抑制泡沫 理性發(fā)展

2017年將是房地產(chǎn)市場回歸理性、重塑規(guī)范的一年。

以研討2017年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢與市場走勢為主題的易居論壇日前在上海舉行。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了年度報告《2017年度全國房地產(chǎn)市場報告》，業(yè)內(nèi)著名專家學(xué)者發(fā)表了真知灼見，獲得與會者的共鳴。

華東師范大學(xué)終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳作為論壇主持人。他指出，2016年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展可謂跌宕起伏，上半年以去庫存為主，而下半年則以控房價為目標(biāo)，且效果正逐漸顯現(xiàn)。如何在當(dāng)前看似撲朔迷離的格局中保持方向感，這對于房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)發(fā)展都非常關(guān)鍵。展望2017年及未來的中國樓市發(fā)展，易居研究院表示對中國樓市的健康發(fā)展充滿信心。

理性分析2016年中國經(jīng)濟(jì)和樓市

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、長江學(xué)者袁志剛教授在《轉(zhuǎn)型變局下的中國宏觀經(jīng)濟(jì)》發(fā)言中認(rèn)為，應(yīng)基于近二十五年中國經(jīng)濟(jì)增長全景來審視2016年的中國經(jīng)濟(jì)和樓市。觀察近期數(shù)據(jù)，可以看出經(jīng)濟(jì)有所回暖，但基礎(chǔ)并不牢靠。微觀數(shù)據(jù)顯示，需求擴(kuò)張或在未來減弱。這都會對包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在內(nèi)的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來考驗。而從房地產(chǎn)市場的發(fā)展角度看，2016年對固定資產(chǎn)投資的支撐值得肯定，但伴隨房地產(chǎn)調(diào)控政策重啟和銷售走弱，房地產(chǎn)投資下行壓力加大。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的兩大政策目標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)增長和社會穩(wěn)定、提高市場效率的結(jié)構(gòu)改革。要確保經(jīng)濟(jì)增速運(yùn)行在合理區(qū)間，就應(yīng)當(dāng)堅決去杠桿以及改變過度的債務(wù)拉動型增長模式。這些都需要一個更健康的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)做支撐。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭代表易居研究院發(fā)布《2016-2017年度全國房地產(chǎn)市場報告》。他認(rèn)為，應(yīng)基于經(jīng)濟(jì)面、政策面、資金面、供求面等因素來分析當(dāng)前中國樓市。2016年上半年，中國房地產(chǎn)市場行情較為火爆，包括房屋成交量、房價等指標(biāo)都屢創(chuàng)新高。到了第三季度，為了更好地抑制資產(chǎn)泡沫和去杠桿，政策頻頻加碼，進(jìn)而使得部分市場指標(biāo)走向發(fā)生了變化。到了第四季度，政策效應(yīng)積極釋放，全國房地產(chǎn)市場過熱態(tài)勢受遏制，市場交易和市場預(yù)期也開始理性回歸?？v觀2016年房地產(chǎn)市場與政策，整體上有較大波動性，這也是中央再次強(qiáng)調(diào)建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要原因。

中南置地總裁陳小平認(rèn)為，2016年中國房地產(chǎn)市場的波動性比較大，但并不是說2016年的發(fā)展是脫離周期運(yùn)動規(guī)律的一年，實際上還是在周期運(yùn)行框架之內(nèi)的。2016年市場交易之所以比較好，和三四線壓抑較多的需求積極釋放、房子背后的資本屬性依然受認(rèn)可、購房者買漲不買跌的心態(tài)等有關(guān)。房地產(chǎn)市場周期的規(guī)律將延續(xù)，包括未來幾年也將依然在這樣一個周期的大框架中運(yùn)行?；诜康禺a(chǎn)市場周期，需要房企積極做轉(zhuǎn)型而非轉(zhuǎn)行，進(jìn)而更好地為未來中國樓市的發(fā)展提供新的路徑和思路。

科學(xué)經(jīng)營交出優(yōu)異成績單

上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理崔霽認(rèn)為，從2016年全國房地產(chǎn)市場的商品房銷售數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)好于預(yù)期。過去很多房企認(rèn)為2013年房地產(chǎn)市場交易創(chuàng)新高，銷售指標(biāo)已到了天花板的狀態(tài)，但2016年依然有較好的突破。這充分說明房地產(chǎn)市場的可想象空間依然比較大，從側(cè)面也說明2016年房企依賴科學(xué)經(jīng)營，交出了一份優(yōu)異的成績單。房企在感慨2016年的經(jīng)營歷程同時，也要不斷考慮戰(zhàn)略的布局和轉(zhuǎn)型。

