• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目決策風險分析研究

    2017-03-13 05:33:14張志盈陳文東
    四川建筑 2017年1期
    關(guān)鍵詞:住宅養(yǎng)老社區(qū)

    張志盈 , 陳 瑤, 陳文東

    (1. 西華大學建設(shè)與管理工程學院, 四川成都 610039; 2.四川興銳建通工程咨詢有限公司, 四川成都 610046; 3.航天城改擴建工程管理處, 北京 100094)

    社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目決策風險分析研究

    張志盈1, 陳 瑤2, 陳文東3

    (1. 西華大學建設(shè)與管理工程學院, 四川成都 610039; 2.四川興銳建通工程咨詢有限公司, 四川成都 610046; 3.航天城改擴建工程管理處, 北京 100094)

    養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)細分出的新興市場版塊。較一般地產(chǎn)而言,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金需求量更大、產(chǎn)業(yè)鏈更長、各方利益關(guān)系更復(fù)雜,房地產(chǎn)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)中勢必將面臨巨大的決策風險,本文從開發(fā)商管理的角度來,分析了社區(qū)養(yǎng)老模式下的嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品開發(fā)所面臨的風險因素,并提出了相應(yīng)風險對策,以期提高投資者的決策水平。

    社區(qū); 養(yǎng)老地產(chǎn); 決策風險; 風險對策

    《2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示,截至2015年底,中國60歲及以上老年人口22 200×104人,占總?cè)丝?6.1 %,高于10 %的國際老齡社會標準,中國已進入老齡化社會。

    雖然目前政府正大力推進敬老院、養(yǎng)老院等公辦養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè),但隨著老年人退休金、養(yǎng)老保險金等收入的不斷提高,其購買力的不斷增強,人們對晚年養(yǎng)老住房提出了更多、更高的改善性需求。調(diào)查顯示,中國目前2億多的老齡人口,90 %左右的老人不滿于現(xiàn)在的老年住宅產(chǎn)品,養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)鏈上多種需求尚未得到滿足,功能有待開發(fā),中國的養(yǎng)老住宅市場潛力巨大。

    1 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

    1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段

    目前,我國存在家庭、機構(gòu)和社區(qū)三種養(yǎng)老模式。三種養(yǎng)老模式具有階段性特征,其中家庭養(yǎng)老仍是基礎(chǔ),但要充分發(fā)揮市場在資源配置中的有效作用,必須優(yōu)化機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老功能,使社會力量逐步發(fā)展成為養(yǎng)老服務(wù)的主體。不同養(yǎng)老模式下,養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的形式及開發(fā)主要主體具有一定差異性,如圖1所示。

    圖1 中國養(yǎng)老住宅發(fā)展階段

    1.2 本文社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)概念界定

    根據(jù)萬科一項業(yè)主調(diào)查顯示,無論是老年人還是其子女,95.6 %的被訪人群傾向于自己或自己的父母能在本社區(qū)或鄰近社區(qū)解決養(yǎng)老問題,延續(xù)“居家情結(jié)”??梢?,此類型社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品更符合我國的養(yǎng)老背景,無疑是房地產(chǎn)商介入養(yǎng)老市場開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的一個重要方向。

    本文的社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅針對社區(qū)養(yǎng)老模式下的嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品,這種養(yǎng)老地產(chǎn),通常指在成熟社區(qū)中,開發(fā)建設(shè)或者植入的以家庭為單元的,方便老年群體進行自助生活服務(wù)的,每家每戶自成一體的養(yǎng)老住宅。

    1.3 養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)區(qū)別

    養(yǎng)老地產(chǎn)屬于一種新型的養(yǎng)老住宅開發(fā)產(chǎn)品,除了規(guī)模上比養(yǎng)老院和敬老院大之外,服務(wù)的目標人群和服務(wù)質(zhì)量等與傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)也大大不一樣。

    從投資開發(fā)主體和運營方式上談,養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開發(fā)主體主要為大型的房地產(chǎn)開發(fā)商,運營方式主要是由專業(yè)運營機構(gòu)進行配套服務(wù)運營[1];而傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)的投資開發(fā)主體則主要為政府,運營方式上兼容公辦公營或公辦民營兩種運營方式。

    從建設(shè)資金上談,養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)資金主要來源于社會資金;傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)資金則主要源于政府配套資金。

    從產(chǎn)品盈利性來看,養(yǎng)老地產(chǎn)屬于商品住宅,實行市場定價,通過“銷售”、“長期出租”以及“租售并舉”三種物業(yè)運營以及養(yǎng)老配套服務(wù)運營方式進行盈利[2],盈利性較強;傳統(tǒng)機構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)品則都基本沒有盈利可言,社會屬性更強,在定價方面,也只能實行政府定價或政府指導價。

    從入住的老年人群來看,社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)主要入住的是有一定收入的,面向社區(qū)內(nèi)部或者鄰近社區(qū)的老人,這部分老人的子女親人都在社區(qū)內(nèi);傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)則主要入住的是“五?!薄ⅰ叭裏o”老人或低收入家庭送養(yǎng)的老人,并且這部分老人大多是需要進行持續(xù)性照料的。

