湖北省房地產(chǎn)稅對地方經(jīng)濟影響的實證分析

左俊美+陳璐

摘要：研究目的，探究當(dāng)前湖北省房地產(chǎn)稅收對地方社會經(jīng)濟發(fā)展的影響，為房地產(chǎn)稅收的走向提供一定的借鑒與參考。研究方法，多元回歸模型。研究結(jié)果，湖北省的經(jīng)濟發(fā)展與房產(chǎn)稅（RET）、契稅（CT）呈負(fù)相關(guān)關(guān)系；與城鎮(zhèn)土地使用稅（TUUL）、土地增值稅（ITLV）、耕地占用稅（TUCL）呈正相關(guān)關(guān)系。研究結(jié)論，湖北省對于城鎮(zhèn)土地使用稅（TUUL）、土地增值稅（ITLV）、耕地占用稅（TUCL）的征收有利于地方經(jīng)濟發(fā)展，而房產(chǎn)稅（RET）、契稅（CT）的征收有分歧之處，湖北省征收房產(chǎn)稅、契稅不利于地方經(jīng)濟的發(fā)展。因此，稅收是一把雙刃劍，在設(shè)立、征收房地產(chǎn)稅時，應(yīng)在考慮增加稅收收入、財政收入的同時，考慮到對于地方房地產(chǎn)發(fā)展乃至地方經(jīng)濟的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅，地方經(jīng)濟，實證分析，湖北省

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2017）01-0022-29 收稿日期：2016-11-06

1 引言

美國在建國初期就開始征收房產(chǎn)稅，其房地產(chǎn)稅征收經(jīng)歷了房產(chǎn)稅——房產(chǎn)、土地分別征稅——房地產(chǎn)稅的漸進歷程，并主要用于地方政府的各項服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。日本的房地產(chǎn)稅自1950年起征，主要是以土地、房屋等形式包含在“固定資產(chǎn)稅”中。俄羅斯早在1991年12月通過《自然人房產(chǎn)稅法》，在全國范圍內(nèi)對自然人按照差別稅率征收房產(chǎn)稅。在市場經(jīng)濟完善的經(jīng)濟體中實行征收房地產(chǎn)稅，對于穩(wěn)定房價、增加政府財政收入起到了積極作用?；诖?，越來越多的發(fā)展中國家嘗試開征房產(chǎn)稅。

我國在1950年開征房產(chǎn)稅，后將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。中國的房地產(chǎn)業(yè)直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅種共六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。1984年進行利改稅時，國務(wù)院決定將城市房地產(chǎn)稅劃分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種，對內(nèi)資企業(yè)和個人征收。對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。因此，本文所研究的房地產(chǎn)稅即為：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅五種。

本文選取了湖北省1999-2014年16年的房地產(chǎn)稅及全省的生產(chǎn)總值的相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，在既有研究基礎(chǔ)上，通過Eviews 8.0計量模型進行分析，對房地產(chǎn)稅和全省生產(chǎn)總值之間的關(guān)系進行具體的回歸分析，得出湖北省房地產(chǎn)稅與地方經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，從而為政府下一步的稅收政策提供借鑒。

2 當(dāng)前湖北省房地產(chǎn)稅收對地方經(jīng)濟發(fā)展的影響機制

目前我國的房地產(chǎn)稅收制度的基本框架是自1994年全面的結(jié)構(gòu)性稅制改革后形成的。其涉及的稅收主要有13種。本文以直接向房地產(chǎn)作為征稅目標(biāo)的5個稅種，即房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅為研究對象，探討湖北省的房地產(chǎn)稅對地方經(jīng)濟發(fā)展的影響。

1995-2004年湖北省的地方財政收入即稅收收入，稅收收入基本處于上升趨勢。其中，1995-2004年緩慢上升，2005年有所下降，2006-2015年一直處于快速上升階段。地方財政收入從1995-2004年處于緩慢上升態(tài)勢，2005年以來一直處于快速增長階段。同時，也可以看出地方財政收入高度依賴于稅收收入。

湖北省1995-2015年的全省的生產(chǎn)總值（GDP）一直處于上升狀態(tài)，在2015年達(dá)到最高值。但是其增速處于波動狀態(tài)，1995年的增長率最高，其次是2010年、2011年。全省的生產(chǎn)總值一直處于增長態(tài)勢。

自分稅制改革以來，湖北省房地產(chǎn)稅一直處于逐年增長趨勢，房地產(chǎn)稅所占稅收收入的比重基本處于增長趨勢。其中，1999-2004年所占的比重緩慢增長，除了2011年所占比重有所下降以外，2007-2014年基本處于高速增長狀態(tài)。

