房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中購房者取回權(quán)相關(guān)問題探究

付雅潔

華東政法大學(xué)，上海 200042

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房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中購房者取回權(quán)相關(guān)問題探究

付雅潔

華東政法大學(xué)，上海 200042

在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，購房者已經(jīng)取得房屋所有權(quán)但房屋仍為管理人占有的，或者購房者已經(jīng)履行完畢房屋買賣合同的付款義務(wù)的，享有取回房屋的權(quán)利。在債務(wù)人和購房者均未履行完畢合同主要義務(wù)，包括未交付房屋或未辦理產(chǎn)權(quán)登記，且購房者未付清全部購房款的，管理人有權(quán)選擇是否繼續(xù)履行合同，但應(yīng)綜合考慮各種因素謹(jǐn)慎行使解除權(quán)。特殊情況下，消費(fèi)購房者享有取回房屋的權(quán)利。購房者取回權(quán)還應(yīng)優(yōu)先于工程價(jià)款優(yōu)先受償。

購房者取回權(quán)；破產(chǎn)解除權(quán)

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，購房者、建設(shè)公司、抵押權(quán)人、債權(quán)人等各相關(guān)方為維護(hù)自身利益最大化，所提出的利益訴求必將會(huì)存在沖突，管理人須妥善協(xié)調(diào)均衡各方利益。其中，與民生有重大關(guān)切的就是購房者在破產(chǎn)案件中的取回權(quán)問題，本文將探究房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中的購房者取回權(quán)相關(guān)問題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是消費(fèi)市場(chǎng)和金融衍生品市場(chǎng)交織的特殊市場(chǎng)①，通常情況下，除房地產(chǎn)企業(yè)自有資金外，還有銀行貸款、期房預(yù)售定金和首付款、按揭貸款、施工企業(yè)的工程墊款等融資途徑。其中，設(shè)立土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押和預(yù)售房屋等是房地產(chǎn)企業(yè)的主融資途徑。近年來，因房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在全國范圍內(nèi)涌現(xiàn)。后又因國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)多遭遇資金鏈斷裂風(fēng)波，而陷入經(jīng)營困境，出現(xiàn)多種經(jīng)濟(jì)糾紛；這些糾紛波及到籌建、在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目查封、資金凍結(jié)等使房地產(chǎn)企業(yè)遭遇雪上加霜、資不抵債的經(jīng)營困境，以至于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件不斷地出現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件常涉及到各利益相關(guān)方，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，是破產(chǎn)法實(shí)踐領(lǐng)域的重大疑難案件；也因住房與民生問題關(guān)系密切，妥善保障購房者在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中的合法權(quán)益，成為此類案件的工作重心之一。

一、取回權(quán)概述

在破產(chǎn)法理論中，學(xué)者將取回權(quán)劃分為一般取回權(quán)和特別取回權(quán)兩種類型。一般取回權(quán)指在管理人管理的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)含有他人財(cái)產(chǎn)的，該財(cái)產(chǎn)權(quán)利人享有不依破產(chǎn)程序，向管理人請(qǐng)求取回該財(cái)產(chǎn)的權(quán)利；而特別取回權(quán)又可以進(jìn)一步細(xì)分為三種類型，即出賣人取回權(quán)、行紀(jì)人取回權(quán)和代償取回權(quán)②。本文探討的購房者的取回權(quán)屬于一般取回權(quán)范疇，具體來說，購房者的取回權(quán)是指在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，在管理人管理的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)中，有不屬于債務(wù)人而屬于購房者的財(cái)產(chǎn)，則該財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人即購房者可以不依破產(chǎn)程序而取回其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。