    從服務(wù)類型上說,養(yǎng)老地產(chǎn)進行適老設(shè)計并完成建設(shè)后,運營期間主要是讓老年群體進行以家庭為單元的自助生活服務(wù)為主,社區(qū)的周邊的鄰里關(guān)系以及人群結(jié)構(gòu)層次多樣;傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)則主要是以醫(yī)護人員對老年群體提供集中居住和持續(xù)照料服務(wù)為主。

    2 社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)決策風險分析

    2.1 經(jīng)濟風險

    (1)融資風險。養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資資金需求較一般項目大,但目前我國針對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的融資渠道較少,需求增加、供給減少讓養(yǎng)老地產(chǎn)融資問題凸顯,資金成本增高。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新融資模式如房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等也逐漸出現(xiàn),退休軍人基金、退休教育基金等也愿意投資養(yǎng)老資產(chǎn),但尚未發(fā)展成熟,監(jiān)管機制、制度政策也尚未完善。

    (2)運營費用變化風險。市場上具有敬業(yè)精神的醫(yī)療護理團隊以及老年人專業(yè)服務(wù)運營機構(gòu)都很欠缺,養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運營離不開高素質(zhì)、高水平的管理人員和專業(yè)醫(yī)療護理人員,而高效配套服務(wù)日常運行成本很高,不僅讓養(yǎng)老地產(chǎn)面臨高成本運營費用風險,而且還面臨運營費用變化風險。

    2.2 市場風險

    (1)養(yǎng)老文化風險。首先,從年齡看,目前關(guān)注老齡房地產(chǎn)的大多是老年人,全社會老齡意識和“及早備老”的理念尚未深入到中年人士心里。其次,養(yǎng)老地產(chǎn)起步晚,養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老方式還未被人們普遍接受,許多家庭仍然認為養(yǎng)老地產(chǎn)就是傳統(tǒng)的敬老院、福利院,對其存在一定偏見。再者,目前步入60歲的老人消費習慣多保守,而目前市場上一個系統(tǒng)專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)提供的完善養(yǎng)老服務(wù),至少也需要每個月2 000~3 000元的服務(wù)費用[3],在北京、上海等發(fā)達城市,費用則更高。所以在享老消費的理念尚未完成形成而養(yǎng)老地產(chǎn)項目又多“高端”情況下,養(yǎng)老地產(chǎn)的市場推廣及銷售不可避免會遇到各種難題。

    (2)空置風險。出租物業(yè)運營方式下的養(yǎng)老地產(chǎn),入住率的保證是項目盈利的關(guān)鍵所在。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群主要針對該社區(qū)或鄰近社區(qū)的老年群體,開發(fā)前需要對消費群體入住意愿進行深入調(diào)查,獲得相對比較準確的需求信息以便對市場空間做出準確判斷。若項目運營中空置率過高,項目的現(xiàn)金流為負,長期不能實現(xiàn)盈利會導致項目失敗。

    (3)市場定價風險。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅物業(yè)開發(fā)成本高于傳統(tǒng)房地產(chǎn),還包括大量的配套服務(wù)開發(fā)成本,其市場定價影響因素多且復(fù)雜。

    2.3 政策風險

    (1)社區(qū)區(qū)域規(guī)劃風險。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目對已建社區(qū)的建筑覆蓋率和容積率以及周邊環(huán)境有較高要求,社區(qū)區(qū)域原規(guī)劃配套設(shè)施網(wǎng)點、城市交通道路的變動后可能造成區(qū)域環(huán)境不再適合養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)。

    (2)養(yǎng)老用地政策風險。在養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)成本中,購地成本占據(jù)很大一塊,對于嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)而言,由于社區(qū)配套已經(jīng)較為成熟,周邊人氣已經(jīng)聚集,這樣養(yǎng)老地產(chǎn)的土地價格必定比較高;目前在城市規(guī)劃領(lǐng)域尚沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途,養(yǎng)老用地政策尚未明晰,多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的土地用途還是商業(yè)用地或者住宅用地,并且是以“招拍掛”方式獲得,土地價格較高。

    (3)稅收、補貼政策風險。國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》,養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)在投融資、用地、補貼、稅收減免等方面出臺一系列政策扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展,但是養(yǎng)老地產(chǎn)不納入其內(nèi),無稅收優(yōu)惠。目前一些地區(qū)僅僅采取了床位補貼政策,并且有嚴格限制。

    2.4 技術(shù)風險

    (1)嵌入選址風險。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址應(yīng)選擇在養(yǎng)老設(shè)施覆蓋較少、公共資源較為齊全的社區(qū)區(qū)域,并且需要靠醫(yī)院、公園、購物場等公共服務(wù)設(shè)施以便能滿足老年人緊急就醫(yī)、就近就醫(yī)、外出散步、日常生活等需求,對于每一地區(qū)而言,能夠滿足以上要求的居住資源具有一定程度的稀缺性。

    (2)嵌入規(guī)模風險。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目物業(yè)的嵌入規(guī)模,既要滿足投資和經(jīng)營的經(jīng)濟效益,還要滿足社區(qū)服務(wù)范圍內(nèi)居民的實際需求,并且適合老年住宅內(nèi)良好的家庭氣氛;社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)主要面向社區(qū)內(nèi)的老人,公共戶外活動場地與相關(guān)配套設(shè)施上可以和鄰近社區(qū)是實現(xiàn)共享,因此在配套服務(wù)規(guī)模上需要考慮是否在相關(guān)設(shè)施的共享半徑內(nèi)以及共享度是否合適。

