房地產(chǎn)上市公司盈余管理理論分析

丁 偉，韓 冰

（1.安徽財經(jīng)大學，安徽 蚌埠 233000；2.淮北職業(yè)技術(shù)學院，安徽 淮北 235000）

房地產(chǎn)上市公司盈余管理理論分析

丁 偉1，2，韓 冰2

（1.安徽財經(jīng)大學，安徽 蚌埠 233000；2.淮北職業(yè)技術(shù)學院，安徽 淮北 235000）

在我國證券市場制度不斷完善，國際化發(fā)展趨勢日益顯著和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，實力不斷壯大的時代背景之下，闡述房地產(chǎn)上市公司盈余管理研究的意義，探討房地產(chǎn)上市公司盈余管理理論基礎(chǔ)，以規(guī)范房地產(chǎn)上市公司的盈余管理行為，為我國資本市場的健康、持續(xù)發(fā)展提供有效保障。

房地產(chǎn)；上市公司；盈余管理

在我國社會經(jīng)濟快速發(fā)展的推動之下，城市化進程不斷加快，為了滿足人們的住房需求，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了巨大的發(fā)展機遇，企業(yè)規(guī)模不斷擴大，實力不斷增強，逐漸成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱行產(chǎn)業(yè)。再加上我國金融市場的不斷完善，逐漸接軌國際金融產(chǎn)業(yè)，證券市場迅速發(fā)展，金融投資也趨向理性，投資者在進行投資的過程中，上市公司財務(wù)報表中的盈余信息逐漸成為他們重要的參考依據(jù)。因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有高收益和高風險的特點，作為整個產(chǎn)業(yè)企業(yè)的代表，上市公司，其盈余信息也受到了全社會和眾多投資者的廣泛關(guān)注。但是從我國證券市場發(fā)展的實際情況來看，我國房地產(chǎn)上市公司的盈余管理現(xiàn)象日益嚴重。上市公司的盈余管理行為會對投資行為產(chǎn)生嚴重影響，不利于我國資本市場的健康、持續(xù)發(fā)展。[1]但是在我國的資本市場中，房地產(chǎn)上市公司的市值所占的比例很大，所以它的盈余管理會極大地影響我國資本市場的健康發(fā)展。為了保障我國資本市場的穩(wěn)健發(fā)展，有必要對其盈余管理行為進行分析，并提出對應(yīng)的解決措施。對此，我們將在下文中展開具體討論。

一、盈余管理概述

自盈余管理誕生以來，國內(nèi)外學者對其定義進行了很多不同的闡述，但主要有如下三種：

（一）以司可脫為代表的盈余管理理論

在20世紀90年代之前，會計理論對盈余管理的研究是以公開的財務(wù)報告呈現(xiàn)出來的。部門經(jīng)理的個人信息以及報酬方案會對企業(yè)管理人員產(chǎn)生很大影響，是激勵他們操縱內(nèi)部的會計報告的隱藏因素。雖然當時有不少學者已經(jīng)意識到這一點，但是受到資料收集難度太大的限制，關(guān)于這一點的研究成果較少，導致當時盈余管理的定義只能被限定在很狹窄的范圍內(nèi)。

司可脫是加拿大籍的會計學者，它在《財務(wù)會計理論》中對盈余管理的定義進行了闡述，認為它是會計政策自發(fā)選擇能產(chǎn)生經(jīng)濟后果行為的具體表現(xiàn)。在他的理解中，在系統(tǒng)的會計政策中，如果經(jīng)營者能夠自由選擇，會本能地選擇能夠?qū)崿F(xiàn)最大化效益和市場價值的政策，這種行為就被稱為盈余管理。[2]這種定義是一種狹義上的理解。換句話說，司可脫所理解的盈余管理就是指：在公認會計原則的范圍內(nèi)，企業(yè)的管理人員為了達到滿意的報告盈利，采取的一種有計劃的管理行為。

（二）以希利和瓦倫為代表的盈余管理理論

盈余管理發(fā)展到20世紀90年代之后，其內(nèi)涵已經(jīng)得到了極大的擴展。在《盈余管理研究回顧及其對公認會計準則建設(shè)的啟示》中，希利和瓦倫闡述了他對盈余管理定義的理解：管理層通過職業(yè)判斷來編制財務(wù)報告，或利用交易的規(guī)則來調(diào)整財務(wù)報告，主要的目的是對利益關(guān)系人的決策進行誤導，或者是影響以公司經(jīng)濟效益為基礎(chǔ)的契約而產(chǎn)生的后果。[3]

