房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)主要編制方法及其適用性探討

文/白雨晨

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)主要編制方法及其適用性探討

文/白雨晨

目前，國(guó)內(nèi)存在多種不同的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，各種房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法由于其計(jì)算方法與所需數(shù)據(jù)的不同而各有優(yōu)劣，適用于不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、信息收集與發(fā)布狀況。中國(guó)國(guó)土遼闊，各地區(qū)的自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況差異很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況也存在明顯差別，在此情況下，各城市所適用的房?jī)r(jià)指數(shù)是不同的。但現(xiàn)實(shí)中，房?jī)r(jià)指數(shù)和真實(shí)房?jī)r(jià)變化不一致的情況顯示了我國(guó)存在著混用、濫用房?jī)r(jià)指數(shù)的現(xiàn)象。在此形勢(shì)下，各城市應(yīng)如何選取適用的房?jī)r(jià)指數(shù)編制方法，采用何種指數(shù)，如何編制以使其及時(shí)、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)的“純價(jià)格”變動(dòng)情況，成為有待深究的緊迫問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)主要編制方法及其特征

(一) 簡(jiǎn)單方法

簡(jiǎn)單方法，也稱非同質(zhì)方法，將住房直接視為同質(zhì)性商品，直接將原始數(shù)據(jù)代入公式得出指數(shù)。簡(jiǎn)單方法包括中位數(shù)法、算術(shù)平均值法、簡(jiǎn)單加權(quán)平均法等。

1.中位數(shù)法。中位數(shù)法將所選取的房地產(chǎn)交易價(jià)格數(shù)據(jù)按數(shù)值大小依次排序，選取排序中的中位數(shù)來(lái)編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。該方法能夠剔除交易數(shù)據(jù)中極端值的影響，從而反映市場(chǎng)情況。中位數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)在于樣本數(shù)據(jù)完整，排序即可得出結(jié)果，但此方法得出結(jié)果的準(zhǔn)確性有待商榷。

2.算數(shù)平均值法。算數(shù)平均值法將房地產(chǎn)樣本價(jià)格與基期相比，將得出的值再相加，求得平均數(shù)得出結(jié)果。該方法也存在自身的局限性：如果樣本數(shù)量龐大，而各樣本間又存在較大差距，其結(jié)果會(huì)產(chǎn)生較大偏差。

3.簡(jiǎn)單加權(quán)平均法。加權(quán)方法主要有拉氏指數(shù)法和帕氏指數(shù)法兩類。拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)的明顯區(qū)別是：拉氏指數(shù)將權(quán)重固定在基期，不同報(bào)告期的指數(shù)具有可比性。帕氏指數(shù)是一種非固定權(quán)重的綜合指數(shù)，其權(quán)重隨報(bào)告期不同而變化，所以需要收集報(bào)告期最新的價(jià)格數(shù)據(jù)和總量數(shù)據(jù)，因而不同時(shí)期的指數(shù)缺乏可比性，其優(yōu)點(diǎn)是可以同時(shí)反映價(jià)格、數(shù)量及其結(jié)構(gòu)的變化。

簡(jiǎn)單方法操作簡(jiǎn)便快捷，透明性強(qiáng)，適用于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料不全、數(shù)據(jù)不夠精確、要求短時(shí)間內(nèi)發(fā)布指數(shù)結(jié)果等情況。對(duì)于建設(shè)條件和房屋質(zhì)量穩(wěn)定且市場(chǎng)變化不劇烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，簡(jiǎn)單方法具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。例如，英國(guó)土地注冊(cè)處發(fā)布的Land Register指數(shù)就采用了算術(shù)平均數(shù)法。

(二) 樣本匹配法( 近似同質(zhì)方法)

樣本匹配法的基本思路是：為滿足同質(zhì)可比的要求，通過(guò)將數(shù)據(jù)分組、篩選或調(diào)整，使所選取的樣本在各報(bào)告期內(nèi)保持一致。但是，樣本匹配法并不能直接應(yīng)用于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制。CPI中包含的商品數(shù)量終究是有限的，但住房的異質(zhì)性較為顯著，同一套住房幾乎不可能在各報(bào)告期內(nèi)都發(fā)生交易，而在每一報(bào)告期發(fā)生交易的住房又在各方面存在著差異。因此，通過(guò)樣本匹配法編制住房?jī)r(jià)格指數(shù)時(shí)，可以結(jié)合以下方法進(jìn)行改進(jìn)。

