房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理存在的問題及控制措施探析

董斌藝

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各大產(chǎn)業(yè)競相發(fā)展，齊頭并進(jìn)。作為我國國民經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)業(yè)，一直以來都是全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)關(guān)乎國家民生，近些年來房地產(chǎn)價(jià)格年年攀升，給人民生活帶來巨大壓力。隨著經(jīng)濟(jì)體制深化改革的提出，國家越來越重視對房地產(chǎn)的調(diào)控，適當(dāng)壓低價(jià)格是政府保障民生的手段之一。這就意味著，低成本將是房地產(chǎn)企業(yè)在同類行業(yè)保持競爭力的有力保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本的管控，保障自身長遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；建設(shè)項(xiàng)目成本；問題；措施

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國家越來越重視房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊跟時(shí)代的步伐加強(qiáng)對建設(shè)項(xiàng)目成本的重視，建構(gòu)符合自身實(shí)際的成本管控體系，保障自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。如今越來越多的成本控制軟件的開發(fā)，將極大利于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本的管控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適當(dāng)學(xué)習(xí)并運(yùn)用。

一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理存在的問題

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理存在的問題在不同的時(shí)期有不同的表現(xiàn)，依據(jù)項(xiàng)目流程可以大致分為：項(xiàng)目決策階段存在的問題、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)范存在的問題、項(xiàng)目建設(shè)存在的問題、項(xiàng)目完工階段存在的問題以及最后成品營銷階段存在的問題等。

（一）項(xiàng)目決策階段存在的問題

項(xiàng)目決策通常是房地產(chǎn)企業(yè)較為重視的，在決策之前通常要求制定出可行性的研究報(bào)告，有些企業(yè)單方面重視報(bào)告的實(shí)行，以便獲得更多的項(xiàng)目籌集資金，這種決策方式具有一定的投機(jī)性，會(huì)給企業(yè)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，部房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立專門的策劃部門，缺乏相關(guān)的專業(yè)人才，以及對市場的調(diào)查力度不夠，影響決策的科學(xué)性。

（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段，大部分重視的還是設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制，但是忽略項(xiàng)目的成本控制以及設(shè)計(jì)單位的實(shí)際能力水平。此外較為突出的問題包括：一是房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)范設(shè)計(jì)任務(wù)書，對于成本沒有提出明確的要求，導(dǎo)致無形成本增加；二是招標(biāo)制度沒有得到落實(shí)，部分企業(yè)過分強(qiáng)調(diào)海外的設(shè)計(jì)，往往忽略客戶的實(shí)際需求。

（三）項(xiàng)目建設(shè)存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)過程中通常會(huì)出現(xiàn)熟人項(xiàng)目工程以及其他利益相關(guān)聯(lián)工程，一方面嚴(yán)重?fù)p害招標(biāo)工作的公平性，另一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本增高，不利于企業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)場簽證制度缺乏完善，企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)會(huì)面臨較大的難度。項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，會(huì)面臨一系列不確定的問題，比如項(xiàng)目返工、停工、工期拖長等，給企業(yè)帶來巨大的成本負(fù)擔(dān)。

（四）項(xiàng)目完工階段存在的問題

對于部分房地產(chǎn)而言，在項(xiàng)目完工之后，通常只是關(guān)注項(xiàng)目工期、項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目結(jié)算等內(nèi)容，但是對于工程款項(xiàng)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)依據(jù)、結(jié)算方法缺乏一定的重視力度 ，導(dǎo)致雙方建立的合同只是流于形式，成為口頭合同，缺乏一定的法律保障。對于少部分的承包單位而言，承包單位清晰意識(shí)到房地產(chǎn)結(jié)算需要及時(shí)進(jìn)行結(jié)算，因此，承包單位為了獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償通常拖慢結(jié)算的進(jìn)度，不利于結(jié)算工作的順利高效進(jìn)行。此外，部分審核人員綜合素質(zhì)不高，在項(xiàng)目規(guī)范問題上出現(xiàn)偏差，給企業(yè)帶來諸多隱性損失。

（五）成品營銷階段存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)營銷的成功與否直接關(guān)乎到企業(yè)的收益，但是眾多企業(yè)的營銷措施并不是特別到位，出現(xiàn)諸多問題。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的推廣應(yīng)該貫穿項(xiàng)目的整個(gè)過程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要采取階段性的營銷方法但是眾多企業(yè)都是在項(xiàng)目前和項(xiàng)目完工后進(jìn)行營銷，營銷方案未完善，并且有些企業(yè)隨意實(shí)施銷售計(jì)劃，沒有進(jìn)行實(shí)地調(diào)查分析，最終使得銷售計(jì)劃沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用，沒有達(dá)到營銷預(yù)期的結(jié)果。

二、控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本的有效措施

（一）針對決策階段存在問題的措施

第一，保證資金來源的可靠性。房地產(chǎn)企業(yè)的額資金來源主要還是來源于股東，一部分資金來自社會(huì)的募集，以及企業(yè)的融資業(yè)務(wù)。保證資金來源的可靠性是房地產(chǎn)企業(yè)取得長遠(yuǎn)發(fā)展的保證。房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)展新客戶，建立一條完整的資金鏈，避免資金短缺造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