湖北省房地產(chǎn)稅收對于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的影響機制中，房產(chǎn)稅的增加或減少會影響到房地產(chǎn)市場中商品房的購買成本，從而影響到商品房的需求，以及商品房的價格，進而影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅則會通過影響土地的使用成本，從而影響土地的需求、土地價格，進而影響到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟。土地增值稅、契稅則會影響到房地產(chǎn)的交易成本，從而影響房地產(chǎn)交易價格，進而影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟。同時，這五種稅種都會影響到財政收入水平的高低，從而影響當(dāng)?shù)卣Ｕ闲宰》康耐度?，進而影響到業(yè)主住房壓力，最終影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展水平。

3 模型設(shè)定

3.1 數(shù)據(jù)來源

本文的相關(guān)數(shù)據(jù)主要來源于中華人民共和國國家統(tǒng)計局（國家數(shù)據(jù)網(wǎng)National data）、湖北省統(tǒng)計局網(wǎng)站、湖北省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報以及湖北省統(tǒng)計年鑒等。主要的相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。

3.2 模型選取

在已有的相關(guān)文獻中，對于區(qū)位選擇分析主要是以多元線性回歸模型為主。其因變量要求是常規(guī)數(shù)據(jù)（定距尺度），而非定性數(shù)據(jù)。即適用條件在于因變量必須為可獲取的實際數(shù)值，即湖北省國民生產(chǎn)總值（GDP）數(shù)據(jù)可獲取。本文可以得到相關(guān)的因變量與多個自變量的相關(guān)數(shù)據(jù)。

因此，研究采用Eviews8.0對因變量與自變量之間的相關(guān)關(guān)系進行多元回歸分析。

3.3 變量選取

各變量的表示、性質(zhì)及數(shù)據(jù)來源如表2所示。

3.4 模型構(gòu)建

3.4.1 變量間的相關(guān)關(guān)系檢驗

用Eviews 8.0軟件，將各變量之間的相關(guān)關(guān)系進行檢驗，結(jié)果如表3所示。

結(jié)果表明：GDP數(shù)列與其他數(shù)列存在較好的相關(guān)關(guān)系。

3.4.2 平穩(wěn)性檢驗

3.4.2.1 觀察序列趨勢圖

在Eviews8.0軟件中得到序列趨勢圖，如圖1所示。

3.4.2.2 對原序列進行ADF平穩(wěn)性檢驗

首先選擇level檢驗，可知GDP、RET、TUUL、ITLV、TUCL、CT得到所有原數(shù)據(jù)序列的ADF值并不完全小于臨界值，因此level檢驗中GDP、RET、TUUL、ITLV、TUCL、CT均為不平穩(wěn)序列。具體結(jié)果如表4所示。

3.4.2.3 對原序列差分或取對數(shù)使其變?yōu)橥A序列

二階差分后的ADF平穩(wěn)性檢驗結(jié)果如表5所示。

3.4.3 協(xié)整檢驗

3.4.3.1 原序列協(xié)整檢驗

協(xié)整檢驗是考察變量間長期均衡關(guān)系的方法。協(xié)整的要求或前提是同階單整。上述序列再取對數(shù)后均為二階單整平穩(wěn)序列，因此可以進行協(xié)整檢驗，如表6所示。

3.4.3.2 殘差項的ADF檢驗

對該序列RESID進行ADF檢驗（如上所述）。若殘差項平穩(wěn)，則存在協(xié)整關(guān)系。否則，不存在。由下表結(jié)果可知，檢驗值-4.347960明顯小于所有臨界值，則殘差項RESID平穩(wěn)，即當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展（國民生產(chǎn)總值）與選定的相關(guān)變量存在著長期均衡關(guān)系，如表7所示。

3.4.4 誤差修正檢驗

3.4.4.1 對序列取對數(shù)并回歸

對所有的數(shù)列取對數(shù)，消除異方差問題，自動產(chǎn)生對數(shù)數(shù)列。其中P1=log（GDP）；P2=log（RET）；P3=log（TUUL）；P4=log（ITLV）；P5=log（TUCL）；P6=log（CT），如表8所示。

3.4.4.2 殘差序列修正

對序列及殘差修正，d（p1））c，d（p2），d（p3），d（p4），d（p5），d（p6），ecm（-1）得出回歸方程，ecm前面的系數(shù)就是誤差修正系數(shù)，看這些系數(shù)是不是顯著，如果顯著就說明因變量對解釋變量的短期波動有影響，如表9、表10所示。

3.5 模型回歸

在進行多元回歸模型的建立之前，應(yīng)先進行其是否為線性關(guān)系進行判斷，其為多元非線性回歸。

由此可知，其并不是線性關(guān)系。因此，應(yīng)先將非線性回歸模型轉(zhuǎn)換為線性回歸模型，即在模型兩端同時取對數(shù)，則可得到下列模型：

Ln（gdp）=ln（α）+β1 Ln（ret）+β2 Ln（tuul）+β3 Ln（itlv）+β4 Ln（tucl）+β5 Ln（ct）（式1）

其中，βi為各變量的系數(shù)，i=1，2，3，4，5，C為常數(shù)項。

則將Eviews回歸結(jié)果代入可得：

Ln（g^dp）=0.112283-0.195505Ln（ret）+0.05038 Ln（tuul）+0.084226Ln（itlv）

t=（2.854857）（-1.307726）（0.817939）（2.725465）+0.044689Ln（tucl）-0.042906 Ln（ct）（1.786406）（-0.63221） （式2）

