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    社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目決策風險分析研究

    2017-03-13 05:33:14張志盈陳文東
    四川建筑 2017年1期
    關(guān)鍵詞:住宅養(yǎng)老社區(qū)

    張志盈 , 陳 瑤, 陳文東

    (1. 西華大學建設(shè)與管理工程學院, 四川成都 610039; 2.四川興銳建通工程咨詢有限公司, 四川成都 610046; 3.航天城改擴建工程管理處, 北京 100094)

    社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目決策風險分析研究

    張志盈1, 陳 瑤2, 陳文東3

    (1. 西華大學建設(shè)與管理工程學院, 四川成都 610039; 2.四川興銳建通工程咨詢有限公司, 四川成都 610046; 3.航天城改擴建工程管理處, 北京 100094)

    養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)細分出的新興市場版塊。較一般地產(chǎn)而言,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金需求量更大、產(chǎn)業(yè)鏈更長、各方利益關(guān)系更復(fù)雜,房地產(chǎn)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)中勢必將面臨巨大的決策風險,本文從開發(fā)商管理的角度來,分析了社區(qū)養(yǎng)老模式下的嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品開發(fā)所面臨的風險因素,并提出了相應(yīng)風險對策,以期提高投資者的決策水平。

    社區(qū); 養(yǎng)老地產(chǎn); 決策風險; 風險對策

    《2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示,截至2015年底,中國60歲及以上老年人口22 200×104人,占總?cè)丝?6.1 %,高于10 %的國際老齡社會標準,中國已進入老齡化社會。

    雖然目前政府正大力推進敬老院、養(yǎng)老院等公辦養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè),但隨著老年人退休金、養(yǎng)老保險金等收入的不斷提高,其購買力的不斷增強,人們對晚年養(yǎng)老住房提出了更多、更高的改善性需求。調(diào)查顯示,中國目前2億多的老齡人口,90 %左右的老人不滿于現(xiàn)在的老年住宅產(chǎn)品,養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)鏈上多種需求尚未得到滿足,功能有待開發(fā),中國的養(yǎng)老住宅市場潛力巨大。

    1 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

    1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段

    目前,我國存在家庭、機構(gòu)和社區(qū)三種養(yǎng)老模式。三種養(yǎng)老模式具有階段性特征,其中家庭養(yǎng)老仍是基礎(chǔ),但要充分發(fā)揮市場在資源配置中的有效作用,必須優(yōu)化機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老功能,使社會力量逐步發(fā)展成為養(yǎng)老服務(wù)的主體。不同養(yǎng)老模式下,養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的形式及開發(fā)主要主體具有一定差異性,如圖1所示。

    圖1 中國養(yǎng)老住宅發(fā)展階段

    1.2 本文社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)概念界定

    根據(jù)萬科一項業(yè)主調(diào)查顯示,無論是老年人還是其子女,95.6 %的被訪人群傾向于自己或自己的父母能在本社區(qū)或鄰近社區(qū)解決養(yǎng)老問題,延續(xù)“居家情結(jié)”??梢?,此類型社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品更符合我國的養(yǎng)老背景,無疑是房地產(chǎn)商介入養(yǎng)老市場開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的一個重要方向。

    本文的社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅針對社區(qū)養(yǎng)老模式下的嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品,這種養(yǎng)老地產(chǎn),通常指在成熟社區(qū)中,開發(fā)建設(shè)或者植入的以家庭為單元的,方便老年群體進行自助生活服務(wù)的,每家每戶自成一體的養(yǎng)老住宅。

    1.3 養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)區(qū)別

    養(yǎng)老地產(chǎn)屬于一種新型的養(yǎng)老住宅開發(fā)產(chǎn)品,除了規(guī)模上比養(yǎng)老院和敬老院大之外,服務(wù)的目標人群和服務(wù)質(zhì)量等與傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)也大大不一樣。

    從投資開發(fā)主體和運營方式上談,養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開發(fā)主體主要為大型的房地產(chǎn)開發(fā)商,運營方式主要是由專業(yè)運營機構(gòu)進行配套服務(wù)運營[1];而傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)的投資開發(fā)主體則主要為政府,運營方式上兼容公辦公營或公辦民營兩種運營方式。

    從建設(shè)資金上談,養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)資金主要來源于社會資金;傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)資金則主要源于政府配套資金。

    從產(chǎn)品盈利性來看,養(yǎng)老地產(chǎn)屬于商品住宅,實行市場定價,通過“銷售”、“長期出租”以及“租售并舉”三種物業(yè)運營以及養(yǎng)老配套服務(wù)運營方式進行盈利[2],盈利性較強;傳統(tǒng)機構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)品則都基本沒有盈利可言,社會屬性更強,在定價方面,也只能實行政府定價或政府指導價。

