銀行什么時(shí)候才能扔掉房地產(chǎn)“雙拐”？

李庚南

目前，房地產(chǎn)實(shí)際上已日漸成為銀行離不開、扔不掉的“雙拐”。一方面，銀行在信貸投向上對(duì)房地產(chǎn)的依賴日益加重。另一方面，銀行貸款抵押更多地依賴于房地產(chǎn)。在擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵背景下，如果沒有底氣發(fā)放信用貸款，那么銀行發(fā)放貸款的依托或許就只剩抵押了。而放眼各種抵押物，有形的、無(wú)形的，房地產(chǎn)依然是銀行的“最愛”！

冰凍三尺，非一日之寒。房地產(chǎn)之所以成為銀行的“雙拐”，既是銀行傳統(tǒng)信貸體制機(jī)制的產(chǎn)物，也是受我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展、“虛熱”不斷的傳染所致。盡管目前房地產(chǎn)仍是銀行各項(xiàng)資產(chǎn)中質(zhì)量“優(yōu)質(zhì)”的資產(chǎn)，至少賬面數(shù)據(jù)顯示的2016年10月末全國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款不良率僅 0.74%，遠(yuǎn)低于全部貸款2.1%的不良率水平；但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變化，房地產(chǎn)信貸面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)正在日益凸顯。

這種潛在風(fēng)險(xiǎn)或源自房地產(chǎn)資產(chǎn)本身的劣變與價(jià)值縮水，或緣于房地產(chǎn)市場(chǎng)分化下部分房企資金鏈的斷裂，或由于房地產(chǎn)客戶集中化帶來的風(fēng)險(xiǎn)管控的被動(dòng)性，以及來自相關(guān)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)等。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上行時(shí)期，這一切可能被很好地掩蓋了。但是，房地產(chǎn)之于銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)或如沉默的冰山，一旦氣候條件變化或?qū)⒂瓉硗蝗坏谋懒烟?/p>

而現(xiàn)在，隨著調(diào)控模式持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期下行將是大概率事件。

風(fēng)雨飄搖中的房地產(chǎn)還能充當(dāng)銀行前行的拐杖嗎？答案顯然是否定的。房地產(chǎn)的下墜將成為銀行不堪承受之重！而銀行長(zhǎng)期以來形成的房地產(chǎn)“依賴癥”的后果也將逐步顯現(xiàn)。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，則銀行業(yè)“儲(chǔ)存”于房地產(chǎn)領(lǐng)域的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒅鸩絻冬F(xiàn)，并且連本帶利。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)凸顯，將直接導(dǎo)致銀行體系房地產(chǎn)貸款不良上升；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行導(dǎo)致資產(chǎn)縮水，使實(shí)體企業(yè)抵押物縮水，融資能力下降，信用狀況惡化。而且，實(shí)體企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的惡化還會(huì)傳染至住房按揭貸款，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款質(zhì)量的劣化。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，勢(shì)必拖累涉及房地產(chǎn)的上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的溢出效應(yīng)。

即使房地產(chǎn)市場(chǎng)能維持平穩(wěn)的走勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)信貸的依賴也會(huì)使銀行面臨行業(yè)過度集中的風(fēng)險(xiǎn)，并使信貸資產(chǎn)處于一種低效配置狀態(tài)：一方面，資產(chǎn)與負(fù)債處于期限錯(cuò)配狀態(tài)，負(fù)債的短期化與資產(chǎn)配置的長(zhǎng)期化矛盾日益突出，使銀行面臨潛在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房地產(chǎn)貸款特別是個(gè)人住房貸款對(duì)銀行營(yíng)收貢獻(xiàn)相對(duì)較低，使銀行面臨收入減緩的壓力。在存貸利差持續(xù)走低態(tài)勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)的依賴或?qū)⑹广y行營(yíng)收進(jìn)一步收窄。正如國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室銀行研究中心研究員游春所言，“房貸只能做業(yè)務(wù)規(guī)模，實(shí)際上，大銀行做房貸，即使房貸規(guī)模再大，它也只是給公眾提供了一個(gè)服務(wù)而已，本身是不賺錢的，新的增長(zhǎng)點(diǎn)也肯定不能靠房貸?！?/p>

如果銀行依舊一味強(qiáng)調(diào)抵押擔(dān)保特別是房地產(chǎn)抵押，企業(yè)融資的難度將加劇，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)將增大，并通過存量擔(dān)保鏈進(jìn)一步放大風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，在擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)陰影下，“去擔(dān)保化”正日漸成為銀企雙方的共識(shí)。新增貸款要找到合格擔(dān)保企業(yè)已難上加難，原有貸款的擔(dān)保企業(yè)在貸款到期后大都會(huì)如釋重負(fù)，哪里還肯繼續(xù)往“坑”里跳呢？其結(jié)果是，原本劣化的企業(yè)自然難再融到資，即使好的企業(yè)，由于找不到擔(dān)保企業(yè)也難續(xù)貸；更多的企業(yè)或許因此步入資金鏈緊張乃至斷裂的境地。如果任由這種狀況延續(xù)下去，銀行自身資產(chǎn)荒的境況將進(jìn)一步加劇，信貸集中度風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。

對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)而言，擔(dān)保難或?qū)⑷纭安《尽卑憧焖僭趯?shí)體企業(yè)間傳染。企業(yè)之間誰(shuí)也不愿給誰(shuí)擔(dān)保，即使原本彼此信任的企業(yè)，信任基礎(chǔ)也必將動(dòng)搖，難再續(xù)！在資產(chǎn)縮水背景下，實(shí)物抵押或?qū)u至窮途末路，而銀行更不可能跳出舊的信貸模式，除了對(duì)大型企業(yè)外，對(duì)一般的中小企業(yè)銀行是斷不敢輕易放信用貸款的。

