房產(chǎn)中介公司應(yīng)對(duì)“跳單”行為的法律思考*

劉冬妹南京審計(jì)大學(xué)法學(xué)院，江蘇 南京 211815

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房產(chǎn)中介公司應(yīng)對(duì)“跳單”行為的法律思考*

劉冬妹南京審計(jì)大學(xué)法學(xué)院，江蘇 南京 211815

二手房產(chǎn)交易市場(chǎng)上，房屋求購(gòu)者為了尋找合適自己的房屋進(jìn)行交易，常常會(huì)跳過(guò)已與自己簽約的中介公司，轉(zhuǎn)而同其他標(biāo)價(jià)更低的中介公司達(dá)成交易。房產(chǎn)中介公司如何應(yīng)對(duì)？本文從中介服務(wù)調(diào)研出發(fā)，發(fā)現(xiàn)委托人“跳單”的原因，從立法、行業(yè)規(guī)范和中介公司自身出發(fā)，為中介公司防范跳單提出建議。

“跳單”；調(diào)研分析；立法建議

一、房產(chǎn)中介公司滿意度調(diào)研

2016年下半年，國(guó)家出臺(tái)新的經(jīng)濟(jì)政策，南京、蘇州、合肥等城市房?jī)r(jià)一路飆升，房產(chǎn)市場(chǎng)又掀起一輪熱潮。本課題小組立足于房產(chǎn)市場(chǎng)火熱的現(xiàn)狀，針對(duì)房產(chǎn)中介公司的居間服務(wù)活動(dòng)，多次進(jìn)行了房產(chǎn)中介滿意度調(diào)研。7月份，在南京鎮(zhèn)江淮北等兩省三城市對(duì)市民進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。10月份，根據(jù)住建部等七部委出臺(tái)的新規(guī)，本課題小組制作網(wǎng)絡(luò)調(diào)查問(wèn)卷，在線上進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，受訪者覆蓋各年齡層，通過(guò)第二次調(diào)研我們獲取了更加豐富的信息。

我們重點(diǎn)對(duì)以下問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查：買房人對(duì)中介的態(tài)度方面：①如果您不選擇中介，最可能的原因是什么？51.65%的受訪者選擇了中介費(fèi)太高這個(gè)選項(xiàng)。②您更傾向于選擇什么樣的房產(chǎn)中介？79%的受訪者表示會(huì)選擇口碑好知名度高的房產(chǎn)中介。③為什么在購(gòu)房時(shí)選擇房產(chǎn)中介來(lái)為自己服務(wù)？60%的受訪者認(rèn)為房產(chǎn)中介服務(wù)為自己省去很多時(shí)間，比較便利。房產(chǎn)中介掌握著非常多的房源信息，可以為購(gòu)房者提供專業(yè)的中介服務(wù)。買房人“跳單”誘因方面：④如果您無(wú)意中得到了房主人的信息，您會(huì)怎么做？50%的受訪者選擇主動(dòng)與房主人商量買房事宜，同中介切斷聯(lián)系。⑤如果您選擇房產(chǎn)中介，您更看重哪些因素？42.28%的人選擇中介交易比較安全風(fēng)險(xiǎn)小這一選項(xiàng)。⑥2016年10月住建部等七部委聯(lián)合出臺(tái)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理的新規(guī)定，您對(duì)于中介的態(tài)度如何？持謹(jǐn)慎態(tài)度的受訪者占到了44.95%。而在針對(duì)選擇房產(chǎn)中介的標(biāo)準(zhǔn)如何的問(wèn)題上，中介費(fèi)太高成為買房人首先排除的標(biāo)準(zhǔn)。⑦南京主城的二手房交易將全面實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)簽約，您買房時(shí)會(huì)選擇自己線上簽約還是委托房產(chǎn)中介？38.53%的受訪者選擇自己簽約，因?yàn)榭梢怨?jié)省傭金由此可見(jiàn)，傭金費(fèi)的高低成為日后居間合同達(dá)成的重要隱患。