R2=0.689053 DW=2.011811 F=2.95464

從回歸結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，模型所采用的解釋變量的T值都很顯著，參數(shù)的符號也符合經(jīng)濟理論，擬合效果R2達(dá)到0.689，擬合程度較好。

湖北省房產(chǎn)稅（RET）、契稅（CT）與國民生產(chǎn)總值呈反相關(guān)關(guān)系；而城鎮(zhèn)土地使用稅（TUUL）、土地增值稅（ITLV）、耕地占用稅（TUCL）與國民生產(chǎn)總值呈正相關(guān)關(guān)系。

4 結(jié)果分析

根據(jù)上述回歸分析結(jié)果，結(jié)合經(jīng)濟學(xué)相關(guān)理論，得出以下結(jié)果：

（1）與房產(chǎn)稅（RET）呈負(fù)相關(guān)關(guān)系?；貧w結(jié)果表明，湖北省征收的房產(chǎn)稅收入越高，全省的國民生產(chǎn)總值越低。也即房產(chǎn)稅的征收會引起房產(chǎn)交易成本的增加，交易成本的增加造成房產(chǎn)交易需求的減少，從而使得房產(chǎn)交易額的減少，反而越不利于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。

（2）與城鎮(zhèn)土地使用稅（TUUL）呈正相關(guān)的關(guān)系。這與本文預(yù)期的影響方向相一致。說明湖北省征收的城鎮(zhèn)土地使用稅收入越高，全省的國民生產(chǎn)總值越高。

城鎮(zhèn)土地使用稅的征收，雖然在一定程度上抑制了土地的需求，土地自然供給的無彈性以及土地作為一種特殊的自然資源，其供給的稀缺性、不可再生性、位置的不可移動性等，都使得耕地占用稅的征收對于土地需求的抑制作用并不明顯。并且增加地方財政收入，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。

（3）與土地增值稅（ITLV）呈正相關(guān)的關(guān)系。這與本文預(yù)期的影響方向相一致。土地增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，在土地交易、流轉(zhuǎn)中征收的一個稅種。在土地流轉(zhuǎn)中征稅，雖然在一定程度上阻礙了土地的流轉(zhuǎn)，但由于土地的特殊性，使得其影響較小。對于土地增值稅的征收，在一定程度上增加了地方的財政收入，促進了地方經(jīng)濟發(fā)展。

（4）與耕地占用稅（TUCL）對具有正相關(guān)關(guān)系。這與本文預(yù)期的影響方向一致。耕地占用稅對地方經(jīng)濟發(fā)展的原理與城鎮(zhèn)土地使用稅相同。

（5）與契稅（CT）呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。這個結(jié)論與本文的預(yù)期影響方向有所差異。湖北省征收的契稅收入越高，全省的國民生產(chǎn)總值越低。契稅作為以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅，其征稅越高，使得不動產(chǎn)的交易成本越高，使得不動產(chǎn)交易額減少，反而不利于地方經(jīng)濟的發(fā)展。

5 結(jié)論

1994年，我國實施分稅制改革，雖然在一定程度上加強了政府和中央對經(jīng)濟的調(diào)控能力，但是，由于財政稅收體制改革不到位、不完善，以及過度重視GDP對地方政府績效的反映，促使地方政府逐步從“稅收財政”走上“土地財政”，高價拍賣土地，提高房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本，間接推高了房價，損害了城鄉(xiāng)居民的經(jīng)濟利益。

湖北省對于城鎮(zhèn)土地使用稅（TUUL）、土地增值稅（ITLV）、耕地占用稅（TUCL）的征收有利于地方經(jīng)濟發(fā)展。而房產(chǎn)稅（RET）、契稅（CT）的征收有分歧之處。湖北省征收房產(chǎn)稅、契稅不利于地方經(jīng)濟的發(fā)展。

因此，稅收是一把雙刃劍，在設(shè)立、征收房地產(chǎn)稅時，應(yīng)在考慮增加稅收收入、財政收入的同時，考慮對地方房地產(chǎn)發(fā)展乃至地方經(jīng)濟的影響。

為此，扭轉(zhuǎn)“土地財政”現(xiàn)狀，不僅需要國家對目前土地制度和征用辦法等條例的修訂和完善，更需要改革和完善財政稅收體制，促進回歸正常有效的“稅收財政”。

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作者簡介：

左俊美，武漢市國土資源與規(guī)劃局不動產(chǎn)登記中心，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院碩士研究生，主要從事不動產(chǎn)登記、政策法規(guī)等方面的工作。

陳璐，武漢市國土資源與規(guī)劃局不動產(chǎn)登記中心，房地產(chǎn)估價師、房屋登記官、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，主要從事不動產(chǎn)登記、政策法規(guī)等方面的工作。