淺析會(huì)計(jì)證據(jù)在合同糾紛案件中的運(yùn)用
——以房屋買賣合同糾紛案件為例

別舒嘯

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 會(huì)計(jì)學(xué)院，湖北 武漢 430073）

淺析會(huì)計(jì)證據(jù)在合同糾紛案件中的運(yùn)用
——以房屋買賣合同糾紛案件為例

別舒嘯

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 會(huì)計(jì)學(xué)院，湖北 武漢 430073）

法務(wù)會(huì)計(jì)可以在合同糾紛案件在內(nèi)的各種法律工作中發(fā)揮重大作用。本文從法務(wù)會(huì)計(jì)角度，以提供的證據(jù)為出發(fā)點(diǎn),分析了合同糾紛訴訟中的爭(zhēng)議問題,以及法務(wù)會(huì)計(jì)在此類案件中的作用。

法務(wù)會(huì)計(jì)；證據(jù)；合同糾紛

合同糾紛，主要是指合同的履行過程中，由于合同簽訂的一方不按照合同的約定履行其相應(yīng)的法定義務(wù)而導(dǎo)致與合同簽訂的另一方產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)糾紛，最終對(duì)利益相關(guān)者造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失。具體所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛包括但不限于經(jīng)濟(jì)利益主體各方對(duì)特定利益的屬性、計(jì)量方式、計(jì)量結(jié)果和相關(guān)利益發(fā)生的爭(zhēng)議。

會(huì)計(jì)證據(jù)作為司法會(huì)計(jì)人員依法收集到的所有具備會(huì)計(jì)資料特征或者內(nèi)容，并且能夠證明案件事實(shí)以及確定最終經(jīng)濟(jì)額度的證據(jù)材料，其在糾紛案件的解決機(jī)制中所起到的作用自然是不容忽視的。

而具體到合同糾紛中，客觀反映案件事實(shí)、確定涉案金額的證明材料，會(huì)計(jì)證據(jù)主要涉及以下幾類：

1.權(quán)屬性會(huì)計(jì)證據(jù)。主要用來證明經(jīng)濟(jì)利益主體對(duì)實(shí)物的所有權(quán)、控制權(quán)、收益權(quán)等，同時(shí)應(yīng)當(dāng)注重證明實(shí)物的金額和數(shù)量，這類會(huì)計(jì)證據(jù)以外來證據(jù)為主，包括但不限于購貨發(fā)票、房產(chǎn)證、驗(yàn)資報(bào)告，自制原始憑證為輔，主要有自建設(shè)備的成本資料、驗(yàn)收與安裝材料等。

2.利益性會(huì)計(jì)證據(jù)。主要用來證明經(jīng)濟(jì)利益主體對(duì)實(shí)物的處置權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等，同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意經(jīng)濟(jì)利益主體行權(quán)的時(shí)間起止、收益享有的基礎(chǔ)以及所占比例、為通用計(jì)量而貨幣化的最終結(jié)果等。

3.訴求客觀性會(huì)計(jì)證據(jù)。根據(jù)當(dāng)事人的退貨、懲罰、損失補(bǔ)償?shù)染唧w訴求，尋找合同中實(shí)物的量化標(biāo)準(zhǔn)，包括但不限于面積、數(shù)量、體積、比例等，或者是合同中直接予以貨幣化的通用量化標(biāo)準(zhǔn)。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，作為確定經(jīng)濟(jì)利益主體法定義務(wù)主要證明之一——合同，有眾多種類，包括購銷貨合同、建造合同、勞務(wù)合同等，接下來筆者將主要以房屋買賣合同相關(guān)案件為例，來具體分析會(huì)計(jì)證據(jù)在房屋買賣合同糾紛案件的作用。

案件背景：

公民李某于2001年8月13日同萬盛房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同。合同規(guī)定，李某訂購萬盛公司開發(fā)的甲住宅小區(qū)住宅一套，面積80平方米，每平方米價(jià)格1500元，價(jià)款計(jì)12萬元；合同簽訂之日起10天內(nèi)李某應(yīng)預(yù)付房款2萬元，半年后再付9萬元，1年內(nèi)付清余款。萬盛公司于2002年12月31日前交付房屋，并在交付實(shí)物后4個(gè)月內(nèi)代客戶辦妥“兩證”，辦證的相關(guān)費(fèi)用由公司方代墊，交證時(shí)補(bǔ)收。任何一方違約，均應(yīng)向?qū)Ψ桨刺熘Ц?‰的違約金，并賠償相關(guān)損失。

