淺談小區(qū)停車位的法律歸屬

叢 珊

（523100 東莞理工學(xué)院城市學(xué)院 廣東 東莞）

淺談小區(qū)停車位的法律歸屬

叢 珊

（523100 東莞理工學(xué)院城市學(xué)院 廣東 東莞）

城市發(fā)展進(jìn)程中，汽車數(shù)量的增長已經(jīng)過度飽和，汽車的停放尤其是在小區(qū)內(nèi)的停放問題不但作為小區(qū)居民關(guān)注，也引發(fā)了社會(huì)的廣泛關(guān)注。本文從法律的角度對小區(qū)停車位的歸屬進(jìn)行了探討，介紹了小區(qū)停車位的幾種類型以及理論界關(guān)于小區(qū)停車位歸屬的不同看法，分析了我國立法對小區(qū)停車位歸屬的規(guī)定及存在問題，并且結(jié)合立法不足提出了完善立法的建議，旨在通過本文研究，促進(jìn)關(guān)于小區(qū)停車位歸屬的立法進(jìn)步。

小區(qū)停車位；《物權(quán)法》；歸屬

一、小區(qū)停車位及相關(guān)理論

1.小區(qū)停車位及類型

我國《物權(quán)法》對小區(qū)停車位概念有明確的規(guī)定，是指在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。從這一定義上可以看出小區(qū)停車位既包括車位也包括車庫，其具體類型大體包括五種：小區(qū)內(nèi)地面上的停車位、小區(qū)地下停車位、首層架空停車位、樓頂平臺(tái)停車位、人防工程改造的車庫。

2.關(guān)于小區(qū)停車位歸屬的理論爭議

由于近年來在實(shí)踐中關(guān)于小區(qū)停車位歸屬誰的問題產(chǎn)生了許多案件，因此理論界也開始關(guān)注對這一問題的理論研究，由于觀點(diǎn)不同產(chǎn)生了理論上的爭議，在此筆者主要對兩種不同的觀點(diǎn)進(jìn)行介紹。一種觀點(diǎn)認(rèn)為小區(qū)停車位應(yīng)當(dāng)歸建設(shè)的開發(fā)商所有，當(dāng)然這里不包括法律規(guī)定開發(fā)商應(yīng)當(dāng)建設(shè)的部分，只是對于超出部分理應(yīng)歸建設(shè)車位的開發(fā)商，這一說法并不嚴(yán)謹(jǐn)，也缺乏法律依據(jù)。另一種與之對立的觀點(diǎn)認(rèn)為小區(qū)停車位應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共有，所有業(yè)主完成了對小區(qū)房屋及土地的使用權(quán)，作為附著在土地上的停車位也應(yīng)當(dāng)包括在內(nèi)，這一說法有利于保護(hù)業(yè)主的權(quán)利，但是也存在著弊端，對于開發(fā)商來說可能不會(huì)積極的建設(shè)停車位，同時(shí)業(yè)主共有也會(huì)影響停車位的流通和使用。

二、我國立法對小區(qū)停車位的規(guī)定及存在的問題

1.《物權(quán)法》等對小區(qū)停車位歸屬的規(guī)定

《物權(quán)法》出臺(tái)時(shí)就對小區(qū)停車位問題進(jìn)行了規(guī)定，之后的司法解釋中也有關(guān)于小區(qū)停車位歸屬的規(guī)定，《物權(quán)法》第七十四條在歸屬上分不同情況作出了不同的權(quán)屬確定：首先確定了要滿足業(yè)主需要，其次規(guī)定了出租、出售、附贈(zèng)等約定方式，最后對占用小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有道路或其他場地停放汽車的歸業(yè)主共有。從目前的立法上來看對小區(qū)停車位的權(quán)屬按照不同情況進(jìn)行了規(guī)定，具有重要的進(jìn)步意義，但仍然存在著不足。

2.我國立法中關(guān)于小區(qū)停車位歸屬存在的問題

（1）物權(quán)法對小區(qū)替停車位的權(quán)屬規(guī)定首先就規(guī)定了應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要，這體現(xiàn)了對業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，但是“滿足業(yè)主需要”應(yīng)達(dá)到何種程度，如何衡量和操作卻沒有相關(guān)的依據(jù)，立法規(guī)定籠統(tǒng)。尤其是當(dāng)前各地小區(qū)都呈現(xiàn)出對停車位的需求量大的局面，可謂是供不應(yīng)求，因此已經(jīng)不是首先的問題了。