調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)如下問(wèn)題：

(一)買房人對(duì)中介持謹(jǐn)慎態(tài)度，對(duì)中介不足夠信任。問(wèn)題：住建部公布了一批各地違規(guī)失信的中介機(jī)構(gòu)的名單，您還會(huì)繼續(xù)信任房產(chǎn)中介服務(wù)嗎？30.28%的人選擇不信任。問(wèn)題：2016年10月住建部等七部委聯(lián)合出臺(tái)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理的新規(guī)定，您對(duì)于中介的態(tài)度如何？持謹(jǐn)慎態(tài)度的受訪者占到了44.95%。

(二)居間人面臨巨大被“跳單”風(fēng)險(xiǎn)。比如：?jiǎn)柧碇嗅槍?duì)受訪者如果從中介處無(wú)意得到房主的信息，50.19%的受訪者表示會(huì)和房主私下聯(lián)系。若發(fā)現(xiàn)中介報(bào)價(jià)與房主的報(bào)價(jià)相差太多時(shí)，35.78%的人選擇跳過(guò)中介直接同房主協(xié)商。在居間中間費(fèi)方面，受訪者為不選擇中介最可能的原因是什么？51.65%的受訪者選擇了中介費(fèi)太高這個(gè)選項(xiàng)。高額的居間費(fèi)為委托人日后跳過(guò)居間人另立居間合同埋下隱患。

由此可見(jiàn)，居間人面臨著來(lái)自方方面面的“跳單”風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)利救濟(jì)無(wú)法可依。促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展，亟需改變這種現(xiàn)狀。

二、房產(chǎn)中介公司不受信任原因分析

(一)立法不健全

我國(guó)現(xiàn)行立法中對(duì)居間合同中“跳單”問(wèn)題的認(rèn)定不足，對(duì)“跳單”問(wèn)題的存在沒(méi)有清晰的認(rèn)識(shí)。居間合同作為《合同法》中十五個(gè)有名合同之一，構(gòu)建起居間合同的全部規(guī)則卻只用了四個(gè)條款，帶來(lái)一系列居間合同問(wèn)題的解決方式模糊不清的問(wèn)題。之后出臺(tái)的《房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理辦法》和在2016年10月住建部等七部委更是聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展意見(jiàn)》，對(duì)于居間人一方的權(quán)利又加限制。

可以說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行立法放任了委托人對(duì)房產(chǎn)中介公司先入為主的惡人形象，對(duì)解決“跳單”問(wèn)題，并無(wú)益處。面對(duì)頻仍的“跳單”問(wèn)題，急需出臺(tái)具有針對(duì)性的舉措，明確居間人與委托人的權(quán)利與義務(wù)，在保護(hù)買方合法的購(gòu)房選擇權(quán)的同時(shí)，也要維護(hù)居間人的合理訴求，以推動(dòng)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

(二)房產(chǎn)中介公司服務(wù)不到位

房產(chǎn)中介行業(yè)本身存在一些缺陷，在向委托人提供服務(wù)時(shí)有所保留，難以獲得客戶的百分之百信任，客戶自身也出于安全感考量對(duì)中介這也是”跳單”產(chǎn)生的根源之一。面對(duì)房產(chǎn)中介公司的巨大信息優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，委托人相對(duì)處于弱勢(shì)地位，由此更傾向于保護(hù)自身權(quán)益，但凡獲得有用的房源信息，便會(huì)盡可能避免費(fèi)用支出，在這種心理驅(qū)使下，“跳單”情況頻頻發(fā)生。這樣的不信任如何讓改善，房產(chǎn)中介公司進(jìn)行居間活動(dòng)時(shí)應(yīng)改善服務(wù)態(tài)度，具體操作時(shí)遵守法律規(guī)定，努力做到尊重委托人的合法權(quán)益與保護(hù)自身合法權(quán)益的平衡。

(三)房產(chǎn)中介行業(yè)混亂

房產(chǎn)中介不受信任主要因?yàn)榉慨a(chǎn)中介行業(yè)整體混亂，具體說(shuō)來(lái)就是中介服務(wù)不規(guī)范，行業(yè)制度不完整，中介人員服務(wù)水平低由于居間人員自身的職業(yè)水準(zhǔn)不足而導(dǎo)致的與委托人產(chǎn)生矛盾也是屢見(jiàn)不鮮等等因素綜合作用的結(jié)果。這些問(wèn)題的存在也為“跳單”行為埋下引線。由此可見(jiàn)，房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為中介行業(yè)提出了更高的要求，中介行業(yè)應(yīng)盡快提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，盡快制定行業(yè)規(guī)范。對(duì)中介人員的管理監(jiān)督缺位現(xiàn)狀盡快改善。