    從入住的老年人群來看,社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)主要入住的是有一定收入的,面向社區(qū)內(nèi)部或者鄰近社區(qū)的老人,這部分老人的子女親人都在社區(qū)內(nèi);傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)則主要入住的是“五?!薄ⅰ叭裏o”老人或低收入家庭送養(yǎng)的老人,并且這部分老人大多是需要進行持續(xù)性照料的。

    從服務(wù)類型上說,養(yǎng)老地產(chǎn)進行適老設(shè)計并完成建設(shè)后,運營期間主要是讓老年群體進行以家庭為單元的自助生活服務(wù)為主,社區(qū)的周邊的鄰里關(guān)系以及人群結(jié)構(gòu)層次多樣;傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)則主要是以醫(yī)護人員對老年群體提供集中居住和持續(xù)照料服務(wù)為主。

    2 社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)決策風險分析

    2.1 經(jīng)濟風險

    (1)融資風險。養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資資金需求較一般項目大,但目前我國針對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的融資渠道較少,需求增加、供給減少讓養(yǎng)老地產(chǎn)融資問題凸顯,資金成本增高。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新融資模式如房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等也逐漸出現(xiàn),退休軍人基金、退休教育基金等也愿意投資養(yǎng)老資產(chǎn),但尚未發(fā)展成熟,監(jiān)管機制、制度政策也尚未完善。

    (2)運營費用變化風險。市場上具有敬業(yè)精神的醫(yī)療護理團隊以及老年人專業(yè)服務(wù)運營機構(gòu)都很欠缺,養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運營離不開高素質(zhì)、高水平的管理人員和專業(yè)醫(yī)療護理人員,而高效配套服務(wù)日常運行成本很高,不僅讓養(yǎng)老地產(chǎn)面臨高成本運營費用風險,而且還面臨運營費用變化風險。

    2.2 市場風險

    (1)養(yǎng)老文化風險。首先,從年齡看,目前關(guān)注老齡房地產(chǎn)的大多是老年人,全社會老齡意識和“及早備老”的理念尚未深入到中年人士心里。其次,養(yǎng)老地產(chǎn)起步晚,養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老方式還未被人們普遍接受,許多家庭仍然認為養(yǎng)老地產(chǎn)就是傳統(tǒng)的敬老院、福利院,對其存在一定偏見。再者,目前步入60歲的老人消費習慣多保守,而目前市場上一個系統(tǒng)專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)提供的完善養(yǎng)老服務(wù),至少也需要每個月2 000~3 000元的服務(wù)費用[3],在北京、上海等發(fā)達城市,費用則更高。所以在享老消費的理念尚未完成形成而養(yǎng)老地產(chǎn)項目又多“高端”情況下,養(yǎng)老地產(chǎn)的市場推廣及銷售不可避免會遇到各種難題。

    (2)空置風險。出租物業(yè)運營方式下的養(yǎng)老地產(chǎn),入住率的保證是項目盈利的關(guān)鍵所在。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群主要針對該社區(qū)或鄰近社區(qū)的老年群體,開發(fā)前需要對消費群體入住意愿進行深入調(diào)查,獲得相對比較準確的需求信息以便對市場空間做出準確判斷。若項目運營中空置率過高,項目的現(xiàn)金流為負,長期不能實現(xiàn)盈利會導致項目失敗。

    (3)市場定價風險。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅物業(yè)開發(fā)成本高于傳統(tǒng)房地產(chǎn),還包括大量的配套服務(wù)開發(fā)成本,其市場定價影響因素多且復(fù)雜。

    2.3 政策風險

    (1)社區(qū)區(qū)域規(guī)劃風險。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目對已建社區(qū)的建筑覆蓋率和容積率以及周邊環(huán)境有較高要求,社區(qū)區(qū)域原規(guī)劃配套設(shè)施網(wǎng)點、城市交通道路的變動后可能造成區(qū)域環(huán)境不再適合養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)。

    (2)養(yǎng)老用地政策風險。在養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)成本中,購地成本占據(jù)很大一塊,對于嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)而言,由于社區(qū)配套已經(jīng)較為成熟,周邊人氣已經(jīng)聚集,這樣養(yǎng)老地產(chǎn)的土地價格必定比較高;目前在城市規(guī)劃領(lǐng)域尚沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途,養(yǎng)老用地政策尚未明晰,多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的土地用途還是商業(yè)用地或者住宅用地,并且是以“招拍掛”方式獲得,土地價格較高。

    (3)稅收、補貼政策風險。國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》,養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)在投融資、用地、補貼、稅收減免等方面出臺一系列政策扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展,但是養(yǎng)老地產(chǎn)不納入其內(nèi),無稅收優(yōu)惠。目前一些地區(qū)僅僅采取了床位補貼政策,并且有嚴格限制。

