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    不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)的債權(quán)與物權(quán)法律保護(hù)

    2017-03-09 21:47:16王含慶尚巧艷
    關(guān)鍵詞:買(mǎi)受人買(mǎi)賣(mài)合同物權(quán)

    王含慶,尚巧艷

    (蘭州理工大學(xué),甘肅 蘭州 730050)

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    不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)的債權(quán)與物權(quán)法律保護(hù)

    王含慶,尚巧艷

    (蘭州理工大學(xué),甘肅 蘭州 730050)

    “一物數(shù)賣(mài)”的糾紛不斷增加,該類(lèi)糾紛并非單一的民事法律關(guān)系所能調(diào)整的,因其涉及物權(quán)與債權(quán)的交叉,所以對(duì)交易雙方的權(quán)益保護(hù)具有選擇性。不同保護(hù)方式的取舍,權(quán)利義務(wù)于交易雙方的影響也各不相同。不動(dòng)產(chǎn)的“一物數(shù)賣(mài)”在現(xiàn)實(shí)中尤為突出,采用何種方式保護(hù)交易各方的利益,是維護(hù)法律的公平正義、交易穩(wěn)定的關(guān)鍵。

    債權(quán)與物權(quán);一物數(shù)賣(mài);合同效力;法律保護(hù)

    “一物數(shù)賣(mài)是指出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同,分別出售給數(shù)個(gè)買(mǎi)受人的行為。”[1]一物數(shù)賣(mài)現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中極為普遍,一物數(shù)賣(mài)的內(nèi)涵是廣義的,其包括動(dòng)產(chǎn)的一物數(shù)賣(mài)和不動(dòng)產(chǎn)的一物數(shù)賣(mài)。對(duì)于因一物數(shù)賣(mài)所引發(fā)的法律糾紛一直是司法實(shí)踐和學(xué)界探討的重點(diǎn)問(wèn)題。本文試圖通過(guò)債權(quán)與物權(quán)兩個(gè)方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的法律規(guī)制,探討如何保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)中買(mǎi)受方的權(quán)利。

    一、一物數(shù)賣(mài)債權(quán)解決方式之檢討

    目前在我國(guó)的司法實(shí)踐中,涉及多重買(mǎi)賣(mài)的合同效力以及糾紛解決的規(guī)定集中體現(xiàn)于最高人民法院發(fā)布的一系列司法解釋中。這些司法解釋是對(duì)《合同法》等在適用中存在的問(wèn)題的補(bǔ)充,但司法解釋并非立法,其也欠缺立法的系統(tǒng)性,因此,雖然在解決個(gè)別問(wèn)題時(shí)可以適用這些司法解釋?zhuān)v觀復(fù)雜的多重買(mǎi)賣(mài),其局限性也暴露出來(lái)。對(duì)這些司法解釋的審視則會(huì)發(fā)現(xiàn)存在的具體問(wèn)題主要體現(xiàn)在:

    第一,《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第10條規(guī)定“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由,請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,應(yīng)予支持?!痹摻忉尩囊?guī)定局限性有三:其一,該解釋適用的對(duì)象針對(duì)的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同,主體針對(duì)的是開(kāi)發(fā)商,而對(duì)于個(gè)人之間的二手房交易則不適用該解釋?zhuān)黄涠?,該解釋針?duì)的是惡意串通損害第三人利益的行為,該項(xiàng)規(guī)定在《合同法》第五十二條已經(jīng)明確規(guī)定,對(duì)于第三人的善意購(gòu)買(mǎi)行為如何解決并不能得到答案;其三,該解釋對(duì)買(mǎi)受人的權(quán)利保護(hù)僅為請(qǐng)求人民法院確認(rèn)第三人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,對(duì)善良的買(mǎi)受人權(quán)利保護(hù)較為模糊。

    第二,《合同法解釋(二)》第15條規(guī)定“出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同,合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形,買(mǎi)受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán),請(qǐng)求追究出賣(mài)人違約責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持?!痹摻忉尵哂幸欢ǖ膹V泛適用性,但其對(duì)一些現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題尚不能解決:其一,其局限于僅能向出賣(mài)人追究違約責(zé)任,而如果多個(gè)買(mǎi)受人對(duì)標(biāo)的物同時(shí)主張則無(wú)法解決;其二,出賣(mài)人的違約責(zé)任的承擔(dān)往往在實(shí)踐中不易確定,即責(zé)任大小,違約賠償數(shù)額的確定,法官對(duì)此具有很大的自由裁量權(quán),因此也導(dǎo)致買(mǎi)受方在主張出賣(mài)人的違約責(zé)任時(shí),得不到合理的賠償。

