后拆遷時代上海董家渡博弈

王丹陽

從豫園走到黃浦江畔也就500米，但鮮有游人會往南走入中華路，繞進(jìn)一個環(huán)城。其實，上海從北宋起建縣700年的歷史濃縮在這兩平方公里當(dāng)中。如果說松江華亭人是上海的初民，那么老城廂里就住著上海最早的居民，開埠后大量苦力從十六鋪碼頭，或老北站“上來”，老城廂是首選的?？奎c(diǎn)。

從2016年開始，老城廂里董家渡的3000戶居民面臨拆遷。這里地塊復(fù)雜，房屋類型除了花園洋房外基本齊了，有上海典型的簡屋、舊里、新里、新公房……同時還有20世紀(jì)90年代被動遷過而遺留下來的房子。上海的拆遷政策、開發(fā)商的利益計算以及拆遷戶的補(bǔ)償訴求，都隨著上海房價不斷沖高而發(fā)生著新一輪的博弈。

我不需要動遷

正月十五剛過的一個傍晚，小南門地鐵站外的中華路熱鬧非凡，路東是成片競逐的高層商品房，路西是幾百年不倒的低矮平房，路中間望去，就像巨人與侏儒般對峙而去，直到環(huán)城的弧角處開始轉(zhuǎn)彎。

再往東面尋去，高樓的間隙里露出陸家嘴海市蜃樓般的樓頂，哪怕隔著黃浦江都盡在眼前?？梢韵胍?，樓群會慢慢向西鋪展，滲入、壓蓋那些老城廂地帶，老房子必然被推土機(jī)推平。

上海南市區(qū)并入黃浦區(qū)后，黃浦區(qū)的動遷壓力驟然上升，成了上海市舊城改造的攻堅區(qū)。里面待改造建筑的性質(zhì)及歸屬都復(fù)雜至極，200多萬平方米的舊里，還夾著289處文保建筑，占了全市26%，生活著8.2萬戶沒有衛(wèi)生設(shè)施的人。照黃浦區(qū)建交委說法，即使每年舊改任務(wù)量在5500戶以上，至少還需要有三個“五年計劃”才能基本解決二級以下舊里改造。

“就算要走，我也是最后一個?！痹谕ㄏ蚪叺陌锥陕飞系募依铮煸讫埡莺萘滔逻@句話。他這屋子比較特殊，從沿街的平面上凸出來，由各種板材、鐵皮拼貼成，這一家三口子的庇護(hù)所，相比挨著的其他危棚簡屋，簡陋得更是扎眼。屋外的動遷宣傳橫幅告訴路人這里發(fā)生過的暗戰(zhàn)，“早簽約，早得益”“想征收盼征收，征收到了要抓住”“釘子戶吃虧，簽約者吃糖”“一把尺子量到底，安置標(biāo)準(zhǔn)不會變”……個中深意會聚成五味雜陳的海洋。

朱云龍已開了14年出租車了，他邊跟我交談邊睨著屋外的車，最近上海搞交通大整治，亂停的車只要是車中無人就被貼一張200塊的罰單，朱云龍是這地塊上唯一“擁有”一輛車的。他最近情緒波動很大，上班都沒有心思。去年12月中旬，動遷組軟磨硬泡讓他簽字，“經(jīng)辦人”對他說，再耗下去只有壞處沒有好處，于是他招架不住那天天來上門的架勢，連征收補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容都沒看就簽了。

他堅持說，自己沒去看最后一頁上的貨幣補(bǔ)償數(shù)額，也不知道這1979年加蓋過一層的房子最終被算成多少面積。其實，所有待征收房屋的戶型和測量面積都公示在動遷組的大廳里，朱云龍家的核定建筑面積為16平方米。但他不關(guān)心也不承認(rèn)，并很忌諱我把那加蓋的一層叫作閣樓，“那可是里弄里蓋過章、南市區(qū)房地局發(fā)過批文的合法的翻造”。在他心里，這房子起碼有35平方米。