李某按期支付全部房款，并取得收據(jù)，但萬盛公司遲遲未能交房，直到2003年7月15日萬盛公司才通知包括李某在內(nèi)的購房者現(xiàn)場(chǎng)交房；但購房者發(fā)現(xiàn)原來宣傳資料中標(biāo)明的小區(qū)公園和園中湖等均消失不見，取而代之的是開發(fā)商新增的建筑物。購房者認(rèn)為，開發(fā)商必須恢復(fù)原來設(shè)計(jì)宣傳的綠地等，等一切兌現(xiàn)后再接受房屋；但開發(fā)商以種種借口拖延。直到2005年5月仍未兌現(xiàn)。

購房者發(fā)現(xiàn)自己訂購的房屋均已入住了人家。經(jīng)調(diào)查，開發(fā)商將他們訂購的房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)賣給他人，并辦妥一切手續(xù)，由于房屋漲價(jià)，出售價(jià)為每平方米3400元。原購房者十分氣憤，由此產(chǎn)生糾紛。糾紛處理時(shí)，平均房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲至每平方米4000元。

案件分析：

首先，在此案件中我們可以看到，萬盛房地產(chǎn)開發(fā)公司單方面已經(jīng)存在嚴(yán)重的違反合同行為，主要包括：第一，沒有按照購房合同要求按時(shí)交付房屋；第二，存在虛假宣傳，沒有按照宣傳資料進(jìn)行實(shí)物建造；第三，開發(fā)商未經(jīng)購房人同意，單方面擅自將同一商品房賣給第三方購房人。

其次，盡管所購商品房的“兩證”尚未辦理交予購房者，也就是說購房者李某并未擁有商品房的所有權(quán)，但這是由于開發(fā)商未按照宣傳資料建造房屋、欺騙消費(fèi)者在先，導(dǎo)致購房者未能按時(shí)取得對(duì)房屋的所有權(quán)證明（“兩證”）最后甚至將已經(jīng)賣掉的商品房再次轉(zhuǎn)賣給第三方購房者，而后房屋價(jià)格大幅上漲，這對(duì)前期已經(jīng)支付了所有購房款項(xiàng)但卻沒有得到相應(yīng)商品房的原購房者造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

最后，針對(duì)此案件涉及的糾紛，為收集相關(guān)的會(huì)計(jì)證據(jù)，筆者將從原購房者提出的具體訴求來具體分析應(yīng)當(dāng)尋找的會(huì)計(jì)證據(jù)。

原購房者具體訴求：

根據(jù)原購房者在此案件糾紛中所遭受的經(jīng)濟(jì)損失，筆者認(rèn)為原購房者應(yīng)當(dāng)從如下幾個(gè)方面合理提出自己的訴求：

1.貨幣等值權(quán)利。等值并不是指等價(jià)，意即由于時(shí)間價(jià)值等因素，同樣數(shù)額的貨幣在不同時(shí)間是具有不同的購買力的，也就是價(jià)值并不完全相同。而在本案中，原購房者李某同萬盛房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同，李某按期支付全部購房款12萬元，并已拿到收據(jù)，但由于萬盛房地產(chǎn)開發(fā)公司的違約行為，直到2005年5月原購房者仍未取得房屋，直至糾紛處理時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲超過150%，此時(shí)的12萬元再也不能和2001的價(jià)值等同。因此，即使萬盛房地產(chǎn)開發(fā)公司同意退還原購房者支付的購房款，作為原購房者，李某在考慮訴求金額時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮通貨膨脹、時(shí)間價(jià)值等因素，注意支付購房款12萬元的等值性。

2.實(shí)物等量權(quán)利。所謂的實(shí)物等量原則是處理經(jīng)濟(jì)糾紛中處理經(jīng)濟(jì)量化爭(zhēng)議的一種方法的體現(xiàn)。具體在本案中，由于房?jī)r(jià)高速上漲，李某等原購房者如果只能獲得違約金和購房款，無法再買入相同面積的房屋，與此同時(shí)，也失去了低價(jià)購買其他房屋的機(jī)會(huì)。根據(jù)實(shí)物等量原則，李某等原購房者可以要求開發(fā)商賠償一套與合同房屋現(xiàn)價(jià)值相等的其他商品房。

3.實(shí)物區(qū)域相適應(yīng)權(quán)利。承上述第三點(diǎn)，在考慮實(shí)物等量原則時(shí)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)把實(shí)物所處的環(huán)境、區(qū)域考慮進(jìn)去。在本案中，同樣是面積80平米的房屋，在不同的城市、同一城市所處的地段不同，交通、醫(yī)療、學(xué)校等配套設(shè)施不同，都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生極大的影響。所以，如果在本案中李某等原購房者無法在相同的小區(qū)得到價(jià)值相近的房屋，那么在考慮其他小區(qū)的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)把房屋所處的區(qū)域地段對(duì)房屋價(jià)值的影響考慮進(jìn)去，即所賠償?shù)姆课菰趨^(qū)域地段上要具有可比性。

