“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響及納稅籌劃

戴芳

【摘要】本文對(duì)營(yíng)改增方案的實(shí)施對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響進(jìn)行分析，同時(shí)提出了營(yíng)改增改革方案下房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)方案，幫助企業(yè)加強(qiáng)納稅籌劃，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營(yíng)改增；財(cái)務(wù)影響；納稅籌劃；商業(yè)模式

一、房地產(chǎn)“營(yíng)改增”概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)

指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的商業(yè)模式

1.根據(jù)提供產(chǎn)品的市場(chǎng)參與方式進(jìn)行的劃分

（1）跨區(qū)域發(fā)展，著眼于市場(chǎng)占有率的提高，只提供某類產(chǎn)品，充分利用已經(jīng)成熟的生產(chǎn)、管理經(jīng)驗(yàn)。（2）產(chǎn)品多元化發(fā)展，著眼于現(xiàn)有資源的開發(fā)利用和在已進(jìn)入市場(chǎng)中的份額的擴(kuò)大。（3）產(chǎn)品單一，追求較高的投資回報(bào)率。

2.根據(jù)參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的情況進(jìn)行的劃分

縱向一體化的全能房地產(chǎn)公司，擁有自己的設(shè)計(jì)院、建材公司、建筑公司、銷售公司、物業(yè)公司，置地一蓋房一銷售一物業(yè)一條龍滾動(dòng)開發(fā)?？v向?qū)I(yè)化的房地產(chǎn)公司，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各業(yè)務(wù)板塊相對(duì)獨(dú)立。

3.根據(jù)投資回收方式進(jìn)行的分類

（1）只租不售；（2）只售不租。（3）租售結(jié)合。

（三）與房地產(chǎn)相關(guān)的“營(yíng)改增”政策

1.地價(jià)可扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），土地價(jià)款直接從收入中扣除降低了稅率。

2.過渡政策

按照合同開工日期分為老項(xiàng)目和新項(xiàng)目，老項(xiàng)目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比照營(yíng)業(yè)稅按照5%簡(jiǎn)易征收，且外購(gòu)取得的資產(chǎn)可扣除原值。

3.分期可扣除不動(dòng)產(chǎn)增加

2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)或在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

4.個(gè)人出售不動(dòng)產(chǎn)輕微減稅

個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。對(duì)于北上廣深以外的地區(qū)，購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

5.降低預(yù)繳增值稅比例

營(yíng)改增前，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)將預(yù)售營(yíng)業(yè)款按照5%的稅率預(yù)繳稅，營(yíng)改增后，只需按3%的比例預(yù)繳增值稅，有利于減少稅款對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的占用，提高現(xiàn)金流通率，對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率高的企業(yè)，利潤(rùn)的上升空間更大。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響

（一）企業(yè)利潤(rùn)受影響

土地出讓金的增幅在“營(yíng)改增”后可能出現(xiàn)下降趨勢(shì)，嚴(yán)重影響地方政府的財(cái)政收入，使地方政府會(huì)加大以前稅金的清繳力度，影響房地產(chǎn)企業(yè)的短期利潤(rùn)。在不考慮營(yíng)業(yè)成本的情況下，營(yíng)改增后，企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)有所下降。

（二）現(xiàn)金流轉(zhuǎn)壓力提高

由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)具有特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好融資能力與充足現(xiàn)金流來維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期支付大量進(jìn)項(xiàng)稅，一般只有到項(xiàng)目中后期產(chǎn)生房產(chǎn)銷售收入和租賃收入后進(jìn)項(xiàng)稅才能得以抵扣，因此營(yíng)改增可能會(huì)加劇公司在項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流壓力。

（三）房企建設(shè)成本上升

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本上升主要是由材料成本上升、人工成本上升和施工費(fèi)用上升綜合作用導(dǎo)致。材料成本上升體現(xiàn)在為建筑業(yè)提供原材料的供應(yīng)商通常都是小規(guī)模納稅人，使得建筑企業(yè)在購(gòu)買原材料時(shí)無法取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)抵扣難度加大，導(dǎo)致施工費(fèi)用上升。