    第三,《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第九條規(guī)定“出賣(mài)人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同,在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下,買(mǎi)受人均要求實(shí)際履行合同的,應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理:

    (一)先行受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的,人民法院應(yīng)予支持;

    (二)均未受領(lǐng)交付,先行支付價(jià)款的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的,人民法院應(yīng)予支持;

    (三)均未受領(lǐng)交付,也未支付價(jià)款,依法成立在先合同的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的,人民法院應(yīng)予支持?!痹摻忉尩淖畲缶窒扌栽谟趦H適用于普通動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)以及特殊的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)(如汽車(chē),船舶),對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)并不能適用。

    以上對(duì)我國(guó)當(dāng)前一物數(shù)賣(mài)的現(xiàn)行法分析,可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)法律對(duì)多重買(mǎi)賣(mài)的法律制度雖然正在建設(shè),但尚不完善,存在的各種問(wèn)題也是導(dǎo)致糾紛普遍增多的原因。尤其是對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)的糾紛,法律制度嚴(yán)重缺位。同時(shí),在解決多重買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí),僅以債權(quán)相關(guān)法律規(guī)定來(lái)解決糾紛尚不能完全實(shí)現(xiàn),又因不動(dòng)產(chǎn)本身的特殊性也決定了在解決不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)中,以物權(quán)為基本,以債權(quán)為手段來(lái)解決不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)糾紛更為妥當(dāng)。

    二、一物數(shù)賣(mài)物權(quán)解決方式之審視

    我國(guó)《物權(quán)法》第六條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?!痹撘?guī)定確立了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中實(shí)行的是以登記主義,也即不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同登記后生效。這種不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中把登記的效力絕對(duì)化的法律規(guī)定,一旦不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生多重買(mǎi)賣(mài),對(duì)買(mǎi)受人權(quán)利保護(hù)非常不利。為此,我國(guó)司法解釋試圖通過(guò)賦予不動(dòng)產(chǎn)占有以公示效力矯正登記公示效力絕對(duì)化所導(dǎo)致的弊端?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》)第1 條規(guī)定:“基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主?!币罁?jù)這一規(guī)定,只要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了占有,即使并未辦理登記也可以取得物權(quán)法所規(guī)定的建筑物所有權(quán),這就使“占有”具有了與登記同等的決定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的效力。然而,這一規(guī)定雖然認(rèn)可了依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同從建設(shè)單位處受讓房屋,已經(jīng)占有但未登記的買(mǎi)受人可以成為業(yè)主,但對(duì)于解決不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)中諸多復(fù)雜因素所導(dǎo)致的不公平結(jié)果仍無(wú)濟(jì)于事[2]。各買(mǎi)受人的交易情況的復(fù)雜性,又影響著各買(mǎi)賣(mài)合同的履行情況。各種復(fù)雜因素的綜合,從而導(dǎo)致通過(guò)物權(quán)處理不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)糾紛需要結(jié)合實(shí)際,而非僅以法條規(guī)定來(lái)處理。

    不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)在實(shí)踐中較為常見(jiàn)的是房屋的一房數(shù)賣(mài)。一物數(shù)賣(mài)的出現(xiàn)是債權(quán)契約成立與所有權(quán)變動(dòng)的時(shí)間差所致,在任何一個(gè)所有權(quán)變動(dòng)的立法模式之下,想排除時(shí)間差,并由此從根本上杜絕一物二賣(mài)現(xiàn)象是不可能的[3]。同樣的,一房數(shù)賣(mài)中,由于買(mǎi)受人的信息獲得途徑有限,買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng),買(mǎi)方總處于信息滯后的被動(dòng)情境下。

