舊城有機更新之難

李斌+孔祥鑫+張漫子

站在“金名片”的高度認識舊城有機更新，以超常手段讓首都歷史文化遺產(chǎn)煥發(fā)光芒。

位于天安門廣場以南的大柵欄琉璃廠地區(qū)擁有北京3片歷史文化保護區(qū)，其中的大柵欄歷史文化街區(qū)與上海外灘、南京頤和路等區(qū)域都是第一批30個中國歷史文化街區(qū)。

“雖然大柵欄琉璃廠地區(qū)保護更新工作取得了階段性成果，但在這樣一個歷史上緊鄰皇城的核心地區(qū)，基礎設施條件之差，市民日常生活之難超乎想象。”在這里工作近5年的西城區(qū)北京大柵欄琉璃廠建設指揮部黨組書記王志忠說，必須站在中華文明“金名片”的高度認識名城保護和舊城有機更新，以超常手段讓首都歷史文化遺產(chǎn)煥發(fā)光芒。

居民與游客“搶公廁”

大柵欄琉璃廠地區(qū)位于天安門廣場南緣正陽門西南側(cè)，占地面積約1.3平方公里，區(qū)域內(nèi)有護國觀音寺、安徽會館等區(qū)級以上文物保護單位24處，未定為文物保護單位的不可移動文物28處，匯集了內(nèi)聯(lián)升布鞋店、瑞蚨祥絲綢等27個中華老字號，擁有中國書店古籍修復、榮寶齋木板水印等14項非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。

“故居文化、梨園文化、會館文化……這里凝聚了數(shù)百年廣博厚重的歷史文化，至今仍保留著相對完整的胡同肌理和豐富的文化元素。”提起所在的大柵欄琉璃廠地區(qū)的重要歷史地位，王志忠總是充滿自豪，“這里是真正的皇城根兒，著名建筑學家和城市規(guī)劃學家吳良鏞院士曾評價這里是‘一部中國城市史活的教材。”

為推進該地區(qū)的保護與更新，北京市于2012年成立大柵欄琉璃廠建設指揮部。王志忠介紹，通過市區(qū)兩級政府多年持續(xù)投入，大柵欄琉璃廠地區(qū)保護復興取得了積極成效。

《財經(jīng)國家周刊》記者了解到，在近年的實踐中，大柵欄琉璃廠地區(qū)探索了文保區(qū)內(nèi)市政道路改造、土地一級開發(fā)、保護修繕、微循環(huán)改造等模式，創(chuàng)新了自愿騰退、私房產(chǎn)權(quán)置換、公房平移、優(yōu)先回購、“兩權(quán)分離”、股權(quán)合作經(jīng)營、業(yè)態(tài)引導扶持等多元化改造模式，為歷史街區(qū)的整體保護提供了保障。

西城區(qū)什剎海街道的樂春坊一號院，曾經(jīng)日漸凋敞的大雜院經(jīng)過重新翻建而煥然一新，錯落有致的房屋讓院落充滿生機與活力，富有創(chuàng)意的房間格局讓面積有限的房間內(nèi)處處充滿著生活氣息。

如今，通過對居民生活條件的改善，大柵欄西街、楊梅竹斜街、西河沿街等數(shù)十條胡同街巷的市政基礎設施改造基本完成，平房煤改電、電力電信架空線入地、道路微循環(huán)、停車設施等工程，讓該地區(qū)的公共服務水平得到很大改善。

“盡管大柵欄琉璃廠地區(qū)保護更新取得了階段性成果，但必須看到，與人民的期望相比，與歷史文化保護與傳承發(fā)展的要求相比，與建設首都國家文化中心和世界城市的目標相比還有一定差距?！蓖踔局艺f。

“一邊是對歷史文化街區(qū)的萬眾矚目，一邊是舊城居民生活條件的艱難現(xiàn)狀?！蓖踔局艺f，“都說小康不小康，關(guān)鍵看老鄉(xiāng)。盡管做了很多市政基礎改造，但這里沒有燃氣管道，沒有集中供暖。居民沒有院廁和戶廁，還要跟游客‘搶公廁”。