解放前夕，他的父親從揚(yáng)州“上來”了，就在這個位置落腳，買了這個篾竹片搭的平房。他父親像多數(shù)“跑單幫”的苦力一樣無依靠，趁著解放在南市區(qū)環(huán)衛(wèi)所當(dāng)了一個馬路清潔工，生了六個女孩，才生到一個兒子。

很難想象，目前灶頭、飯桌、碗櫥占據(jù)的這16平方米，在70年代時住著一家共9口人，吃喝拉撒都在里面。即使翻造了一層后，這里完全是個板壁合圍起的空間，7個姐弟搬到了樓上，安了一個大木板床一溜兒并躺?，F(xiàn)在，朱云龍用PVC板重做了整個底樓內(nèi)墻，又在屋外搭了個煤衛(wèi)二用的灶頭間，古老的篾竹板看不見了。只有一個二樓陽臺是用三角鐵和槽鋼支出來的，從外觀來看岌岌可危，朱云龍蜷身站在空中樓閣般的陽臺上，跟我保證“絕對牢固”。

“牢固什么？一戳就破的?！彼哪昙壍呐畠含摤撛趲撞煌腹獾拇差^邊做作業(yè)，時不時插嘴頂撞，各種家具物什的局促間，僅容一人通過。他的揚(yáng)州媳婦也厭倦了，告訴我：“我從小到大沒有住過這樣的房子，我家的豬圈都比它好?！彼霞易〉氖寝r(nóng)村自建房。朱云龍一直為娶不到上海老婆而耿耿于懷，原因就是這住房條件，直至43歲與現(xiàn)在的妻子“閃婚”。

他從枕下取出一個疊著工會證、公交月票、糧票的小紅盒，給我看他在上海建筑界元老級國企建工集團(tuán)工作過20年的憑證?！拔乙恢毕?，等我有了錢，我自己把這房子好好裝修一遍也不差的。”作為泥瓦匠出身，他頗精通建材和房屋構(gòu)造原理。他所處的董家渡3號地塊，房屋評估單價為3.6萬元，而10分鐘步行就到的黃浦江邊，綠城黃浦灣一棟“樓王”的頂層江景房拋出了38萬元的預(yù)售價，這消息對他刺激很大?！拔也恍枰獎舆w，我在這里住得很好，江景房有什么稀奇，我再加蓋一層也能看到江?！彼耆司驼f自己并不想搬走，以至于他媳婦懷疑他最近精神恍惚。

其實，逃避動遷的根源，還是這戶口本上一串“空掛”在冊的人口。在他母親去世前，說了這房子是傳給兒子。母親一過世沒幾天，朱云龍發(fā)現(xiàn)戶口本上的戶主被他大姐“搶注”了。然而，最初的房契上只有父親一人的名字，很難說清這房子目前的戶主?！敖?jīng)辦人”跟他保證，“誰是實際居住人，誰就是戶主”，他才將信將疑地簽了字。但是，他和姐姐們的關(guān)系已決裂，一個姐夫在年前來過一次，臨走前放話道：“等著打官司吧。”

2011年后，上海正式廢除90年代盛行的動遷補(bǔ)償“人頭+磚頭”政策，一律執(zhí)行“三塊磚頭”政策。之前按人頭來補(bǔ)償，造成普遍的戶口“空掛”現(xiàn)象。“三塊磚”的頂層依據(jù)是2011年時的國務(wù)院590號文《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱“590號文”），規(guī)定對被征收人的補(bǔ)償主要是“被征收房屋價值的補(bǔ)償”，里面沒有提到“人頭費(fèi)”。據(jù)此，上海市政府在當(dāng)年出了個《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施細(xì)則》（下稱“71號令”），房屋市場評估價格、價格補(bǔ)貼、特定房屋類型的套型面積補(bǔ)貼構(gòu)成了俗稱的“三塊磚”。

“三塊磚”運(yùn)用到人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜的老城廂，就變得捉襟見肘。接下來的安置方案是二選一，要么貨幣安置，要么房屋產(chǎn)權(quán)置換，用貨幣補(bǔ)償款置換政府推出的限價房。不管哪種方案，都是把蛋糕怎么分的問題留給了家庭內(nèi)部來解決。