    2.4 技術(shù)風險

    (1)嵌入選址風險。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址應(yīng)選擇在養(yǎng)老設(shè)施覆蓋較少、公共資源較為齊全的社區(qū)區(qū)域,并且需要靠醫(yī)院、公園、購物場等公共服務(wù)設(shè)施以便能滿足老年人緊急就醫(yī)、就近就醫(yī)、外出散步、日常生活等需求,對于每一地區(qū)而言,能夠滿足以上要求的居住資源具有一定程度的稀缺性。

    (2)嵌入規(guī)模風險。嵌入型住宅社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目物業(yè)的嵌入規(guī)模,既要滿足投資和經(jīng)營的經(jīng)濟效益,還要滿足社區(qū)服務(wù)范圍內(nèi)居民的實際需求,并且適合老年住宅內(nèi)良好的家庭氣氛;社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)主要面向社區(qū)內(nèi)的老人,公共戶外活動場地與相關(guān)配套設(shè)施上可以和鄰近社區(qū)是實現(xiàn)共享,因此在配套服務(wù)規(guī)模上需要考慮是否在相關(guān)設(shè)施的共享半徑內(nèi)以及共享度是否合適。

    (3)適老設(shè)計風險。養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計在空間布局上要體現(xiàn)老年人自立性、健康性以及安全性,設(shè)備與設(shè)施需要按照老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設(shè)計,其設(shè)計風險主要包括適老功能設(shè)計風險和套型設(shè)計風險。

    ①適老功能設(shè)計風險。在養(yǎng)老地產(chǎn)適老功能設(shè)計中,在規(guī)劃設(shè)計方面要充分考慮到老年群體行動不便、身體虛弱等特征后進行人性化細節(jié)設(shè)計。室內(nèi)功能設(shè)計中地板要防滑、電梯要緩慢、走廊安裝扶手、屋里安裝小夜燈,屋里有緊急呼叫系統(tǒng)等,以防老年人出現(xiàn)意外;室外活動場所必須是無障礙設(shè)計,包括消除室內(nèi)高差、坡道設(shè)計、人車分離的道路系統(tǒng)等等。適老功能一旦有缺陷,對老齡人的安全造成影響,企業(yè)不僅會面臨巨額資金賠償,項目運營以及企業(yè)聲譽也將會受到重大影響。

    ②套型設(shè)計風險。在養(yǎng)老地產(chǎn)套型設(shè)計前,需要對社區(qū)內(nèi)部及周邊的老年居住狀況進行調(diào)研,單人、雙人間比例設(shè)置需要合理,套型的組合也要多元化,面積既要集約又要適應(yīng)于營建出老年居住良好的家庭氣息。簡單的對房間進行重復(fù)與疊加,會造成居住套型形式單一、空間不豐富,很難滿足老年人的居住需求。

    (4)配套開發(fā)風險。在社區(qū)配套設(shè)施方面,需設(shè)立大型的專為老年人服務(wù)的醫(yī)療機構(gòu)、康體中心等,配備先進的醫(yī)療設(shè)備及專業(yè)的醫(yī)療護理人員,以滿足老年人醫(yī)療、保健、理療、康復(fù)的生理需求;除了生理層面,以老人心理需求出發(fā)組織豐富的文娛活動,設(shè)置老年大學、棋牌室等,提供老年人追求進步,陶冶情操的空間,營造舒適的養(yǎng)老氛圍;在商業(yè)功能上,要設(shè)立超市等以滿足老年基本的購物、日用品采購需求;在配套服務(wù)功能上,要提供呼叫等緊急情況下的應(yīng)急系統(tǒng)。以上這些服務(wù)配套的開發(fā)規(guī)劃需要開發(fā)商在前期規(guī)劃中做好社區(qū)服務(wù)體系的布局,以便在項目正式運營前便能將所需各項資源整合入項目中,其開發(fā)不僅專業(yè)性很強,資源整合度、資金投入度都相當大,并且資金需要經(jīng)過長時間有效經(jīng)營才可以回收,不僅機會成本高,也在無形中擴大了投資者的風險。

    2.5 運營管理風險

    (1)管理服務(wù)風險。養(yǎng)老地產(chǎn)屬于類“商業(yè)地產(chǎn)”,物業(yè)管理復(fù)雜,后續(xù)需要具有運營經(jīng)驗的復(fù)合型管理人才對項目進行持續(xù)運營管理,而我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段,現(xiàn)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)多從傳統(tǒng)地產(chǎn)、保險、商業(yè)地產(chǎn)等轉(zhuǎn)變而來:一方面多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)習慣買地、建房然后就銷售的快速周轉(zhuǎn)模式;另一方面,后期運營尚處于摸索階段,對養(yǎng)老服務(wù)的盈利點認識及經(jīng)驗積累還不夠,還有很多房地產(chǎn)商運營服務(wù)整合能力有限,無法進行有效運營管理,后期運營的養(yǎng)老服務(wù)外包,沒能對養(yǎng)老地產(chǎn)的外延內(nèi)涵進行深入理解。運營中每個環(huán)節(jié)的小問題都會給老年人的日常生活造成影響,對開發(fā)商的信譽造成一定的損傷。

