天津市宅基地及地上房屋確權(quán)登記解讀（中）

天津市不動(dòng)產(chǎn)登記局

八、關(guān)于房屋范圍超過(guò)宅基地準(zhǔn)予登記范圍的處理

房屋登記與宅基地準(zhǔn)予登記范圍按照下列原則處理：

一是房地一體的原則。當(dāng)事人如申請(qǐng)對(duì)地上房屋進(jìn)行登記，則需先行明確準(zhǔn)予登記的宅基地范圍，對(duì)于實(shí)際使用宅基地面積超出準(zhǔn)予登記面積的，應(yīng)以權(quán)利人指認(rèn)范圍為基礎(chǔ)，原則上保持主房的完整，在宗地圖上虛線標(biāo)注宅基地超占部分范圍。

二是以房確地原則。圍繞主房范圍確定宅基地登記范圍。對(duì)于整個(gè)房屋已全部劃入準(zhǔn)予登記范圍，但因基底占地界限超過(guò)宅基地準(zhǔn)予登記界限的，具備權(quán)屬來(lái)源材料或已按規(guī)定出具相關(guān)確認(rèn)證明的，可對(duì)該房屋進(jìn)行登記，超出部分房屋用虛線標(biāo)注，證書記事欄注記“房屋面積××平方米，對(duì)于其中位于準(zhǔn)予登記用地范圍內(nèi)房屋面積××平方米予以登記”；對(duì)于指認(rèn)宅基地超占范圍時(shí)故意將房屋大部分劃在準(zhǔn)予登記范圍外，并要求登記房屋的，整個(gè)房屋不予登記。

對(duì)于房屋基地占地范圍超出宅基地準(zhǔn)予登記范圍的，符合分戶條件的，可以通過(guò)分戶的方法來(lái)擴(kuò)大宅基地準(zhǔn)予登記的范圍，從而實(shí)現(xiàn)擬登記房屋的完整；對(duì)于通過(guò)分戶也無(wú)法解決的，按照上述方法處理。

九、關(guān)于宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記與后期管理的銜接

《天津市農(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）明確了對(duì)于實(shí)際占用范圍超出批準(zhǔn)范圍、準(zhǔn)予登記范圍超出宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)、房屋面積、準(zhǔn)予登記宅基地范圍內(nèi)房屋面積等相關(guān)注記事項(xiàng)，為確權(quán)登記結(jié)果與后期宅基地管理政策的銜接打好基礎(chǔ)。對(duì)于實(shí)際占用宅基地面積超批準(zhǔn)面積或宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，或是房屋超出準(zhǔn)予登記用地范圍的，在進(jìn)行宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押等處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確整體處置，轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)先對(duì)超出部分進(jìn)行處理后再辦理相應(yīng)的登記。有關(guān)政策未明確如何處理的，在轉(zhuǎn)移登記或抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)按原發(fā)證情況繼續(xù)注記。

十、關(guān)于宅基地分戶標(biāo)準(zhǔn)的確定

“戶”的認(rèn)定是全國(guó)宅基地登記中普遍存在的問(wèn)題，對(duì)于解決“一戶多宅”、面積超標(biāo)等問(wèn)題都是至關(guān)重要的，但“戶”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，各個(gè)地方認(rèn)定的方法也不相同，天津市在出臺(tái)《規(guī)定》對(duì)“戶”進(jìn)行規(guī)定時(shí)主要出于以下考慮：一是讓農(nóng)民有更多獲得感的原則，按照《民法通則》中關(guān)于年滿18周歲的公民具備完全民事行為能力的有關(guān)規(guī)定作為確定的最低標(biāo)準(zhǔn)；二是城鄉(xiāng)統(tǒng)一的原則，參照限購(gòu)時(shí)對(duì)“戶”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確定；三是尊重歷史、尊重事實(shí)的原則，在2013至2014年到各區(qū)縣國(guó)土分局調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，各區(qū)縣對(duì)戶的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。例如：武清《武清縣農(nóng)村住宅用地審批管理辦法》（武政發(fā)〔2000〕9號(hào)）“（一）有一個(gè)子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口，三世以上同居一宅……（二）有兩個(gè)以上子女，一子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口……”；靜海《關(guān)于土地依法集約高效利用的實(shí)施辦法》（靜黨發(fā)〔2010〕23號(hào)）規(guī)定“18周歲以上男青年應(yīng)分戶”等。因此，在《規(guī)定》中為區(qū)縣留下一定空間來(lái)與自己歷史上的政策進(jìn)行銜接。