（2）缺乏約定情形考慮。上文提到物權(quán)法規(guī)定小區(qū)停車位可以通過約定形式確定歸屬，但是對于可能出現(xiàn)的約定不明情形立法中并沒有涉及，而現(xiàn)實(shí)是沒有約定或者約定不明的情況十分普遍，尤其是當(dāng)前開放商享有合同內(nèi)容上的主動(dòng)權(quán)，很多業(yè)主都是沒有看明條款的情況下就簽訂了合同，這種對業(yè)主不利約定如何處理立法中也沒有規(guī)定。

（3）其他場地規(guī)定不明確。物權(quán)法中明確了占用業(yè)主共有道路或其他場地停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，但是對于其他場地并沒有進(jìn)行明確也沒有相關(guān)司法解釋，雖然學(xué)術(shù)界對其他場地進(jìn)行了不同觀點(diǎn)的解釋，但由于觀點(diǎn)各異，同時(shí)也不具有立法效力，使得實(shí)踐中這一問題十分棘手。

三、完善小區(qū)停車位法律歸屬的建議

1.完善業(yè)主優(yōu)先權(quán)的規(guī)定

立法對小區(qū)停車位的權(quán)屬規(guī)定中最先想到的就是“首先要滿足業(yè)主的需要”，但是如何做到首先，業(yè)主“需要”又是多大程度的需要，有無時(shí)間限制都沒有明確。筆者認(rèn)為首先滿足業(yè)主需要實(shí)際上是一種優(yōu)先權(quán)，是小區(qū)業(yè)主對車位的優(yōu)先購買和使用權(quán)利，但是在優(yōu)先購買和優(yōu)先使用問題上還需要進(jìn)一步完善，尤其是優(yōu)先使用，要明確相關(guān)的準(zhǔn)則，確定優(yōu)先使用的期限、范圍等。

2.明確約定不明情形處理

在小區(qū)停車位的權(quán)屬問題上，約定權(quán)屬的情況越來越多，法律也允許進(jìn)行約定，但是實(shí)踐中存在著沒有約定的情形，也存在著更多約定不明的情形，例如對于小區(qū)內(nèi)開發(fā)商與業(yè)主沒有約定權(quán)屬的停車位，應(yīng)當(dāng)按照有利于業(yè)主權(quán)益的原則推定為業(yè)主所有，因?yàn)闃I(yè)主作為合同一方處于弱勢地位，對于開發(fā)商提供的格式合同條款應(yīng)當(dāng)按照不利于制定一方的原則進(jìn)行解釋也是符合立法精神和要義的。

3.細(xì)化不同類型小區(qū)停車位的歸屬

從目前物權(quán)法及司法解釋的規(guī)定來看實(shí)際上也是想對不同類型的停車位進(jìn)行不同的權(quán)屬規(guī)定，只是過于籠統(tǒng)，尤其是在法律條文中對其他場地沒有進(jìn)行解釋說明，影響了法律的適用。立法中應(yīng)當(dāng)將小區(qū)停車位進(jìn)行細(xì)化，詳細(xì)區(qū)分不同類型的停車位或者占用不同場地的停車位，并確定其歸屬，寶庫對業(yè)主共有的停車位應(yīng)當(dāng)在確定歸屬的同時(shí)指出如何使用，對于開發(fā)商在地下或者首層架空建設(shè)的停車位也要確定開發(fā)商的權(quán)利，因?yàn)殚_發(fā)商付出了高昂的成本。

越來越多住進(jìn)樓房的家庭擁有私家車，有的甚至擁有多輛，這樣在小區(qū)內(nèi)的停車位問題就越來越引人關(guān)注，通過立法來確定權(quán)屬是十分必要的。同時(shí)筆者認(rèn)為還應(yīng)當(dāng)積極的發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的功能，在停車位問題上積極的幫助業(yè)主維權(quán)，還要探索對小區(qū)停車位進(jìn)行登記的制度建設(shè)，從根本上解決小區(qū)停車位的權(quán)屬爭議問題。

四、結(jié)語

當(dāng)前與人們生活水平逐漸提高，最突出的表現(xiàn)就是住房水平提高，家庭及個(gè)人汽車的擁有，這也代表著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的進(jìn)步。本文從法律視角對小區(qū)停車位歸屬問題進(jìn)行了探討，理論上、立法上說法和規(guī)定展開了探討，也指出了完善相關(guān)立法的建議，希望有關(guān)學(xué)者和立法繼續(xù)關(guān)注這一問題并進(jìn)行研究，促進(jìn)立法的不斷完善。

[1]王志豪．小區(qū)停車位及車庫歸屬法律問題研究[J]．法制博覽，2017(03):269．

[2]宋寧．論小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬[J]．湖南社會(huì)科學(xué)，2014(A01):188-190．

叢珊（1981.3～），籍貫遼寧東港，單位東莞理工學(xué)院城市學(xué)院。