承租人優(yōu)先購買權(quán)的對抗效力初探

胡舒蓓

中南財經(jīng)政法大學(xué)，湖北 武漢 430000

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承租人優(yōu)先購買權(quán)的對抗效力初探

胡舒蓓

中南財經(jīng)政法大學(xué)，湖北 武漢 430000

《合同法》230條規(guī)定的承租人優(yōu)先購買權(quán)制度是一項重要制度。現(xiàn)在學(xué)界大多數(shù)學(xué)者認可該權(quán)利性質(zhì)為形成權(quán)。在承租人作出優(yōu)先購買的意思表示時，在出租人與第三人、出租人與承租人之間分別形成內(nèi)容相同的買賣合同。由于最終只有一個合同能夠履行，這不可避免地涉及到優(yōu)先購買權(quán)對第三人的效力問題。本文便對承租人優(yōu)先購買權(quán)的對抗效力作初步探究。

承租人；優(yōu)先購買權(quán)；對抗效力

一、物權(quán)效力說與債權(quán)效力說

在理論上，優(yōu)先購買權(quán)分為根據(jù)能否對第三人產(chǎn)生對抗效力，其效力可分為債權(quán)性效力和物權(quán)性效力。具體而言：債權(quán)性效力具有相對性，也就是僅在承租人與出租人之間發(fā)生效力，優(yōu)先購買權(quán)人只能要求出租人優(yōu)先向自己履行合同的債權(quán)請求權(quán)，而不得以此權(quán)利對抗第三人。若出租人向第三人先行履行合同，則承租人只能轉(zhuǎn)而要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。反之，物權(quán)性效力具有絕對性，當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)人作出購買之意思表示時，即對房屋享有排他性權(quán)利。即使出租人向第三人轉(zhuǎn)移了房屋所有權(quán)，由于侵害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，該轉(zhuǎn)讓行為也應(yīng)被宣告無效。

若采納債權(quán)效力說，涉及承租人優(yōu)先購買權(quán)的雙重買賣就和通常的雙重買賣無異。在通常的雙重買賣中，由于債權(quán)的平等性，出賣人有權(quán)決定自主決定履行哪個合同，另一個合同的買受人只能請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。例如在商品房雙重買賣中，無法取得房屋所有權(quán)的買受人只能請求出賣人賠償損失。那么，承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛中，出租人就有權(quán)選擇向第三人實際履行，第三人由此取得房屋所有權(quán)，承租人只能請求出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此，債權(quán)效力說有嚴重的弊端，它沒有解決兩個買賣合同的履行順位問題，優(yōu)先購買權(quán)并未使承租人的法律地位優(yōu)于第三人。承租人的“優(yōu)先”無從體現(xiàn)，這不符合優(yōu)先購買權(quán)保護承租人權(quán)益的立法價值。①

那這是否意味著就就應(yīng)采納物權(quán)效力說呢？按照物權(quán)效力說，即便出租人向第三人實際履行，房屋所有權(quán)由第三人取得，優(yōu)先購買權(quán)的行使能否定第三人對財產(chǎn)權(quán)的終局取得，轉(zhuǎn)而由承租人取得。那么，若第三人是在完全不知情的情況下和出賣人訂立合同，因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而使目的落空，顯然這對第三人是不公平的，不利于維護交易安全。

經(jīng)過前面的分析我們可以得出，一概采用債權(quán)效力說或一概采用物權(quán)效力說，都是欠妥的。前者助長了出租人與第三人惡意串通的可能，剝奪承租人實現(xiàn)合同目的的機會，從而使承租人優(yōu)先購買權(quán)落空。后者則顯然損害了善意第三人的利益。因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)第三人善意或惡意，進行區(qū)別保護。

針對承租人優(yōu)先購買權(quán)對第三人的效力問題，《房屋租賃合同解釋》第24條第4項作出了規(guī)定。②如果第三人善意取得了房屋所有權(quán)，那么優(yōu)先購買權(quán)就僅有債權(quán)效力，不得影響第三人的現(xiàn)有物權(quán)。若對其做出反面解釋，可以得出，如果第三人非善意取得房屋所有權(quán)，那么優(yōu)先購買權(quán)就具有物權(quán)效力。

二、善意第三人的判斷

進一步的問題是，如何判斷第三人是善意還是惡意呢？《房屋租賃合同解釋》第24條第4項的規(guī)定，可以說是借鑒了《物權(quán)法》第106條的善意取得制度，因此可以參照物權(quán)法中善意第三人的概念對其進行限定，善意第三人應(yīng)滿足以下三個要件：

第一，第三人在受讓時不知道或不應(yīng)當(dāng)知道房屋租賃關(guān)系的存在。第三人的主觀方面該如何認定呢？由于優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系是房屋租賃關(guān)系，《城市房屋租賃管理辦法》第13條明確規(guī)定房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。雖然房屋租賃合同不以登記為生效要件，但登記在實際上起著一種向第三人公示承租人優(yōu)先購買權(quán)的作用。房屋租賃合同依法登記的，即使出租人沒有告知第三人房屋租賃關(guān)系的存在，第三人也可以經(jīng)過查詢獲知，因此，可以推定第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋租賃關(guān)系的存在；房屋租賃合同沒有登記的，推定第三人不知道房屋租賃關(guān)系，當(dāng)然，承租人也可以舉證證明第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋租賃關(guān)系的存在。

第二，第三人以合理價格購買房屋。善意第三人是在不知道房屋租賃關(guān)系存在的情況下，出于正常市場主體的目的購買房屋，應(yīng)當(dāng)以市場上的正常價格買入。倘若第三人以明顯不合理的低價收受房屋，則其很可能是與出租人惡意串通，有損人利己的不法目的，當(dāng)然不能認定其為善意。

第三，第三人已完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，只有完成登記第三人才能取得物權(quán)。否則第三人對出租人僅享有債權(quán)，又怎么有立場對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)呢？物權(quán)法中善意第三人的論證，在這里不再贅述。

[ 注 釋 ]

①常鵬翱.論優(yōu)先購買權(quán)的法律效力[J].中外法學(xué)，2014(2)：401.

②<房屋租賃合同解釋>第24條：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：……(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的.

[1]冉克平.論房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)——兼評最高人民法院<房屋租賃合同司法解釋>第21-24條[J].法學(xué)評論，2010(4).

[2]張朝陽.論承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛中的第三人保護[J].法律適用，2011(2).

[3]尹檣.優(yōu)先購買權(quán)的制度檢視與構(gòu)建路徑——以承租人優(yōu)先購買權(quán)視角為論證范式[J].河北法學(xué)，2016(03).

[4]常鵬翱.論優(yōu)先購買權(quán)的法律效力[J].中外法學(xué)，2014(2).

胡舒蓓(1996-)，女，漢族，湖北孝感人，中南財經(jīng)政法大學(xué)，法學(xué)本科生，研究方向：民商法。

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