公共租賃住房的資金分析與路徑創(chuàng)新

楊可

（中國(guó)建設(shè)銀行，北京 100033）

公共租賃住房的資金分析與路徑創(chuàng)新

楊可

（中國(guó)建設(shè)銀行，北京 100033）

對(duì)于我國(guó)的保障性住房建設(shè)工作，其主要為了解決我國(guó)的弱勢(shì)群體住房困難問(wèn)題，為了能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，我國(guó)的公共租賃住房目前主要是以當(dāng)?shù)卣?cái)政為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)等形成公共租賃住房的正常發(fā)展。但目前我國(guó)公共租賃住房的主要困難是資金困難，這是當(dāng)前影響我國(guó)公共租賃住房系統(tǒng)正常運(yùn)行的根本原因之一，為此，我國(guó)政府需要引導(dǎo)社會(huì)力量廣泛參與，加強(qiáng)金融創(chuàng)新，促進(jìn)我國(guó)政策的良好環(huán)境運(yùn)行。

公共租賃住房；困境；主導(dǎo)

對(duì)于公共租賃住房，其是我國(guó)十二五期間設(shè)定的保障性的安居工程，同時(shí)也是地方政府的經(jīng)濟(jì)性約束指標(biāo)。公共租賃住房作為當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》恐匾M成部分，其不僅受到當(dāng)?shù)刎?cái)政的影響，同時(shí)還需要當(dāng)?shù)卣块T作為主要引進(jìn)各方面資金，從而保證保障性住房的正常建設(shè)工作。對(duì)于保障性住房的資金流向，其是當(dāng)?shù)卣枰攸c(diǎn)解決的問(wèn)題，保證公共租賃住房系統(tǒng)具有充足的資金進(jìn)行建設(shè)和使用。

1 當(dāng)前公共租賃住房系統(tǒng)面臨的資金問(wèn)題分析

對(duì)于我國(guó)的住房保障系統(tǒng)，其是一個(gè)多層次的系統(tǒng)，該系統(tǒng)的建設(shè)包括廉租房和公共租房系統(tǒng)等，占據(jù)我國(guó)總住房數(shù)量的60%以上。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等的運(yùn)作，目前我國(guó)各個(gè)地方政府已經(jīng)形成了成熟的運(yùn)行模式，加上當(dāng)?shù)劂y行和開(kāi)發(fā)商的積極參與，使得我國(guó)目前的公共廉租房已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定性具有非常重要的意義。而在當(dāng)前，公共廉租房面臨的主要困難是資金困境方面。當(dāng)前大部分的廉租房主要是依靠財(cái)政投入，加上土地出讓中的收益等，這些資金的來(lái)源相對(duì)于我國(guó)對(duì)公共廉租房的需求來(lái)說(shuō)仍然無(wú)法滿足，造成我國(guó)的公共廉租房發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的資金困境。

1.1 地方政府對(duì)資金的長(zhǎng)效支持缺乏必要的機(jī)制制約

對(duì)于我國(guó)各地的公共廉租房來(lái)說(shuō)，其對(duì)當(dāng)?shù)卣闹饕s束條件是土地出讓金的最大化以及公共廉租房的收益最大化方面，根據(jù)我國(guó)各地的財(cái)政收入來(lái)看，各地的財(cái)政中心逐漸向下移動(dòng)，這使得市縣級(jí)政府部門對(duì)公共廉租房的壓力相對(duì)較大，且由于當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入穩(wěn)定性較差，造成當(dāng)?shù)氐呢?cái)政預(yù)算無(wú)法滿足當(dāng)?shù)厝嗣裥枨蟆Ａ硗?，?duì)于我國(guó)現(xiàn)有的土體出讓金收益來(lái)看，其是公共廉租房的主要收益來(lái)源，但同保障性住房需求的資金來(lái)源相對(duì)比存在著較大的差異。對(duì)于土地的出讓和收入，其一方面受到當(dāng)?shù)赝恋乜偭康南拗?，同時(shí)保障性住房完全依賴政府對(duì)政府部門的壓力相對(duì)較大。

