試論承租人的優(yōu)先購買權

趙明宇

沈陽師范大學法學院，遼寧 沈陽 110034

試論承租人的優(yōu)先購買權

趙明宇

沈陽師范大學法學院，遼寧 沈陽 110034

承租人的優(yōu)先購買權爭議問題已經逐漸成為理論界與實踐界爭議的焦點。如何正確行使優(yōu)先購買權和怎樣正確理解優(yōu)先購買權成了大家思考的問題。雖然我國法律就優(yōu)先購買權制度給予了相應規(guī)定，但是由于法律對該制度規(guī)定過于原則性，缺乏實際的操作性，造成司法實踐中法律適用的困難，嚴重地損害了當事人的合法權益，也損害了法律的權威性。

承租人；優(yōu)先購買權；房屋租賃；救濟措施

一、我國古代的優(yōu)先購買制度

在我國，優(yōu)先購買制度起源得很早。作為一種維持當事人雙方利益平衡的法律制度，其最早可追溯到唐朝時期。但是在唐朝，承租人的優(yōu)先購買權制度主要體現(xiàn)在親鄰優(yōu)先購買上，因為在古代，房屋大多屬于個人所有，很少會有人租房居住，這也就是說在我國古代，由房屋租賃關系而產生的優(yōu)先購買權也很少見。我國《唐律》規(guī)定：當房屋所有人想要轉售房屋時，在條件相同的情況下，房屋所有人的親屬和鄰居享有優(yōu)先購買房屋的權利，而且親屬優(yōu)先購買的順位先于鄰居，當近親和四鄰沒有購買該房屋的意愿時，房屋所有人才可以向其他人出售。盡管后來我國的優(yōu)先購買權制度不斷發(fā)展，但是近親和四鄰的優(yōu)先購買地位卻始終難以被動搖，這是我國古代優(yōu)先購買權制度的核心部分。

二、我國優(yōu)先購買權制度中存在的問題

(一)房屋部分承租時優(yōu)先購買權的行使

所謂合租指的是承租人只租住部分房屋或者部分樓層的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象可以很好地解決住房緊張的問題，也利于房屋租賃交易的產生，但是相應也產生了一些問題，主要是局部承租人是否對整體房屋享有優(yōu)先購買權的問題。房屋局部承租人對于其承租部分房屋享有優(yōu)先購買的權利，這點我們毋庸置疑，但是出租人在出售承租人承租部分之外的房屋時，局部承租人是否對其出售的房屋范圍也享有優(yōu)先購買權卻成為了一個頗有爭議性的問題。

(二)次承租人是否對房屋享有優(yōu)先購買權

在我國如今存在社會租賃關系中，經常會發(fā)生房屋轉租的情況，房屋在轉租時，往往會產生次承租人。次承租人指的就是與承租人有租賃關系的承租人，就是在房屋目前的承租人因為自己的原因導致經營不善或者盈利出現(xiàn)問題致難以支付租金時，將房屋再租賃給第三人使用占有的行為。根據(jù)我國《合同法》第224條相關規(guī)定，在轉租的法律關系中，當承租人與次承租人建立新的租賃關系時，房屋的原承租人與出租人之間的法律關系并不會消失，而是繼續(xù)行使效力。那么在兩個都具有法律效力的租賃合同中，誰是權利主體？若是次承租人也享有優(yōu)先購買權的話，應該如何處理其與承租人之間優(yōu)先購買權的矛盾沖突呢？

三、我國承租人優(yōu)先購買權制度的完善

(一)明確規(guī)定房屋承租人優(yōu)先購買權的范圍

首先，應該限制認定承租人優(yōu)先購買權制度中的承租人是與出租人簽訂長期房屋租賃合同的人。租賃合同期限至少為一年，期限不到一年的短期租住承租人可被視為不享有優(yōu)先購買權，因其對房屋的需求比較小，并且和出租人之間的關系也不是十分緊密。

其次，優(yōu)先購買權制度中的承租人應該規(guī)定為對租賃房屋有實際占有行為的承租人，如果租賃房屋有轉租的情況，應該由對房屋有實際占有行為的租賃人享有優(yōu)先購買的權利。對房屋承租人的范圍作一個明確的規(guī)定可以使司法實踐過程更順利地進行，也可避免法官自由裁量權過大的現(xiàn)象，更有效地保護承租人的合法權利。

(二)完善房屋租賃登記制度

從我國大多數(shù)承租人優(yōu)先購買權糾紛案件來看，很多第三方購買者并不知道房屋已經出租的事實，而造成這種現(xiàn)象的主要原因是房屋租賃時沒有辦理租賃手續(xù)。房屋租賃登記制度指的是當雙方當事人簽訂、變更、終止房屋的租賃合同時，應該向房屋所屬地的市、縣人民政府下屬的地產管理部門進行登記的制度。租賃權是具有物權效力的，但是這種現(xiàn)象的發(fā)生，卻導致了租賃權不受物權制度約束的不合理現(xiàn)象的發(fā)生。據(jù)此來看，我們可以借助司法解釋的方式，來認定只有當房屋租賃權滿足辦理了租賃登記手續(xù)的條件時才具有和第三方購買人對抗的權利，否則不具有該權利。

四、結語

承租人的優(yōu)先購買權制度是一種重要的民法制度，其作用在于可以保護在房屋交易過程中處于弱勢地位當事人的合法權益，實現(xiàn)公平公正的交易，還可以提高房屋的使用價值，促進社會穩(wěn)定和諧發(fā)展。當然，我們也應該明確地認識到，我國目前的法律關于承租人優(yōu)先購買權制度的規(guī)定并不完善，與先進國家相比，存在很多不足之處，這些問題容易引起理論上與司法實踐中的不便之處。針對這些不足之處，我們應該從該制度的基本理念入手，找出其中存在的疏漏，對其進行研究與完善。

[1]羅群.房屋承租人的優(yōu)先購買權分析[D].華東政法大學，2012.

[2]張鵬.房屋承租人優(yōu)先購買權的適用范圍[J].法學雜志，2015，10：2-5.

[3]朱佳偉.論承租人優(yōu)先購買權[D].華東華東政法大學，2012.

D923

：A

：2095-4379-(2017)27-0212-01

趙明宇(1995-)，女，漢族，遼寧葫蘆島人，沈陽師范大學法學院，2014級法學專業(yè)本科在讀。