三、房產(chǎn)中介公司防范“跳單”的建議

(一)立法建議與制度建設(shè)

目前在我國(guó)，完善的居間合同法律規(guī)范體系尚未建立。在我國(guó)《合同法》中僅有少量條款對(duì)居間合同問(wèn)題加以規(guī)制，且缺乏可操作性。《房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理辦法》以及近日由住建部等七部門聯(lián)合印發(fā)的《意見(jiàn)》對(duì)房屋買賣居間行為所做規(guī)定，效力位階較低，適用范圍有限且力度較弱。因此提出如下建議：

1.以法律的形式明確“跳單”條款和“跳單”行為的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

在實(shí)踐中，房產(chǎn)中介公司有多少，禁止“跳單”條款的具體名稱與規(guī)定內(nèi)容就有多少，在行業(yè)內(nèi)尚未形成規(guī)范化的房屋買賣居間合同法定范式。建議有關(guān)部門的加強(qiáng)審查監(jiān)督義務(wù)，在必要條件下以制定統(tǒng)一的居間合同范本的方式，規(guī)范居間合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。針對(duì)“跳單”行為的司法認(rèn)定，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合實(shí)際盡快出臺(tái)統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。

2.增加委托人一方的信息披露義務(wù)與責(zé)任承擔(dān)義務(wù)

目前，我國(guó)《合同法》的規(guī)定只是對(duì)居間人一方提出的：居間人提供服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)如實(shí)告委托人相關(guān)信息，履行信息披露義務(wù)，而且在違反義務(wù)時(shí)的還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但是，委托人一方，作為房屋買賣居間合同中另一方當(dāng)事人，我們的法律并對(duì)其應(yīng)當(dāng)履行的相關(guān)義務(wù)所做出的規(guī)定還是一片空白。這樣的具有明顯傾斜性的保護(hù)委托人的立法現(xiàn)狀，是實(shí)踐中引發(fā)矛盾糾紛的一大誘因。因此，在制度建設(shè)和立法設(shè)計(jì)上，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮各方當(dāng)事主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不可片面，更不可以偏概全，應(yīng)當(dāng)以堅(jiān)持平等原則為基礎(chǔ)，不偏不倚，在訂立合同時(shí)將有關(guān)的信息如實(shí)告知對(duì)方的信息披露義務(wù)這一方面，違反該義務(wù)時(shí)向居間人承擔(dān)的違約責(zé)任這一方面甚至損害賠償責(zé)任等方面進(jìn)行明確——這些委托人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)。我們的法律的設(shè)置強(qiáng)調(diào)利益平衡、權(quán)利義務(wù)相相平衡，不枉不縱，法律代表著公平，這樣的制度設(shè)計(jì)才是公平的表現(xiàn)。

3.完善居間報(bào)酬立法與居間人的權(quán)利救濟(jì)

居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)是居間人為合同締結(jié)所付出勞動(dòng)的結(jié)果報(bào)酬，要與居間義務(wù)的實(shí)際履行情況結(jié)合起來(lái)。因?yàn)楫?dāng)前法律對(duì)于“促成”的規(guī)定過(guò)于原則化，在實(shí)踐中不可避免的出現(xiàn)了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一的情況，因此有必要通過(guò)立法或司法解釋對(duì)居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的原因性認(rèn)與行使條件定標(biāo)準(zhǔn)作出詳細(xì)界定。支持居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，與此同時(shí)也應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人設(shè)置一定程度的經(jīng)濟(jì)制裁或警告的懲罰性措施。例如對(duì)“跳單”行為人加收遲延履行利息或?qū)ⅰ疤鴨巍毙袨榧{入委托人的個(gè)人誠(chéng)信記錄等。