1.分組統(tǒng)計(jì)法。組統(tǒng)計(jì)法是樣本匹配法中最常用的一種形式，即根據(jù)一定的分類標(biāo)準(zhǔn)，將目標(biāo)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為根據(jù)一定特征加以區(qū)別的若干小組，在各報(bào)告期內(nèi)分別計(jì)算每組的平均交易價(jià)格，再利用樣本匹配法進(jìn)行指數(shù)計(jì)算。英國(guó)的OPDM HPI指數(shù)、中國(guó)深圳的深房指數(shù)等都采用了該方法。

2.估價(jià)法。估價(jià)法即按照一定標(biāo)準(zhǔn)選取一組具有代表性的物業(yè)作為匹配樣本，由專業(yè)估價(jià)師對(duì)該組物業(yè)在各估價(jià)期的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，再利用樣本匹配法進(jìn)行指數(shù)計(jì)算。美國(guó)的NPI指數(shù)和仲量聯(lián)行發(fā)布的JLL指數(shù)都應(yīng)用了該方法。

3.典型項(xiàng)目法。該方法選取目標(biāo)市場(chǎng)中具有代表性的典型項(xiàng)目作為樣本，計(jì)算各報(bào)告期內(nèi)每個(gè)項(xiàng)目的平均交易價(jià)格，再應(yīng)用樣本匹配法計(jì)算指數(shù)結(jié)果，如香港的中原城市指數(shù)等。

4. 價(jià)格調(diào)整法。價(jià)格調(diào)整法將某一標(biāo)準(zhǔn)住房單元作為樣本，按照一定的公式對(duì)實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算得出標(biāo)準(zhǔn)單元的價(jià)格。價(jià)格調(diào)整法通常不單獨(dú)使用，而是用作其他編制方法的補(bǔ)充。例如英國(guó)的OPDM HPI指數(shù)和我國(guó)深圳市的深房指數(shù)都應(yīng)用了價(jià)格調(diào)整法的思想。

綜合來(lái)看，上述各類近似同質(zhì)方法都在一定程度上滿足了同質(zhì)可比的要求，沿用普通商品價(jià)格統(tǒng)計(jì)的思路，可行性較強(qiáng)。但樣本匹配法依賴于房地產(chǎn)的均質(zhì)性，若均質(zhì)性較強(qiáng)，則該方法的操作較簡(jiǎn)便，成本較低，反之，則樣本的代表性較差，結(jié)果偏離程度較大。若房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，該方法就不再適用。在這種情況下，需要采用同質(zhì)方法編制房?jī)r(jià)指數(shù)。

（三）同質(zhì)方法

同質(zhì)方法一般指特征價(jià)格法、重復(fù)交易法和將二者結(jié)合的混合模型法。它們的理論基礎(chǔ)和計(jì)量工具決定了這些方法能在很大程度上滿足房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的同質(zhì)性要求。

1. 特征價(jià)格法。特征價(jià)格法是對(duì)一類指數(shù)編制方法的總稱，并不單指某一特定方法。該方法是指，從房地產(chǎn)商品的價(jià)格中分解各項(xiàng)特征因素，以顯示其隱含價(jià)格，再將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的特征因素分解和剔除，從而觀察由供求關(guān)系引起的“純價(jià)格變動(dòng)”。因此，將住房的各特征因素分別與其相對(duì)應(yīng)的特征價(jià)格相乘后再相加，即得到房屋價(jià)格。該特征價(jià)格模型可以進(jìn)行多種變形。