我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第38條③對(duì)一般取回權(quán)做出了規(guī)定，取回權(quán)制度是在特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利人與債務(wù)人、全體債權(quán)人之間發(fā)揮利益平衡作用并傾向于保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)利人的制度。從實(shí)體角度而言，“這種制度安排的依據(jù)，首先在于遵守‘不得以別人的財(cái)產(chǎn)清償自己的債務(wù)’這一公平原則；其次是因?yàn)樗袡?quán)和他物權(quán)制度是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最基本的法律秩序之一；破壞這一基本秩序會(huì)破壞人們對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序最基本的預(yù)期，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行”④。從程序角度而言，取回權(quán)制度是為了糾正管理人管理的財(cái)產(chǎn)與債務(wù)人財(cái)產(chǎn)范圍之間的不一致現(xiàn)象而設(shè)立的制度⑤。破產(chǎn)程序是對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的概括執(zhí)行程序，管理人在接管債務(wù)人財(cái)產(chǎn)之前，并未對(duì)財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行查明，為防止非債務(wù)人財(cái)產(chǎn)被劃入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍，財(cái)產(chǎn)取回制度應(yīng)運(yùn)而生。

取回權(quán)是針對(duì)特定物行使的優(yōu)先權(quán)利，取回權(quán)的基礎(chǔ)權(quán)利為物權(quán)，尤其是所有權(quán)，但也不排除依債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生取回權(quán)的情況。所以物權(quán)變動(dòng)并非認(rèn)定取回權(quán)是否成立的唯一標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而有觀點(diǎn)認(rèn)為將不動(dòng)產(chǎn)登記作為認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)取回權(quán)成立與否的標(biāo)準(zhǔn)也是不可取的，而應(yīng)通過探究基礎(chǔ)民事法律關(guān)系進(jìn)行判斷⑥。取回權(quán)形成于破產(chǎn)案件受理后，但取回權(quán)的行使并不受制于破產(chǎn)程序，權(quán)利人既不需要依破產(chǎn)程序向管理人進(jìn)行申報(bào)，也無需等待分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。然而，權(quán)利人行使取回權(quán)也受到限制；第一，取回權(quán)應(yīng)依法在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)行使，否則權(quán)利人需承擔(dān)因遲延行使權(quán)利而產(chǎn)生的費(fèi)用；第二，必須向管理人行使取回權(quán)；第三，若取回權(quán)人需履行對(duì)待給付義務(wù)的，在行使取回權(quán)時(shí)應(yīng)向管理人履行。

二、購房者取回權(quán)

房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售許可證、銷售許可證等相關(guān)證照之后，可出售期房或者現(xiàn)房，與購房者建立房屋買賣合同關(guān)系。購房者支付購房定金或者房屋價(jià)款，房地產(chǎn)企業(yè)在某個(gè)確定時(shí)間段向購房者交付房屋，并辦理產(chǎn)權(quán)登記。若房地產(chǎn)企業(yè)正常持續(xù)經(jīng)營，依約向購房者交付房屋，房屋買賣合同得以正常履行；但是若房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂、無力清償債務(wù)等問題時(shí)，則可能會(huì)導(dǎo)致工程無法繼續(xù)施工、項(xiàng)目無法竣工驗(yàn)收，甚至無法向購房者實(shí)際交付房屋。在房地產(chǎn)企業(yè)因資不抵債進(jìn)入破產(chǎn)程序后，購房者將會(huì)面臨主張取回房產(chǎn)，還是主張返還購房款的選擇。由于房屋買賣合同的履行情況多樣，下文將按不同情況進(jìn)行具體分析。

購房人為房屋不動(dòng)產(chǎn)登記的所有權(quán)人，但房屋仍為管理人占有管理的情況下，權(quán)利人可以向管理人行使取回權(quán)，取回房屋。此處應(yīng)明確的是，購房者為房屋不動(dòng)產(chǎn)登記記載的所有權(quán)人，但在另外兩種登記情況下，購房者是否享有取回權(quán)應(yīng)進(jìn)行具體分析：