(二)房產(chǎn)中介公司促進(jìn)服務(wù)行為規(guī)范化

1.房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則

誠(chéng)實(shí)信用原則作為民法的基本原則和很多單行法律中的“帝王條款”，對(duì)契約至關(guān)重要。從合同本質(zhì)上來(lái)講，居間合同是一種服務(wù)合同，這要求作為居間人的房產(chǎn)中介公司要切實(shí)履行與委托人簽訂的居間合同中約定的義務(wù)，兢兢業(yè)業(yè)，忠于職守，以此契約精神為基礎(chǔ)，為委托人提供高水平高質(zhì)量的專業(yè)居間服務(wù)，一方面可以提升本公司服務(wù)水平行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面，獲得居間人的信任，更利于交易達(dá)成，有口皆碑。

另外，房產(chǎn)中介公司要時(shí)刻更新公司服務(wù)理念，提升服務(wù)水平，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)留住客戶，吸引客戶。委托人作為正常的市場(chǎng)交易主體，在“貨比三家”和交易自由思想的驅(qū)使之下，極其容易對(duì)房產(chǎn)中介公司產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，誠(chéng)實(shí)守信原則是相互的，委托人也應(yīng)當(dāng)遵守。委托不可為了一己之私，背信棄義，利用這一房產(chǎn)中介公司居間人提供的信息和服務(wù)明修棧道暗度陳倉(cāng)，私下聯(lián)系第三方中介，與第三方達(dá)成交易，這無(wú)疑會(huì)使房地產(chǎn)法律秩序陷入混亂，社會(huì)誠(chéng)信水平下降，貽害無(wú)窮。

2.房產(chǎn)中介公司增強(qiáng)證據(jù)意識(shí)

“跳單”行為在居間合同中屢見(jiàn)不鮮，任何居間人都難以確保可以完全規(guī)避委托人“跳單”的風(fēng)險(xiǎn)。但是，面對(duì)委托人的“跳單”，法律并不能夠百分之百將其“跳單”行為定義為“跳單”違約。因此，房產(chǎn)中介公司要提高法律意識(shí)，增強(qiáng)證據(jù)意識(shí)，了解并學(xué)習(xí)我國(guó)民事訴訟法中的證據(jù)規(guī)則，如誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的證據(jù)規(guī)則，時(shí)刻保存與委托人簽訂的協(xié)議與文書。做好公司的法務(wù)工作。

居間人收集的證據(jù)不應(yīng)僅僅限于居間人自己忠實(shí)履行義務(wù)方面的證據(jù)，在應(yīng)對(duì)委托人方面，要警惕的關(guān)注委托人他名下所有房產(chǎn)的法律狀態(tài)，什么時(shí)候多了一套房。一旦發(fā)現(xiàn)有變，居間人及時(shí)出手，了解情況，在第一時(shí)間內(nèi)維護(hù)自身合法權(quán)益。

3.房產(chǎn)中介公司要確保合同簽訂的規(guī)范性

作為居間人的房產(chǎn)中介公司與委托人進(jìn)行購(gòu)房中介的協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)委托人對(duì)房源信息認(rèn)識(shí)的真實(shí)狀態(tài)，確認(rèn)委托人沒(méi)有通過(guò)其他渠道或則方式知曉過(guò)房源等相關(guān)的信息。居間人還應(yīng)及時(shí)保存自己履行義務(wù)的證據(jù)，確保自己提供的中介服務(wù)有相對(duì)應(yīng)的合理回報(bào)，并將此內(nèi)容以條款的形式列入?yún)f(xié)議中生效。

(三)推進(jìn)中介行業(yè)規(guī)范與配套制度構(gòu)建

1.以獨(dú)家委托為基石，建立房產(chǎn)信息共享機(jī)制可以利用當(dāng)下日漸完備的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，在其基礎(chǔ)上建立房產(chǎn)信息共享的機(jī)制。這種方式借鑒美國(guó)多重上市服務(wù)系統(tǒng)(MLS)建立網(wǎng)上房產(chǎn)平臺(tái)。這很大程度上減輕了居間人對(duì)房源信息的收集與匹配的工作負(fù)擔(dān)，也在一定程度上將原因性證明流程簡(jiǎn)化，有助于實(shí)現(xiàn)房屋買賣居間合同中的多方共贏，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的持續(xù)健康發(fā)展。