2.重復(fù)交易法。經(jīng)典的重復(fù)交易法是指以交易過(guò)兩次以上的住房在各次交易時(shí)的價(jià)格資料為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，計(jì)算住房?jī)r(jià)格指數(shù)。因?yàn)橥惶鬃》吭诮Y(jié)構(gòu)、材料、外部品質(zhì)等方面在不同時(shí)期基本是不變的，所以該方法很好地避免了控制房屋品質(zhì)特征的繁瑣程序，直接排除了房屋特征因素的影響，保證了不同時(shí)期樣本的同質(zhì)性。以此方法編制的價(jià)格指數(shù)能夠較好地反映市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，也就是“純價(jià)格變動(dòng)”情況。供求關(guān)系變化和房地產(chǎn)品質(zhì)變化都會(huì)引起房地產(chǎn)商品的價(jià)格變動(dòng)。若假定同一住房在兩次出售期間品質(zhì)沒(méi)有變化，則上述模型可進(jìn)一步簡(jiǎn)化。借助重復(fù)交易模型容易得到有可比性的價(jià)格變動(dòng)量，因此這種方法所編制的指數(shù)可以通過(guò)不同交易期的對(duì)比來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。

3.混合模型法?；旌夏Ｐ头ㄊ翘卣鲀r(jià)格法和重復(fù)交易法的結(jié)合?；旌夏Ｐ头ňC合了特征價(jià)格法和重復(fù)交易法的優(yōu)點(diǎn)，既充分利用了經(jīng)過(guò)重復(fù)交易的房地產(chǎn)商品的原始交易數(shù)據(jù)，具有準(zhǔn)確性，又克服了重復(fù)交易價(jià)格法與指數(shù)編制要求在一些方面的不匹配，能充分利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，降低選擇性偏差，從而提高計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。混合模型法是目前為止計(jì)算量最大、最為復(fù)雜的一種房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法，應(yīng)用性并不強(qiáng)。

二、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的適用性探討

我國(guó)疆域廣闊，從東部到西部、從沿海到內(nèi)地、從一線城市到三四線城市，發(fā)展都很不平衡，各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行機(jī)制也不盡相同。雖然當(dāng)前已有中房指數(shù)、國(guó)房景氣指數(shù)等全國(guó)性房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)，但就某一地區(qū)而言，適合本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況和信息收集發(fā)布條件的指數(shù)編制方法對(duì)于本地區(qū)研究者和房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者而言，顯然更具針對(duì)性和指導(dǎo)性，所以應(yīng)根據(jù)不同城市條件和不同編制目的，選擇不同方法。上海市作為超大城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)軍城市，具有明顯的市場(chǎng)特征，因此本文對(duì)上海市適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法作一些有針對(duì)性的探討。

（一）不同市場(chǎng)情形下適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法

根據(jù)前文理論和實(shí)踐兩方面的論證，本文認(rèn)為，某城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制應(yīng)根據(jù)該城市情況及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，遵循以下適用性原則。

1.若城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不大，發(fā)展歷史較短且發(fā)展態(tài)勢(shì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)產(chǎn)品均質(zhì)性相對(duì)較強(qiáng)，適合用簡(jiǎn)單方法（非同質(zhì)方法）編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，如焦作、延安、荊州等。簡(jiǎn)單方法操作較為簡(jiǎn)單，對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的歷史和質(zhì)量要求較低，則適用于市場(chǎng)狀況平和、均質(zhì)、發(fā)展較緩的地區(qū)。

2.若城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均質(zhì)性較強(qiáng)，且已步入調(diào)整階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始迅速發(fā)展，則適合用樣本匹配方法（近似同質(zhì)方法）編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，如蘇州、青島等。近似同質(zhì)方法通過(guò)對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選和調(diào)整，可以在一定程度上滿足房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)對(duì)同質(zhì)可比的要求，與此類城市的市場(chǎng)條件相匹配。

3.若城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史較長(zhǎng)、市場(chǎng)分化較大、產(chǎn)品均質(zhì)性不強(qiáng)，則適用于同質(zhì)方法，如上海、北京。同質(zhì)方法對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和交易歷史的要求高，應(yīng)用于此類市場(chǎng)結(jié)果最為準(zhǔn)確。

