房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題及相關(guān)策略探討

薛艷玲

摘要：從目前國(guó)情來(lái)看，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成部分。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不但能夠帶動(dòng)區(qū)域其他經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目發(fā)展，還發(fā)揮了典型的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)功能。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，直接關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)走勢(shì)。然而，目前房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正處于發(fā)展瓶頸期。盡管我國(guó)政府在房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面已經(jīng)形成了一套方法，但在部分環(huán)節(jié)上還是暴露了一定問(wèn)題。基于此，本文對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出了相關(guān)策略，以供參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；管理；制度

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）028-0000-01

一、我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀概述

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程不斷加快，城市基礎(chǔ)建設(shè)得到了完善，提升了城市人口吸引力。這種改變也吸引了大量農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城市，使得城市人口密度愈來(lái)愈大，土地資源呈現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀態(tài)。城市居民對(duì)住房需求量的增加，一定程度上刺激了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，房產(chǎn)也成為了部分地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并為地區(qū)就業(yè)增加了部分崗位，緩解了就業(yè)壓力。但由于社會(huì)金融體系不夠完善，再加上政府宏觀調(diào)控不夠到位，近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)大[1]。供求關(guān)系發(fā)生變化，必然會(huì)造成價(jià)值波動(dòng)。另外，部分基礎(chǔ)制度存在一定滯后，制度無(wú)法跟上市場(chǎng)形勢(shì)變化，給房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展埋下了一定隱患。

二、目前房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題分析

目前來(lái)看，我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中還存在一定問(wèn)題，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：（1）管理目標(biāo)較為模糊。為促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)發(fā)展，并讓快速上漲的房?jī)r(jià)得到有效控制，我國(guó)政府在管理房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中對(duì)相關(guān)政策作出了較大調(diào)整，并發(fā)揮了一定效用。然而，從宏觀上來(lái)看，目前我國(guó)依然處于社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展初步階段，在房地產(chǎn)長(zhǎng)期規(guī)劃方面認(rèn)識(shí)還不夠充分。無(wú)論是管理目標(biāo)，還是政策目標(biāo)，都存在一定的局限性，甚至存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，使得管理目標(biāo)、政策目標(biāo)無(wú)法跟上市場(chǎng)變化的節(jié)奏。與此同時(shí)，政策實(shí)施連續(xù)性不足，造成了房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)過(guò)大，帶來(lái)了一定程度的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，部分投機(jī)者會(huì)乘著政策缺陷及市場(chǎng)波動(dòng)，采取部分投機(jī)行為，使得市場(chǎng)秩序受到破壞，會(huì)讓房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加劇。（2）政策調(diào)控未能解決房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。盡管我國(guó)出臺(tái)了一系列房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，但從具體手段來(lái)看，形式過(guò)于單一，并未從本質(zhì)上解決房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的問(wèn)題。政策調(diào)整往往是局部性的調(diào)整，只能治標(biāo)，無(wú)法治本。例如，前期出臺(tái)降稅政策鼓勵(lì)居民購(gòu)房，而后期又出臺(tái)限購(gòu)政策，來(lái)遏制商品房交易。兩種政策明顯存在矛盾，反而讓居民正常購(gòu)房計(jì)劃受到了影響，并造成了較大的市場(chǎng)波動(dòng)，還為投機(jī)者創(chuàng)造了投機(jī)機(jī)會(huì)。如果這種矛盾性的政策反復(fù)循環(huán)，會(huì)使得購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商逐漸麻木，并影響到市場(chǎng)整體的積極性。（3）法律體系有待完善。從現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)滯后于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步伐。因此，在某些情況下，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)出現(xiàn)無(wú)法可依的現(xiàn)象。而政府缺乏一套能夠與房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緊密貼合的條例及細(xì)則，使得相關(guān)執(zhí)法工作存在阻力，制約了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法制管理。

三、促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效對(duì)策

1.完善管理機(jī)制

通過(guò)實(shí)施房地產(chǎn)管理體制改革，讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序得到改善。在相關(guān)管理體制改革過(guò)程中，政府部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)管理的作用及其重要性，并將經(jīng)濟(jì)管理置入房地產(chǎn)市場(chǎng)管理當(dāng)中。一方面，政府要結(jié)合市場(chǎng)機(jī)制，充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，讓市場(chǎng)本身具備良好的自我調(diào)節(jié)能力。在實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管的同時(shí)，要明確中央政府及地方政府的權(quán)責(zé)及管理范圍，讓行業(yè)監(jiān)督工作順利開(kāi)展，以創(chuàng)建出一個(gè)良好的市場(chǎng)秩序。另一方面，中央政府要對(duì)相關(guān)財(cái)稅制度進(jìn)行完善，以此來(lái)控制土地財(cái)政過(guò)分增長(zhǎng)，使地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)程度降低，讓宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控充分發(fā)揮作用。對(duì)于非法官商合作，中央政府要給予嚴(yán)懲，以維護(hù)地方房產(chǎn)市場(chǎng)秩序，讓市場(chǎng)能夠健康、持續(xù)發(fā)展。

2.加快相關(guān)法律建設(shè)

要維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，必然離不開(kāi)相關(guān)法律的支持。在完善相關(guān)法律體系的過(guò)程中，要結(jié)合國(guó)情及市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，構(gòu)建出一個(gè)符合我國(guó)特色的房地產(chǎn)法律經(jīng)濟(jì)體系，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)范化、合法化。一方面，要對(duì)政府經(jīng)濟(jì)管理行為進(jìn)行約束，避免政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)分地進(jìn)行行政干預(yù)。另一方面，要對(duì)《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)進(jìn)行完善，并頒布相應(yīng)細(xì)則，使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、交易管理及服務(wù)管理等均“有法可依”，形成一個(gè)規(guī)范化的體系。同時(shí)，要提升政策的穩(wěn)定性、層次性，要保證政策始終處于正確方向，以此來(lái)促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)健康發(fā)展。

3.改變房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)

首先，要正確理解宏觀調(diào)控的作用。我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題僅依靠單純性的行政命令調(diào)控，只能治標(biāo)，無(wú)法治本。要改變當(dāng)前的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)局面，必然要對(duì)相關(guān)管理體制進(jìn)行“大刀闊斧”的改革。因此，無(wú)論是政府、房產(chǎn)企業(yè)，還是社會(huì)機(jī)構(gòu)等，都應(yīng)該正視宏觀調(diào)控的作用意義。政府要結(jié)合市場(chǎng)中的調(diào)控失靈現(xiàn)象及市場(chǎng)變化，進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，但不能違背市場(chǎng)本身的運(yùn)行規(guī)律。宏觀調(diào)控的目的在于讓市場(chǎng)本身能夠充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，且問(wèn)題不斷放大時(shí)，再借助宏觀調(diào)控進(jìn)行輔助性修復(fù)或引導(dǎo)，讓市場(chǎng)始終維持相對(duì)平衡、健康、穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)。其次，要明確中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的關(guān)系。地方政府在遵循中央政策的基礎(chǔ)上，也要做到“因地制宜”，從本地房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，通過(guò)差異化手段，使政策與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相契合。

四、結(jié)語(yǔ)

完善房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一個(gè)長(zhǎng)久的過(guò)程，不可能一蹴而就。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，不能過(guò)于偏向于宏觀調(diào)控，而忽略了市場(chǎng)本身的運(yùn)作規(guī)律。需要通過(guò)體制改革，引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展，讓房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)步前行。

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