2.對(duì)中介機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人員的居間行為進(jìn)行規(guī)范。房屋中介機(jī)構(gòu)作為牽線搭橋的媒人，在居間活動(dòng)中起到溝通買賣雙方的重要作用，其提供的居間服務(wù)對(duì)房屋買賣合同的最終締結(jié)起著至關(guān)重要的作用，因此進(jìn)一步規(guī)范中介機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人員的居間行為十分有必要。建議完善備案制度與名單公示制度，并且不能放松房產(chǎn)中介的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)要積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，促使其自律，自我約束，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的工作內(nèi)容和業(yè)務(wù)流程進(jìn)行規(guī)范化的監(jiān)督與管理。在獨(dú)家委托的情況下，改變中介公司雙方收費(fèi)的方式，通過(guò)單方收費(fèi)，降低買賣雙方串通“跳單”的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

作為提供房屋買賣居間服務(wù)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，其服務(wù)質(zhì)量很大程度上影響了客戶的達(dá)成交易的可能性。二手房市場(chǎng)繁榮，因此產(chǎn)生的對(duì)經(jīng)紀(jì)人員的巨大需求量與職業(yè)門檻過(guò)低的現(xiàn)狀，使得從業(yè)人員素質(zhì)難以保障。為減少委托人因服務(wù)水平差而另選他家質(zhì)優(yōu)價(jià)廉居間服務(wù)而“跳單”的情形，有必要切實(shí)提高中介從業(yè)人員的道德素養(yǎng)與服務(wù)水平。同樣，借鑒美國(guó)的制度，建議參考美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“持牌考證制度”，實(shí)行考試執(zhí)照制度提高準(zhǔn)入門檻。七部門《意見(jiàn)》對(duì)此問(wèn)題雖有提及，但僅是“鼓勵(lì)”參加考試，可以把這項(xiàng)“鼓勵(lì)”落到實(shí)處。

(四)征信體系建設(shè)

無(wú)論是居間人還是委托人，都應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，但是，這僅僅依靠自律是很難做到的。

房產(chǎn)交易中出現(xiàn)的“跳單”行為其本質(zhì)就是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違背，誠(chéng)實(shí)信用原則作為民法的基本原則以及多部部門法中的“帝王條款”有著極高的法律地位，誠(chéng)實(shí)守信原則對(duì)于社會(huì)主義市經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是各項(xiàng)交易達(dá)成的基礎(chǔ)。人而無(wú)信不知其可也。無(wú)誠(chéng)信，寸步難行。大力推進(jìn)信用體系建設(shè)。首先要對(duì)極有可能背信的委托人進(jìn)行普法教育，告知其“跳單”行為的危害與其可能會(huì)承擔(dān)的責(zé)任。政府牽頭建立失信懲戒制度與守信激勵(lì)制度，對(duì)嚴(yán)重的不誠(chéng)信行為可以納入個(gè)人誠(chéng)信檔案。建立起地區(qū)性乃至全國(guó)性的房地產(chǎn)中介服務(wù)平臺(tái)，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)理念加強(qiáng)行業(yè)信用體系監(jiān)管，促進(jìn)二手房市場(chǎng)健康發(fā)展。

[1]彭科科.淺談房產(chǎn)中介公司應(yīng)對(duì)“跳單”的法律風(fēng)險(xiǎn)防范——上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶德華居間合同糾紛案分析[J].法制與經(jīng)濟(jì)，2013(348).

[2]曾莉俠.居間合同“跳單”行為的法律分析[J].法制博覽，2016.11(上).

[3]曹玉琪.存量房時(shí)代房屋買賣居間合同“跳單”問(wèn)題研究[J].綏化學(xué)院學(xué)報(bào)，2017(3).

*2016年教育部高等教育司國(guó)家級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，居間合同糾紛的跳單問(wèn)題研究(編號(hào)：201611287017Z)。

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A

2095-4379-(2017)20-0037-03

劉冬妹(1993-)，女，安徽淮北人，就讀于南京審計(jì)大學(xué)法學(xué)院，研究方向：法務(wù)會(huì)計(jì)。