上坤置地總裁朱靜表示，2016年所在企業(yè)基于專業(yè)和情懷對待相關(guān)土地資產(chǎn)的開發(fā)，通過精心對待每一塊土地，讓土地背后的產(chǎn)品真正做出精品，進(jìn)而更加貼近市場需求。2016年通過增量土地和存量土地的開發(fā)，有效地提升了經(jīng)營業(yè)績。其中，在增量土地的投資上，上坤認(rèn)為未來中國的換房需求依然會比較大，消費升級的潛力很大，這和當(dāng)前樓市調(diào)控側(cè)重房價管控的模式并不矛盾。而在存量資產(chǎn)方面，通過收購一些老廠房及積極進(jìn)行改建，進(jìn)而煥發(fā)出了建筑更多的生命力。尤其是通過植入藝術(shù)館等業(yè)態(tài)，把此類項目改造成為3A級景區(qū)，進(jìn)而填補(bǔ)了相關(guān)物業(yè)在所在區(qū)域的空白，目前市場認(rèn)可程度也比較高。

2017年樓市將回歸理性

回顧易居研究院過去幾年發(fā)布的全國房地產(chǎn)市場年報。其中，2013年底，報告預(yù)測2014年特征為：高位振蕩，逐步降溫。2014年底，報告預(yù)測2015年特征為：探明底部，復(fù)蘇上行。2015年底，報告預(yù)測2016年特征為：政策風(fēng)暖，市場向上。那么2017年中國樓市會按照什么樣的路徑發(fā)展呢？論壇上，易居研究院《2016-2017年度全國房地產(chǎn)市場報告》做出2017年展望，預(yù)測其特征為：抑制泡沫，理性發(fā)展。2017年將是全國房地產(chǎn)市場回歸理性、重塑規(guī)范的一年。報告認(rèn)為，2016年第四季度的市場與政策邏輯將在2017年延續(xù)，相應(yīng)的，部分市場指標(biāo)出現(xiàn)降溫也符合預(yù)期。同時，受供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和三四線城市仍需繼續(xù)去庫存等利好因素的影響，房地產(chǎn)部分供應(yīng)指標(biāo)依然有望維持個位數(shù)的增長態(tài)勢。

在2017年房地產(chǎn)市場周期的預(yù)測方面，報告認(rèn)為，2017年全國70個大中城市房價將呈現(xiàn)上下半年不同的走勢，預(yù)計上半年市場振蕩式緩慢降溫過程中，房價增幅會持續(xù)收窄。而到了2017年下半年，房價指數(shù)環(huán)比增幅將呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。預(yù)計2017年7月前后，70城房價環(huán)比增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，也即出現(xiàn)短周期性質(zhì)的下跌拐點。受房價指數(shù)環(huán)比增幅收窄進(jìn)而下跌的影響，預(yù)計70城房價同比增幅將在2017年第一季度見頂，預(yù)計峰值為11.4%左右，其后同比增幅將步入下行通道，預(yù)計到2017年第四季度從正增長轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)增長。

2017年將是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深化的一年，相關(guān)供應(yīng)指標(biāo)的預(yù)測值也引起了與會者的關(guān)注?！?016-2017年度全國房地產(chǎn)市場報告》認(rèn)為，2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持小幅增長態(tài)勢，預(yù)計全年同比增幅在4%左右。主要原因：一是相對于房屋銷售指標(biāo)，開發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性，2017年房市降溫，但開發(fā)投資仍能保持正增長；二是預(yù)計一線及部分強(qiáng)二線城市供地量不會明顯增長，房企購地將主要分布于地價較低的三四線城市，因此對開發(fā)投資金額拉動不大；三是2017年新開工繼續(xù)保持正增長，對開發(fā)投資正增長形成一定支撐。綜之，對于2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不喜不悲。

保持方向感是策略首選

積極響應(yīng)當(dāng)前樓市政策，發(fā)揮房企社會責(zé)任感，是未來戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型需要具備的一個條件。寶華集團(tuán)副總裁楊健認(rèn)為，房地產(chǎn)市場有很強(qiáng)的周期性，從冷到熱，再從熱到冷，這是房企未來經(jīng)營不可回避的一個規(guī)律。房企要基于此類因素，在市場好的時候居安思危、在市場不好的時候努力考慮怎樣去度過和應(yīng)對。

易居營銷集團(tuán)總裁宗磊認(rèn)為，雖然從預(yù)測值來看，本輪周期預(yù)計在2018年第二季度才會回暖，但依然要認(rèn)為2017年是同樣精彩的一年，這可以形容為“下雨天想著晴天的事”。2017年是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整年，但同時也是機(jī)會年。通過在試點城市積極落實新產(chǎn)品和新的商業(yè)模式，才能夠?qū)崿F(xiàn)更優(yōu)秀、更貼近客戶的行業(yè)全流程服務(wù)。

與會者認(rèn)為，中國本輪樓市政策調(diào)整力度大，要求房企更加關(guān)注新的市場需求和市場特征。在2017年乃至未來的發(fā)展過程中，誰的產(chǎn)品更貼近客戶需求，誰就更有議價的空間。要積極挖掘消費者背后不同階段的需求、同時在市場和政策調(diào)整中科學(xué)做決策，那么2017年將依然是波瀾壯闊、有希望的一年。