“拆遷黨”或 “保黃黨”？

小南門舊名朝陽門，是老城廂城墻上東南角的門闕，董家渡是傍著小南門而起的墟市。黃浦江以S形踞臥在老城廂的東邊，董家渡就位于那個凸口上。

15年前，董家渡出讓首批毛地地塊，華潤置地、泛海建設(shè)及華浙集團(tuán)三大巨頭分食。朱云龍所在的3號地塊就屬于華浙集團(tuán)，它于2007年就獲得拆遷許可證，但這一等卻等了10年。

“以后這里可是董家渡金融區(qū)，直接和對面的陸家嘴搶風(fēng)頭的，政府總不能讓老奶奶還拎著馬桶出現(xiàn)在高樓下，太煞風(fēng)景了?！鄙谒埂㈤L于斯的Robin Chen（化名）對我說。對于這位70年代初生的上海人，目睹過這里80年代時生生不息的安逸市井氣，和90年代末開始的拆遷狂潮，如今他人到中年，安穩(wěn)不再，因為動遷終于動到了他所生活的12號地塊。

去年10月中旬，Robin入了一個微信拒簽群，天天篤定地在里面看他們說段子。他向我承認(rèn)自己是“騎墻派”，他相比情緒激動的人更愿意做幕后旁觀者。如果簽約率上升，他大不了做個“僵尸拆遷黨”，如果局勢不變，他就做“保黃黨”。前者是指簽了也當(dāng)沒簽混在人堆里，后者是就把事情搞黃，等下一次拆遷機(jī)遇，說不定有更高的對價。

當(dāng)年，泛海一連在此拿下三塊地，卻一時無法同時啟動，于是先啟動10號地塊。公司公告稱，由于“屬舊城改造項目，拆遷工作量較大，情況也比較復(fù)雜”。2015年底，泛海與黃浦區(qū)住建委正式簽訂房屋征收框架協(xié)議，泛海將為12號地塊支付88億元征收費(fèi)。但如今是凈地招拍掛的年代，征收一律由政府來做，開發(fā)商不再參與，于是舊酒遇到新瓶，那些“捂地”至今的項目，由開發(fā)商給錢，政府出面征收。

12號地塊有1800戶居民，為四個地塊中戶數(shù)最多。每到晚上，木格子排窗、天窗、老虎窗里映著燈火，“萬戶搗衣聲”的時分開始了。如今，原住民與租客對半開，有實力者早已在外區(qū)買房，無實力者或租或借住，等待拆遷的那天打個翻身仗。在岔道叢生的里弄里問路，一個老人見外人來訪，上來搭訕：“真是叫花子也不會住的地方?！彼f得不夸張。

Robin從小也是和弟妹們“疊床架屋”過來的，后來他們結(jié)婚買房，他至今一個人和母親生活在一起，租住在外區(qū)的高檔商品房里。作為金融圈中人士，Robin在私募基金行業(yè)工作，也投資開發(fā)過房地產(chǎn)，對上海走過的土地財政的路子非常清楚。拆遷的事情輪到自己身上，他覺得自己比一般拆遷戶更清楚背后的利益算計。

他走到一個有著百年歷史的“警鐘樓”下，辛亥革命時三次武裝起義的火種在這里點(diǎn)燃，起義軍鳴響警鐘，一舉攻下附近的道臺。鐘樓從重疊的屋頂森林里探出雄雞般的脖頸，中間一個螺旋梯是鑄鐵鏤花的，直通向35米高的頂部。頂上有個望遠(yuǎn)鏡，Robin小時候經(jīng)常爬上去，從中看到自家的窗。解放后，這鐘樓成了消防隊的瞭望臺，“管全市火情的哦，那時附近除了外灘萬國建筑，沒有比它更高的了”。

3.8萬評估價惹沸議

如今的拆遷，上海實行“征詢制”，征收與被征收人簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)達(dá)到規(guī)定簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效，未達(dá)規(guī)定比例，征收終止。市政府規(guī)定下限不得低于80%，董家渡地塊在具體執(zhí)行中為85%。