直管公房流轉(zhuǎn)難題

大柵欄琉璃廠地區(qū)雖地處宣南文化的核心地帶，但在王志忠看來，其商業(yè)、旅游、休閑等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展缺乏有力的規(guī)劃定位和發(fā)展引導，深厚的文化底蘊和資源優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)化為區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

“在這樣一個核心區(qū)域，小飯店、小旅館、小理發(fā)店等‘五小行業(yè)最為密集?！蓖踔局艺f，一個主要原因是對直管公房缺乏有效管理手段，部分直管公房被承租人出租給從事“五小行業(yè)”的外來人口，增加了這個地區(qū)疏非控人的難度。

在大柵欄街道的114條胡同中，坐落著約2.7萬套房屋，其中直管公房超過1.8萬套，如今居住在直管公房中的居民以低收入和外來人口為主。

“我們還要出臺相關(guān)司法程序，嚴格對直管公房出租管理，逐步解決直管公房出租混亂、外來人口管理無序的問題?！蓖踔局艺f。

“舊城區(qū)直管公房劃轉(zhuǎn)、房屋征收等程序不明確，影響了該地區(qū)的改造和保護工作的順利開展?！蓖踔局艺f，大柵欄琉璃廠地區(qū)在民生改善、基礎設施改造升級、產(chǎn)業(yè)提升等方面資金需求量巨大。由于缺乏合理的回報機制，社會資金投入不足，很多大項目都是靠政府財政投入和國有企業(yè)運營。

王志忠舉例說，例如，在勸業(yè)場的改造過程中，由于受到文保區(qū)限制，區(qū)域規(guī)劃容積率為0.5，地上建筑只能蓋一層，建成后產(chǎn)業(yè)開發(fā)不能過度商業(yè)化。“征地拆遷的成本，企業(yè)根本收不回來，社會資本就沒有積極性進入，最后不得已由西城區(qū)國有企業(yè)承接過來。”

在楊梅竹斜街的改造中，其漸進生長、軟式更新的模式得到了業(yè)內(nèi)專家認可。但負責該項目的西城區(qū)國有企業(yè)廣安控股的實際回收卻寥寥無幾。王志忠說，這還是直管公房流轉(zhuǎn)的問題。居民拆遷騰退后，房屋產(chǎn)權(quán)無法劃到公司名下，就無法實現(xiàn)流轉(zhuǎn)，只能是賬面資產(chǎn)。

“有面子，也要有里子”

“現(xiàn)在胡同美化，真挺漂亮的?！北本┐髺艡诮值琅嘀呛?5號院，66歲的張惠慶快人快語，“不過，我提個建議，有面子，也要有里子，能不能進一步改善一下院子里的環(huán)境？”

這是一座至少已有150年歷史的大雜院。院子里加建了幾間房子，加上雨棚、電線、花架和花盆，顯得有些擁擠和凌亂。這里常年住著8戶人家，人口最多時達到30多人，伴隨孩子們長大搬出去、住進新房，現(xiàn)在常住的只有17人，多是老人，或是從企業(yè)退休或是社會化退休。

近年，伴隨政府加強歷史文化街區(qū)保護和市政基礎設施改造，大力推進煤改電、架空線入地，變化悄然在胡同里發(fā)生：公共廁所得到修繕，路面更加平整，墻上貼了灰磚，有的還有精美的磚雕。

“我這房子是2008年房管所重新蓋的。你看這墻，以前是碎磚頭，現(xiàn)在是整磚，保暖還湊合?！本用耨T文魁干過6年電工、20多年鉗工，這幾年從石景山區(qū)的樓房搬回15號院，照顧年逾8旬的老母親，母子倆住在不大的東房里。房子雖小，卻充滿生機：房間桌子和廚房架子上，擺放著一盆盆綠植。