1.2 金融機(jī)構(gòu)方面面臨的風(fēng)險(xiǎn)和收益匹配度較差

對(duì)于土地的拆遷和重建等問(wèn)題，其對(duì)棚戶區(qū)等的開(kāi)發(fā)能夠采用運(yùn)營(yíng)收益作為抵押，從而獲取銀行的大量資金融入，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房等公共廉租房，其由于自身的建設(shè)周期較短，加上其資金的收攏速度較快，大部分的銀行對(duì)于這種住房的資金投入更感興趣。但對(duì)于公共租賃住房來(lái)說(shuō)，其一方面成本收回難度較大，加上多個(gè)部門的參與，使得其經(jīng)濟(jì)效益大大降低，目前大多數(shù)的銀行對(duì)其關(guān)注度不高。而金融機(jī)構(gòu)對(duì)于這些住房的資金投入主要考慮到以下問(wèn)題：首先是抵押擔(dān)保較為困難，我國(guó)由于2008年發(fā)生的金融膨脹，使得大部分地區(qū)將當(dāng)?shù)剌^好的資產(chǎn)抵押給當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)，造成后期進(jìn)行公共租賃保障住房建設(shè)時(shí)缺乏可靠的抵押資產(chǎn)。加上公租房本身的租金收益回收速度較慢，造成銀行對(duì)這一保障性建筑的資金投入興趣不高。然后則是現(xiàn)金流的覆蓋風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，對(duì)于目前的公租房租金，其想要實(shí)現(xiàn)成本收回大約需要20年以上的時(shí)間，這就使得銀行在進(jìn)行信貸時(shí)面臨兩個(gè)問(wèn)題，一方面是還款的期限不匹配，另一方面則是利率的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。對(duì)于這些情況，使得銀行的流動(dòng)性管理受到較大的沖擊，影響銀行的正常運(yùn)轉(zhuǎn)等。

1.3 粗線條制度設(shè)計(jì)難以吸引大量的社會(huì)資金

對(duì)于保障房中的公租房以及廉租房，目前我國(guó)還沒(méi)有明確的制度和政策優(yōu)惠，這種情況使得民間投資大部分還處于觀望狀態(tài)中。另外，對(duì)于當(dāng)前我國(guó)的很多地級(jí)市，其在進(jìn)行保障房的建設(shè)時(shí)往往采用的是捆綁打包方式進(jìn)行，通過(guò)普通商品房的利潤(rùn)來(lái)填補(bǔ)公租房的微利，通過(guò)這種方式進(jìn)行公共廉租房的正常發(fā)展。但這種情況下造成各地民間金融機(jī)構(gòu)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)存在著較大的質(zhì)疑：首先是利潤(rùn)的覆蓋風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)于社會(huì)投資，其由于公租房的利潤(rùn)較低，加上其利潤(rùn)的回收存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致我國(guó)當(dāng)前的公租房建設(shè)和開(kāi)發(fā)兩個(gè)方面存在著較大的資金問(wèn)題。另外則是流轉(zhuǎn)和推出機(jī)制的完善度不高，對(duì)于當(dāng)前的社會(huì)保障資本進(jìn)入到保障性住房建設(shè)中，其還沒(méi)有制定完善的推出機(jī)制，這使得保障性住房的流轉(zhuǎn)和推出難以進(jìn)行有效的開(kāi)展，造成企業(yè)投入到公共租賃住房項(xiàng)目中難以推出，影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)等。

2 我國(guó)公共租賃住房融資路徑的選擇分析

對(duì)于我國(guó)當(dāng)前的公共租賃住房融資，其需要采取政府主導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)作等模式，通過(guò)多方風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)來(lái)保證公共租賃住房融資的正常進(jìn)行。通過(guò)專業(yè)的機(jī)構(gòu)作為融資的核心，加上良好的市場(chǎng)運(yùn)作等，實(shí)現(xiàn)對(duì)公共租賃住房的融資渠道拓展。