4.對(duì)于上海、北京等市場(chǎng)上產(chǎn)品種類眾多、交易量大的城市，應(yīng)在完善數(shù)據(jù)收集條件的基礎(chǔ)上，分類發(fā)布房?jī)r(jià)指數(shù)，如按地理區(qū)域或住宅類型分類發(fā)布，這樣將大大提高指數(shù)結(jié)果的準(zhǔn)確性，也更利于通過(guò)房?jī)r(jià)指數(shù)判斷市場(chǎng)走勢(shì)。

（二）上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法探討

1.目前使用重復(fù)交易法。上海市作為超大城市，商品房市場(chǎng)的發(fā)展歷史全國(guó)領(lǐng)先，住房市場(chǎng)十分活躍，房地產(chǎn)交易登記備案制度及交易信息系統(tǒng)也較為完善。因此，本文認(rèn)為上海市擁有采用準(zhǔn)確性更高的同質(zhì)方法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的基礎(chǔ)。

在同質(zhì)方法中，特征價(jià)格法對(duì)特征變量的各要素基礎(chǔ)數(shù)據(jù)要求極高，上海市現(xiàn)存歷史交易數(shù)據(jù)并不能達(dá)到特征價(jià)格法的編制要求。與之相比，使用重復(fù)交易法則具有天然優(yōu)勢(shì)。重復(fù)交易法通過(guò)同一棟房屋兩次售出的價(jià)格資料計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，控制房地產(chǎn)的品質(zhì)特征，最大限度滿足“同質(zhì)性”的要求。上海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人員流動(dòng)量大，二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，十分活躍。2007年，上海市二手房成交量已占全市住房交易總量的53%。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，上海市二手房交易份額不斷增加。2015年，二手房成交量占比超過(guò)75%，達(dá)到了歷史頂點(diǎn)。因此，目前上海市適合用重復(fù)交易法編制本地房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

2.可試行特征價(jià)格法，數(shù)據(jù)條件成熟后轉(zhuǎn)換為特征價(jià)格法。特征價(jià)格法是在理想狀態(tài)下，指數(shù)結(jié)果的準(zhǔn)確性、可得性和周期性都較優(yōu)的一種辦法。特征價(jià)格法對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的要求極高，特征值的獲得需要長(zhǎng)期、完備的統(tǒng)計(jì)報(bào)告制度來(lái)保障。雖然上海市歷史數(shù)據(jù)的缺乏限制了目前對(duì)特征價(jià)格法的使用，但隨著近幾年房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)登記制度的完善，房地產(chǎn)交易記錄已趨于完備。在此情況下，本文認(rèn)為可試行特征價(jià)格法，當(dāng)房地產(chǎn)交易基礎(chǔ)數(shù)據(jù)達(dá)到特征價(jià)格法的編制要求時(shí)，即可由重復(fù)交易法轉(zhuǎn)為特征價(jià)格法。

（1）特征價(jià)格法中房地產(chǎn)特征變量的選擇。在特征價(jià)格模型中,房地產(chǎn)商品的價(jià)格由房屋所附帶的各種特征聚合而成。一套住房包括許多特征，基于普遍性和研究意義考慮，可以將其分為房地產(chǎn)的建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征三大類。

表1 住房的特征變量及其分類

需要指出的是，這些指標(biāo)只是理想狀態(tài)下的特征指標(biāo)，在實(shí)際數(shù)據(jù)搜集、整理及模型擬合的過(guò)程中，可能需要對(duì)特征指標(biāo)進(jìn)行整理和刪改。

（2）房地產(chǎn)特征價(jià)格模型函數(shù)形式的選擇。模型的函數(shù)形式對(duì)模型的精確度具有重要影響。一般經(jīng)驗(yàn)是先憑借理論基礎(chǔ)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)初步設(shè)定函數(shù)形式，在計(jì)算過(guò)程中對(duì)其進(jìn)行修正和調(diào)整，直到模型對(duì)樣本數(shù)據(jù)的擬合度達(dá)到最優(yōu)為止。在實(shí)證研究中，經(jīng)常采用線性、對(duì)數(shù)－線性、線性－對(duì)數(shù)、雙對(duì)數(shù)這四種函數(shù)形式。

