論小區(qū)停車位的歸屬

楊嬌嬌

安徽大學法學院，安徽 合肥 230601

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論小區(qū)停車位的歸屬

楊嬌嬌

安徽大學法學院，安徽 合肥 230601

《物權法》第74條對于停車位的歸屬以約定方式作為判斷依據(jù)，但是由于其規(guī)定過于概括，小區(qū)停車位的歸屬問題一直是社會爭議的焦點。本文通過研究我國目前的立法狀況，以找到相應的解決思路。

物權法；停車位；專有；共有

近年來，隨著工業(yè)水平的不斷發(fā)展以及人民對于生活水平的追求不斷提高，社會生活中汽車的數(shù)量不斷增長，但是小區(qū)的停車位數(shù)量卻仍然有限，二者矛盾日益突出。目前，小區(qū)停車位的權屬問題，成為學術界中討論的重點。

一、《物權法》對小區(qū)停車位歸屬的規(guī)定

《物權法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”該條講了三條含義：第一，車庫、車位首先滿足業(yè)主需要；第二，車庫、車位的權屬問題通過相關約定加以確定；第三，占用共有道路的車位屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場所設立的停車位是地面停車位，由于相應部分的土地使用權是屬于建筑物區(qū)分所有權中共有部分的共有權，全體業(yè)主對于該共有部分享有占有、使用和收益的權利。因此，《物權法》將此類停車位規(guī)定為小區(qū)業(yè)主共有。該規(guī)定在實務中，不存在較大的爭議。但是，最具爭議的就是第二點，首先，在現(xiàn)實生活中，當事人可以約定小區(qū)停車位歸屬的前提是小區(qū)停車位的權利主體明確。但是，目前小區(qū)停車位的權屬并不明確，難以約定汽車車位和車庫的歸屬。即：小區(qū)停車位自出現(xiàn)時就無法確知其所有權人。但是，《物權法》卻規(guī)定以出售、附贈等方式來約定其歸屬，使其在理論上以及實務操作上更加混亂。目前，對于小區(qū)停車位的歸屬問題依然是莫衷一是。一些觀點主張，全體業(yè)主共有停車位，不需要個人通過出資購買而取得小區(qū)的停車位的所有權；一些觀點主張，在通過付費取得小區(qū)停車位的情形下，應當取得該小區(qū)停車位的所有權，政府應當為其頒發(fā)不動產所有權證；一些觀點主張，既然小區(qū)停車位由全體業(yè)主共有，業(yè)主應當無償使用，不需要另行支付使用費用。其次，約定小區(qū)停車位歸屬的前提應當是雙方地位平等，可以平等協(xié)商。但是在現(xiàn)實生活中，業(yè)主與開發(fā)商在締約協(xié)商能力上并不平等，存在著巨大的差距。如果仍通過約定的方式來確定小區(qū)停車位的歸屬，業(yè)主的利益將在看似“公平合理”的協(xié)商中被開發(fā)商予以侵犯甚至是被剝奪。另一方面，目前的不動產買賣合同大多為格式合同，通常情況下，約定協(xié)商的余地比較小。因此，開發(fā)商具有強大的話語權。甚至，開發(fā)商可能會對小區(qū)停車位進行壟斷，高價出售停車位，使得有些業(yè)主因為停車位價格高昂，喪失獲得小區(qū)停車位的機會，這將大大侵害小區(qū)業(yè)主的合法權益。

二、我國小區(qū)停車位歸屬權的現(xiàn)狀剖析

目前，臨時停車位、地面停車位、地下停車位和樓房首層架空停車位是我國小區(qū)停車位的主要形式。

臨時停車位，是指在小區(qū)的空地上以及共用的綠地上所劃分出來的停車位。對于臨時停車位應該由全體業(yè)主共有；地面停車位，是經政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》批準同意，直接設置在商品房住宅小區(qū)地表，以劃線分割方式標明的停車設施。由于地面停車位是建立在屬于建筑物區(qū)分所有權中共有部分的共有權的土地上，此類停車位為小區(qū)業(yè)主共有；地下停車位，是按照建設用地規(guī)劃上許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下停車位；樓房首層架空停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。