“都說故土難離，老年人都有難以割舍的胡同情結(jié)?！被貞浧饍簳r時光，他感慨萬千，“那時候熱鬧，誰家有臺黑白電視，就搬到院子里，大家一起看;逢年過節(jié)，一家家拜年?，F(xiàn)在大家關(guān)系都很好，不過沒有以前那么親了?！?/p>

從小在胡同里長大，馮文魁不習慣現(xiàn)在胡同的嘈雜：“一些房子租給搞餐飲、娛樂、住宿經(jīng)營的了?！?/p>

地理位置特殊，歷史文化悠久，作為歷史文化保護街區(qū)，位于北京中軸線附近的大柵欄街道歷來游人眾多，飯店、旅館等也比較多。

“胡同就應該是安靜的，希望能靜下來?！瘪T文魁說，胡同里住的大多是老人，最大的心愿就是希望能有一個安安靜靜的環(huán)境。

“現(xiàn)在送快遞和外賣的太多，有的電動車開得太快，不僅在馬路上橫沖直撞，還老在胡同里穿梭?！彼f，“聽說一些胡同采取了‘準物業(yè)的管理方式，讓胡同變得安靜有序，我們也希望能這樣?！?/p>

培智胡同以北不遠，就是楊梅竹斜街，過去幾年時間里，有好幾百戶居民通過登記式疏解搬遷騰退，住上了樓房，這讓15號院不少“老北京”很是羨慕。

“北京市正在進行人口調(diào)控，尤其是在核心區(qū)。能不能讓更多想搬走的人搬遷上樓？”張惠慶說。

幾位“老北京”表示，如果政府對大柵欄街道全面進行改造，讓居民搬遷上樓，即便遠一點，如果配套齊全、交通方便，不少人是愿意的。

讓“金名片”金光閃閃

“應站在中華文明‘金名片的高度認識舊城，尤其是國家級歷史文化街區(qū)保護問題?！蓖踔局艺f，認識上去了，再下定決心、舍得投入，在重點項目上、方式方法上加以調(diào)整，“金名片”才會更加金光閃閃。

保護古都風貌，實現(xiàn)有機更新，前提是要降低核心區(qū)人口密集程度。王志忠說，人口有效疏解是推動文保區(qū)民生改善、風貌保護與產(chǎn)業(yè)升級的核心工作，需要在疏解方式上探索創(chuàng)新。楊梅竹斜街試點登記式疏解后，大柵欄街道很多人都找到指揮部，希望能夠搬遷騰退。

“建議在大柵欄街道擴大登記式疏解試點范圍?！蓖踔局艺f，“我們鼓勵自愿騰退，將定向安置與貨幣補償相結(jié)合，對特困家庭外遷采用保障房政策兜底。”

“大柵欄琉璃廠地區(qū)缺少公益設施，零散院落居多。加大拆遷騰退力度，改善留守居民的住房條件也很重要?！蓖踔局艺f，以后要爭取給留下的當?shù)鼐用癖M可能多地修建公共廚房、公共廁所，有條件的還要給居民家里裝上馬桶?！?/p>

“我們希望引導各類市場主體參與地區(qū)保護，充分發(fā)揮市場作用，通過向民間資本轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)等方式，吸引民間資本參與到文保工作中?！蓖踔局艺f，希望能夠下決心，加快直管公房改革，確定直管公房劃轉(zhuǎn)至實施主體名下涉及房屋轉(zhuǎn)移登記的程序，打通公房房屋土地權(quán)屬變更渠道。這有利于提升項目實施主體的積極性。

對于一些重要的歷史文化遺產(chǎn)，如短期內(nèi)缺乏民間資金注入修繕的安徽會館，“建議作為會館文化的一張‘金名片看待，以特事特辦的方式加大財政投入力度，解決資金缺口問題，早日煥發(fā)其光彩?！蓖踔局艺f。