    一房數(shù)賣(mài)在實(shí)踐中常見(jiàn)的情況主要集中在:第一,出賣(mài)人與先買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,先買(mǎi)受人并未全部付款,房屋也未辦理變更登記;第二,后買(mǎi)受人付款較先買(mǎi)受人多,房屋也已實(shí)際交付后買(mǎi)受人,但房屋也未辦理變更登記。以這兩種典型情況來(lái)分析,當(dāng)這兩個(gè)買(mǎi)受人同時(shí)要求辦理房屋登記時(shí),哪位買(mǎi)受人可以獲得房屋并辦理房屋登記便值得探討。

    三、多重買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)受人權(quán)利救濟(jì)

    實(shí)踐中,一房數(shù)賣(mài)的糾紛有時(shí)又不單純的是一個(gè)民事糾紛。有些買(mǎi)受人在看到房屋被數(shù)賣(mài)后,認(rèn)為自己受到欺詐,從而報(bào)案,使得民事糾紛轉(zhuǎn)變?yōu)樾淌掳讣?,出賣(mài)人又極有可能涉嫌合同詐騙罪。一房數(shù)賣(mài)的買(mǎi)受方的權(quán)利保護(hù)就變得更為復(fù)雜。

    第一,如果以刑事案件處理,則房屋屬于涉案財(cái)產(chǎn),無(wú)論哪個(gè)買(mǎi)受方在主張房屋所有權(quán)時(shí),都受制于我國(guó)目前的司法政策即“先刑后民”。對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō),獲得房屋所有權(quán)便極有困難,因?yàn)樵谶M(jìn)入刑事司法程序后,該房屋往往會(huì)被法院拍賣(mài),以拍賣(mài)款來(lái)對(duì)各買(mǎi)受人進(jìn)行賠償。該種處理方式對(duì)買(mǎi)受人來(lái)講尤其是已經(jīng)實(shí)際占有并使用房屋的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是極為不公平的。因此,針對(duì)純粹的民事交易中的多重買(mǎi)賣(mài),不宜以刑事手段來(lái)處理糾紛,更多的而是以民事的規(guī)范來(lái)處理較為妥帖。

    第二,一房數(shù)賣(mài)中以實(shí)際占有并使用房屋來(lái)確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。因各個(gè)買(mǎi)受人與出賣(mài)人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同均有效,又由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊屬性,如果僅以合同簽訂順序或者買(mǎi)受人支付的價(jià)款多少來(lái)決定房屋歸屬明顯不當(dāng)。對(duì)于實(shí)際占有使用的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō),其與出賣(mài)人簽訂的合同有效,也已經(jīng)實(shí)際占有并使用該房屋,在這過(guò)程中,其已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行裝修等,形成添附,如果此時(shí)要求該買(mǎi)受人搬離房屋,而把房屋給其他買(mǎi)受人辦理變更登記,對(duì)實(shí)際居住的買(mǎi)受人是極為不利的,也會(huì)使其遭受的損失比其他買(mǎi)受人更加巨大。因此,以實(shí)際交付并使用為依據(jù)來(lái)確認(rèn)房屋歸屬應(yīng)較為合理。

    第三,其他買(mǎi)受人的權(quán)利救濟(jì)。因各買(mǎi)受人與出賣(mài)人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同均有效,在各買(mǎi)受人不能取得房屋所有權(quán)時(shí),其可依照合同約定或者法律規(guī)定追究出賣(mài)人的違約責(zé)任。在這里,需要區(qū)分買(mǎi)受人的先后順序。在我國(guó)目前的司法實(shí)踐中,對(duì)于一物數(shù)賣(mài)出賣(mài)人違約責(zé)任的承擔(dān)法官具有較大自由裁量權(quán),在此基礎(chǔ)上買(mǎi)受人主張違約損害賠償時(shí),往往得不到妥善的賠償,亦即出賣(mài)人承擔(dān)的違約賠償數(shù)額較少,不足以彌補(bǔ)買(mǎi)受人遭受的損失,確定買(mǎi)受人的先后順序,以買(mǎi)賣(mài)合同的先后價(jià)款之差價(jià)來(lái)賠償同順位的買(mǎi)受人之損失,在處理多重買(mǎi)賣(mài)糾紛中能夠更好的保護(hù)買(mǎi)受方利益,同時(shí)也能對(duì)出賣(mài)人起到懲罰作用,有利于維護(hù)交易穩(wěn)定性。