4.違約金懲罰權(quán)利。根據(jù)《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。本案中李某和房產(chǎn)開發(fā)商在合同中約定“任何一方違約，均應(yīng)向?qū)Ψ桨刺熘Ц?‰的違約金，并賠償相關(guān)損失。”根據(jù)前文的分析，房地產(chǎn)開發(fā)商毫無疑問出現(xiàn)了違約，那么根據(jù)合同約定，李某等原購房者有權(quán)要求房地產(chǎn)開放商賠償相應(yīng)的違約金，除此之外還應(yīng)考慮由于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的違約行為,對(duì)其進(jìn)行一定程度的懲罰。

相關(guān)會(huì)計(jì)證據(jù)：

1.房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)出的房屋訂購宣傳資料。根據(jù)《合同法》第十四條、十五條規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，而要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。一般來說寄送的價(jià)目表、拍賣公告、商業(yè)廣告等為被視為要約邀請(qǐng)，但如果其符合要約的規(guī)定時(shí)則視為要約。本案中開發(fā)商使用的宣傳資料中標(biāo)明的小區(qū)公園和園中湖作為商品房的配套設(shè)施，同樣也構(gòu)成了介紹所出售的商品房的一個(gè)部分，這是具體的、確定的要約內(nèi)容，因此訂購房屋的宣傳資料屬于不定向要約，也應(yīng)該作為合同條款的一部分。開發(fā)商2003年7月15日交房時(shí)在房屋宣傳資料中提及的公園和園中湖并未出現(xiàn)，而是將其改成了新增的建筑物，這并不能夠算作是完成了合同規(guī)定的規(guī)定義務(wù)，屬于違約行為。因此訂購房屋宣傳資料可以用來作為開發(fā)商的違約行為的證據(jù)之一。

2.收款收據(jù)。根據(jù)合同約定，“合同簽訂之日起10天內(nèi)李某應(yīng)預(yù)付房款2萬元，半年后再付9萬元，1年內(nèi)付清余款。萬盛公司于2002年12月31日前交付房屋，并在交付實(shí)物后4個(gè)月內(nèi)代客戶辦妥“兩證”，辦證的相關(guān)費(fèi)用由公司方代墊，交證時(shí)補(bǔ)收?！倍钅嘲雌谝呀?jīng)支付了全部房款，并取得收據(jù)。收據(jù)的取得證明李某已經(jīng)按照合同履行了自己的付款責(zé)任，完成了相應(yīng)的法定義務(wù)，所以收款收據(jù)是本案中證明李某已經(jīng)完成合同約定的關(guān)鍵證據(jù)。

3.購房合同。毫無疑問，李某于2001年8月13日同萬盛房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的購房合同是本案例中最為重要的會(huì)計(jì)證據(jù)。

從合同中我們可以看到，一方面，雙方約定了各自所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，即“李某自合同簽訂之日起10天內(nèi)李某應(yīng)預(yù)付房款2萬元，半年后再付9萬元，1年內(nèi)付清余款。與此同時(shí)，萬盛公司于2002年12月31日前交付房屋，并在交付實(shí)物后4個(gè)月內(nèi)代客戶辦妥“兩證”，辦證的相關(guān)費(fèi)用由公司方代墊，交證時(shí)補(bǔ)收。”另一方面，合同也約定了雙方若存在違約應(yīng)該接受相應(yīng)的懲罰，賠償另一方相關(guān)損失，即“合同簽訂之日任何一方違約，均應(yīng)向?qū)Ψ桨刺熘Ц?‰的違約金，并賠償相關(guān)損失?！?/p>

根據(jù)規(guī)定，除非法律有特別規(guī)定，合同一經(jīng)成立，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，就可以發(fā)生效力。而在前文中筆者已經(jīng)提到的收款收據(jù)是作為李某已經(jīng)完成合同約定義務(wù)的證據(jù)，但開發(fā)商并未按照合同約定在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交房，直至2013年7月15日才通知李某等人到現(xiàn)場(chǎng)交房，這是作為李某向開發(fā)商索賠違約金的會(huì)計(jì)證據(jù)。

相關(guān)會(huì)計(jì)證據(jù)的具體分析：

合同糾紛所涉及會(huì)計(jì)證據(jù)的兩個(gè)個(gè)重要功能，第一就是用來確定合同一方?jīng)]有按照合同約定履行其相關(guān)義務(wù)，從而確定其存在違約行為的事實(shí)；第二就是用來量化當(dāng)事人的訴求，根據(jù)合同約定來確定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任通用量化標(biāo)準(zhǔn)到底是多少。