第二，嚴(yán)格控制土地成本。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前，首先應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)土地費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)地評估，綜合考慮自身的費(fèi)用承受額度以及項(xiàng)目完成之后所帶來的收益。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地競拍之前，應(yīng)該制定關(guān)于項(xiàng)目未來的銷售預(yù)測以及項(xiàng)目建設(shè)成本方案等，通過數(shù)據(jù)分析計(jì)算出企業(yè)所能夠承受的價(jià)格底線，實(shí)現(xiàn)企業(yè)控制土地成本的目的。

第三，嚴(yán)格控制土地增值稅。自國家實(shí)行營改增以來，對于房地產(chǎn)企業(yè)的要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極采取應(yīng)對措施保障企業(yè)的收益。通常來說，房價(jià)的高低直接影響增值稅的多少，而且對增值稅的成本也會(huì)產(chǎn)生一定的影響?，F(xiàn)如今的房地產(chǎn)企業(yè)通常采取超率進(jìn)稅率進(jìn)行征稅，導(dǎo)致房價(jià)飆升，所帶來的增值稅率相應(yīng)增高，土地增值稅的稅收成本也將隨之增加。因此嚴(yán)格控制土地增值稅是降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的必要措施。

（二）針對設(shè)計(jì)規(guī)劃階段存在問題的措施

第一，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行限額設(shè)計(jì)之前，需要和設(shè)計(jì)單位做好協(xié)商，合理安排設(shè)計(jì)單位的限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)成果應(yīng)該關(guān)聯(lián)到個(gè)人，對于設(shè)計(jì)成果進(jìn)行科學(xué)地考核，經(jīng)上層協(xié)商討論一致通過方可執(zhí)行。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)獎(jiǎng)罰機(jī)制，提升企業(yè)員工的積極性和重視力度。除此之外，設(shè)計(jì)單位要想保證工程的安全以及質(zhì)量，必須采用新技術(shù)以及新型工程理念和方案，在一定程度上還能減少企業(yè)的投資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的利益。

第二，高效進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)若在設(shè)計(jì)招標(biāo)這一環(huán)節(jié)上保證高效性，可以大大減少企業(yè)的成本，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的招標(biāo)結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行向社會(huì)招標(biāo)可以采取網(wǎng)絡(luò)新媒體技術(shù)進(jìn)行公開招標(biāo)，吸引更多更優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位前來合作，在眾多方案中可以篩選出更加優(yōu)秀合理的方案，不僅實(shí)現(xiàn)招標(biāo)的預(yù)期目標(biāo)，還可以極大控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本，使得企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）針對建設(shè)階段存在問題的措施

一方面，合理科學(xué)選擇施工單位。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目的投資是十分巨大的，這就對房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力提出了較高的要求，科學(xué)合理的選出施工單位是十分重要的，房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合考慮施工單位的能力水平，其中主要考慮的是施工單位進(jìn)行施工所需要的費(fèi)用、技術(shù)是否達(dá)標(biāo)、信譽(yù)是否良好，以及其他方面是否達(dá)到相關(guān)的要求。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)在向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)的時(shí)候，應(yīng)該指定相關(guān)的招標(biāo)文件，并對招標(biāo)的施工企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的審核篩選，綜合考慮各方面的條件，選出最合適的招標(biāo)施工企業(yè)，并以文件形式向社會(huì)公開。

另一方面，組織完善的現(xiàn)場簽證儀式。對于現(xiàn)場簽證不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是施工方都應(yīng)該重視，保證施工單位、房地產(chǎn)業(yè)主以及監(jiān)察單位共同簽字。并且，雙方在簽訂合同之前，應(yīng)該細(xì)心核對合同的內(nèi)容，對于不相符的內(nèi)容及時(shí)提出，并商討糾正，避免雙方在合同生效時(shí)造成不必要的矛盾，損害雙方的利益。

（四）針對完工階段存在問題的措施

首先，加大對審核人員能力的培訓(xùn)力度，促使其綜合素質(zhì)的提高。在項(xiàng)目的完成階段，項(xiàng)目審核工作是一項(xiàng)十分繁重的任務(wù)。審計(jì)人員自身的責(zé)任意識(shí)需要提高，企業(yè)可以定期開展思想教育活動(dòng)，提升審計(jì)人員的責(zé)任意識(shí)。同時(shí)審計(jì)人員的專業(yè)知識(shí)水平需要提高，企業(yè)可以從人才引進(jìn)源頭以及后期培訓(xùn)兩方面進(jìn)行控制：從人才引進(jìn)源頭角度考慮，企業(yè)在招收人才時(shí)，應(yīng)適當(dāng)提升標(biāo)準(zhǔn)，綜合考核招聘人員的專業(yè)知識(shí)和技術(shù)水平；從后期培訓(xùn)的角度考慮，企業(yè)加大投入，開設(shè)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)班，以及法律知識(shí)培訓(xùn)班。培養(yǎng)全方面的人才，以此來適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目審核工作的需要。

（五）針對營銷階段存在問題的措施

在項(xiàng)目建設(shè)的初期，一套完整的營銷方案就應(yīng)該出臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)建設(shè)施工地點(diǎn)的實(shí)際情況，做出科學(xué)合理的市場調(diào)研，使得營銷方案得到不斷完善。同時(shí)，在項(xiàng)目的建成階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜合分析房產(chǎn)的市場銷售的實(shí)際情況，做出客戶分析以及細(xì)致的市場劃分，以便解決房地產(chǎn)企業(yè)營銷階段存在的問題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長。

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（作者單位：天津新金融投資有限責(zé)任公司）