基于此，在《規(guī)定》第六條第三款規(guī)定了戶確定的最低標(biāo)準(zhǔn)，即：“屬于‘一戶多宅的，原則上申請(qǐng)人只能選擇其中的一處宅基地進(jìn)行登記發(fā)證，其余的只調(diào)查不登記。其中，家庭中有18周歲以上成員的，可單獨(dú)作為一戶申請(qǐng)宅基地登記發(fā)證，具體‘戶的認(rèn)定辦法由區(qū)縣人民政府結(jié)合實(shí)際情況確定”。

十一、關(guān)于不予登記發(fā)證的情形

宅基地空閑兩年以上或其地上房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的；《規(guī)定》第五條規(guī)定以外的非農(nóng)業(yè)戶口居民、非本農(nóng)民集體成員在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”的；違法用地未經(jīng)依法處理的；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的；因城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)、小城鎮(zhèn)建設(shè)、遷村并鎮(zhèn)和村民遷入新建住宅等原因，按規(guī)定已分配新樓房，應(yīng)當(dāng)拆除地上房屋的原有宅基地或應(yīng)當(dāng)交回的原有宅基地；法律、法規(guī)規(guī)定其他不予登記的情形。

十二、關(guān)于與歷史上登記結(jié)果的銜接

鑒于此次宅基地及地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作按照總登記的方式開(kāi)展，對(duì)于歷史上已核發(fā)土地、房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)由權(quán)利人申請(qǐng)換發(fā)新證書。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)調(diào)閱登記檔案核實(shí)，經(jīng)核實(shí)為依法取得的予以換發(fā)新證，只辦理土地登記或者房產(chǎn)登記的經(jīng)登記后換發(fā)記載完整土地房產(chǎn)信息的新證書；屬于《規(guī)定》第一條第二款規(guī)定的“原以圖解法、勘丈法等測(cè)繪并登記發(fā)證的土地，需按原范圍調(diào)查測(cè)繪后，重新?lián)Q發(fā)新證”；經(jīng)核實(shí)存在宅基地面積超標(biāo)情形的，根據(jù)《規(guī)定》第六條與《天津市農(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）第四十六條規(guī)定，在新證書上作相應(yīng)記載。對(duì)于因登記機(jī)構(gòu)保管不善不能核實(shí)登記檔案的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合證書記載和現(xiàn)狀調(diào)查情況進(jìn)行核實(shí)后，按規(guī)定換發(fā)新證。登記機(jī)構(gòu)不宜以公告形式將原證書作廢。

對(duì)于個(gè)別區(qū)縣之前核發(fā)證書時(shí)證載面積未區(qū)分年代，無(wú)用地批準(zhǔn)文件，全部超出宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，建議各區(qū)縣結(jié)合宅基地取得年代、通過(guò)分戶等方式妥善處理，按照連續(xù)、穩(wěn)定、公平的原則結(jié)合實(shí)際情況出臺(tái)相關(guān)處理意見(jiàn)。

十三、關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范權(quán)籍調(diào)查卷及登記卷的制定

為規(guī)范宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)調(diào)查確權(quán)登記工作，按照房地“統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一測(cè)繪、一并申請(qǐng)、一并登記”的原則，天津市在市政府《規(guī)定》的基礎(chǔ)上制定了《實(shí)施細(xì)則》，對(duì)調(diào)查成果標(biāo)準(zhǔn)及登記要件進(jìn)行了規(guī)定，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，各作業(yè)隊(duì)伍及國(guó)土分局嚴(yán)格按照有關(guān)要求出具調(diào)查成果，組制權(quán)籍調(diào)查卷及登記卷，具體要求如下：

1.調(diào)查成果標(biāo)準(zhǔn)

《實(shí)施細(xì)則》第三十七條、第三十八條就調(diào)查卷的組卷和成果資料整理歸檔做了明確規(guī)定。

第三十七條 房地調(diào)查成果資料

（一）權(quán)屬調(diào)查成果資料

宗地調(diào)查資料：

（1）權(quán)利人身份證明，委托書及被委托人身份證明；

（2）土地房屋調(diào)查表；

（3）界址表；

（4）宗地草圖；

（5）權(quán)屬來(lái)源證明材料。

村級(jí)調(diào)查匯總資料：含通告、集中指界通知書、工作底圖、村級(jí)宗地明細(xì)表、地籍總圖。

四鄰指界是按照實(shí)際占用范圍指界，主要是為了保證與周圍鄰居無(wú)爭(zhēng)議，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，避免后續(xù)繼續(xù)擴(kuò)大用地范圍引發(fā)矛盾沖突，該四鄰指界需在調(diào)查階段完成；確權(quán)登記時(shí)對(duì)準(zhǔn)予登記范圍的指認(rèn)只需當(dāng)事人自行指認(rèn)，如調(diào)查階段已經(jīng)進(jìn)行了的，就在調(diào)查卷中如實(shí)記載，如調(diào)查階段未進(jìn)行的，可在申請(qǐng)登記前完成。

