綠地控股“不務正業(yè)”忙跨界 涉及領域“名目繁多”

房產領域的成績已不再是綠地控股僅有的目標，但其以轉型、升級之名涉足的多個領域，未來能否持續(xù)盈利仍存在很大變數(shù)

《投資者報》記者 周月明

投資者報

自2015年借殼上市之后，在房產上市公司市值第四的綠地控股（600606.SH），看起來與其他房產巨頭招數(shù)頗為不同。近幾年，除了繼續(xù)經營老本行房地產，綠地控股還在金融、消費等領域非?；钴S。不過，這艘“大型戰(zhàn)艦”為何頻頻轉移目標？是房產大行業(yè)風氣皆是如此，還是綠地在房產板塊發(fā)展不佳、競爭力不夠強才不得不轉型？此外，近年來公司涉及的都有哪些領域，究竟在各種跨界過程中忙了些什么？取得了多少成效？《投資者報》記者帶著這些問題曾致電公司董秘辦，一位不愿透露姓名的男性工作人員讓記者將問題發(fā)至公司郵箱，但截至發(fā)稿日，仍未給出回應。

再次無緣三甲

綠地控股2015年借殼上市之時，開盤市值一度達到3000億元力壓萬科，成為當時全球第一大上市房企。不過這“房產一哥”的位子并沒有坐得太穩(wěn)，目前來看，綠地控股的市值已落到第四，除了落后于萬科，還落后于體量比自己小很多的招商蛇口和保利地產。

而在業(yè)績方面，綠地控股在2016年也無緣三甲。在最新公布的2016年業(yè)績快報中，萬科、恒大、碧桂園（恒大、碧桂園均在香港上市）銷售額均突破了3000億元，相較之下，綠地控股2550億元的銷售額在千億房企里面未免略顯“黯淡”。

那么綠地控股的房產業(yè)務究竟發(fā)生了什么？與其他房企相比又有哪些優(yōu)劣？

從土地儲備來看，綠地控股仍然保持著一定實力，截至2016年中報的數(shù)據來看，其可售的建筑面積有11480萬平方米，僅次于恒大。因為恒大在香港上市，也就是說，在A股房產上市公司，綠地控股土地儲備最為豐富。

這些土地大部分集中在二線城市，占了55%，三四線城市30%，一線城市因拿地日趨艱難占比僅有14%。不過，雖然土地儲備最足，但房地產業(yè)務的毛利率卻并未有太大優(yōu)勢，據2015年年報數(shù)據顯示為24.2%，而與其體量相似的萬科房地產業(yè)務毛利率是28.6%，體量雖小但市值在綠地控股之前的保利地產這一塊毛利率更是達到了32.6%。也就是說，從同面積土地的產能來看，綠地控股并未有太大優(yōu)勢。

公司的房子究竟建的如何？記者在大型知識社區(qū)“知乎網”曾看到一些房產業(yè)相關人士的評論。評論稱，綠地控股相對于潘石屹領軍的SOHO中國、王健林領軍的萬達地產，王石領軍的萬科地產，在地標建筑上沒有SOHO建筑群、萬達商業(yè)中心亮眼，在普通產品上，沒有“萬科系列”有品牌聚能效應。而在人氣和營銷方面，綠地控股無論在知名人物還是宣傳標語都不如這些公司，也令公司顯得過于“低調”。

房子在國內雖然為剛需，但在眾多開發(fā)商激烈角逐之下，房子的建筑質量、位置、營銷、名氣，甚至與建筑商等產業(yè)鏈關系的維護，都是影響定價和銷量的重要因素。

跨界領域眼花繚亂

也許，房地產業(yè)務在業(yè)界的表現(xiàn)在一定程度上影響了綠地控股的戰(zhàn)略決策。自2014年以來，公司董事長張玉良就提出，要向“大基建、大金融、大消費”領域轉型，并多次強調綠地已不再是單一的房產企業(yè)。從業(yè)績占比來看，至2015年，房地產業(yè)務也僅占總營收的48%，約995億元，而萬科房地產業(yè)務仍占絕對優(yōu)勢為97%，2015年的營收是1900億元。

綠地控股這幾年究竟都在其他領域忙了些什么？從目前來看得到了哪些效果呢？

綠地控股的發(fā)家史用其董事長張玉良的一句話就可簡單概括：“做政府想做的事”。綠地控股在發(fā)展初期，幫政府做了大量舊城改造、公共綠地建設，也因此換到了便宜的土地和發(fā)展房地產更好的資源。這一思路顯然也運用到了綠地控股的其他業(yè)務里。

比如其“大基建”板塊，核心還是與政府有密切關系的項目。比如與重慶、南京等5座城市簽訂的6條地鐵項目，預計總投資額已超過1150億元。關于這一板塊的收益，公司2016年報還未透露，其董事長張玉良在某采訪中也僅提到發(fā)展規(guī)模稱，“基建板塊在2016年已比2015年翻了一番，規(guī)模從500億元增長到了1000億元，2017年還要翻1倍達到2000億元?！?張玉良曾如是表示。從目前公布的數(shù)據，2015年這一板塊營收為426億元。

除了基建領域，近兩年綠地控股在金融產業(yè)也表現(xiàn)得非?；钴S。目前綠地集團旗下共有兩大金融平臺：綠地控股直屬的綠地金控和綠地香港平臺下的綠地金服。綠地金控暫時未在二級市場買入上市企業(yè)的案例，但卻進行了多次一級市場投資，并持股多家非上市企業(yè)。綠地控股的投資思路也是重點關注金額巨大、門檻很高的國企并購案，以及參與城商行IPO進程，并投資與地產結合的熱門行業(yè)如創(chuàng)客空間、綠地辦公等。張玉良稱，“2016年，綠地控股金融方面的利潤約40億元，在集團的利潤構成中占比約25%?！倍鹑跇I(yè)務在2015年營收僅為4.5億元。

在大消費領域，綠地控股涉及的業(yè)務就顯得更龐雜了。除了自建進口商品直銷實體門店，想進軍中產階級生活休閑產業(yè)。2月10日，又宣布要與世界最大的航運企業(yè)中國遠洋海運集團有限公司（下稱“中遠海運”）聯(lián)合，在航運物流產業(yè)、物流地產開發(fā)等領域展開合作。

熟悉物流地產行業(yè)的業(yè)內人士表示：“目前，物流地產的凈租賃回報率約為5%～6%，遠高于商業(yè)地產約3%的平均回報水平。而且，就目前來說，物流地產的拿地成本低于住宅和商業(yè)地產，投資回報將會更高?！?/p>

不過，綠地控股目前涉及業(yè)務領域越來越多，越來越繁雜，這也不免令業(yè)內人士和投資者擔憂，“不務正業(yè)”、“一口吃不成個胖子”等言論出現(xiàn)在投資者的交流中，確實，這些領域都是在近一兩年才開始涉及，還未公布具體的收益。目前綠地控股市盈率只有13.3倍，股價8.75元，也許只有看到業(yè)績向好的充足理由之后，投資者才能對公司的未來抱有更多信心。