試論物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及其法律適用

衷天堯

摘 要 物業(yè)服務(wù)合同作為時下一種較新型合同類別，現(xiàn)行法對其還未實(shí)施更加系統(tǒng)化的規(guī)制要求，并且在性質(zhì)認(rèn)知方面仍然存有諸多誤區(qū)。本文著眼于物業(yè)服務(wù)合同的基本內(nèi)容，深入探討各類學(xué)說，從中界定出物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)，即有名合同。民法需對其開展類型化、特別化而并非概括的規(guī)制。

關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù)合同 性質(zhì) 法律適用

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.303

伴隨社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，在諸多領(lǐng)域內(nèi)產(chǎn)生了多種合同類型，而物業(yè)服務(wù)合同便是其中的重要構(gòu)成。所謂物業(yè)服務(wù)合同，本質(zhì)上即為相關(guān)物業(yè)管理人員，結(jié)合《物業(yè)服務(wù)合同》等法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，為業(yè)主提供特定區(qū)域內(nèi)與期限內(nèi)的管理、服務(wù)活動，業(yè)主結(jié)合合同條款，依據(jù)相關(guān)法律約定，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)蘇需花費(fèi)的費(fèi)用，給予按時支付，對于最新頒布的《物權(quán)法》而言，盡管其物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)有所規(guī)定，但人們對物業(yè)服務(wù)合同的管理權(quán)效力及性質(zhì)等，仍沒有將其統(tǒng)一起來，甚至在一些特定區(qū)域內(nèi)還存在有些許誤區(qū)，至此，本文首先對物業(yè)服務(wù)合同相應(yīng)性質(zhì)作以簡要分析，就其法律適用進(jìn)行深入探討。

一、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容

針對出現(xiàn)現(xiàn)行狀態(tài)的合同法來講，其對于物業(yè)管理合同，并沒有進(jìn)行更針對性與特別性的規(guī)定與要求。當(dāng)前，在實(shí)際物業(yè)管理當(dāng)中，針對物業(yè)管理關(guān)系方面所開展的各項(xiàng)調(diào)整舉措，與地方性規(guī)章運(yùn)用較多，并以此為依據(jù)而得以實(shí)現(xiàn)，另外，對于各地區(qū)而言，其在具體做法方面，同樣存在有比較大的差別，甚至還有許多不規(guī)范的內(nèi)容摻雜于當(dāng)中，對于此方面的學(xué)者研究得知，在對合同法開展研究時，關(guān)于此方面的內(nèi)容較少涉及。通過與當(dāng)前新修訂的民法理論相結(jié)合，另與合同具體內(nèi)容相融合，特別是在整個內(nèi)容當(dāng)中所設(shè)定的各項(xiàng)條款，是合同當(dāng)事人雙方結(jié)合自身意愿，依據(jù)自治原則所設(shè)定出的具體權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的根本體現(xiàn)，同時也是對合同性質(zhì)進(jìn)行判斷的關(guān)鍵途徑。現(xiàn)結(jié)合實(shí)況，簡要概括物業(yè)管理合同的基本內(nèi)容，為更好理清物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)奠定基礎(chǔ)。

通常，對于物業(yè)服務(wù)合同條款而言，主要由以下構(gòu)成：

1.物業(yè)、當(dāng)事人單個情況與基本信息，主要是確認(rèn)與記載物業(yè)管理活動相應(yīng)標(biāo)的物的實(shí)際情況，以及當(dāng)事人雙方資格方面的相關(guān)認(rèn)定。

2.雙方所具有的各項(xiàng)基本性權(quán)利與義務(wù)。主要是物業(yè)使用人，或者是所有人，將用于物業(yè)管理活動所需支付的對應(yīng)費(fèi)用予以交付，另由物業(yè)管理公司，將對應(yīng)服務(wù)提供給向業(yè)主的條款。

3.所開展物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際質(zhì)量，以及在此過程中所需注意事項(xiàng)。

4.在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)收取方法，以及此領(lǐng)域所需注意事項(xiàng)。

5.物業(yè)管理服務(wù)用房的費(fèi)用分配方法、管理與使用。

6.維護(hù)費(fèi)用的使用條款與收取。

7.合同所具有的實(shí)際有效期限，合同相應(yīng)終止事項(xiàng)，以及合同終止之后各事項(xiàng)的處理，此類事項(xiàng)以物業(yè)資料的轉(zhuǎn)移居多。

8.糾紛解決的途徑及違約責(zé)任。

9.當(dāng)事人結(jié)合實(shí)際情況所約定的其它方面的條款。

二、物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)

（一）業(yè)界對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)所提出的觀點(diǎn)

物業(yè)服務(wù)合同作為一種有特別指向性的民事合同，不管在立法層面上，還是在學(xué)理方面，都不存在爭議。但物業(yè)服務(wù)合同乃是一種哪種性質(zhì)的民事合同，因在立法層面為對此作出詳實(shí)、明確的規(guī)定，諸多學(xué)者在此方面存在著各種差異性看法，其中最具代表性的觀點(diǎn)主要有：