    (3)適老設(shè)計風險。養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計在空間布局上要體現(xiàn)老年人自立性、健康性以及安全性,設(shè)備與設(shè)施需要按照老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設(shè)計,其設(shè)計風險主要包括適老功能設(shè)計風險和套型設(shè)計風險。

    ①適老功能設(shè)計風險。在養(yǎng)老地產(chǎn)適老功能設(shè)計中,在規(guī)劃設(shè)計方面要充分考慮到老年群體行動不便、身體虛弱等特征后進行人性化細節(jié)設(shè)計。室內(nèi)功能設(shè)計中地板要防滑、電梯要緩慢、走廊安裝扶手、屋里安裝小夜燈,屋里有緊急呼叫系統(tǒng)等,以防老年人出現(xiàn)意外;室外活動場所必須是無障礙設(shè)計,包括消除室內(nèi)高差、坡道設(shè)計、人車分離的道路系統(tǒng)等等。適老功能一旦有缺陷,對老齡人的安全造成影響,企業(yè)不僅會面臨巨額資金賠償,項目運營以及企業(yè)聲譽也將會受到重大影響。

    ②套型設(shè)計風險。在養(yǎng)老地產(chǎn)套型設(shè)計前,需要對社區(qū)內(nèi)部及周邊的老年居住狀況進行調(diào)研,單人、雙人間比例設(shè)置需要合理,套型的組合也要多元化,面積既要集約又要適應(yīng)于營建出老年居住良好的家庭氣息。簡單的對房間進行重復(fù)與疊加,會造成居住套型形式單一、空間不豐富,很難滿足老年人的居住需求。

    (4)配套開發(fā)風險。在社區(qū)配套設(shè)施方面,需設(shè)立大型的專為老年人服務(wù)的醫(yī)療機構(gòu)、康體中心等,配備先進的醫(yī)療設(shè)備及專業(yè)的醫(yī)療護理人員,以滿足老年人醫(yī)療、保健、理療、康復(fù)的生理需求;除了生理層面,以老人心理需求出發(fā)組織豐富的文娛活動,設(shè)置老年大學、棋牌室等,提供老年人追求進步,陶冶情操的空間,營造舒適的養(yǎng)老氛圍;在商業(yè)功能上,要設(shè)立超市等以滿足老年基本的購物、日用品采購需求;在配套服務(wù)功能上,要提供呼叫等緊急情況下的應(yīng)急系統(tǒng)。以上這些服務(wù)配套的開發(fā)規(guī)劃需要開發(fā)商在前期規(guī)劃中做好社區(qū)服務(wù)體系的布局,以便在項目正式運營前便能將所需各項資源整合入項目中,其開發(fā)不僅專業(yè)性很強,資源整合度、資金投入度都相當大,并且資金需要經(jīng)過長時間有效經(jīng)營才可以回收,不僅機會成本高,也在無形中擴大了投資者的風險。

    2.5 運營管理風險

    (1)管理服務(wù)風險。養(yǎng)老地產(chǎn)屬于類“商業(yè)地產(chǎn)”,物業(yè)管理復(fù)雜,后續(xù)需要具有運營經(jīng)驗的復(fù)合型管理人才對項目進行持續(xù)運營管理,而我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段,現(xiàn)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)多從傳統(tǒng)地產(chǎn)、保險、商業(yè)地產(chǎn)等轉(zhuǎn)變而來:一方面多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)習慣買地、建房然后就銷售的快速周轉(zhuǎn)模式;另一方面,后期運營尚處于摸索階段,對養(yǎng)老服務(wù)的盈利點認識及經(jīng)驗積累還不夠,還有很多房地產(chǎn)商運營服務(wù)整合能力有限,無法進行有效運營管理,后期運營的養(yǎng)老服務(wù)外包,沒能對養(yǎng)老地產(chǎn)的外延內(nèi)涵進行深入理解。運營中每個環(huán)節(jié)的小問題都會給老年人的日常生活造成影響,對開發(fā)商的信譽造成一定的損傷。

    (2)護理服務(wù)風險。目前中國從事養(yǎng)老服務(wù)的人員多是從傳統(tǒng)行業(yè)跨界而來,真正接受專業(yè)教育的護理人員較少。并且在選擇和任用上護理服務(wù)人員上標準不一,使養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量難以保證。

    3 社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)決策風險應(yīng)對

    由于經(jīng)濟風險、政策風險基本不受開發(fā)商控制,因此這兩方面是本文社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)決策風險應(yīng)對的次要方面,一般在項目初期加以考慮即可。本文將就市場、技術(shù)、運營管理方面,為開發(fā)商提出一些管控對策,以便其順利應(yīng)對風險,保證項目的成功開展。