前兩種停車位的權屬沒有太大爭議，但是地下停車位、架空層停車位等小區(qū)停車位的權屬存在著較大爭議。

在實踐中，我國有的地區(qū)的做法是，對開發(fā)商在地下空間使用規(guī)定發(fā)布之前拿到的土地，視為開發(fā)商有地下使用權證，只要地下空間具備車庫、車位登記條件就可以登記辦證。但這條規(guī)定執(zhí)行力不強，目前，開發(fā)商申請地下車庫、車位所有權登記的并不多見，原因在于：一是，所有權的界定需要合法性和權屬明確，地下部分的權屬性界定存在技術障礙，如果尋求技術部門定位，會產生很多的稅費，開發(fā)商不愿意多出這筆錢。二是，開發(fā)商擔心在申請所有權登記后，政府干預車庫、車位的銷售，有礙其對車庫、車位的市場化處理。該地區(qū)政府將車庫、車位位置分為人防工程里與非人防工程設施里。對設置在人防工程里的車庫、車位登記在人防部門名下，非人防工程里的登記在開發(fā)商名下，允許開發(fā)商賣給業(yè)主。該地區(qū)開發(fā)商認為人防工程里的車庫、車位歸人防部門有失公平，應該是誰投資誰受益。而有的地區(qū)政府，沒有專門發(fā)放地下車庫、車位土地使用權證，很多是在發(fā)放的房產證上備注有地下車庫、車位，以及占有多少面積。關于地下車庫、車位的權屬問題，該地區(qū)政府有關人員認為應該由市場決定?？梢钥闯?，小區(qū)停車位的權屬問題在不同地區(qū)有不同的做法，尚未形成統(tǒng)一的解決思路。

三、我國小區(qū)停車位歸屬權的處理思路

對于小區(qū)停車位的歸屬問題應該加以分類，將小區(qū)停車位的歸屬劃分為是屬于專有部分還是共有部分。

(一)小區(qū)停車位的專有

小區(qū)停車位作為專有部分，要滿足以下條件：第一，構造的獨立性；第二，利用上的獨立性；第三，能夠登記。故，小區(qū)停車位只要能夠通過相應劃分確定具體的空間，其在構造上就屬于獨立的。另外，只要小區(qū)停車位能夠獨立發(fā)生效用，不需要借助其他工具，就可以發(fā)揮其功能，其在利用上就具有獨立性。當小區(qū)停車位同時具備上述兩個條件，就可以通過在相關機構登記成為專有部分。但是，我國目前并沒有出臺關于停車位登記的相關法律，因此缺乏完整統(tǒng)一的制度設計。因為目前小區(qū)停車位在法律上無法登記，使其無法在法律上成為專有部分，更無法獲得專有部分的法律保護。因此，目前的任務是應當完善相關登記制度，進而給予小區(qū)停車位的獨立保護。

當小區(qū)停車位可以進行登記成為專有部分后，小區(qū)停車位具有獨立的權屬保護，小區(qū)業(yè)主從開發(fā)商處取得停車位后，可以登記在自己的名下，對于小區(qū)停車位擁有所有權，使其停車位的權屬明確化，也有利于對自己停車位進行物權保護。小區(qū)停車位實現(xiàn)專有后，將防止開發(fā)商隨意處分停車位，更會限制開發(fā)商惡意的將小區(qū)停車位高價出售給小區(qū)業(yè)主以外的其他人，小區(qū)業(yè)主的合法權益將得到保護。

(二)小區(qū)停車位的共有

除專有部分的小區(qū)停車位及有充分證據(jù)證明歸開發(fā)商所有的車庫以外，原則上，小區(qū)停車位應該歸全體業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，由小區(qū)業(yè)主共有。所以，任何人對該部分的小區(qū)停車位的所有權都無權事先約定，也無權侵占。開發(fā)商不得在銷售房屋時，將該部分的小區(qū)停車位一并出售，這將侵犯全體業(yè)主的合法權益。在現(xiàn)實生活中存在開發(fā)商將該部分停車位通過出售、附贈或者出租等方式給予業(yè)主，但是，需要在這里明確的是，小區(qū)業(yè)主通過該渠道取得的小區(qū)停車位，取得的只是對于小區(qū)停車位使用的權利，而非小區(qū)停車位的所有權。而且只有在小區(qū)業(yè)主之間，才可以取得此類小區(qū)停車位的使用權，小區(qū)業(yè)主以外的第三人無權擁有此項權利。同時，我國應當單獨立法，明確規(guī)定不得在屬于建筑物區(qū)分所有權中共有部分的共有權的土地上單獨自行開發(fā)停車位，以維護廣大業(yè)主的合法權益。

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2095-4379-(2017)21-0187-02

楊嬌嬌(1992-)，女，安徽肥東人，安徽大學法學院，碩士，研究方向：民商法。