在他們看來，當管理層認為利益關(guān)系人，或者部分利益關(guān)系人不能察覺他們的盈余管理行為時，就會產(chǎn)生盈余管理。當管理層掌握了外在利益關(guān)系人無法了解的信息之后，盈余管理是不會被外界發(fā)現(xiàn)。在希利和瓦倫所理解的盈余管理定義中，控制損益報表中的盈余數(shù)字是盈余管理的重要內(nèi)容，除此之外，它的管理內(nèi)容還包括企業(yè)的資產(chǎn)負債表、財務(wù)報告中所包含的其他輔助性信息。同時，他們明確提出了盈余管理的主要目的，即為獲取最大化的私人利益，通過多樣化的職業(yè)判斷手段編制財務(wù)報告。

（三）現(xiàn)階段廣義的盈余管理理論

目前，會計領(lǐng)域?qū)τ喙芾淼亩x還有一種廣義上的理解。很多會計學者認為，盈余管理的內(nèi)容除了損益報表、資產(chǎn)負債表等財務(wù)報表中所選擇的會計政策和應(yīng)計項目的控制之外，還包括對準則定制機構(gòu)的游說，從而對公認會計準則產(chǎn)生影響。[4]這種盈余管理理論已經(jīng)將研究的范圍擴展到了對外報告的范圍之外。

研究中，認同的是以希利和瓦倫為代表的盈余管理理論，即盈余管理就是企業(yè)的管理層為實現(xiàn)對其他會計信息使用者對企業(yè)經(jīng)營效益產(chǎn)生誤解，或影響建立在會計數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的契約后果等目的，對編報財務(wù)報告以及規(guī)劃交易事項的過程進行職業(yè)判斷和會計選擇的過程。

二、房地產(chǎn)上市公司盈余管理的基本特點

（一）會計數(shù)據(jù)發(fā)生改變

在房地產(chǎn)上市公司的整個生命周期來看，其實際的經(jīng)濟收益并不會因為實施盈余管理而出現(xiàn)變化，但是它在不同發(fā)展階段中的會計數(shù)據(jù)和具體的分布會因此而發(fā)生改變。這就表示，盈余管理影響的不是房地產(chǎn)上市公司的實際收益，而是會計數(shù)據(jù)，尤其是其中的盈利報告數(shù)據(jù)。

（二）同時包含會計數(shù)據(jù)和經(jīng)濟收益的信號作用

企業(yè)職工在日常的經(jīng)營過程中并不了解企業(yè)實際的經(jīng)濟效益，而且獲得更多的實際收益始終都是企業(yè)開展盈余管理的基本目標和原則。在近幾年的盈余管理研究中，很多人開始探索現(xiàn)金流量等指標和經(jīng)濟收益之間的關(guān)系，希望能在一定程度上反映出企業(yè)實際的效益。[5][6]而且，不管是在該管理的理論研究中，還是企業(yè)的實踐活動中，會計數(shù)據(jù)中的信號作用以及信息的包含量已經(jīng)引起了很多人的重視和關(guān)注。由于不同國家證券市場發(fā)展的程度存在很大差異，所以盈余管理也呈現(xiàn)出了不同的特點。如果國家的證券市場比較發(fā)達，那么人們在盈余管理中就會更多地關(guān)注會計數(shù)據(jù)中的信號和相關(guān)信息；反之，如果國家證券市場的發(fā)展相對滯后，在盈余管理中，人們就會重點關(guān)注會計報告收益和實際經(jīng)濟效益中存在的差距，“經(jīng)濟收益”這一觀點的地位會表現(xiàn)的更為突出。

（三）以企業(yè)管理為主體

大量研究已經(jīng)顯示，企業(yè)的董事會、總經(jīng)理和部門經(jīng)理等管理層人員是執(zhí)行盈余管理的主角，其中的大小事物，包括選擇會計政策、運用會計方法、變動會計估算等在內(nèi)，所有的決策權(quán)都掌握在他們手中。雖然會計人員也參與了盈余管理的過程，但是他們在其中充當?shù)慕巧皇桥浣恰?/p>

（四）會計原則、方法和估算是客體

盈余管理的客體除了得到公認的會計原則、方法和估算選擇之外，還包含了時點的選擇。這些客體可以按照時間和空間這兩個元素進行分類。其中空間元素包含會計原則、方法和估算，時間元素則包括會計方法的運用時點以及交易的時點。這里需要強調(diào)一點，即會計數(shù)據(jù)始終都是盈余管理的最終對象，所以盈余管理的落腳點還是歸于會計數(shù)據(jù)。