    3.1 市場風險對策

    養(yǎng)老地產(chǎn)項目要降低市場風險,一是可以通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體對項目進行廣泛宣傳,將項目優(yōu)越區(qū)位條件,先進完備的配套設(shè)施、高水平的服務(wù)等信息傳遞給公眾;二是要在對項目市場環(huán)境特點、競爭者、社區(qū)規(guī)模等做好調(diào)查與分析基礎(chǔ)上進行產(chǎn)品市場定位,以滿足周邊社區(qū)老年群體養(yǎng)老實際需求;三是要綜合分析開發(fā)、經(jīng)營成本、市場需求、周邊社區(qū)老人或老人家庭經(jīng)濟承受能力、住宅檔次、服務(wù)水平、開發(fā)目標等因素,制定合理月租價格;四是針對因入住率不足帶來的空置問題,施以以老小兼模式,在項目中規(guī)劃兒童樂園,周邊幼兒園與小學孩子放學后,把項目變成臨時托兒所以便部分入住的高知老年群體發(fā)揮余熱,給孩子們講故事、輔導功課。

    3.2 技術(shù)風險對策

    嵌入規(guī)模應(yīng)在周邊市場可接受條件下,擴大產(chǎn)品規(guī)模,形成規(guī)模效應(yīng),降低成本。養(yǎng)老地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中應(yīng)嚴格圍繞老齡人的生理、心理需求進行適老設(shè)計。除了輪椅推行空間、老年專用電梯、專業(yè)助浴設(shè)備、老年安全插座、健康監(jiān)測設(shè)施等適老設(shè)備外,在細節(jié)設(shè)計上需要設(shè)計師繼續(xù)深入研究老齡人的身體性能;在適老功能設(shè)計、套型設(shè)計上應(yīng)該嚴格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)標準流程,設(shè)計方案采取多方案對比、專家論證、預(yù)留損失費等風險應(yīng)對措施加以防范。配套開發(fā)上,養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)逐漸完善相關(guān)配套設(shè)施,將其打造成集養(yǎng)老、度假、居住、休閑、娛樂于一體的現(xiàn)代化社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn);針對醫(yī)療配套難題,除了可以和大型醫(yī)院取得合作外,還可以將社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)盤活,和養(yǎng)老機構(gòu)合作運營。

    3.3 運營服務(wù)風險對策

    針對我國普遍存在的護理人員服務(wù)水平不到位等情況,運營公司應(yīng)注重護理人員的招聘及培訓,在運營服務(wù)過程中,應(yīng)采取服務(wù)人員評分等制度以對服務(wù)人員進行獎懲激勵和淘汰。在運營盈利問題上,由于養(yǎng)老地產(chǎn)更多的盈利在于服務(wù)上提供的服務(wù),因此除了通過前面的風險對策保障入住率以外,房地產(chǎn)企業(yè)還需多吸取國外養(yǎng)老運營服務(wù)商經(jīng)驗,提高管理服務(wù)質(zhì)量,并需要結(jié)合具體社會情況,總結(jié)摸索一套自己的運營盈利模式。

    4 結(jié)束語

    本文結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)獨特性,對社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的決策風險進行了分析,并針對其中可控性較強的風險為開發(fā)商提出了相應(yīng)的風險應(yīng)對措施,在一定程度上對社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前期的風險評價及后期風險管控具有實踐指導意義。

    [1] 袁振華. 基于城市社區(qū)養(yǎng)老模式下的小區(qū)老年公寓研究——以重慶市為例[D].重慶大學,2011.

    [2] 周申龍. 中國養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營研究[D].武漢:華中師范大學,2013.

    [3] 陳紅. 理念和成本是制約養(yǎng)老地產(chǎn)的兩大因素[N].燕趙都市報,2013.

    [4] 李蕊. 我國城市社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究[D].北京工業(yè)大學,2013.

    [5] 胡藝. 淺析社區(qū)養(yǎng)老的可行性[J].現(xiàn)代營銷,2011(8):257.

    [6] 杜可. 我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資路徑探析[J].財政金融,2015(4):142.

    [7] 吳新堅. 養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式探討[J].城市開發(fā),2011(12):14-15.

    張志盈(1989~),女, 工學碩士,研究方向為項目管理;陳瑤(1988~),男, 碩士研究生,從事工程咨詢工作;陳文東(1979~),男, 工學學士,從事工程管理工作。