1.服務(wù)合同說。針對此觀點(diǎn)來講，其對物業(yè)服務(wù)合同有一個全新性闡述，即為一種雙方多領(lǐng)域交換并用于彼此需求的服務(wù)合同，對于其主要內(nèi)容而言，即物業(yè)管理企業(yè)，將物業(yè)管理服務(wù)，向業(yè)主提供，而對于業(yè)主而言，則依據(jù)此企業(yè)所提供的相應(yīng)服務(wù)，向其支付等價(jià)的費(fèi)用。諸如業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會等物業(yè)管理合同當(dāng)事人，具有絕對平等的法律地位，所以，經(jīng)雙方同意，并以此而簽訂并實(shí)施的物業(yè)管理合同，基于性質(zhì)上，此觀點(diǎn)將其劃歸至服務(wù)合同領(lǐng)域。

2.委托合同說。此說指出，基于民事合同類型而言，物業(yè)服務(wù)合同乃屬委托合同。也就是在所制定的物業(yè)合同當(dāng)中，在其中便是委托方，其以委托的方式，讓物業(yè)管理企業(yè)，對自身物業(yè)進(jìn)行管理，另外，還要求其利用自身經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)過的管理技術(shù)與各項(xiàng)管理手段，使物業(yè)保持原狀，或者是處于正常使用范疇內(nèi)，對于具有增值型的物業(yè)，需始終保持其現(xiàn)實(shí)效能，對于合同標(biāo)的來講，從本質(zhì)上來分析，實(shí)際就是物業(yè)企業(yè)所開展的管理服務(wù)。但針對所指定的服務(wù)合同來講，對于其所具有特點(diǎn)而言，擁有普通委托合同所不具備且?guī)в刑厥庑缘牟町悺?/p>

3.無名合同說。對于此說而言，其指出物業(yè)服務(wù)合同，即為合同法框架內(nèi)或某區(qū)域內(nèi)的無名合同。基于某種形式，雖然與委托合同相比，具有諸多相似，但物業(yè)服務(wù)合同卻具有諸多別樣特點(diǎn)，如期限較長、標(biāo)的內(nèi)容多樣以及涉及范圍廣等，此些特點(diǎn)乃是一般委托合同難以企及的。

4.獨(dú)立合同說。因物業(yè)管理所給予的管理與服務(wù)，在特征上具有綜合性、復(fù)雜性，其不同于傳統(tǒng)合同，差別較大，因此，這便在較大程度上決定了，物業(yè)服務(wù)合同乃是一種具有相對獨(dú)立性與自主性的合同類別，不歸屬于合同法所劃定的任一合同類別，乃是物業(yè)管理經(jīng)專業(yè)化發(fā)展過程中，經(jīng)不斷演變而形成的全新合同形式。

（二）物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)的界定

對于上述觀點(diǎn)而言，其均有自身專屬理由，也都從各角度找尋自身的支撐根據(jù)，增強(qiáng)了自身論證的說服力以及觀點(diǎn)的正確性。其中，對于委托合同說而言，其為通說，在還未頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》時，物業(yè)服務(wù)合同乃為無名合同。由此可知，要想對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)施加一準(zhǔn)確定位，必須先完成無名合同說與委托合同說相應(yīng)可行性的界定工作。

1.委托合同與物業(yè)服務(wù)合同。所謂委托合同實(shí)際就是委托人與受委托人之間形成約定，由受委托人對委托人所要求事物進(jìn)行處理的合同類型。通過對比物業(yè)服務(wù)合同的特征與內(nèi)容，可得知兩者之間存在多種差異。首先，針對委托合同來講，其目的即為，對委托人所要求的事務(wù)，開展?jié)M足其實(shí)際所需方式的處理。而對于物業(yè)管理關(guān)系而言，其中所存在的管理服務(wù)，即為提供管理與服務(wù)的物業(yè)管理公司，所予以提供的帶有專業(yè)性與技術(shù)化的服務(wù)，這些服務(wù)均帶有等價(jià)補(bǔ)償性，因物業(yè)管理所提供的服務(wù)具有技術(shù)化與專業(yè)化的內(nèi)在特點(diǎn)，對于業(yè)主、業(yè)主委員會來講，并不是都能實(shí)地處理。由此可知，對于物業(yè)管理內(nèi)容來講，其與被委托事務(wù)之間，通暢情況下，存在著某些或者是某種帶有特定性的差別。其次，合同法明文指出，對于受委托人，其需要委托人相關(guān)指示相結(jié)合，處理所委托的各項(xiàng)事務(wù)。而對于物業(yè)管理而言，并非由其提供管理服務(wù)，也不是依照業(yè)主委員會，或者是業(yè)主指示，來開展相應(yīng)處理，對于物業(yè)管理公司而言，其所開展的管理服務(wù)，從本質(zhì)上來考量，乃是結(jié)合合同規(guī)定及相關(guān)要求，對物業(yè)管理服務(wù)，以一種自主化、全面化方式，所開展的各類經(jīng)營活動。最后，對于委托合同而言，其實(shí)際上乃是非要式合同、諾成合同，而物業(yè)服務(wù)合同則為格式合同與要式合同，另外，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同在有償與否等方面，存在著比較大的差異。由此可知，對于物業(yè)服務(wù)合同，其與委托合同之間，存在著較大的差異，而針對物業(yè)管理合同來講，不能將其劃歸至委托合同范疇，委托合同說難以將物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)準(zhǔn)確詮釋出來。