三、房地產(chǎn)上市公司盈余管理的測度

（一）測度方法

目前，世界范圍內(nèi)在盈余管理的實證研究中，采用的測度方法主要有3種，即可控應(yīng)計利潤測度法、特定應(yīng)計項目測度法和盈利數(shù)據(jù)分布區(qū)間測度法。

第一，應(yīng)計利潤測度法。應(yīng)計利潤測度法是盈余管理中最廣泛使用的測度方法，這種方法利用“可控應(yīng)計利潤”測度企業(yè)的盈余管理程度。[7]如：Key以1989年1990年接受美國國會調(diào)查的27家公司為樣本，在有關(guān)服務(wù)費率的調(diào)查中，對美國的電報電視行業(yè)是否存在盈余管理的問題，采用應(yīng)計利潤進行了檢驗。這種方法根據(jù)現(xiàn)金流入盈利的實現(xiàn)與否分為了兩個部分，其一是已經(jīng)實現(xiàn)的盈利，就是指經(jīng)營活動創(chuàng)造的現(xiàn)金凈流量；其二是沒有實現(xiàn)的盈利，也叫作總體應(yīng)計利潤，又可以根據(jù)它的可控制程度分為操縱性和非操縱性應(yīng)計利潤，即總體應(yīng)計利潤為操縱性應(yīng)計利潤與非操縱性應(yīng)計利潤之和。用總體應(yīng)計利潤來衡量企業(yè)的盈余管理，即以總體應(yīng)計利潤的大小表示企業(yè)盈余管理程度的大小。而總體應(yīng)計利潤一般是看不到的，只有借助NDA來測算，因此在應(yīng)計利潤程度法中最關(guān)鍵的就是NDA的計算。

第二，應(yīng)計項目測度法。特定應(yīng)計項目測度法就是通過一個特定的應(yīng)計項目或一組特定的應(yīng)計項目來識別企業(yè)的盈余管理。Beaver和Mc-Nichols（2001）利用理賠損失準備識別保險公司的盈余管理，這種方法通常用于某個或某些特定的行業(yè)（如銀行檢驗其貸款損失準備，保險業(yè)檢驗其理賠損失準備）或特定的情況（如發(fā)行股票、管理層變更、處于財務(wù)困境）等。[8]

第三，盈利數(shù)據(jù)分布區(qū)間測度法。盈利數(shù)據(jù)分布區(qū)間測度法主要是通過研究進行盈余管理后的盈利數(shù)據(jù)的概率分布密度來檢測是否存在盈余管理。該方法假設(shè)在樣本足夠大的情況下未管理的盈余大致成正態(tài)分布，若樣本數(shù)據(jù)未出現(xiàn)此種現(xiàn)象則說明企業(yè)存在盈余管理。Degeorge.Patel和Zeckhauser（1999）運用直方圖和構(gòu)造概率密度函數(shù)的方法進行實證研究。除了發(fā)現(xiàn)同樣的現(xiàn)象外，還發(fā)現(xiàn)盈利剛剛達到分析師預(yù)測的公司要遠遠多于盈利略低于分析師預(yù)測的公司。公司傾向于通過盈余管理避免出現(xiàn)虧損、盈利下降、或達不到財務(wù)分析師的預(yù)測盈利而受到市場的懲罰。

結(jié)合中國資本市場現(xiàn)狀和中國A股房地產(chǎn)上市公司實際情況，認為中國A股房地產(chǎn)上市公司適宜采用可控應(yīng)計利潤測度法。

（二）測度模型

特定應(yīng)計項目法比較容易利用研究者的會計知識找出其影響因素，從而確定如果沒有管理層的操縱，該應(yīng)計項目應(yīng)該是什么水平，進而可以度量企業(yè)盈余管理的幅度。且更有針對性地考慮各行業(yè)的經(jīng)營特點，對不同行業(yè)選用不同的應(yīng)計項目，因此對盈余管理的測度會更有效、更準確。但特定應(yīng)計項目測度法存在很大的缺陷，必需詳細了解特定應(yīng)計項目的制度背景且得出的結(jié)論缺乏普遍性，無法推廣。

頻率分布法盡管利用盈利數(shù)據(jù)的異常分布可以說明某些公司進行了盈余管理，但這種方法有一個很大的缺陷就是無法提供證據(jù)說明盈余管理的手段和幅度，所以，這種方法的應(yīng)用不像另兩種那么廣泛。