（四）會(huì)計(jì)處理方式受影響

營(yíng)改增導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的納稅風(fēng)險(xiǎn)，首先，營(yíng)改增導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)新增了許多會(huì)計(jì)科目，使得財(cái)務(wù)人員可能在會(huì)計(jì)核算過程中可能核算不夠準(zhǔn)確：其次，營(yíng)改增后相關(guān)稅收法規(guī)發(fā)生了變化，財(cái)務(wù)人員可能沒及時(shí)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，造成納稅風(fēng)險(xiǎn)增加：再次，由于其涉及的項(xiàng)目眾多，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)可能伙同財(cái)務(wù)人員就其中的一些項(xiàng)目偽造增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣：最后，房企業(yè)缺乏納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)警體系，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)納稅過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)控制。

三、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)

（一）土地取得方式選擇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以業(yè)主的身份與施工企業(yè)簽訂施工合同并支付給施工企業(yè)工程款，但工程款的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣卻遇到困難，因增值稅的進(jìn)項(xiàng)必須用于應(yīng)稅項(xiàng)目才允許抵扣，而房地產(chǎn)企業(yè)沒有配套設(shè)施建設(shè)的產(chǎn)權(quán)，難以找到與工程款對(duì)應(yīng)的銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)匹配。這樣的模式，在土地出讓成本上也僅能就土地出讓金進(jìn)行差額扣除，而大量的配套設(shè)施建設(shè)成本無法扣除。

（二）房企融資方式改造

在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)政策的嚴(yán)控下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行貸款渠道中獲得資金的難度逐漸增大。如何進(jìn)行融資、選擇何種融資渠道自然成為企業(yè)最為生死攸關(guān)的問題。通常情況下，首先選擇內(nèi)部融資，其次選擇以銀行貸款、債券融資、信托、產(chǎn)業(yè)基金等為代表的融資渠道。

（三）單獨(dú)成立苗木公司

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行綠化時(shí)要從外部購(gòu)進(jìn)苗木，但苗木基地很多都沒有發(fā)票，平均來說苗木的成本并不小。營(yíng)改增后，由于苗木這一進(jìn)項(xiàng)環(huán)節(jié)難以獲取發(fā)票，無法做進(jìn)項(xiàng)抵扣，如此看來，房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)成立苗木公司將有利于降低成本，至少可以自行采購(gòu)，控制采購(gòu)成本。

（四）開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式選擇

企業(yè)集團(tuán)以及下屬具有不同職能的分公司、子公司，在經(jīng)營(yíng)過程中，可以適當(dāng)考慮各運(yùn)營(yíng)主體的進(jìn)銷項(xiàng)的配比關(guān)系，在大額固定資產(chǎn)購(gòu)買、商業(yè)采購(gòu)、銷售合同簽署、關(guān)聯(lián)交易內(nèi)部定價(jià)等方面，合理籌劃，實(shí)現(xiàn)進(jìn)銷項(xiàng)的合理配比。

（五）進(jìn)行業(yè)務(wù)資產(chǎn)剝離

房地產(chǎn)集團(tuán)子公司之間通過資產(chǎn)交割，整合內(nèi)部業(yè)務(wù)，明確公司發(fā)展方向，提升各自業(yè)務(wù)盈利，雙方出發(fā)點(diǎn)可能更多的是基于集團(tuán)層面利益，將商業(yè)、住宅資產(chǎn)分離，以形成業(yè)務(wù)上的協(xié)同效應(yīng)，這種方式既有有助于財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用。

此外，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃和商業(yè)模式設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)考慮增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)需篩選供應(yīng)商，也應(yīng)該做好自我經(jīng)營(yíng)規(guī)范，包括科學(xué)測(cè)算稅負(fù)影響、規(guī)范增值稅管理、關(guān)注新政策、新文件等措施綜合考慮。