2.無名合同與物業(yè)服務(wù)合同。通常把合同劃分為無名與有名合同。對于有名合同來講，業(yè)界又將其形象的稱之為典型合同，也就是將法律當(dāng)作其實(shí)施的專項(xiàng)規(guī)范；所謂無名合同，從本質(zhì)上來理解，也就是非典型合同，還可以理解為法律還沒有對其設(shè)定相應(yīng)規(guī)范，也沒有專屬名稱的合同。但因社會生活變幻莫測，交易類型日漸多樣，法律難以細(xì)致化的規(guī)定全部的交易類型，因此，民法當(dāng)中的私法自治原則，在此時便有之實(shí)用之地，在與行政法規(guī)與法律不相違背的情況下，在與社會乃至國家利益不違反的基調(diào)下，準(zhǔn)允民事主體，以自行方式，對各類型無名合同進(jìn)行設(shè)定，當(dāng)長時間運(yùn)用此種無名合同，另外，對其所具有的專屬性特征，進(jìn)行深層挖掘與逐漸匯總，久之，便會演變成或?qū)嶋H轉(zhuǎn)化成典型合同，也就是國家所規(guī)定的有名合同。

如若在未頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》時，把物業(yè)服務(wù)合同劃定到無名合同范疇，對其與所持有的法律適用而言，如若能夠遵照無名合同法律適用原則，則隨著此條例的頒布，在某種程度上清除了無名合同與物業(yè)服務(wù)合同間所存在的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定有合同期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)管理事項(xiàng)及違約責(zé)任等。盡管內(nèi)容不多，但也算是由明文條例，由此可確定，對于物業(yè)服務(wù)合同，基于現(xiàn)行法得知，此乃為有名合同。

三、物業(yè)服務(wù)合同的法律適用

由上文分析得知，物業(yè)服務(wù)合同以及其專屬性法律體系，較之其他與民法相關(guān)或者是行為相類似的法律，存在著較大的差別。正因?yàn)橐晕飿I(yè)管理活動與物業(yè)服務(wù)合同在整個民法調(diào)整方面存在著明顯的差異性，世界各國民法均對物業(yè)服務(wù)合同基于法律規(guī)制層面，開展更為概括、一般化及個性化的調(diào)整與規(guī)制。

在民法立法當(dāng)中，對于物業(yè)服務(wù)合同來講，從本質(zhì)上來考量，即為一種呈系統(tǒng)化、全面性的有名合同。至此，針對物業(yè)服務(wù)合同，其存在的法律適用，首先需遵照有名合同對應(yīng)的法律適用，并基于此，將其劃定為基礎(chǔ)依據(jù)與原則基礎(chǔ)。也就是在所簽訂合同當(dāng)中，針對當(dāng)事人有明文約定的內(nèi)容，即為對當(dāng)事人適用的相關(guān)約定與條款。另外，對于當(dāng)事人來講，在所簽訂合同中，對于某事項(xiàng)未有約定時，則準(zhǔn)允當(dāng)事人，實(shí)時補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容，若所補(bǔ)充的協(xié)議予以達(dá)成，則對于此相關(guān)事項(xiàng)來講，在內(nèi)容上便能夠適用。如若對于當(dāng)事人，不愿或者無法有效達(dá)成具體要求或者是補(bǔ)充協(xié)議的，則依據(jù)合同條款，對其進(jìn)行司法解釋，另外，對物業(yè)服務(wù)合同，同樣需進(jìn)行體系化解釋。如若合同經(jīng)體系解釋仍然難以得出結(jié)論，則需能夠與當(dāng)事人之間，在具體的交易習(xí)慣方面相適用。當(dāng)遵照有名合同相關(guān)法律，與一般性原則相適應(yīng)的，仍然難以將糾紛裁定依據(jù)確定下來的，那么便需要對合同法當(dāng)中，對于物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)規(guī)定相適用，以及在實(shí)用物權(quán)法當(dāng)中，用此方面所設(shè)定的專門性規(guī)范來解決。

四、結(jié)語

總而言之，基于當(dāng)前日益縝密的法律制度框架下，對于物業(yè)服務(wù)合同而言，無論是在管理權(quán)方面，還是在效力及主體方面，其所存在的問題，均可正確認(rèn)識，這不僅對這復(fù)雜物業(yè)糾紛在應(yīng)對與解決方面有益，還能較好的推動與促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]曾祥生.物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)辨析——兼談無名合同有名化問題.南昌大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會科學(xué)版）.2007， 38（3）.

[2]趙惠.析物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及其解除.法律適用.2010（11）.

[3]李茂.物業(yè)服務(wù)合同法律問題研究.太原師范學(xué)院學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版）.2007， 6（6）.

[4]胡艷芳.物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同中的義務(wù)研究.中南大學(xué).2006.