可控應(yīng)計利潤測度法應(yīng)用相對最為廣泛，該方法中最關(guān)鍵的就是NDA的計算。有關(guān)NDA的計量模型有如下幾種，分別予以簡單介紹：

（1）希利模型（the Healy model）

這一模型假設(shè)企業(yè)每年的非操縱性應(yīng)計利潤基本保持穩(wěn)定，估計期限內(nèi)，企業(yè)每年的可操縱應(yīng)計利潤應(yīng)該堅持隨機的游走過程。

（2）迪安吉洛模型（the DeAngelo model）

其公式為：NDAr/Ar-1=TAr-1/Ar-1。這一模型假設(shè)，將企業(yè)事件期前一年度的總體應(yīng)計利潤作為事件期的非可操縱應(yīng)計利潤。[11]

（3）瓊斯模型（the Jones model）

這一模型假定如果企業(yè)營業(yè)收入和固定資產(chǎn)保持穩(wěn)定，則非可控應(yīng)計利潤也是穩(wěn)定的，假如企業(yè)營業(yè)收人和固定資產(chǎn)規(guī)模發(fā)生變化，非可控應(yīng)計利潤也隨之發(fā)生變化。在這一模型的基礎(chǔ)上，又衍生出了一種修正瓊斯模型。

（4）行業(yè)模型（the industry model）

Deenow和Sloan（1991）從特定行業(yè)入手，假定對特定行業(yè)來說，影響非可控應(yīng)計利潤的因素是一定的。由此提出的模型為：NDAr/Ar-1=B1+B2×medianj（TAr/Ar-1）

（三）房地產(chǎn)上市公司盈余管理的測度模型

Dechow,Sloan和Sweeny（1995）在其論文《探測盈余管理》中，把可控應(yīng)計利潤測度法中的五種模型放在一起研究。他們以公司每年的情況為觀察樣本，隨機抽取了1000個20世紀50年代～90年代初期的樣本，然后從同期范圍中選取了1000個已知盈余操縱程度的樣本，用上述四種模型分別對兩組樣本信息中，兩種錯誤的可能性進行了檢驗。

其中的錯誤一主要是指：在實際的管理中，如果企業(yè)的管理層沒有在系統(tǒng)中對盈余情況進行操縱，那么通過模型計算出的可操縱應(yīng)計利潤結(jié)果就會出現(xiàn)錯誤，提示企業(yè)的管理層存在系統(tǒng)操縱盈余的現(xiàn)象。錯誤二則主要是指：在實際的管理中，如果企業(yè)的管理層在系統(tǒng)中對盈余情況進行操縱，那么通過模型計算出的可操縱應(yīng)計利潤結(jié)果也會出現(xiàn)錯誤，提示企業(yè)的管理層不存在系統(tǒng)操縱盈余的現(xiàn)象。

這一研究結(jié)果充分說明，上述四種模型都能夠?qū)τ嗖倏v進行成功檢測，而且修正的瓊斯模型的檢測效果，而迪安吉洛模型的檢測效果最差。

在實證研究中，將修正的瓊斯模型檢測結(jié)果作為參考依據(jù)，結(jié)合我國房地產(chǎn)上市公司的特點，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營和財務(wù)處理方面特殊之處的基礎(chǔ)上，詳細分析預(yù)售制度和會計處理的特點，建立了以預(yù)收賬款作為被解釋變量的預(yù)收模型。運用該模型對房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為進行了檢驗，其檢驗效果和擬合優(yōu)度要優(yōu)于改進的修正瓊斯模型。在實證研究中采用的是擴展的瓊斯模型，對應(yīng)計利潤的計算也結(jié)合我國實際進行了修正。

四、房地產(chǎn)上市公司盈余管理的主要動機

在絕大多數(shù)的情況下，人們的行為都會受到利益的影響和支配，房地產(chǎn)上市公司的管理層之所以要采取盈余管理，最主要的動機就是，會計信息的提供者和使用者之間的經(jīng)濟利益并不是完全統(tǒng)一的。具體動機可以分為稅收、分紅、政治和融資等四種。

