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    物業(yè)管理中的法律關(guān)系辨析

    2017-03-06 06:38:40陳劍鑫遼河石油勘探局歡喜嶺公用事業(yè)處遼寧盤錦124010
    化工管理 2017年24期
    關(guān)鍵詞:業(yè)主大會辨析物業(yè)管理

    陳劍鑫(遼河石油勘探局歡喜嶺公用事業(yè)處,遼寧 盤錦 124010)

    物業(yè)管理中的法律關(guān)系辨析

    陳劍鑫(遼河石油勘探局歡喜嶺公用事業(yè)處,遼寧 盤錦 124010)

    物業(yè)管理是城市化發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物,而在物業(yè)管理中,妥善處理法律關(guān)系乃是關(guān)鍵問題。只有妥善處理好物業(yè)管理中的法律關(guān)系,才能夠有效解決各類物業(yè)糾紛事件。本文主要結(jié)合實際對物業(yè)管理中的法律關(guān)系辨析問題進行了淺要分析,希望對我國的物業(yè)管理工作發(fā)展有所助益。

    物業(yè)管理;法律關(guān)系

    物業(yè)管理是一項非常復雜的工作,其不僅僅是物業(yè)管理公司所負責的,同時還涉及到了業(yè)主和開發(fā)建設單位,尤其是這些主體的法律關(guān)系。并且,其中既包含民事法律關(guān)系,又包含行政法律關(guān)系。由此可見,物業(yè)管理中的法律關(guān)系是十分錯綜復雜的,需要進行系統(tǒng)的分析。觀我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀來看,物業(yè)糾紛已經(jīng)成為了其管理有序發(fā)展的最大制約因素。筆者結(jié)合實際,對物業(yè)管理中的法律關(guān)系辨析問題進行了淺要分析,僅作拋磚引玉之用。

    1 物業(yè)管理當中各個重要法律主體的定位

    1.1 業(yè)主

    業(yè)主泛指廣大建筑的所有者,一般是由業(yè)主大會及其所選舉出的業(yè)主委員會來代表。在住宅小區(qū)中,由于業(yè)主的人數(shù)非常多,所以在行使物業(yè)管理權(quán)時往往難以分別行使,在此背景下,業(yè)主大會制度及所選舉出的業(yè)主管理委員會產(chǎn)生了。業(yè)主大會概指由全體區(qū)分所有人構(gòu)成的團體,因此其所代表的權(quán)益,是全體業(yè)主的權(quán)益。站在法律定位的角度上而言,業(yè)主大會應承擔公共物業(yè)管理責任,同時也承擔聘請物業(yè)管理公司的合同責任。而另一個概念——業(yè)主委員會,即是指的業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),其成員是由業(yè)主大會通過公平選舉的方式所選出的,代表著的是全體業(yè)主的利益。從責任方面而言,業(yè)主委員會的最大責任就是維護業(yè)主們的合法權(quán)益,而其行為的后果,則是由業(yè)主大會來進行承擔的。另外,其有權(quán)對物業(yè)管理事務經(jīng)業(yè)主大會表決后下決定,但它并非社團法人,只對全體業(yè)主具有約束力,若無全體業(yè)主授權(quán)不能參與訴訟。

    1.2 物業(yè)管理公司

    向公共物業(yè)提供服務的企業(yè)即被稱為物業(yè)管理公司。從法律層面上而言,物業(yè)管理公司的一切職責,都是經(jīng)由國家相關(guān)法律法規(guī)所規(guī)定的,而其具體所提供的服務內(nèi)容也好,服務方式和標準以及報酬等也罷,則都是由業(yè)主與物業(yè)管理公司所共同簽訂的物業(yè)管理合同所約定的。物業(yè)管理公司屬于企業(yè)法人,所以企業(yè)法人所享有的規(guī)定權(quán)利其都享有,同時也承擔著相關(guān)規(guī)定義務。具體來說,物業(yè)管理公司享有的權(quán)利有:維護和監(jiān)控物業(yè)及環(huán)境、公共秩序等;收取相應的傭金作為利潤回報。物業(yè)管理公司承擔的義務有:提供相關(guān)法律和合同所規(guī)定服務;協(xié)助進行業(yè)主大會運作監(jiān)督。物業(yè)管理公司對業(yè)主無權(quán)處罰,但若有相關(guān)合同,可要求業(yè)主服從其的管理。