a.線性形式。在線性函數(shù)中，解釋變量和被解釋變量均采用線性的形式，從而解釋變量的回歸系數(shù)對(duì)應(yīng)各特征因素的特征價(jià)格。

b.對(duì)數(shù)-線性形式。解釋變量采用線性形式，被解釋變量采用對(duì)數(shù)形式，回歸系數(shù)的含義為：在其他特征因素不變的情況下，一種特征每變化一個(gè)單位，住宅價(jià)格會(huì)變化的百分比。

c.線性-對(duì)數(shù)形式。在這種函數(shù)形式下，解釋變量采用對(duì)數(shù)形式，被解釋變量采用線性形式，這時(shí)回歸系數(shù)的含義為：在其他特征因素不變的情況下，一種特征每變化百分之一，住宅價(jià)格會(huì)變化的值。

d.雙對(duì)數(shù)形式。解釋變量和被解釋變量均采用對(duì)數(shù)形式表示，此時(shí)回歸系數(shù)的含義為：在其他特征因素不變的情況下，一種特征每變化百分之一，住宅價(jià)格變化的百分比。

在實(shí)證研究中，應(yīng)具體分析所研究的市場(chǎng)和樣本數(shù)據(jù)的情況，以求達(dá)到最好的擬合效果。一般在特征價(jià)格模型實(shí)證分析中，對(duì)數(shù)－線性和線性－對(duì)數(shù)模型更加常用。

3.重復(fù)交易法與特征價(jià)格法結(jié)合。在實(shí)踐中總會(huì)遇到一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，使構(gòu)造指數(shù)的過(guò)程需要不斷修正和完善。首先，同一棟房屋在兩次交易的節(jié)點(diǎn)并不一定是完全“同質(zhì)”的，房屋的部分特征很可能發(fā)生變化。例如隨著房屋使用年限的增加，房屋和屋內(nèi)的一些設(shè)備都會(huì)老化，或社區(qū)周邊環(huán)境發(fā)生改變等，這時(shí)需要對(duì)指數(shù)加以調(diào)整，將發(fā)生變化的房屋特征納入指數(shù)構(gòu)建的過(guò)程中，并加以量化，從而將重復(fù)交易法指數(shù)加以修正。而將發(fā)生變化的房屋特征量化以構(gòu)建指數(shù)的過(guò)程，就是特征化的過(guò)程，即采用重復(fù)交易法與特征價(jià)格法相結(jié)合的混合方法。這種混合方法具有單一方法無(wú)法比擬的優(yōu)點(diǎn)。首先，混合方法匯集了特征價(jià)格法和重復(fù)交易法的優(yōu)點(diǎn)，滿足同質(zhì)性要求，并且經(jīng)濟(jì)意義清晰直觀；其次，它克服了特征價(jià)格法對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)要求高的特點(diǎn)，只需對(duì)部分發(fā)生變化的特征進(jìn)行量化，而其中使用重復(fù)交易法的部分所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可得性都較高；再次，它克服了重復(fù)交易法可用數(shù)據(jù)較少、數(shù)據(jù)使用效率低和交易周期與指數(shù)發(fā)布周期難以吻合的缺點(diǎn)，突破了只能將多次交易的同一棟住房作為樣本的局限，通過(guò)特征調(diào)整，很容易獲得大量分布合理、質(zhì)量高的樣本數(shù)據(jù)。

4.在遠(yuǎn)郊地區(qū)將特征價(jià)格法與典型項(xiàng)目法結(jié)合。重復(fù)交易法在實(shí)踐中面臨的另一個(gè)問(wèn)題是適用性問(wèn)題。重復(fù)交易法需大量房地產(chǎn)重復(fù)交易案例，并要求其具備交易的相關(guān)價(jià)格信息。但就上海整體而言，市區(qū)和近郊經(jīng)過(guò)數(shù)十年的充分發(fā)展，二手房市場(chǎng)已相對(duì)成熟，完全可以采用上述重復(fù)交易法與特征價(jià)格法相結(jié)合的混合方法，但一些偏遠(yuǎn)郊區(qū)近年來(lái)才逐漸發(fā)展，市場(chǎng)上多次交易的住宅并不多，且不具代表性。在這種市場(chǎng)中，如果僅使用本部分提到的三種方法，顯然會(huì)減少構(gòu)建的房?jī)r(jià)指數(shù)的準(zhǔn)確性與指導(dǎo)意義。因此，可以將特征價(jià)格法與典型項(xiàng)目法相結(jié)合。

