xiàn)行稅法中的規(guī)定來明確房地產(chǎn)企業(yè)收入范圍。并且嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)實際擁有商品房、土地面積和有關(guān)配套設(shè)施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認(rèn)企業(yè)按揭貸款以及預(yù)先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協(xié)議、預(yù)收賬款、后期付余款等環(huán)節(jié)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要依據(jù)實際簽訂協(xié)議中的內(nèi)容和后期實際交易金額來進(jìn)行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時，還應(yīng)當(dāng)要提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息披露的質(zhì)量。確保能夠全面披露出企業(yè)各項項目中生成的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營好活動中的信息，從而有效提升企業(yè)財務(wù)信息的有效性與實用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身發(fā)展特點以及管理模式來建立起完善的財務(wù)管理體制，且確保其能夠得到有效落實。最后，必須要專戶存儲預(yù)收到的暫時款，做到專款專用。

（三）確保房地產(chǎn)會計核算工作具有配比性

因為房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其涉及到諸多領(lǐng)域，所以其會計核算內(nèi)容也較為繁雜。所以在進(jìn)行會計核算時必須要確保其配比性。首先，應(yīng)當(dāng)要確保財務(wù)人數(shù)充足，從而可以確?？梢詫Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各類費用、收入以及成本等核算工作能夠精細(xì)化開展。并且還需要定期開展財會培訓(xùn)工作，確保企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和我國市場發(fā)展相適應(yīng)。其次，應(yīng)當(dāng)大力引進(jìn)以及應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)來開展會計核算工作。積極應(yīng)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進(jìn)能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)會計信息錄入與傳遞的實效性，而且能夠提高相關(guān)數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，提升會計核算效率。再者，應(yīng)當(dāng)做好各類會計基礎(chǔ)工作，并將相關(guān)監(jiān)管工作落實到位。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項基本建設(shè)項目均需要逐一開展會計核算，且使用正確的會計科目，以便于能夠在第一時間內(nèi)向各級部門提供系統(tǒng)、準(zhǔn)確、詳細(xì)的財務(wù)報告。此外，應(yīng)當(dāng)形成社會、政府以及企業(yè)三位一體的監(jiān)管體系，并做好事前、事中以及事后三個階段的監(jiān)管工作。

五、結(jié)束語

總而言之，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也必定會得到更好的發(fā)展。但是在發(fā)展過程中依舊會有許多問題出現(xiàn)，這就需要相關(guān)財會人員全面掌握會計核算的內(nèi)容，并妥善處理會計核算中的問題，提高會計核算效率與質(zhì)量，進(jìn)而促使房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展。

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（作者單位：南寧港航運輸有限責(zé)任公司財務(wù)部）