房地產(chǎn)融資降溫

楊曉宴　張奇

在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，房地產(chǎn)融資持續(xù)降溫：房地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行和再融資方面均呈現(xiàn)監(jiān)管收緊的趨勢(shì)。最新數(shù)據(jù)和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，銀行表內(nèi)開發(fā)貸增速繼續(xù)下降，2016年地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模甚至出現(xiàn)4.9%的負(fù)增長(zhǎng)。表內(nèi)自營(yíng)投資和表外委托貸款投房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求趨嚴(yán)。表外理財(cái)資金輸血房地產(chǎn)，則在實(shí)際中碰到了“通道難尋”和“非標(biāo)額度緊張”的問題。

“誤判”金隅：房地產(chǎn)類公司債繼續(xù)收緊

2017年2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司（601992.SH，簡(jiǎn)稱“金隅股份”）公告稱，于2月13日收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)批復(fù)，核準(zhǔn)公司向合格投資者公開發(fā)行總額不超過40億元的公司債券。

公告顯示，該次公司債券采用分期發(fā)行方式，首期發(fā)行自中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)發(fā)行之日起12個(gè)月內(nèi)完成；其余各期債券發(fā)行，自中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)發(fā)行之日起24個(gè)月內(nèi)完成。

對(duì)此，有媒體報(bào)道稱，此為時(shí)隔3個(gè)月，證監(jiān)會(huì)再次放行房企公司債。

“我們專門問了交易所，金隅股份（發(fā)行公司債）算是建材類公司，不是房地產(chǎn)類企業(yè)發(fā)行公司債”，某券商固收人士表示。

在交易所市場(chǎng)發(fā)行公司債融資，須遵循2016年10月發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，其中規(guī)定：房地產(chǎn)業(yè)分類監(jiān)管適用于申報(bào)公開發(fā)行或非公開發(fā)行公司債券的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)參照上市公司行業(yè)分類的相關(guān)指引執(zhí)行。

金隅股份曾于2016年發(fā)行50億元小公募、50億元私募類公司債券，按其此前分類，金隅股份所屬行業(yè)為“非金屬礦物制品業(yè)”，經(jīng)營(yíng)范圍包括“制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理；銷售自產(chǎn)產(chǎn)品”。即金隅股份并非以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司。

“目前，純地產(chǎn)類公司債還是沒有放行，只有公司自己帶地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)非主營(yíng)業(yè)務(wù)的才能發(fā)行公司債?！鼻笆龉淌杖耸勘硎?。

只見受理、反饋，不見發(fā)行，是最近三個(gè)月房地產(chǎn)類公司債的現(xiàn)狀。

2月14日，上交所在給青島海信房地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行24億元小公募的反饋中，繼續(xù)要求房企進(jìn)一步披露是否屬于分類監(jiān)管認(rèn)定的房地產(chǎn)企業(yè)，是否存在不得不發(fā)行公司債的相關(guān)情形，是否屬于“關(guān)注類”等。

從房企公司債反饋意見看，交易所目前仍在受理房企公司債發(fā)債申請(qǐng)，但自2016年11月以來，除四大AMC之一的華融資產(chǎn)旗下華融置業(yè)獲批發(fā)行小公募債券外，多家房企公司債發(fā)行顯示為“中止”或“終止”，其余房企申請(qǐng)發(fā)債顯示為“受理”或“已反饋”但未見放行。

私募資產(chǎn)管理計(jì)劃禁止投向濟(jì)南等16城市

除了公司債，近期私募資產(chǎn)管理計(jì)劃也被禁止投向住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目。近日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)研究制定了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》。該文件規(guī)定，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，暫不予備案。

具體來說，房?jī)r(jià)上漲過快熱點(diǎn)城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。

上述條款目前只涉及普通住房房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，投資于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，保障房等并不受影響。

根據(jù)《備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件，禁投房地產(chǎn)的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃包括五類：一是委托貸款；二是嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；四是以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；五是協(xié)會(huì)根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

住戶貸款高位或引發(fā)進(jìn)一步緊縮政策

2月16日，國(guó)際評(píng)級(jí)公司標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布報(bào)告稱，短期內(nèi)政府可能會(huì)繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以抑制房地產(chǎn)價(jià)格。事實(shí)上1月新增住戶貸款處于高位，或?qū)⒁l(fā)進(jìn)一步的緊縮政策。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)信用分析師黃馨慧表示，我們認(rèn)為上述融資限制將削弱中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的替代性融資渠道，并增加其現(xiàn)金流壓力。過去許多開發(fā)商借助資產(chǎn)管理產(chǎn)品融資，共同收購(gòu)?fù)恋鼗蜷_發(fā)新項(xiàng)目。上述禁令將限制該融資渠道，開發(fā)商需更加依賴合同銷售產(chǎn)生的內(nèi)部現(xiàn)金，以投資新項(xiàng)目或現(xiàn)有項(xiàng)目。