將特征價(jià)格法與典型項(xiàng)目法相結(jié)合的房?jī)r(jià)指數(shù)編制方法以特征價(jià)格法為理論基礎(chǔ)，將具有異質(zhì)性的住宅進(jìn)行特征分解后進(jìn)行比較和選擇，從市場(chǎng)中挑選出最具代表性的典型樓盤或在典型樓盤中選取典型樓房，之后利用特征價(jià)格模型，將具有代表性的樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，得到修正價(jià)格。修正后的價(jià)格即可用來(lái)計(jì)算價(jià)格指數(shù)。

根據(jù)上海市的歷史沿革，依據(jù)現(xiàn)有行政區(qū)劃，可將擬采用該方法的區(qū)域劃分為若干個(gè)“板塊”，使同一板塊內(nèi)的同質(zhì)住房具有相近價(jià)格。在每個(gè)板塊內(nèi)，采用典型項(xiàng)目法，通過(guò)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)選取典型樓盤作為樣本，再應(yīng)用特征價(jià)格法將樣本數(shù)據(jù)加以調(diào)整修正，依次計(jì)算出每一板塊的住房?jī)r(jià)格指數(shù)。此住房?jī)r(jià)格指數(shù)對(duì)本板塊內(nèi)樓盤均有參照意義。

（三）完善房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)與發(fā)布體系

概括而言，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)體系經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和完善，已經(jīng)取得顯著進(jìn)步，但其所應(yīng)具備的同質(zhì)性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性等尚與國(guó)外成熟的房?jī)r(jià)指數(shù)體系差距較大。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)若要充分發(fā)揮其反映市場(chǎng)運(yùn)行情況、指導(dǎo)市場(chǎng)活動(dòng)的作用，需要在數(shù)據(jù)收集、編制方法選擇、指數(shù)結(jié)果計(jì)算與及時(shí)發(fā)布等方面進(jìn)行完善。

目前，在各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)所采用的不同數(shù)據(jù)來(lái)源中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)填報(bào)的交易價(jià)格數(shù)據(jù)理論上可以完全覆蓋我國(guó)所有城市，然而，出于各種主客觀原因，由企業(yè)自行填報(bào)的數(shù)據(jù)，無(wú)法保證其真實(shí)性和準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房屋交易報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)在真實(shí)性、及時(shí)性方面存在明顯優(yōu)勢(shì)，但只能覆蓋借助經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易的住房單元，因此數(shù)據(jù)來(lái)源的全面性無(wú)法得到保證。金融機(jī)構(gòu)掌握的抵押物業(yè)估價(jià)數(shù)據(jù)能有效滿足真實(shí)性要求，且其形成時(shí)點(diǎn)通常接近于交易達(dá)成時(shí)點(diǎn)，但金融機(jī)構(gòu)僅參與申請(qǐng)抵押貸款的交易，同樣無(wú)法實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源的全面性。此外，估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性程度也會(huì)直接影響該數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。相比之下，地方政府房地產(chǎn)主管部門在收集和掌握房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)方面具有天然的優(yōu)勢(shì)，尤其是隨著房地產(chǎn)交易預(yù)告登記制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度的確立和房地產(chǎn)網(wǎng)上交易平臺(tái)的推廣，網(wǎng)上數(shù)據(jù)庫(kù)不斷得到充實(shí)，政府無(wú)須投入大量人力和財(cái)力就能得到具有較強(qiáng)的全面性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，該途徑是我國(guó)目前編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的最佳數(shù)據(jù)來(lái)源。因此，我國(guó)應(yīng)重視完善房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)與發(fā)布體系，為高質(zhì)量?jī)r(jià)格指數(shù)的編制創(chuàng)造條件。

（作者單位：華東師范大學(xué)）