去年夏天，當(dāng)拆遷補(bǔ)償方案下來時，Robin認(rèn)為自己一眼就看出“很多問題”。最重要的是，他認(rèn)為12號地塊3.8萬塊出頭的房屋評估均價，是根據(jù)與這些危棚簡屋同類的房屋在市場上的交易均價所做出。按照加權(quán)公式，他家20平方米的“磚頭”僅能拿到百來萬元的評估總價，加上各種面積、價格補(bǔ)貼和獎勵費(fèi)，合計下來到手300萬元左右。但他家戶口上有8口人。

“也就是說，這房子是按市場交易法評估的，如果按市場開發(fā)法，那就遠(yuǎn)不止這個價格了?！彼烙羞@兩種評估法。后者的優(yōu)勢是納入了土地價值，“因為開發(fā)商要的是你房子下面的這塊地，但你將失去的是生活在這塊地上的所有利益，比如醫(yī)院、學(xué)校?！?/p>

按照征收所的說法，拿這個總價除以居民蝸居的房屋面積，單價也直逼十二三萬元了，跟黃浦江邊的豪宅有得一拼，居民有什么不滿意的？這話讓他聽了不舒服?！八麤]有考慮容積率，這些地上有可能造30層的樓，容積率在5，而現(xiàn)在的房子容積率在1.5，你說他應(yīng)該拿12萬乘以多少倍給我們？”

應(yīng)該說南市區(qū)本是上海房價的價格洼地，但搖身一變?yōu)辄S浦區(qū)后，這片居于外灘南部一二公里處的大片暗褐色的屋宇就開始飆價。如果說外灘被歷史性的租界建筑占據(jù)，那么這片同樣擁有黃浦江畔核心區(qū)位的老城廂將是黃浦區(qū)第二張名片。12號地塊往黃浦江的方向走去，一塊正打著地基的巨大地皮就是2014年時的上海地王，被中民投以248億元出讓金、3.5萬元的樓板價拿下。它的名片上將是董家渡金融區(qū)的頭銜，與對岸的陸家嘴對峙。

Robin熟悉的王家碼頭路走到底，就是曾經(jīng)的渡船碼頭，小時候，他花5分錢坐擺渡船到浦東，再立馬坐回來，在寬闊的江面上耗一個小時，只是覺得好玩。如今，這條通向碼頭的路成了新貴的領(lǐng)地，有巨幅廣告寫著“外灘秘境大宅”，尊貴的售樓處隱秘在殿堂級的樓盤里，周圍的均價已經(jīng)12萬元了。

Robin認(rèn)為第二個問題出現(xiàn)在動遷安置房上，這是政府以低于市場價三成的價格向居民出售的，居民可按產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償?shù)男问接米约骸叭龎K磚”里的錢去買這個房子?！澳阏f這幾百萬太少，那征收組說我現(xiàn)在給你平價房選擇呀，但問題又來了，他們推出了‘一證一套。”也就是說，一本產(chǎn)證置換一套平價房，這讓“家族關(guān)系”盤根錯節(jié)的原住民們又“跳了起來”。有人抱怨憑什么買過商品房就不能再享受這福利，“你替我還過貸嗎？”

Robin并不理會這些“上面沒有明文，下面人自己編的政策”，但征收所“早簽約、早搖號、早選房”的說法牽動著他母親的心，即簽約后才有資格搖號，根據(jù)號碼排隊選房。

Robin在家里排行老大，但母親主掌一切，他三番兩次勸說她不要簽，最終母親背著他去簽下了?！袄夏耆说男睦硭刭|(zhì)擋不住的。”他這樣解釋。他覺得，再堅定的人也無法抵得住巧舌如簧的“經(jīng)辦人”，他們每人20戶那樣“大包干”，每天在地盤上兜轉(zhuǎn)，跟不用上班的老人們廝磨。他母親之后去簽了個只帶貨幣補(bǔ)償數(shù)額的協(xié)議，卻一份回單都沒帶回來。Robin很清楚，他要的是附帶安置方案的，“如果他們期房拿不出來，就給你現(xiàn)金，你是沒話說的”。這里的居民大多是要房子的，都知道“錢沒有用”。

