“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析

徐連禮

身份證號(hào)：342124198005051513

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)的稅收制度也隨之發(fā)生了重大變革。從2012年1月1日上海試點(diǎn)營(yíng)改增開(kāi)始至2016年4月30日止，我國(guó)所有行業(yè)全面實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增，消除了重復(fù)征稅，并將新增不動(dòng)產(chǎn)增值稅納入抵扣范圍，降低了各行業(yè)的稅負(fù)。而房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他行業(yè)，受時(shí)間和地域的影響較大，且房地產(chǎn)行業(yè)所售商品的性質(zhì)決定了銷(xiāo)售單價(jià)及單位成本的波動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響是巨大的，因此實(shí)行營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理影響也就十分重大，只有了解了稅收政策并制定合理的增值稅管理制度，才能不僅讓房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)降低稅負(fù)，更是讓每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)自身都能降低稅負(fù)。

1 營(yíng)改增簡(jiǎn)述

201 6年兩會(huì)期間李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中稱(chēng)，從5月1日開(kāi)始，全面實(shí)施營(yíng)改增，建筑業(yè)、房地產(chǎn)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)也將實(shí)施營(yíng)改增，所有新增企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。營(yíng)改增就是指的是“營(yíng)業(yè)稅改增值稅”，是對(duì)以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改變征收增值稅。大方向來(lái)講，營(yíng)業(yè)稅改增值稅以后，完全解決了企業(yè)在納稅方面存在重復(fù)納稅的問(wèn)題，讓企業(yè)稅收成本降低了，企業(yè)的壓力也降低了。從更深一點(diǎn)的方面考慮，營(yíng)業(yè)稅改增值稅對(duì)于部分企業(yè)的定價(jià)產(chǎn)生了影響，從而對(duì)消費(fèi)者群體來(lái)講有利一些，可以促進(jìn)消費(fèi)，從而推動(dòng)我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，讓企業(yè)在投資結(jié)構(gòu)方面有一定的促進(jìn)價(jià)值。從小方面來(lái)講，在營(yíng)改增出臺(tái)前。營(yíng)業(yè)稅是我們國(guó)家對(duì)境內(nèi)的商品勞務(wù)費(fèi)征收的一種類(lèi)型，主要針對(duì)的對(duì)象是：不動(dòng)產(chǎn)，銷(xiāo)售，勞務(wù)稅及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。和營(yíng)業(yè)稅不同，增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，主要是針對(duì)商品和勞務(wù)稅，讓其在流動(dòng)的過(guò)程中產(chǎn)生的增值額當(dāng)做計(jì)稅的主要依據(jù)。增值稅有兩種，進(jìn)項(xiàng)稅和銷(xiāo)項(xiàng)稅，進(jìn)項(xiàng)稅是主要用于抵扣。

2 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析

2.1 對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生直接的影響

作為一種典型的稅收手段，該政策的推行對(duì)于企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生直接的影響，這種影響是非常直觀(guān)的。目前，由于該政策的推進(jìn)，原值稅金被直接的減免，這也就意味著對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本得到了直接的降低，而且降低的幅度也較大，這直接抬升了這些相關(guān)企業(yè)的利潤(rùn)空間，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益增加，毛利潤(rùn)擴(kuò)大。這就會(huì)讓企業(yè)有更多的空間來(lái)進(jìn)行其他按業(yè)務(wù)板塊的開(kāi)展，進(jìn)行更大的利潤(rùn)創(chuàng)造。

2.2 對(duì)企業(yè)的納稅申報(bào)和發(fā)票管理帶來(lái)較大變化

營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報(bào)工作更加復(fù)雜化。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間繳納稅款，其中適用一般計(jì)稅方法的，稅率為11%，適用簡(jiǎn)易征收的，稅率為5%，有預(yù)繳稅款的，按照抵減后的金額向國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，而稅率與原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅相比，變化也比較大。營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理影響較大。專(zhuān)用發(fā)票增值稅作為進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣依據(jù)，需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員嚴(yán)格把關(guān)建材供應(yīng)商的納稅資格以及發(fā)票的種類(lèi)、合規(guī)等問(wèn)題，達(dá)到進(jìn)項(xiàng)抵扣條件，以降低企業(yè)稅負(fù)。