    TUF223

    A

    [定稿日期]2016-08-29

    猜你喜歡
    住宅養(yǎng)老社區(qū)
    Jaffa住宅
    社區(qū)大作戰(zhàn)
    幼兒園(2021年6期)2021-07-28 07:42:08
    掛在“樹”上的住宅
    學生天地(2020年30期)2020-06-01 02:25:50
    MHS住宅
    3D打印社區(qū)
    A住宅
    在社區(qū)推行“互助式”治理
    當代陜西(2019年16期)2019-09-25 07:28:38
    養(yǎng)生不是養(yǎng)老
    養(yǎng)老更無憂了
    民生周刊(2017年19期)2017-10-25 15:47:39
    以房養(yǎng)老為何會“水土不服”?
    華人時刊(2017年19期)2017-02-03 02:51:37
    亚洲午夜精品一区,二区,三区| 亚洲成人免费电影在线观看| 国产成人系列免费观看| 少妇裸体淫交视频免费看高清 | 欧美黑人精品巨大| 男女下面插进去视频免费观看| 99久久精品国产亚洲精品| 真人做人爱边吃奶动态| 精品国产亚洲在线| 久久av网站| 亚洲国产欧美一区二区综合| 亚洲国产中文字幕在线视频| 午夜激情av网站| 美女午夜性视频免费| 午夜91福利影院| 精品国产亚洲在线| 国产一区二区三区综合在线观看| 久久久久国内视频| 久久影院123| 一二三四在线观看免费中文在| 免费黄频网站在线观看国产| 久久人妻熟女aⅴ| 亚洲国产av影院在线观看| 久久青草综合色| 动漫黄色视频在线观看| 亚洲久久久国产精品| 一边摸一边抽搐一进一小说 | 国产老妇伦熟女老妇高清| 伊人久久大香线蕉亚洲五| 精品乱码久久久久久99久播| 麻豆av在线久日| 久久久久久亚洲精品国产蜜桃av| 亚洲av片天天在线观看| 国产成人欧美| 99国产精品免费福利视频| 黄片大片在线免费观看| 怎么达到女性高潮| 亚洲av成人不卡在线观看播放网| 精品国产一区二区三区久久久樱花| 99精品久久久久人妻精品| 久久热在线av| 飞空精品影院首页| 露出奶头的视频| bbb黄色大片| 日日摸夜夜添夜夜添小说| 999精品在线视频| 人妻 亚洲 视频| 老鸭窝网址在线观看| av网站在线播放免费| 超碰成人久久| 国产一区有黄有色的免费视频| 久久中文字幕一级| 久久久久国产一级毛片高清牌| 又黄又粗又硬又大视频| 亚洲第一av免费看| 久久免费观看电影| 色尼玛亚洲综合影院| 国产精品久久久久久精品电影小说| 国产精品久久久av美女十八| 国产成人精品久久二区二区91| 久久久久国产一级毛片高清牌| av不卡在线播放| 国产成人系列免费观看| 视频在线观看一区二区三区| 中文字幕最新亚洲高清| 午夜视频精品福利| 俄罗斯特黄特色一大片| 亚洲国产中文字幕在线视频| 动漫黄色视频在线观看| 成年人免费黄色播放视频| 午夜精品久久久久久毛片777| 人人妻人人添人人爽欧美一区卜| 亚洲专区中文字幕在线| 国产有黄有色有爽视频| 亚洲精品国产一区二区精华液| 亚洲色图av天堂| h视频一区二区三区| 久久亚洲真实| 黄片播放在线免费| 成人国产一区最新在线观看| 免费高清在线观看日韩| 首页视频小说图片口味搜索| 精品福利观看| 亚洲精品美女久久久久99蜜臀| tocl精华| 美国免费a级毛片| 亚洲美女黄片视频| 色精品久久人妻99蜜桃| 日本av手机在线免费观看| 国产无遮挡羞羞视频在线观看| 99国产精品免费福利视频| 精品熟女少妇八av免费久了| 热re99久久国产66热| av线在线观看网站| 成在线人永久免费视频| 精品久久蜜臀av无| 国产视频一区二区在线看| 少妇被粗大的猛进出69影院| 十八禁人妻一区二区| 成人18禁高潮啪啪吃奶动态图| 在线观看www视频免费| 亚洲熟妇熟女久久| 中文字幕色久视频| 女同久久另类99精品国产91| 美女高潮到喷水免费观看| 日本wwww免费看| 久久精品亚洲精品国产色婷小说| 亚洲精品一二三| 中文欧美无线码| 免费在线观看日本一区| 日韩制服丝袜自拍偷拍| 国产成人精品无人区| 欧美国产精品一级二级三级| 悠悠久久av| 他把我摸到了高潮在线观看 | 午夜免费成人在线视频| 久久亚洲真实| 啦啦啦视频在线资源免费观看| 久久精品国产a三级三级三级| 中文字幕人妻丝袜制服| 日本撒尿小便嘘嘘汇集6| 欧美 亚洲 国产 日韩一| av在线播放免费不卡| 麻豆av在线久日| 国产成人av激情在线播放| 午夜精品国产一区二区电影| 亚洲av日韩在线播放| 法律面前人人平等表现在哪些方面| 在线观看66精品国产| 