（一）稅收動機

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)一直被看作是高收入、高利潤行業(yè)，但其申報的賬面利潤卻相當之低，有的甚至是零申報。這一現(xiàn)象表明房地產(chǎn)行業(yè)存在通過盈余管理實現(xiàn)少繳稅的目的。目前，會計利潤是國家征收企業(yè)所得稅的前提條件，在此基礎(chǔ)之上才會根據(jù)《稅法》的相關(guān)規(guī)定，調(diào)整征收的稅務(wù)額度。盡管稅務(wù)部門主要是根據(jù)稅務(wù)會計的標準來計算企業(yè)應(yīng)繳稅務(wù)的額度，縮小了企業(yè)對利潤進行操縱的空間范圍，但是還有其他的會計政策可以選擇。[12]例如，在討論所得稅征收的減免政策對納稅人行為的影響時，納稅人經(jīng)常會將沒有減免的年度盈余轉(zhuǎn)移到下一年度中。這種行為產(chǎn)生的直接后果就是：納稅的年度會出現(xiàn)巨額虧損，甚至是嚴重虧損，可以不用交稅。

（二）分紅動機

在發(fā)達國家中，分紅計劃通常會提供一個紅利基金，該基金規(guī)定了紅利分派的最高金額。這個金額所代表的就是超過盈利目標的一定比例。但是盈利目標只是指股東盈利在總資產(chǎn)中所占的百分比。如果實際的盈利沒有達到既定目標，那么管理人員就不可能分到任何紅利。同時，有的分紅還會對紅利基金的金額設(shè)置一個上限，那么即使實際盈利超過這一上限，超過部分也將分不到紅利。Gaver（1995）以102家美國上市公司為樣本考察這些公司在1980－1990年間主觀應(yīng)計項目與分紅計劃約束之間的關(guān)系。[13]考察結(jié)果再次驗證了盈利基礎(chǔ)獎金分紅激勵計劃對管理人操縱經(jīng)營業(yè)績的影響。在中國，房地產(chǎn)上市公司的股東，即委托人的主要分紅目標就是實現(xiàn)最大化的股東財富，但是公司高管層，即代理人分紅的主要目標則是實現(xiàn)最大化的管理報酬，二者的利益出發(fā)點存在著較大差異。當公司股東采用多種方式，例如股權(quán)、薪酬、獎金和期權(quán)等合約，同化公司高管層和自身目標時，受到不對等信息和“內(nèi)部人控制”權(quán)力的影響，公司高管層為了滿足自身利益，會利用自身的管理權(quán)力和信息優(yōu)勢進行會計造假。

（三）政治動因

因為與人民生活息息相關(guān)，而“住”對中國大多數(shù)百姓而言又是一生中的最大投資，再加上自身特點，中國房地產(chǎn)公司會受到明顯的政治關(guān)注。房地產(chǎn)上市公司進行盈余管理的目的之一，就是降低自身受到關(guān)注的程度。在企業(yè)發(fā)展前景非常廣闊的時期，他們會采用各種會計程度和會計方法，讓企業(yè)的凈收益最小化，這樣可以預(yù)防在社會公眾的壓力下，政府采取管制加強或者其他的方式來降低企業(yè)的盈利能力，從而得到政府的扶持和保護。還有些房地產(chǎn)上市公司面臨著與會計數(shù)據(jù)明顯相關(guān)的嚴格的管制和監(jiān)控，為回避行業(yè)監(jiān)管和反托拉斯監(jiān)管以及避免政府可能會通過政治手段其財富進行重新分配，大的房地產(chǎn)上市公司傾向于對盈余進行管理，且公司規(guī)模越大越有可能。

（四）上市融資

房地產(chǎn)與資金關(guān)系密切，可以說沒有資金就沒有房地產(chǎn)。在連續(xù)緊縮銀根的情況下，依賴銀行貸款取得資金速度減慢。目前，房地產(chǎn)企業(yè)進行公開上市的主要目的就是快速融資，這樣獲取資金的最佳途徑。因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。通過上市房地產(chǎn)公司可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求有最近3年可比性的盈利等。因而，房地產(chǎn)上市公司會通過對盈余進行管理達到上市要求。

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2015安徽省高等學校省級質(zhì)量工程重點項目“基于生活化教學策略的《基礎(chǔ)會計》課程改革研究”（2015jyxm508）；安徽省高校人文社科研究重點項目《高校師資隊伍內(nèi)在機制研究——關(guān)于“高薪養(yǎng)學”問題的研究》（SK2016A0835）

：丁偉（1975-），女，安徽淮北人，安徽財經(jīng)大學管理學碩士，淮北職業(yè)技術(shù)學院財經(jīng)系副教授，主要從事管理理論應(yīng)用（財稅）研究；韓冰（1977-），女，安徽淮北人，淮北職業(yè)技術(shù)學院人事處副教授，碩士，主要從事管理學研究。