2.3 增強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本流動(dòng)水平

針對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)講，資金是公司能夠政策運(yùn)作的基礎(chǔ)，要想使企業(yè)能夠正常運(yùn)行，就要避開(kāi)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀(guān)上就需要房地產(chǎn)企業(yè)必須要具有較強(qiáng)的融資能力和較強(qiáng)的現(xiàn)金流。所以，就造成了好多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)用了期房出售的模式，需在預(yù)售獲得資金的時(shí)候基于5%的比例進(jìn)行繳稅，其稅務(wù)花費(fèi)也是不少的。在“營(yíng)改增”以后，針對(duì)地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)與早期施工方面就會(huì)形成較大數(shù)額的進(jìn)項(xiàng)稅務(wù)。因此，房產(chǎn)的預(yù)售過(guò)程中，通常不需要上交或是上交很少額度的企業(yè)營(yíng)業(yè)稅。

3 營(yíng)改增后加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

3.1 加強(qiáng)員工能力控制，促使業(yè)務(wù)人員水平與時(shí)俱進(jìn)

首先，營(yíng)改增后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員提出了新的要求，財(cái)務(wù)人員對(duì)原營(yíng)業(yè)稅政策十分熟悉，操作也很熟練，但對(duì)新實(shí)行的增值稅稅收政策、操作流程等還比較陌生。這就要求財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn)，在日常納稅申報(bào)過(guò)程中加深對(duì)增值稅的了解，不斷提高專(zhuān)業(yè)技能和水平，建立相關(guān)明細(xì)輔助臺(tái)賬以便稅務(wù)檢查以及企業(yè)自身各項(xiàng)數(shù)據(jù)的比對(duì)。其次，要加大對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)多鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員自學(xué)或參加專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)組織的培訓(xùn)，加大對(duì)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)、增值稅的申報(bào)繳納、稅務(wù)要求等專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)工作人員能盡快掌握相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，為公司及時(shí)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 關(guān)注稅收政策合理籌劃企業(yè)稅收

前面提到，新政策的推進(jìn)改變了企業(yè)現(xiàn)金流，這主要體現(xiàn)在原有價(jià)格體系的變化。如同蝴蝶效應(yīng)，價(jià)格體系的改變會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)其他體系的改變，這種轉(zhuǎn)變是相互關(guān)聯(lián)的，并不是獨(dú)立的。因此，在營(yíng)改增背景下，當(dāng)前的管理者需要對(duì)政策有著充分的認(rèn)知，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)劃，資本結(jié)構(gòu)以及經(jīng)營(yíng)流程做出改變，將原有的一些包括合同、材料供應(yīng)商、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃等進(jìn)行調(diào)整，并對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化管理，已復(fù)核現(xiàn)階段的市場(chǎng)環(huán)境。這種轉(zhuǎn)化一方面需要財(cái)務(wù)人員有較高的政策嗅覺(jué)，對(duì)于政策的內(nèi)容、范圍、使用對(duì)象進(jìn)行綜合深入把握，還需要財(cái)務(wù)管理人員對(duì)新政策下的稅收籌劃做出科學(xué)的調(diào)整。讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)條件，得到更好的發(fā)展。

綜上所述，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”政策實(shí)施前后對(duì)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的分析，得出了對(duì)財(cái)務(wù)管理工作帶來(lái)影響的雙重性結(jié)論，既有積極方面的，又有消極方面。所以房地產(chǎn)企業(yè)要積極發(fā)揮利用好政策中有利的方面，通過(guò)認(rèn)真分析研判，及時(shí)合理規(guī)避存在的風(fēng)險(xiǎn)。

[1]胡俊英.基于“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析[J].中外企業(yè)家，2016，(23)：60+62.

[2]王漫雪.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響研究[D].重慶大學(xué)，2016.