租賃合同簽訂過程中常見的問題及對策分析

張高慧

（214000 江蘇天蝶律師事務(wù)所 江蘇 無錫）

租賃合同簽訂過程中常見的問題及對策分析

張高慧

（214000 江蘇天蝶律師事務(wù)所 江蘇 無錫）

租賃合同作為一種民事合同，伴隨著社會主義市場經(jīng)濟的形成，其地位也有了明顯的提升，為生產(chǎn)、生活提供了重要的制度保障。但是隨著租賃合同數(shù)量的提升，產(chǎn)生的問題也是需要重點關(guān)注的。尤其是在簽訂環(huán)節(jié)中，更容易產(chǎn)生合同糾紛，對于正常的生產(chǎn)經(jīng)營會造成嚴(yán)重的阻礙。

租賃合同；簽訂過程；問題及對策

租賃合同是指是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當(dāng)事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件。凡是當(dāng)事人需要取得對方標(biāo)的物的臨時使用、收益而無須取得所有權(quán)，并且該物不是消耗物時，都可以適用租賃合同。由于其對于生產(chǎn)的重要性，所以保障其有效性是非常必要的。

1 簽訂租賃合同前的問題

簽訂租賃合同和簽訂一般合同的方式一樣，在簽訂之前也需要一系列的準(zhǔn)備工作，尤其是對于簽訂對象的合理選擇。因為對象選擇出現(xiàn)問題，勢必會影響整體的合同履行質(zhì)量。例如對方的資金、信譽、執(zhí)行能力等，這些都需要被納入考慮范圍，都是減少合同糾紛的出現(xiàn)。針對于這一方面的問題，可以從以下方面來進(jìn)行完善。

1.1 對象的核實

通常情況下，租賃合同當(dāng)事人可以是企業(yè)法人、自然人、經(jīng)濟組織等。為了減少合同簽訂前的一系列問題，就需要審查對方的主體資格。重點應(yīng)該在財產(chǎn)情況、法人情況等。

1.2 經(jīng)營范圍核實

經(jīng)營范圍并不是所有企業(yè)都有資格擁有，只有經(jīng)過工商行政管理機關(guān)批準(zhǔn)登記之后才能確定經(jīng)營范圍，才能從事租賃業(yè)務(wù)。因此另一項需要核實的內(nèi)容就是出租方的經(jīng)營范圍，在確保其沒有違規(guī)經(jīng)營時才能進(jìn)行簽約活動。

1.3 信譽和履約能力

對方當(dāng)事人的履約能力和信譽情況對于履行合同的有效性會產(chǎn)生決定性的影響。因為出租房如過不能有效履約，那么所簽訂的合同也就相當(dāng)于是一張白紙，沒有任何實際的意義。對于當(dāng)事人來說，這不僅沒有任何經(jīng)濟收益，還會帶來經(jīng)濟損失。此外，對于對方的商業(yè)信譽也需要進(jìn)行有效規(guī)劃。在簽訂租賃合同之后，租賃的財產(chǎn)價值已經(jīng)確定，如果此時當(dāng)事人將這些財產(chǎn)又租給其他人，拖欠租金等，這些不良情況的產(chǎn)生必然會給后續(xù)的合同履約帶來嚴(yán)重的安全隱患，因此這也是需要重點考慮到的問題。

2 簽訂租賃合同時的問題

2.1 財產(chǎn)種類

財產(chǎn)種類包括兩個方面。首先是財產(chǎn)名稱。在簽訂租賃合同時，租賃物品的具體名稱需要保障絕對詳細(xì)。因為這一方面的問題往往會導(dǎo)致嚴(yán)重的糾紛。所以當(dāng)事人在必要的情況下降財產(chǎn)的名城、型號、規(guī)格、商標(biāo)等進(jìn)行詳細(xì)注明。特別是財產(chǎn)類型是易消耗、易損壞的物品，那么不得作為租賃合同的主要內(nèi)容。