2.1 發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用

對(duì)于公共租賃住房建設(shè)工作，其是以政府作為主導(dǎo)進(jìn)行的，通過(guò)政府提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金投入機(jī)制，然后編制合理的財(cái)政預(yù)算，將保障住房的資金作為優(yōu)先項(xiàng)目。而對(duì)于公共住房的資金額度，政府部門需要對(duì)其進(jìn)行公開(kāi)，同時(shí)將賬目進(jìn)行透明化，保障公共住房建設(shè)過(guò)程中的資金收益。另外，地方政府還需要?jiǎng)?chuàng)建公共監(jiān)督平臺(tái)，防止某些部門對(duì)收入規(guī)模做手腳，影響參與方的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于這一措施的執(zhí)行，其主要是針對(duì)當(dāng)前我國(guó)各地政府部門對(duì)保障住房建設(shè)過(guò)程中的執(zhí)行力不足問(wèn)題，通過(guò)界定合理的事權(quán)，保障政府財(cái)政投入和公共住房建設(shè)成本之間的分配。而健全的賦稅則主要是保證政府部門正常營(yíng)收，從而保證當(dāng)?shù)卣暮侠碡?cái)政支出。最后則是成立專門的實(shí)施機(jī)構(gòu)，將政府部門的意圖和當(dāng)?shù)氐谋Ｕ献》拷ㄔO(shè)目的相統(tǒng)一。對(duì)于我國(guó)當(dāng)前的各地政府，其需要成立專業(yè)化的非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，通過(guò)這一機(jī)構(gòu)推動(dòng)當(dāng)?shù)刭Y源的整合，從而保證公共租賃住房的整體市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。

2.2 創(chuàng)造有利條件，引導(dǎo)社會(huì)力量參與

對(duì)于保障性住房，存在著收益低和風(fēng)險(xiǎn)高等問(wèn)題，這是當(dāng)前制約保障性住房融資的主要問(wèn)題，對(duì)此，政府部門需要對(duì)其中的一項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)解決，這樣才能夠更好的吸引社會(huì)力量。對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，政府部門可以建立風(fēng)險(xiǎn)均攤機(jī)制，將參與單位在保障性住房建設(shè)和使用過(guò)程中的收益風(fēng)險(xiǎn)降到最低。而對(duì)于社會(huì)資金，政府部門需要制定完善的推出機(jī)制，保證投資單位在出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損問(wèn)題后能夠及時(shí)進(jìn)行推出，保障參與單位自身的經(jīng)濟(jì)安全。然后則是建立激勵(lì)機(jī)制，政府部門對(duì)于公租房的收益率，其需要進(jìn)行提高，從而吸引更多的企業(yè)參與其中。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公租房將逐漸減少，其保障任務(wù)完成后將允許投資方對(duì)其進(jìn)行出售，提高投資方的經(jīng)濟(jì)效益。另外，參與投資的單位，當(dāng)?shù)卣块T可以適當(dāng)通過(guò)稅收優(yōu)惠政策對(duì)其進(jìn)行扶持，提高投資方在其他方面的經(jīng)濟(jì)效益等。

3 結(jié)語(yǔ)

綜合上述所說(shuō)，對(duì)于我國(guó)當(dāng)前的保障性住房建設(shè)工作來(lái)說(shuō)，資金困難是影響其開(kāi)發(fā)和建設(shè)的主要因素，為了能夠更好的吸引投資方，保證當(dāng)?shù)毓沧赓U住房建設(shè)工作的正常開(kāi)展，政府部門一方面需要完善公共租賃住房建設(shè)的相關(guān)機(jī)制，同時(shí)還需要給予投資方一定的政策優(yōu)惠，加上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的均攤操作，減少投資方在進(jìn)行資金參與過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)社會(huì)力量更多的參與到公共租賃住房建設(shè)工作中。

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2096-4110（2017）04（b）-0102-02