    (2)護理服務(wù)風險。目前中國從事養(yǎng)老服務(wù)的人員多是從傳統(tǒng)行業(yè)跨界而來,真正接受專業(yè)教育的護理人員較少。并且在選擇和任用上護理服務(wù)人員上標準不一,使養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量難以保證。

    3 社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)決策風險應(yīng)對

    由于經(jīng)濟風險、政策風險基本不受開發(fā)商控制,因此這兩方面是本文社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)決策風險應(yīng)對的次要方面,一般在項目初期加以考慮即可。本文將就市場、技術(shù)、運營管理方面,為開發(fā)商提出一些管控對策,以便其順利應(yīng)對風險,保證項目的成功開展。

    3.1 市場風險對策

    養(yǎng)老地產(chǎn)項目要降低市場風險,一是可以通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體對項目進行廣泛宣傳,將項目優(yōu)越區(qū)位條件,先進完備的配套設(shè)施、高水平的服務(wù)等信息傳遞給公眾;二是要在對項目市場環(huán)境特點、競爭者、社區(qū)規(guī)模等做好調(diào)查與分析基礎(chǔ)上進行產(chǎn)品市場定位,以滿足周邊社區(qū)老年群體養(yǎng)老實際需求;三是要綜合分析開發(fā)、經(jīng)營成本、市場需求、周邊社區(qū)老人或老人家庭經(jīng)濟承受能力、住宅檔次、服務(wù)水平、開發(fā)目標等因素,制定合理月租價格;四是針對因入住率不足帶來的空置問題,施以以老小兼模式,在項目中規(guī)劃兒童樂園,周邊幼兒園與小學孩子放學后,把項目變成臨時托兒所以便部分入住的高知老年群體發(fā)揮余熱,給孩子們講故事、輔導功課。

    3.2 技術(shù)風險對策

    嵌入規(guī)模應(yīng)在周邊市場可接受條件下,擴大產(chǎn)品規(guī)模,形成規(guī)模效應(yīng),降低成本。養(yǎng)老地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中應(yīng)嚴格圍繞老齡人的生理、心理需求進行適老設(shè)計。除了輪椅推行空間、老年專用電梯、專業(yè)助浴設(shè)備、老年安全插座、健康監(jiān)測設(shè)施等適老設(shè)備外,在細節(jié)設(shè)計上需要設(shè)計師繼續(xù)深入研究老齡人的身體性能;在適老功能設(shè)計、套型設(shè)計上應(yīng)該嚴格執(zhí)行相關(guān)技術(shù)標準流程,設(shè)計方案采取多方案對比、專家論證、預(yù)留損失費等風險應(yīng)對措施加以防范。配套開發(fā)上,養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)逐漸完善相關(guān)配套設(shè)施,將其打造成集養(yǎng)老、度假、居住、休閑、娛樂于一體的現(xiàn)代化社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn);針對醫(yī)療配套難題,除了可以和大型醫(yī)院取得合作外,還可以將社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)盤活,和養(yǎng)老機構(gòu)合作運營。

    3.3 運營服務(wù)風險對策

    針對我國普遍存在的護理人員服務(wù)水平不到位等情況,運營公司應(yīng)注重護理人員的招聘及培訓,在運營服務(wù)過程中,應(yīng)采取服務(wù)人員評分等制度以對服務(wù)人員進行獎懲激勵和淘汰。在運營盈利問題上,由于養(yǎng)老地產(chǎn)更多的盈利在于服務(wù)上提供的服務(wù),因此除了通過前面的風險對策保障入住率以外,房地產(chǎn)企業(yè)還需多吸取國外養(yǎng)老運營服務(wù)商經(jīng)驗,提高管理服務(wù)質(zhì)量,并需要結(jié)合具體社會情況,總結(jié)摸索一套自己的運營盈利模式。

    4 結(jié)束語

    本文結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)獨特性,對社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的決策風險進行了分析,并針對其中可控性較強的風險為開發(fā)商提出了相應(yīng)的風險應(yīng)對措施,在一定程度上對社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前期的風險評價及后期風險管控具有實踐指導意義。

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    張志盈(1989~),女, 工學碩士,研究方向為項目管理;陳瑤(1988~),男, 碩士研究生,從事工程咨詢工作;陳文東(1979~),男, 工學學士,從事工程管理工作。

    TUF223

    A

    [定稿日期]2016-08-29

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