此外，對于租賃財產(chǎn)的質(zhì)量也需要進(jìn)行嚴(yán)格控制。這是必須寫明的條款之一。因為質(zhì)量會直接影響到租賃物品的價值和合同的價值，還涉及到一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題時的責(zé)任劃分，同樣也是為了避免糾紛的產(chǎn)生，即便是產(chǎn)生糾紛，一份詳盡的租賃合同也能提供關(guān)鍵的理論依據(jù)。企業(yè)可采取如下手段。對于財產(chǎn)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)必須要明確寫明。例如是機械設(shè)備，則需要考慮到設(shè)備的使用情況，是否可以正常運行，有無損壞，有無安全隱患，是否在國家規(guī)定的范圍等。對于一些長期租賃的合同內(nèi)容，還需要考慮到自然損耗等其它方面的問題，以確定一個合理的磨損范圍，以便于在后期返還財產(chǎn)時有一個明確的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)應(yīng)就合同管理全過程的每個環(huán)節(jié)，建立和健全具體的、操作性強的管理制度，使合同管理有章可循。這些環(huán)節(jié)包括：資質(zhì)審查、合同的洽談或談判、草擬、評審、簽訂、業(yè)務(wù)下達(dá)和交底、責(zé)任分解、履約跟蹤、變更、中止、解除、終止和合同爭議處理等。企業(yè)合同管理制度必須落實，維護(hù)自身合法權(quán)益。

2.2 財產(chǎn)用途

財產(chǎn)的用途會一定程度上影響租賃合同的有效性和合法性。作為當(dāng)事人需要在合同條款中寫明承租人租賃財產(chǎn)的具體用途，并且寫明不會出現(xiàn)違規(guī)使用的情況。因為一旦將這些租賃財產(chǎn)隨意使用，很有可能造成嚴(yán)重的損失，影響后期的責(zé)任劃分和成本計算問題。另外，用途的規(guī)定是法律依據(jù)的保障，也是后期如果出現(xiàn)糾紛時申請法律介入的依據(jù)，劃分責(zé)任。

2.3 租賃時間

租賃時間和期限是合同條款中不可或缺的一項，這是劃分出租人和承租人具體的權(quán)利和義務(wù)的時限。如果雙方在簽訂合同時沒有對租賃期限進(jìn)行明確規(guī)定，那么很容易產(chǎn)生糾紛。同理，如果有時間條款，雙方必須在這個范圍內(nèi)履行各自的權(quán)利和義務(wù)，否則可以被認(rèn)定為違約，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2.4 租金

租金是租賃合同的核心內(nèi)容。因為在合同簽訂的過程中如果雙方對租金有分歧，需要協(xié)商，可以在簽訂合同之前進(jìn)行充分討論協(xié)商，直到最后得出一致的結(jié)果。當(dāng)租金沒有在合同中寫明是，對方一旦出現(xiàn)違約，不僅合同本身無法尋求法律的援助，自身的權(quán)益也受到了損害。出租方應(yīng)該在合同簽訂的過程中，在內(nèi)容中注明租金的具體標(biāo)準(zhǔn)。如果有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)可以參考，則按照標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，如果沒有，則由雙方進(jìn)行協(xié)商。此外還需要規(guī)定好租金的支付時間和支付方式等，以及是否需要預(yù)付定金等。

2.5 違約責(zé)任

違約責(zé)任是雙方承擔(dān)責(zé)任的具體比例判定依據(jù)。簽訂合同時這些是必須要考慮到的內(nèi)容，要對處罰標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等進(jìn)行明確規(guī)定。

可以看到上文的具體對策都是基于合同簽訂環(huán)節(jié)中常見的問題而提出的。需要注意的一點在于實際的簽訂環(huán)節(jié)中情況會有變化的情況，無論是財產(chǎn)的用途還是參數(shù)上都會出現(xiàn)問題，為了避免合同的不完善，還可以增加一些補充條款，并由雙方協(xié)商達(dá)成協(xié)議。

3 結(jié)語

通過研究，可以看到必要的手續(xù)完備是保障合同履行質(zhì)量的重要因素，這也要求雙方當(dāng)事人在簽訂合同時要保障內(nèi)容的全面細(xì)致，防止內(nèi)容遺漏產(chǎn)生的糾紛。雖然在租賃合同簽訂時難免會出現(xiàn)問題，但是如果我們能針對性地做好相應(yīng)的預(yù)防工作，就能保障合同的順利簽訂。

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