    此外,在探討不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)的法律糾紛中,單純以房屋一物數(shù)賣(mài)進(jìn)行討論較為局限。在我國(guó)目前的環(huán)境下,土地作為不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、使用等管理都比較完善,司法實(shí)踐中土地的權(quán)屬以及土地的多重買(mǎi)賣(mài)都較少,而林地、草原等經(jīng)濟(jì)利益以及價(jià)值總量相較土地和房屋較小,而且其由于轉(zhuǎn)讓發(fā)生爭(zhēng)議的糾紛概率也低。但在這種條件下發(fā)生爭(zhēng)議的處理方式上,《意大利的民法典》可為借鑒,我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更采登記對(duì)抗主義,在對(duì)于一物數(shù)賣(mài)的爭(zhēng)議中,為了解決不動(dòng)產(chǎn)歸屬問(wèn)題,意大利民法學(xué)界的“附解除條件的合同”認(rèn)為,將未及時(shí)登記作為前一合同的解除條件[4]。但該理論也存在缺陷,在針對(duì)一物數(shù)賣(mài)都未登記的情況下并未給出解決途徑,亦未對(duì)一物數(shù)賣(mài)中物權(quán)變動(dòng)登記后損害第三人利益的情況,例如前文所述之案例,在該案例中,如果出賣(mài)人把房屋過(guò)戶(hù)給后受讓人,則前買(mǎi)受人的利益將受到極大的侵害,因此,無(wú)論是對(duì)房屋、林地、草原等不動(dòng)產(chǎn)的一物數(shù)賣(mài),物權(quán)變動(dòng)登記固有其優(yōu)勢(shì),但結(jié)合實(shí)踐中的爭(zhēng)議,兼采交付主義,在處理該類(lèi)糾紛中,以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)能使其利益最大化為衡量的登記主義是處理該類(lèi)糾紛的一種方式。

    不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)的糾紛中存在各種差異,在解決該類(lèi)糾紛中的物權(quán)歸屬問(wèn)題上,如何對(duì)權(quán)利人的利益加以救濟(jì),以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不僅提供違約損害賠償?shù)木葷?jì),也提供實(shí)際履行乃至獲益交出的救濟(jì),違約損害賠償在我國(guó)目前《合同法》第113條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”該規(guī)定在司法實(shí)踐中法院常常將賠償額限制在合同價(jià)款的一定比例之內(nèi),很少根據(jù)市場(chǎng)的變動(dòng)給予完全充分的違約賠償[5]。因此,結(jié)合獲益交出救濟(jì),才能更好的對(duì)權(quán)利人的利益進(jìn)行救濟(jì),但我國(guó)目前對(duì)獲益交出并無(wú)明文規(guī)定,但現(xiàn)行法中存在該制度的運(yùn)用。

    不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)的糾紛中,撇開(kāi)涉及犯罪的情況不談,單純的民事法律關(guān)系的處理主要集中于物權(quán)歸屬與權(quán)利人的損害賠償,這兩者的妥善解決是真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)定紛止?fàn)幍年P(guān)鍵。但要實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展,在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)的買(mǎi)受人權(quán)利保護(hù)中,更應(yīng)著眼于實(shí)際,無(wú)論通過(guò)物權(quán)亦或債權(quán)進(jìn)行保護(hù),都應(yīng)在對(duì)買(mǎi)受人最小損失的情況下使其權(quán)利得到最大化保障。

    [1]王軼.論一物數(shù)賣(mài)——以物權(quán)變動(dòng)模式的立法選擇為背景[J].清華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2002(4):55-61.

    [2]馬新彥,鄧冰寧.論不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力[J].山東社會(huì)科學(xué),2014(3):59.

    [3]馬新彥.一物二賣(mài)的救濟(jì)與防范[J].法學(xué)研究,2005(2):85-95.

    [4]烏蘭.意思主義模式下不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)的理論與實(shí)務(wù)——以意大利民法為觀察樣本[J].西南政法大學(xué)學(xué)報(bào),2014(10):55-56.

    [5]許德風(fēng).不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)問(wèn)題研究[J].法學(xué)研究,2012(3):88-90.

    [責(zé)任編輯:蔡新職]

    2017-03-09

    王含慶,男,河南平頂山人,碩士研究生。研究方向:社會(huì)法,企業(yè)法務(wù)。

    D923

    A

    1672-1047(2017)02-0050-03

    10.3969/j.issn.1672-1047.2017.02.15

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