百人訴訟團(tuán)

在如今打著地基的中民投“地王”上，曾經(jīng)是一個遠(yuǎn)近聞名的布匹市場。賣家把國外明星的照片張掛在門口，每年法國、意大利時裝周的發(fā)布新款，半個月后就在這里登場了，這里常能見到外國人和港臺地區(qū)明星的身影。

現(xiàn)在，沿途的排門板布店兀自開著，“地王”的圍擋把它們襯得寒磣而蕭條。外地店家都知道，穿過一個湫隘的公共過道，吳建華的家就在里面。他身后拖著120人的訴訟團(tuán)，在12號地塊上名氣不小?！拔抑皇前阉麄冾I(lǐng)進(jìn)門，當(dāng)然，他們的利益還是需要他們自己去談?！崩蠀秦常髦豁敒鯕置?，不是在外邊跑官家機(jī)構(gòu)，就是在家接待前來“咨詢”的人。

從公共過道走進(jìn)去，堂屋、灶間再到里屋，中間要跨過一道墻隙，可見是兩棟獨(dú)立的樓宇。老吳在縫隙上架了四把雨傘，一旦下雨就排隊撐開。家里的A4文件堆成山，他憑方位感抽出一份份材料，大多都是證明開發(fā)商泛海集團(tuán)和黃浦區(qū)有著違規(guī)行為的材料。他將1400度的眼鏡貼向材料，艱難地辨認(rèn)。

2015年底，泛海與黃浦區(qū)建交委簽訂房屋征收的框架協(xié)議，老吳開始搜集材料，并掌握了泛海的“問題”。泛海在2007年取得該地的土地拆遷許可，“在核定的拆遷期限內(nèi)未拆遷完”，于是在2009年時延長了土地拆遷許可證，到9月底為止。之后，老吳就再也沒有查到對方有申請過延期。

老吳按照自己的方法，細(xì)細(xì)計算上海市拆遷政策和開發(fā)商的舉動。他認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率極高的泛海是無法“資金到位”的。動遷安置房一般由政府籌建，住房保障局統(tǒng)一下?lián)苷{(diào)配，跟開發(fā)商并不發(fā)生直接關(guān)系，但老吳還是堅持：如果開發(fā)商的錢不到位，這期房仍然變不了現(xiàn)房。現(xiàn)在，老吳在政府文件的研讀上是十足的“民科”，他搜集一切所能搜集的條文，申請一切能申請的公開信息，從中找到違規(guī)的蛛絲馬跡。他從箱底拿出一本折頁無數(shù)的《行政訴訟法》和幾張零散的黨報，緩緩走到桌邊坐下，淡定地說：“同濟(jì)的阮儀三教授都在呼吁舊城改造要慎重了，政府還讓開發(fā)商亂動?！?h3>陽光動遷VS董家渡現(xiàn)實

按上海市政府規(guī)定，到2015年12月31日，未完成處置的毛地，原建設(shè)用地批文、規(guī)劃許可證等文件將被撤銷，毛地全部收回進(jìn)行招拍掛。黃浦區(qū)“法制辦”一位區(qū)長曾經(jīng)對12號地塊上的居民發(fā)過視頻講話，市府對這種困境專門出臺文件，由開發(fā)商引入資金，政府出面實施房屋征收，一方面確保征收進(jìn)度，一方面解決政府自身的舊改資金不足。