（二）測(cè)繪成果資料（包含紙質(zhì)和電子資料）

（1）控制測(cè)量原始記錄與平差資料；

（2）控制點(diǎn)坐標(biāo)成果表及其點(diǎn)之記；

（3）控制點(diǎn)點(diǎn)位分布圖；

（4）地籍測(cè)繪技術(shù)報(bào)告；

（5）地籍圖；

（6）宗地圖及相關(guān)測(cè)繪資料（包括宗地示意圖、界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表等）；

（7）房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告；

（8）房屋分丘圖（獨(dú)用宗地適用）；

（9）房屋分層分戶平面圖（共用宗地適用）；

（10）以區(qū)縣為單位的技術(shù)報(bào)告、質(zhì)量檢查報(bào)告。

第三十八條 成果的整理與歸檔

應(yīng)建立地籍調(diào)查檔案管理制度，明確地籍調(diào)查檔案整理、歸檔、管理和使用。在地籍調(diào)查工作結(jié)束后，應(yīng)該及時(shí)對(duì)成果資料進(jìn)行立卷整理歸檔。

（一）成果資料整理應(yīng)檢查資料是否齊全、是否符合要求，凡發(fā)現(xiàn)資料不全、不符合要求的，應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充修正。

（二）應(yīng)按照檔案管理規(guī)定的要求對(duì)成果資料進(jìn)行整理、立卷、組卷、編目、歸檔。對(duì)權(quán)屬有爭(zhēng)議的宗地要單獨(dú)立爭(zhēng)議卷宗，并做好記錄。各種成果資料按照“區(qū)（縣） -鄉(xiāng)鎮(zhèn)-村”分級(jí)存放，電子數(shù)據(jù)集中存儲(chǔ)。

（三）以宗地為單位，每一宗地立一地籍調(diào)查卷；共用宗時(shí)，以權(quán)利人為單位，分別立卷。

（四）建立以村為單位的資料匯總案卷，案卷內(nèi)容包括以村為單位的宗地面積總表、建筑面積和建筑占地面積總表、調(diào)查指界通知（通告）、工作底圖（已經(jīng)指界蓋章）、村內(nèi)各宗地的宗地情況明細(xì)表、糾紛調(diào)解情況說(shuō)明、調(diào)查日志等。

（五）卷內(nèi)文件排列以土地及其地上房屋權(quán)屬變化、文件材料產(chǎn)生時(shí)間及文件主次關(guān)系為序。

2.登記成果標(biāo)準(zhǔn)

《實(shí)施細(xì)則》第四十四條和第四十五條對(duì)登記要件及審核要點(diǎn)做出了明確要求：

（一）登記要件

申請(qǐng)人申請(qǐng)集體土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列要件：

（1）申請(qǐng)書；

（2）申請(qǐng)人身份證明；

（3）委托他人辦理的應(yīng)當(dāng)提交委托書及被委托人身份證明；

（4）權(quán)屬來(lái)源證明等相關(guān)文件；

（5）權(quán)籍調(diào)查成果。

（二）審核要點(diǎn)

在宅基地確權(quán)登記發(fā)證審核時(shí)，應(yīng)把握以下要點(diǎn)：

一是主體。宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依據(jù)批準(zhǔn)用地或建房手續(xù)以及買賣協(xié)議等依法確認(rèn)給本農(nóng)民集體成員。對(duì)于用地或建房手續(xù)不齊全的，可確認(rèn)給戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的家庭成員。對(duì)于“一宅多戶”的宅基地權(quán)利人由各戶共同協(xié)商確定。非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)民符合宅基地確權(quán)條件的，在證書記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”。二是面積。依據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第四十六條將宅基地取得時(shí)間區(qū)分為1982年前、1982-1987年、1987年以后三個(gè)不同時(shí)期分別處理。三是一戶一宅。嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，對(duì)于一戶多宅的，申請(qǐng)人只能選擇其中的一處進(jìn)行登記發(fā)證，其余的只調(diào)查不登記。達(dá)到分戶條件的，經(jīng)家庭成員及村委會(huì)同意，明確每一處宅基地的權(quán)利人后，可分別申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記。四是權(quán)屬清楚無(wú)糾紛，已完成四鄰指界蓋章。

各登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照上述規(guī)定進(jìn)行組卷和歸檔。

陳品祿/責(zé)任編輯