（一）與量化相關(guān)的證明

1.房屋的面積。李某與萬盛房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立合同的標(biāo)的物為萬盛公司開發(fā)的甲住宅小區(qū)住宅一套。根據(jù)合同規(guī)定，標(biāo)的房屋面積為80平方米，且由上文分析可知合同真實(shí)有效。因此開發(fā)商對(duì)李某進(jìn)行賠償是無論是以實(shí)物形式還是以貨幣形式都需要保證李某能夠在相似地段獲得同等面積房屋。

2.合同金額的可靠性。合同中對(duì)房屋的單價(jià)、總價(jià)，李某交付房款的時(shí)間、金額也做了詳細(xì)規(guī)定：一方面“甲住宅小區(qū)住宅一套，面積80平方米，每平方米價(jià)格1500元，價(jià)款計(jì)12萬元”，另一方面“合同簽訂之日起10天內(nèi)李某應(yīng)預(yù)付房款2萬元，半年后再付9萬元，1年內(nèi)付清余款”。李某也按照約定按期支付全部房款，并取得收據(jù)，表明李某完成其付款責(zé)任，購買房屋時(shí)約定的房款金額12萬元具有可靠性。

（二）違約責(zé)任的認(rèn)定

1.違約時(shí)間、期限。根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。而在本案中，根據(jù)合同約定，萬盛公司應(yīng)于2002年12月31日前交付房屋，但直到2003年7月15日萬盛公司才通知包括李某在內(nèi)的原購房者現(xiàn)場(chǎng)交房，這已經(jīng)構(gòu)成了萬盛房地產(chǎn)開發(fā)商的違約行為，按照法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。然而，在延期履行義務(wù)現(xiàn)場(chǎng)交房時(shí)，原來要約中設(shè)計(jì)宣傳的小區(qū)公園和園中湖等綠地卻被新增的建筑物替代。

開發(fā)商不僅延期履行義務(wù)而且履行結(jié)果不符合約定，因此李某等原購房者拒絕接收房屋，但是開發(fā)商卻以種種借口拖延，直到2005年5月仍未兌現(xiàn)，最后開發(fā)商不但沒有采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，甚至將原標(biāo)的的房屋轉(zhuǎn)賣給他人，并已辦妥一切手續(xù)，使得本應(yīng)該屬于李某等元購房者的房屋所有權(quán)被開發(fā)商單方面非法轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)上述分析可知萬盛房地產(chǎn)開發(fā)公司違約時(shí)間應(yīng)從2003年1月1日起，一直計(jì)算到糾紛處理時(shí)2005年5月，共計(jì)約850天。

2.違約金的計(jì)算。一方面是按照合同約定，萬盛房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向李某按天支付2‰的違約金。依據(jù)前文計(jì)算出的違約天數(shù)，萬盛房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)賠償李某約20.4萬元。

另一方面，根據(jù)《合同法》第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。因此，萬盛房地產(chǎn)開發(fā)公司需要賠償因?yàn)樽约旱倪`約行為給李某帶來的相關(guān)損失，從貨幣的實(shí)際購買力來看，訂立合同時(shí)的12萬元購房款在2005年5月僅能在相同地段購買到30平米的房屋，這顯然和2001年合同所標(biāo)的的80平米的房屋有巨大的差別；從機(jī)會(huì)成本來看，李某失去了使用支付給給開發(fā)商的房款購買其他低價(jià)房屋或投資的機(jī)會(huì)。根據(jù)《合同法》第一百一十四條規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。而在本案中，李某若能在2001年以1500元/平米的低價(jià)買入80平米的房屋，到2005年5月房?jī)r(jià)上漲到4000元/平米，李某能從中獲得20萬元收益。因此如若萬盛房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)所應(yīng)支付的賠償金存在異議，那么至少需要向李某補(bǔ)償這一部分損失。

（三）價(jià)值補(bǔ)償與實(shí)物補(bǔ)償要求關(guān)系

實(shí)物補(bǔ)償也即李某獲得賠償應(yīng)該滿足其應(yīng)具有的實(shí)物等量訴求和實(shí)物區(qū)域相適應(yīng)訴求。而作為價(jià)值補(bǔ)償?shù)倪`約金正是實(shí)現(xiàn)實(shí)物補(bǔ)償?shù)氖侄沃弧Ｓ捎诜績(jī)r(jià)上漲，李某若只獲得原來的房款和違約金，無法再買入類似地段相同面積的房屋，因此需要價(jià)值補(bǔ)償來彌補(bǔ)損失。價(jià)值補(bǔ)償與實(shí)物補(bǔ)償應(yīng)具有一致性。