老吳認(rèn)為，泛海至今沒有建設(shè)用地批準(zhǔn)書，也就說明還不享有國有土地使用權(quán)，連享受以上“緩沖”的機(jī)會都沒有，這是關(guān)鍵問題。2004年，黃浦區(qū)對泛海下發(fā)土地有償使用通知書，讓其去辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書，約定三塊地的土地出讓金為1億元，但老吳申請了政府信息公開，發(fā)現(xiàn)由于是舊城改造項目，免繳上述土地出讓金，也沒有申請建設(shè)用地批準(zhǔn)?！懊髅髡f是有償出讓，又說免繳土地出讓金，怎么能出爾反爾？”按照老吳單方面的理解，這塊地的土地拆遷許可證在2009年就被泛海放棄了。雖然老吳的這種說法并未得到其他渠道的證實。所以當(dāng)大多數(shù)人在攻擊政府提供“草皮房”時，他的矛頭早就落在泛海是否還具有開發(fā)權(quán)上。望向屋外吊車浮游的“董家渡金融區(qū)”，他確信自己這房子遲早是要被推平的，“拆是早晚要拆，就是誰來拆的問題”。

他心里早有算盤，“應(yīng)該純粹讓政府來動，凈地招拍掛”。歸根結(jié)底，他希望政府統(tǒng)一征收后，將地拿去拍賣，這樣能避免開發(fā)商主導(dǎo)資金的“風(fēng)險”。他認(rèn)為政府征收能保證資金充足、房源到位，有旁邊的“地王”坐鎮(zhèn)，這塊冒肥油的地還怕沒人要？最關(guān)鍵是，他認(rèn)為“政府征收的評估價不會那么低”。

這次拆遷地塊中的王家碼頭，路上的縫紉店、棉布店、日用品商貿(mào)公司的倉庫，都蕭條得看似要倒閉，江風(fēng)吹來，天空如同路面一般空空落落。路邊的10號地塊泛海國際住區(qū)正在建第三期，四棟酒店式公寓般的住宅還包著腳手架，這塊地直到兩年前才算拆平，從第一次動遷開始，跨度整整13年。

2002年，地塊上的拆遷評估價是3800元，比現(xiàn)在整整低了10倍，但當(dāng)年9月，上海市物價局公布的老城廂周邊商品房均價為6800元。15年來，土地升值的速度已讓誰都看紅了眼，沒有試水過商品房市場的老城廂人，更是被畸形的房價弄蒙了。

去年3月，黃浦區(qū)第一房屋征收所在地塊上的一個中學(xué)禮堂開動員會，總經(jīng)理張國樑親自出馬。其在黃浦區(qū)舊改區(qū)域頗有名氣，官方語境里是上?！瓣柟鈩舆w”功臣，在坊間卻備受爭議，被稱作“上海灘第一壞人”。

“董家渡居民提的問題，歸根結(jié)底還是他們沒有想明白?！睆垏鴺抛邳S浦區(qū)第一房屋征收所的辦公室里，向我表示。這家半官半私的征收所的前身，是上海安佳房屋動拆遷有限公司，71號令頒布之后，動遷改為征收，安佳公司更名并向黃浦區(qū)房管局備案，代表政府實行征收。

“它是歷史發(fā)展過程中一個畸形的產(chǎn)物。第一，地塊所處的地理位置復(fù)雜，周邊地塊對居民產(chǎn)生思想波動的機(jī)制很復(fù)雜；第二，地塊本身的復(fù)雜性，房屋類型除了花園洋房外基本齊了，有簡屋、舊里、新里、新公房等；第三，還有原來在90年代被動遷過而遺留下來的；第四，無證經(jīng)營、違章建筑很多……”他說。

張國樑能體會其中的復(fù)雜性，但也斬釘截鐵地告訴我：“你就看著那些撐到最后的人是得利了還是吃虧了！”對那些想等等再議價的居民，他表示“絕對不可能有變化”。目前，上海所實施的諸如“數(shù)磚頭”“兩輪征詢”“套型保底”都由他首創(chuàng)。媒體上的張國樑，身后是一串鮮亮的成績單：2005年啟動的盧灣世博園區(qū)動遷，788戶居民、24家企業(yè)沒有一個“釘子戶”；上海“陽光動遷”第一人，破解“天下第一難”；30年動遷生涯，舊改50余地塊、3萬戶居民；2015年的全國勞?！?/p>

“應(yīng)該說現(xiàn)在的數(shù)磚頭政策再也不存在以前的數(shù)人頭亂象，好的磚頭高價格、壞的磚頭低價格，總是與同等類型的建筑在交易市場上的價格比來的，總不見得拿簡屋去跟新公房的價格比?！睆垏鴺耪f，他不懂得具體政策的制定，但是用形象化思維來解釋，就是這么簡單。在他看來，政策條文是明擺著的，評估價的參照是用途、建筑類型、區(qū)位……“甚至有的房屋不到3.8萬，我們還要把它拉到3.8萬元?！?