美女高潮喷水抽搐中文字幕| 一区二区av电影网| 夜夜骑夜夜射夜夜干| avwww免费| 18在线观看网站| 午夜免费鲁丝| 伊人久久大香线蕉亚洲五| 少妇裸体淫交视频免费看高清 | 这个男人来自地球电影免费观看| 免费在线观看日本一区| 国产不卡一卡二| 久久精品成人免费网站| 丁香六月欧美| av欧美777| 亚洲精华国产精华精| 久久人妻av系列| 在线亚洲精品国产二区图片欧美| 久久精品国产亚洲av高清一级| 伦理电影免费视频| 女人高潮潮喷娇喘18禁视频| 国产精品一区二区免费欧美| 大型黄色视频在线免费观看| 色精品久久人妻99蜜桃| 王馨瑶露胸无遮挡在线观看| 99re在线观看精品视频| 国产欧美日韩一区二区精品| 又黄又粗又硬又大视频| 亚洲精品美女久久久久99蜜臀| 极品人妻少妇av视频| 757午夜福利合集在线观看| 另类亚洲欧美激情| 在线观看免费午夜福利视频| 超碰成人久久| 国产午夜精品久久久久久| 亚洲免费av在线视频| a级毛片黄视频| 欧美黑人欧美精品刺激| 日韩中文字幕视频在线看片| 国产一区二区三区视频了| 国产一区二区三区在线臀色熟女 | 亚洲国产av新网站| 久久国产精品影院| 大香蕉久久网| 欧美另类亚洲清纯唯美| 悠悠久久av| 免费观看av网站的网址| av一本久久久久| 少妇粗大呻吟视频| 久久免费观看电影| 亚洲专区字幕在线| 日本黄色日本黄色录像| 精品久久蜜臀av无| 好男人电影高清在线观看| 久久99一区二区三区| 9色porny在线观看| 午夜福利欧美成人| 日本wwww免费看| 97人妻天天添夜夜摸| 国产在线视频一区二区| 熟女少妇亚洲综合色aaa.| 久热爱精品视频在线9| 黄色视频不卡| 可以免费在线观看a视频的电影网站| 亚洲欧美精品综合一区二区三区| 99精国产麻豆久久婷婷| 午夜成年电影在线免费观看| 丁香六月天网| 免费观看a级毛片全部| 欧美 亚洲 国产 日韩一| a级片在线免费高清观看视频| 国产国语露脸激情在线看| 国产精品国产高清国产av | 久9热在线精品视频| 咕卡用的链子| 亚洲成av片中文字幕在线观看| 久久久久久亚洲精品国产蜜桃av| 变态另类成人亚洲欧美熟女 | 午夜激情av网站| 亚洲精品国产精品久久久不卡| 少妇的丰满在线观看| 麻豆乱淫一区二区| 高清黄色对白视频在线免费看| 50天的宝宝边吃奶边哭怎么回事| 男女午夜视频在线观看| 欧美日韩视频精品一区| 成年人午夜在线观看视频| 在线天堂中文资源库| 亚洲精品国产一区二区精华液| 在线亚洲精品国产二区图片欧美| 亚洲人成电影观看| 手机成人av网站| 国产亚洲欧美在线一区二区| 欧美久久黑人一区二区| 午夜福利乱码中文字幕| 日韩大片免费观看网站| 亚洲国产成人一精品久久久| 又大又爽又粗| 免费日韩欧美在线观看| 精品久久久久久久毛片微露脸| 国产片内射在线| 97在线人人人人妻| 香蕉国产在线看| 又黄又粗又硬又大视频| 人人妻人人澡人人爽人人夜夜| √禁漫天堂资源中文www| 欧美+亚洲+日韩+国产| 老鸭窝网址在线观看| 热re99久久国产66热| 亚洲视频免费观看视频| 精品欧美一区二区三区在线| 国产男靠女视频免费网站| 亚洲av国产av综合av卡| 色婷婷久久久亚洲欧美| 国产有黄有色有爽视频| 色综合婷婷激情| 国产免费av片在线观看野外av| 三级毛片av免费| 国产精品亚洲一级av第二区| 黄色视频,在线免费观看| 久久热在线av| 久久毛片免费看一区二区三区| 色婷婷av一区二区三区视频| 成人av一区二区三区在线看| 欧美亚洲 丝袜 人妻 在线| 国产精品久久久久成人av| 99国产精品免费福利视频| 大片电影免费在线观看免费| 丝袜喷水一区| 亚洲人成电影免费在线| 蜜桃国产av成人99| 亚洲一区二区三区欧美精品| www日本在线高清视频| 性高湖久久久久久久久免费观看| 伦理电影免费视频| 日韩视频在线欧美| 成人国语在线视频| av线在线观看网站| 视频区图区小说| 麻豆乱淫一区二区| 午夜福利在线观看吧| netflix在线观看网站| 亚洲久久久国产精品| 法律面前人人平等表现在哪些方面| av天堂在线播放| 日本av免费视频播放| 欧美精品啪啪一区二区三区| 国内毛片毛片毛片毛片毛片| 大片免费播放器 马上看| a级片在线免费高清观看视频| 777米奇影视久久| 日韩欧美国产一区二区入口| 99热国产这里只有精品6| 国产精品免费视频内射| 纵有疾风起免费观看全集完整版| 亚洲自偷自拍图片 自拍| 国产午夜精品久久久久久| 正在播放国产对白刺激| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 欧美中文综合在线视频| 久久狼人影院| 午夜激情久久久久久久| 