    1.3 開發(fā)建設單位

    房地產(chǎn)住宅的開發(fā)建設方就是所謂的開發(fā)建設單位,同時,它也是建筑的產(chǎn)權(quán)人和前期物業(yè)管理責任人,因此其在物業(yè)管理關(guān)系中占有十分重要的地位。開發(fā)建設單位是物業(yè)相關(guān)事物的長期責任主體,在前期物業(yè)管理期,其是物業(yè)管理責任的當然承擔者。詳細來說,作為開發(fā)建設單位,其權(quán)利主要有:聘請物業(yè)管理公司;確定物業(yè)管理標準;參加業(yè)主大會和業(yè)主委員會;獲得一些其他產(chǎn)權(quán)確認的權(quán)益。而開發(fā)建設單位所承擔的業(yè)務主要有:在房地產(chǎn)項目設計及施工階段選聘物業(yè)管理公司;協(xié)助業(yè)主大會的組織和運行;提供物業(yè)管理用房、管理維護費用、維修基金等;保障物業(yè)質(zhì)量;完成配套設施。

    2 物業(yè)管理當中所涉及到的各種法律關(guān)系

    2.1 民事法律關(guān)系

    簡而言之是指依據(jù)物權(quán)法的房地產(chǎn)項目區(qū)分所有權(quán)法律制度。房地產(chǎn)項目區(qū)分所有權(quán)人、管理人間具有平等的法律關(guān)系,并且依據(jù)合同,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間構(gòu)成合同當事人間的關(guān)系。

    2.2 行政管理法律關(guān)系

    簡而言之是指行政機關(guān)調(diào)控物業(yè)管理公司、業(yè)主大會等主體相互間的法律關(guān)系。

    2.3 業(yè)主間的民事法律關(guān)系

    簡而言之是指業(yè)主之間以共同實現(xiàn)物業(yè)自治管理為目的,通過民主協(xié)商制定業(yè)主公約及業(yè)主委員會章程等。

    3 物業(yè)管理法律關(guān)系的定位

    物業(yè)管理法律關(guān)系并非僅僅指的某一對主體間的關(guān)系,而是由多重主體間關(guān)系組成的一個統(tǒng)一體。物業(yè)管理法律關(guān)系是業(yè)主們在對物業(yè)進行取得、利用、經(jīng)營以及管理過程中所自然形成的多重關(guān)系組合,其同時包含平等主體間的民事關(guān)系和不平等主體間的行政管理關(guān)系。在物業(yè)管理合同中明確反映出了雙方的權(quán)利和義務,物業(yè)管理公司負責物業(yè)管理服務,包括修繕、維護、保養(yǎng)以及提供個人特約服務,而業(yè)主則向物業(yè)管理公司支付報酬。另外,物業(yè)管理主體在社會責任方面也承擔著一定的法律責任,所以,國家政府與業(yè)主、物業(yè)管理公司以及開發(fā)建設單位具有著監(jiān)管關(guān)系??偟膩碚f,物業(yè)管理在實際管理中是以業(yè)主自治為基礎,以政府調(diào)節(jié)和監(jiān)管為輔。

    4 結(jié)語

    綜上所述,隨著我國城市化建設進程的不斷推進及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理越來越受到社會的重視。明確物業(yè)管理的法律關(guān)系,是遵循現(xiàn)代市場經(jīng)濟客觀規(guī)律的表現(xiàn),也是遵循物權(quán)法基本精神的體現(xiàn)。

    [1]高茜.物業(yè)管理中的法律關(guān)系辨析[J].中國房地產(chǎn),2015,(21):74-80.

    [2]馬劍英.處理好物業(yè)管理中的法律關(guān)系[J].住宅產(chǎn)業(yè),2011,(11):71-72.

    [3]李迎春.淺析物業(yè)管理合同中的法律關(guān)系[J].科技情報開發(fā)與經(jīng)濟,2008,(32):125-127.

    陳劍鑫(1988-),男遼寧盤錦人助理工程師本科歡喜嶺公用事業(yè)處物業(yè)一公司綠化隊技術(shù)員借調(diào)至企管法規(guī)科從事內(nèi)控合規(guī)管理法律糾紛等工作。

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