此次動遷安置房，無一是在“所在行政區(qū)”的黃浦區(qū)?！暗覀兪怯邢噜徯姓^(qū)的。”張國樑說。他指的是浦東，那里的安置地塊，離此地近則13公里，遠(yuǎn)則43公里。在頻繁的行政區(qū)撤并中，鄰區(qū)則遠(yuǎn)，隔區(qū)則近的情況也在顯現(xiàn)，居民無暇權(quán)衡政策的剛性，卻素有“原拆原還”情結(jié)，他們流傳著“去年楊浦區(qū)動遷時可原區(qū)安置”的說法，原因是楊浦區(qū)擁有大量老工業(yè)廠房能拆了挪地……黃浦區(qū)無此先天條件。

2011年后，張國樑確立的“陽光動遷”“透明公開”原則正式實施，他在每個地塊放兩塊自主研發(fā)的電子觸摸屏，內(nèi)有一套信息查詢系統(tǒng)，每戶房屋評估結(jié)果、補(bǔ)償安置款，以及最新簽約情況在里面實時更新。12號地塊的居民向他質(zhì)疑85%的由來，要他用大屏幕滾動，或者張貼上墻，免得還要在系統(tǒng)里自助查詢。張國樑沒有理他們。

“這就像我已經(jīng)在電腦里寫出來了，你非要我用手再重新抄一遍，有這個必要嗎？”說到這里他有些激動。在他心里，相比10年前，如今已是越來越陽光透明。這套方法又被北京、浙江、廣東借鑒，他經(jīng)常去各地開講。

張國樑親歷了30年的上海動遷史，最初是由上海住宅建設(shè)辦公室下置動遷組，將危棚簡屋改造為原拆原還的新公房，居民將動遷組視為恩人。90年代起，城建鋪開，開發(fā)商開始協(xié)議拿地，原來的拆遷人手不夠用了，第一波加入動遷組的是房管所那些“收房租、修房子”的閑人，第二波進(jìn)來的就是開發(fā)商自行組建的閑雜人員，他們以效益優(yōu)先，做壞了規(guī)矩，造成小鬧小便宜、大鬧大便宜的“放水”印象。張國樑也做過給人斷水、斷電的工作，最終發(fā)現(xiàn)是個惡性循環(huán)。

時至今日，張國樑還在摸索新的試水，那就是“一證一套”，這是順應(yīng)最近的風(fēng)向標(biāo)下的產(chǎn)物。根據(jù)住建部剛剛公布的2016年房市成績單，特別提到去年棚改貨幣化安置比例達(dá)48%，比2015年提高了18.6%，并轉(zhuǎn)化為2.5億平方米商品房銷售的增量。今年，全面棚改工作會明確了積極引導(dǎo)貨幣化安置的要求，為了緩和緊張的安置房房源，上海市政府鼓勵貨幣化安置，安置房是為“?；尽薄?h3>土地財政

但是，張國樑無法重導(dǎo)歷史的軌跡，就像老吳等“死磕派”提出的這塊地的歷史遺留問題，只能等待法院判決。去年，黃浦區(qū)政府披露，截至2015年底，該區(qū)還余留26個毛地項目。2016年上半年，“8個久拖不決的毛地項目有實質(zhì)性進(jìn)展”，而區(qū)政府也已將毛地作為舊改項目中的短板。