報(bào)告稱，盡管2017年1月新增中長(zhǎng)期住戶貸款在新增貸款中的比重降至31%，低于2016年10月的75%，但新增中長(zhǎng)期住戶貸款同比增幅仍達(dá)到32%，環(huán)比去年12月增幅達(dá)到49%。這表明盡管目標(biāo)城市的銷售已降溫，但樓市熱度已蔓延至非目標(biāo)城市。因此政府可能出臺(tái)更多調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)。

在此情況下，市場(chǎng)整合將加速，大型開發(fā)商將繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。這是因?yàn)榇笮烷_發(fā)商擁有更多可售資源，更高的地域多元化程度，以及更強(qiáng)的銷售執(zhí)行能力，即使在房地產(chǎn)業(yè)放緩情況下也能保證良好的合同銷售。鑒于銀行貸款向優(yōu)質(zhì)客戶轉(zhuǎn)移的步伐可能加快，強(qiáng)勁的合同銷售對(duì)于開發(fā)商維持良好的銀行貸款融資渠道亦十分重要。

地產(chǎn)開發(fā)貸負(fù)增長(zhǎng)

“我們現(xiàn)在只做開發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，建筑商融資，其他的相關(guān)融資都不做了?！蹦彻煞菪腥A中地區(qū)人士表示。所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，就是寫字樓、商場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押物發(fā)放的貸款。

去年11月初，銀監(jiān)會(huì)向16個(gè)熱點(diǎn)城市所在銀監(jiān)局下發(fā)文件，要求開展金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查。在開發(fā)貸方面，要求檢查是否嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)資質(zhì)，項(xiàng)目是否符合最低資本金比例要求，對(duì)資金本金來源真實(shí)性認(rèn)真檢查，以及是否存在銀行資金違規(guī)用于購(gòu)地等問題。

華南地區(qū)某股份行中層表示，該行去年12月就下發(fā)了通知，要求根據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”原則，嚴(yán)控借款主體授信資金用途。特別是兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的集團(tuán)，要防止非房地產(chǎn)板塊授信資金挪用進(jìn)入房地產(chǎn)板塊。

“要求是對(duì)房地產(chǎn)上下游企業(yè)的授信和資金流向要有把握”。該股份行人士表示：“發(fā)現(xiàn)問題的，要馬上停止出賬?！?

今年1月16日，上海銀監(jiān)局就土地融資開出了自去年下半年全國(guó)嚴(yán)查以來的首份罰單——針對(duì)銀行融資用于支付土地金和拍賣保證金，罰金高達(dá)478萬元。

有股份行華東地區(qū)對(duì)公人士透露，去年當(dāng)?shù)嘏某鲆粋€(gè)地王項(xiàng)目，拍賣會(huì)后當(dāng)?shù)乇O(jiān)管明確不得給其配套融資?！昂贤颊劻?，最后銀行寧愿違約也沒做下去”。

央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額7.11萬億元，比2015年底的6.47萬億元增長(zhǎng)了9.9%，而總貸款增速為13.5%。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比還出現(xiàn)下降，降幅達(dá)4.9%。

表外理財(cái)資金“通道難尋”

銀行自營(yíng)投資和理財(cái)投資資金投向房地產(chǎn)也面臨收緊的態(tài)勢(shì)。其中一個(gè)重要影響因素，來自通道方的收緊；另外，理財(cái)資金“非標(biāo)”額度緊張也是原因之一。

一名基金子公司人士表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)之前基本上也不能做了，而私募資管計(jì)劃4號(hào)文發(fā)文之后，更是“徹底歇菜”。

根據(jù)私募資管備案4號(hào)文，對(duì)于證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，基金業(yè)協(xié)會(huì)宣布暫不予備案。

具體來看，包括但不限于五種方式，一是委托貸款；二是嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；四是以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；五是根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

其中，市場(chǎng)目前對(duì)于“名股實(shí)債”方式的需求較大。從房企的角度，也希望通過“名股”的方式融資。這在會(huì)計(jì)上一定程度處理成資本，而非負(fù)債，從而控制自己的負(fù)債率。4號(hào)文對(duì)此的限制，目前有銀行人士表示，還在研究合規(guī)對(duì)策。

“基金子公司作為通道（投地產(chǎn)），我們肯定不愿意冒險(xiǎn)。而且接觸到銀行理財(cái)資金，也有反饋非標(biāo)額度不夠，目前沒有足夠資金來投。”上述基金子公司人士表示。

有股份行資管人士表示，非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)內(nèi)容的豐富，對(duì)部分銀行的影響可能較大。根據(jù)最新分類標(biāo)準(zhǔn)，帶回購(gòu)條款的股權(quán)性融資，即包括股票質(zhì)押回購(gòu)，部分名股實(shí)債基金，都會(huì)被納入“非標(biāo)”范疇，原本理財(cái)投資非標(biāo)取上年度資本金4%和理財(cái)規(guī)模35%孰低者的限制，就會(huì)顯得更加嚴(yán)厲。

“說實(shí)話，理財(cái)近三個(gè)月都在疲于流動(dòng)性管理，能把進(jìn)出資金照顧到，實(shí)現(xiàn)順利兌付就行，投資端，配什么好的資產(chǎn)，基本沒有精力顧及了?！蹦炽y行資管部人士表示。