欧美av亚洲av综合av国产av| 最新在线观看一区二区三区| 极品少妇高潮喷水抽搐| 亚洲伊人久久精品综合| 久久久久久人人人人人| 男人操女人黄网站| 成人特级黄色片久久久久久久 | 日韩免费高清中文字幕av| 成年人免费黄色播放视频| av天堂久久9| avwww免费| 免费不卡黄色视频| 丝瓜视频免费看黄片| 国产欧美日韩一区二区精品| 999精品在线视频| 亚洲精品自拍成人| 少妇 在线观看| 亚洲av日韩在线播放| 欧美乱码精品一区二区三区| 天天添夜夜摸| 久久精品国产综合久久久| 岛国毛片在线播放| 久久 成人 亚洲| 曰老女人黄片| 91av网站免费观看| 欧美乱码精品一区二区三区| 大陆偷拍与自拍| 少妇猛男粗大的猛烈进出视频| 91精品三级在线观看| 搡老乐熟女国产| 久久狼人影院| 国产男女内射视频| 男女无遮挡免费网站观看| 少妇的丰满在线观看| 精品亚洲乱码少妇综合久久| 精品久久久久久电影网| 极品少妇高潮喷水抽搐| 女人精品久久久久毛片| 欧美+亚洲+日韩+国产| 一区在线观看完整版| 久久久精品区二区三区| 两性夫妻黄色片| 午夜两性在线视频| 久久性视频一级片| 国产精品久久久久久精品古装| 亚洲精品自拍成人| 亚洲欧美激情在线| 中文欧美无线码| 9热在线视频观看99| 一本一本久久a久久精品综合妖精| 久久久久国产一级毛片高清牌| 久久人人97超碰香蕉20202| 久久人妻熟女aⅴ| 精品国内亚洲2022精品成人 | 欧美日本中文国产一区发布| 精品国内亚洲2022精品成人 | 人人妻人人澡人人爽人人夜夜| 人人澡人人妻人| 午夜福利欧美成人| 夫妻午夜视频| 亚洲精品一二三| 在线播放国产精品三级| 亚洲第一青青草原| 两个人看的免费小视频| 国产精品二区激情视频| 国产精品电影一区二区三区 | 女警被强在线播放| av线在线观看网站| 亚洲免费av在线视频| 午夜免费成人在线视频| 日韩大片免费观看网站| 天天影视国产精品| 亚洲avbb在线观看| av视频免费观看在线观看| 亚洲avbb在线观看| 热99久久久久精品小说推荐| 国产一区二区 视频在线| 欧美激情 高清一区二区三区| 国产人伦9x9x在线观看| 久久av网站| 久久ye,这里只有精品| 日韩欧美一区视频在线观看| 国产精品一区二区在线不卡| 天堂动漫精品| 久久青草综合色| 亚洲熟妇熟女久久| 午夜日韩欧美国产| 亚洲九九香蕉| 色老头精品视频在线观看| 亚洲精品中文字幕一二三四区 | 高清黄色对白视频在线免费看| 不卡av一区二区三区| 18禁美女被吸乳视频| 中文字幕精品免费在线观看视频| 大型av网站在线播放| 色老头精品视频在线观看| 人成视频在线观看免费观看| 一级黄色大片毛片| 十八禁人妻一区二区| 精品国产亚洲在线| 一区在线观看完整版| 欧美成人午夜精品| 日韩大码丰满熟妇| 天堂俺去俺来也www色官网| 欧美乱妇无乱码| 老司机靠b影院| 免费在线观看黄色视频的| 自线自在国产av| 老司机午夜十八禁免费视频| 色在线成人网| 午夜久久久在线观看| 久久亚洲精品不卡| 国产精品一区二区免费欧美| 大香蕉久久网| 一本久久精品| av网站免费在线观看视频| 国产精品久久久久久精品电影小说| 亚洲av欧美aⅴ国产| 少妇 在线观看| 亚洲五月婷婷丁香| 中文字幕制服av| 国产一区二区在线观看av| 亚洲美女黄片视频| 国产亚洲午夜精品一区二区久久| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 黄色a级毛片大全视频| 国产欧美亚洲国产| 精品卡一卡二卡四卡免费| 黑丝袜美女国产一区| netflix在线观看网站| 少妇裸体淫交视频免费看高清 | 色尼玛亚洲综合影院| 久久毛片免费看一区二区三区| 久久热在线av| 性高湖久久久久久久久免费观看| 又黄又粗又硬又大视频| a级毛片在线看网站| 一区二区三区激情视频| 日本一区二区免费在线视频| 悠悠久久av| 在线观看免费午夜福利视频| 在线观看人妻少妇| 精品国产一区二区久久| 在线观看一区二区三区激情| 夫妻午夜视频| 精品人妻熟女毛片av久久网站| 美女福利国产在线| 亚洲七黄色美女视频| 国产精品免费视频内射| 欧美人与性动交α欧美精品济南到| 欧美+亚洲+日韩+国产| 日韩大片免费观看网站| 精品视频人人做人人爽| 91大片在线观看| 亚洲精品美女久久av网站| 亚洲av成人一区二区三| 69av精品久久久久久 | 亚洲国产av影院在线观看| 国内毛片毛片毛片毛片毛片| av不卡在线播放| 中亚洲国语对白在线视频| 亚洲精品在线美女| 国产一区二区在线观看av| 天天影视国产精品| 最近最新中文字幕大全电影3 | 亚洲精品中文字幕一二三四区 | 18禁黄网站禁片午夜丰满| 亚洲美女黄片视频| 男女高潮啪啪啪动态图| 亚洲精品国产精品久久久不卡| 在线观看舔阴道视频| 男女下面插进去视频免费观看| 在线观看免费视频日本深夜| 美女主播在线视频| 欧美精品高潮呻吟av久久| 高清在线国产一区| 亚洲中文av在线| 黑人操中国人逼视频| 亚洲精品中文字幕一二三四区 | 热99re8久久精品国产| 国产成人系列免费观看| 久久影院123| 性高湖久久久久久久久免费观看| 五月天丁香电影| 一区二区三区精品91| 伊人久久大香线蕉亚洲五| 亚洲第一欧美日韩一区二区三区 | 人妻久久中文字幕网| 国产精品免费一区二区三区在线 | 激情在线观看视频在线高清 | 看免费av毛片| 中文字幕另类日韩欧美亚洲嫩草| 国产精品1区2区在线观看. | 成人精品一区二区免费| 亚洲一码二码三码区别大吗| 欧美日韩黄片免| 亚洲成a人片在线一区二区| 久久亚洲精品不卡| 日日摸夜夜添夜夜添小说| 一夜夜www| 亚洲五月色婷婷综合| 美女主播在线视频| 国产又爽黄色视频| 黑人欧美特级aaaaaa片| 亚洲九九香蕉| 日韩一区二区三区影片| 亚洲国产av影院在线观看| 一区福利在线观看| av国产精品久久久久影院| 狠狠婷婷综合久久久久久88av| 国产精品99久久99久久久不卡| 欧美人与性动交α欧美精品济南到| 久久久国产欧美日韩av| 丰满迷人的少妇在线观看| 免费高清在线观看日韩| 少妇 在线观看| 国产极品粉嫩免费观看在线| 国产真人三级小视频在线观看| 久久午夜综合久久蜜桃| 国产精品自产拍在线观看55亚洲 | 国产免费av片在线观看野外av| 丁香六月欧美| 亚洲九九香蕉| 欧美性长视频在线观看| 国产成人精品久久二区二区91| 欧美日韩黄片免| 日本撒尿小便嘘嘘汇集6| 免费看a级黄色片| 十分钟在线观看高清视频www| avwww免费| 国产av国产精品国产| 亚洲一码二码三码区别大吗| 少妇粗大呻吟视频| 国产男女内射视频| 国产亚洲欧美在线一区二区| 欧美日韩精品网址| 日韩有码中文字幕| 久热这里只有精品99| 国产免费视频播放在线视频| 一级片免费观看大全| 18禁观看日本| √禁漫天堂资源中文www| 五月开心婷婷网| 亚洲一区中文字幕在线| 国产欧美日韩一区二区精品| 日韩视频在线欧美| 啦啦啦在线免费观看视频4| 亚洲一码二码三码区别大吗| 在线亚洲精品国产二区图片欧美| 免费久久久久久久精品成人欧美视频| 美女高潮到喷水免费观看| 欧美日韩精品网址| 国产精品秋霞免费鲁丝片| 少妇被粗大的猛进出69影院| 9191精品国产免费久久| 桃红色精品国产亚洲av| 天天躁狠狠躁夜夜躁狠狠躁| 高潮久久久久久久久久久不卡| 国产av精品麻豆| 在线观看免费视频日本深夜| 女人精品久久久久毛片| 男女床上黄色一级片免费看| 免费日韩欧美在线观看| av福利片在线| 男女无遮挡免费网站观看| 啦啦啦视频在线资源免费观看| 久久久久久久久久久久大奶| 欧美+亚洲+日韩+国产| 久久久久精品国产欧美久久久| 91成年电影在线观看| 国产精品亚洲一级av第二区| 日韩大片免费观看网站| 一二三四社区在线视频社区8| 久久久久网色| 三级毛片av免费| 亚洲视频免费观看视频| 国产成+人综合+亚洲专区| 如日韩欧美国产精品一区二区三区| 免费少妇av软件| 看免费av毛片| av超薄肉色丝袜交足视频| 国产在线一区二区三区精| 成人18禁高潮啪啪吃奶动态图| 免费观看av网站的网址| 女人被躁到高潮嗷嗷叫费观| 国产精品 欧美亚洲| 91成年电影在线观看| 日韩中文字幕欧美一区二区| 久久久久国产一级毛片高清牌| 国产欧美亚洲国产| 久久国产精品影院| 一本—道久久a久久精品蜜桃钙片| 精品少妇黑人巨大在线播放| 亚洲午夜精品一区,二区,三区| 国产成人一区二区三区免费视频网站| 国产一卡二卡三卡精品| 99国产精品一区二区三区| 亚洲天堂av无毛| 精品视频人人做人人爽| 亚洲午夜理论影院| 一边摸一边抽搐一进一小说 | 亚洲av日韩在线播放| 天天躁夜夜躁狠狠躁躁| 男女高潮啪啪啪动态图| 少妇裸体淫交视频免费看高清 | 亚洲中文日韩欧美视频| a在线观看视频网站| 巨乳人妻的诱惑在线观看| 99国产精品99久久久久| 亚洲av国产av综合av卡| 国产在线观看jvid| 国产精品电影一区二区三区 | 久久热在线av| 纵有疾风起免费观看全集完整版| 嫩草影视91久久| 久久久久久久久免费视频了| 精品福利永久在线观看| 国产男靠女视频免费网站| 一级毛片女人18水好多| 久久久久久久久久久久大奶| 亚洲美女黄片视频| 日日摸夜夜添夜夜添小说| 欧美亚洲 丝袜 人妻 在线| 精品国产一区二区三区四区第35| 少妇猛男粗大的猛烈进出视频|