在上海的“毛地出讓”歷史遺留問題上，居民與房屋征收事務(wù)所直接“交鋒”，后者隱匿了作為交易雙方的政府和開發(fā)商，在動遷中擔(dān)任了顯性的資金分配者。但是爭議的導(dǎo)火索往往就像張國樑說的，“周圍房價所產(chǎn)生的心理波動”，土地的升值使得遺留下來的歷史項目越來越難以為繼。其實，政府與開發(fā)商都在推進(jìn)與放棄間騎虎難下。香港瑞安集團(tuán)為上海在歷史節(jié)點(diǎn)上的舊改留下一道側(cè)影，20年前它同時規(guī)劃新天地和虹鎮(zhèn)老街項目，后者的拆遷拖至2012年，已耗費(fèi)百億資金，使公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率一度達(dá)70%。

“拆遷可以說始終貫穿在中國最大的利益博弈里。”北京京云律師事務(wù)所主任王興華對我說。該所專門從事動拆遷官司，今年剛在上海開了分支?！懊爻鲎尡辉试S的時期，地方政府沒有錢，于是開發(fā)商墊付動遷資金，但一旦形成半拉子工程，往后下去越拆越難?！苯?jīng)驗告訴他，一般第一次動能走掉50%的項目，就說明開發(fā)商的補(bǔ)償安置定位是準(zhǔn)確的。據(jù)他解釋，以前，一些項目可無限制地申請土地拆遷許可證延期，沒有規(guī)定可以續(xù)幾次，“就算企業(yè)忘了，可以一次性補(bǔ)夠”。

在土地升值的刺激下，現(xiàn)在的雙方更傾向于重拾舊約?！胺績r漲了，前面都是小錢了，大家就想著把歷史欠賬完成，于是開始博弈，政府說你再出一筆錢，我就把手續(xù)拾起來?！彼f。如果現(xiàn)在還是開發(fā)商來執(zhí)行拆遷，那他相信在現(xiàn)在的房價下，他們是不可能做得下來的。他也提到，把房屋評估價做低，適當(dāng)提高獎勵空間是政府征收中慣用的做法，對這個比例的拿捏非常重要。

董家渡地塊的潛力不言而喻，有房產(chǎn)研究院預(yù)測，這片區(qū)域?qū)⒊蔀樯虾Ｗ詈诵牡拇_發(fā)板塊。而泛海也在2016年初的股東公告中寫道：“上海董家渡項目是公司重點(diǎn)房地產(chǎn)項目之一，地理位置優(yōu)越，市場前景良好，開發(fā)建設(shè)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)?！狈汉５谋本?、武漢都有超過10年入市周期的項目，其中不少地塊上過國土部“閑置土地黑名單”，也有人分析說它的囤地模式相當(dāng)于“內(nèi)地版的李嘉誠”。

10號地塊上的泛海國際住區(qū)售樓處隱在一處圍擋里，一期項目于2015年底開盤，均價在8萬多元。相比彼時的外灘九里、黃浦灣10萬多元的均價，售樓小姐坦言是故意壓低的，“這是公司試水上海的第一個項目，我們做得很小心”。10號地塊是泛海從拿地開始自行動遷的上海唯一一塊地?！奥牴靖悴疬w的人說，真是一部辛酸史?！蹦俏恍〗阏f。

Robin以一個資深房地產(chǎn)從業(yè)者的眼光告訴我，10號地塊是泛海的公寓、15號地塊“地王”的金主中民投的第二大股東也是泛海，“你說它會輕易放棄12號地塊的開發(fā)權(quán)嗎？”對開發(fā)商來說，整地拿下才能獲得最大的開發(fā)價值，房地產(chǎn)開發(fā)無非就是怎樣拿到更便宜的地和資金。“開發(fā)商永遠(yuǎn)是缺錢的，空麻袋背米才叫本事?！彼f。也就是說，無錢也能靠杠桿來生利。

所以他不看好那100多個走法律程序的人，認(rèn)為“民科式的小打小鬧”沒有意思。“十幾年了，萬一政府拿出任何你沒見過的文件，把你碰回去。”他更不認(rèn)同政府征地招拍掛就能抬高對價的說法，“現(xiàn)在這種房價，政府敢再把評估價評高嗎？”現(xiàn)在，他最大的心結(jié)還是這3.8萬元的評估價?！百I房到底是含著地皮的價格，還是僅建筑材料的價格？”他反復(fù)問我。