即使有的銀行總行在這方面愿意開口子，基層經(jīng)營(yíng)行及客戶經(jīng)理也未必敢放信用貸款。除了信用貸款會(huì)增加銀行風(fēng)險(xiǎn)資本占用、直接影響績(jī)效外，還由于缺乏科學(xué)合理的問責(zé)機(jī)制，誰(shuí)也不敢憑“信用”放貸款。更為關(guān)鍵的是，成熟完善的信用體系尚未建立，社會(huì)誠(chéng)信修復(fù)尚待時(shí)日，而銀行體系仍深陷“擔(dān)保鏈”泥潭；這種情況下，要求銀行徹底“扔掉”長(zhǎng)期以來依賴的“抵押擔(dān)?！惫照人坪醪滑F(xiàn)實(shí)。

面對(duì)這種困局，基層銀行、企業(yè)雙方都在呼吁信貸回歸本源。對(duì)信貸本源的共識(shí)正在形成：既然是信用社會(huì)，就應(yīng)該憑信用來貸款，銀行決定貸與不貸、貸多貸少的依據(jù)，應(yīng)該是企業(yè)的資信、是基于企業(yè)真實(shí)經(jīng)營(yíng)需求及資金流的償貸能力，而不應(yīng)依賴抵押來貸款。

但信貸回歸仍將是“路漫漫其修遠(yuǎn)兮”。隨著樓市調(diào)控的不斷加碼，市場(chǎng)在期望銀行信貸資金真正流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。但是，銀行能否真正扔開房地產(chǎn)“雙拐”，除了理念的轉(zhuǎn)變外，顯然還需要多方聯(lián)動(dòng)發(fā)力。不可否認(rèn)，有不少銀行已經(jīng)意識(shí)到這種危機(jī)，并已在貸款投向與貸款方式方面做出了“去房地產(chǎn)”的努力，逐漸適應(yīng)市場(chǎng)的需求，開發(fā)了一系列適合小微企業(yè)的小額信用貸款產(chǎn)品。但是，總體上體量還比較小，還很有限。要想真正扔開房地產(chǎn)“雙拐”，銀行還將面臨從意識(shí)到肌體痊愈的過程。

對(duì)于銀行而言，要使其真正擺脫對(duì)房地產(chǎn)“雙拐”的依賴，就需要給它敢于突破“唯抵押擔(dān)保”藩籬之勇氣；而這種勇氣顯然來自銀行業(yè)頂層設(shè)計(jì)的改革與創(chuàng)新。

一方面，在信貸投向上，除了通過房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的科學(xué)化逐步矯正市場(chǎng)的不合理預(yù)期外，監(jiān)管上也需要強(qiáng)化引領(lǐng)，疏堵并舉。在引導(dǎo)銀行業(yè)機(jī)構(gòu)合理調(diào)整和優(yōu)化信貸投向和結(jié)構(gòu)的同時(shí)，還需加快監(jiān)管創(chuàng)新。如設(shè)置單一行業(yè)信貸占比監(jiān)控指標(biāo)，對(duì)各銀行房地產(chǎn)貸款占比進(jìn)行控制；包括在房地產(chǎn)貸款客戶上的客戶集中度指標(biāo)控制，以避免房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域客戶高集中度下對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)管控（如預(yù)售資金監(jiān)管、在建工程抵押）的弱化；提高房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，通過資本監(jiān)管來調(diào)控銀行對(duì)房地產(chǎn)的“偏愛”。同時(shí)，適當(dāng)調(diào)低信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，引導(dǎo)銀行業(yè)適當(dāng)提高信用貸款占比。

另一方面，在貸款方式上，銀行應(yīng)創(chuàng)新信貸理念，改進(jìn)頂層設(shè)計(jì)。一是理性認(rèn)識(shí)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。須明白，銀行的本質(zhì)是通過對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)”產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)（買賣）而實(shí)現(xiàn)盈利，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與管理是銀行存在的本原。因此不應(yīng)一味地回避風(fēng)險(xiǎn)，而應(yīng)積極地“經(jīng)營(yíng)”風(fēng)險(xiǎn)，向風(fēng)險(xiǎn)要效益。二是在貸款方式上，應(yīng)回歸信用本原。拓寬抵押物范圍，實(shí)現(xiàn)由以房地產(chǎn)抵押為主向其他實(shí)物資產(chǎn)特別是機(jī)器設(shè)備、由有形資產(chǎn)向無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化。應(yīng)摒棄“唯抵押擔(dān)?！钡挠顾仔刨J觀，允許基層行對(duì)滿足于一定條件的、具有長(zhǎng)期合作信用基礎(chǔ)的優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)放信用貸款。三是改進(jìn)考核激勵(lì)機(jī)制，建立科學(xué)合理的問責(zé)機(jī)制。問責(zé)機(jī)制應(yīng)按照負(fù)面清單和設(shè)定規(guī)定動(dòng)作的思路設(shè)計(jì)，使追責(zé)有理有據(jù)，也使基層行及客戶經(jīng)理對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)心中有數(shù)。

俗話說：“給你一根拐杖，你不會(huì)跌倒，但是你也不能快跑?！痹谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，如果沒有獨(dú)立行走的能力，沒有快速奔跑的體魄，被市場(chǎng)之“熊”追上、吞噬是遲早的事。所以，對(duì)于理性的銀行而言，是到了該扔開房地產(chǎn)“雙拐”的時(shí)候！