房屋預(yù)售登記備案又稱“網(wǎng)簽”，是不具有物權(quán)公示意義的行政登記行為。該制度的價(jià)值在于通過對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行登記，以保護(hù)市場(chǎng)交易安全、保障商品房買賣合同目的順利實(shí)現(xiàn)。從本質(zhì)上說，預(yù)售登記屬于行政管理范疇，預(yù)售登記行為不具有物權(quán)公示的效力，對(duì)購房者是否享有取回權(quán)的認(rèn)定不產(chǎn)生影響。房屋買賣合同當(dāng)事人為保障將來請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，購房者的請(qǐng)求權(quán)便具有了對(duì)抗第三人的效力；預(yù)告登記使合同記載的債權(quán)具有了物權(quán)性質(zhì)，是典型的債權(quán)物權(quán)化體現(xiàn)，但預(yù)告登記的權(quán)利人并未取得房屋的所有權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，在滿足管理人行使解除權(quán)的前提下，若管理人決定行使解除權(quán)的，在房屋上設(shè)立的預(yù)告登記將因?yàn)榉课葙I賣合同解除而失效；若管理人決定繼續(xù)履行合同的，房屋買賣合同將繼續(xù)履行。在此情況下，無論房屋買賣合同解除與否，購房者都無法以已辦理預(yù)告登記為由行使取回權(quán)。

由于管理人的選擇將會(huì)直接影響到全體債權(quán)人的利益，有觀點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)僅從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化的角度斷然行使解除權(quán)。管理人應(yīng)綜合考量破產(chǎn)案件大局、房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值、購房者付款比例、房屋現(xiàn)狀、房屋買賣合同違約責(zé)任、債務(wù)人利益、債權(quán)人利益、投資人利益等各種因素。

上文提及的管理人行使解除權(quán)的條件，具體指在破產(chǎn)申請(qǐng)受理前房地產(chǎn)企業(yè)已與購房者建立房屋買賣合同，在破產(chǎn)申請(qǐng)受理后債務(wù)人未交付房屋或未辦理產(chǎn)權(quán)登記，且購房者未付清全部購房款的情況。那么在不滿足管理人行使解除權(quán)的情況下，購房者的取回權(quán)又當(dāng)如何？

債務(wù)人已實(shí)際交付但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，購房者可向管理人請(qǐng)求辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。債務(wù)人已辦理產(chǎn)權(quán)登記，但房屋仍被管理人占有控制的，購房者可向管理人行使取回權(quán)，請(qǐng)求管理人返還占有的房屋。如購房者已經(jīng)全額付清了購房?jī)r(jià)款，購房者已經(jīng)履行完畢合同項(xiàng)下的主要義務(wù)時(shí)，管理人不可行使破產(chǎn)解除權(quán)；但購房者可以選擇向管理人請(qǐng)求履行房屋交付義務(wù)，并辦理過戶手續(xù)，以及其他由房屋買賣合同約定違約責(zé)任等；購房者也可向管理人請(qǐng)求返還購房款，以及其他由房屋買賣合同約定違約責(zé)任等。

三、購房者取回權(quán)與工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)

取回權(quán)是特定物上的優(yōu)先權(quán)利，但在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，還存在如工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)等優(yōu)先權(quán)利，在優(yōu)先權(quán)利存在沖突的情況下，應(yīng)當(dāng)如何排列權(quán)利順位呢？法律規(guī)定工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗已支付全部或者大部分購房款的消費(fèi)者買受人。工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)具有債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)的特殊效力。而消費(fèi)者買受人的購房請(qǐng)求權(quán)同樣為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的法律原則，兩者都不具有優(yōu)先于物權(quán)的法律效力。已全部支付購房款的購房者享有取回房屋的權(quán)利；在購房者未全部支付購房款的情況下，我國立法出于對(duì)弱勢(shì)群體權(quán)利的維護(hù)，在限定范圍內(nèi)給予購房者以優(yōu)先的權(quán)益。法律賦予已經(jīng)履行主要付款義務(wù)的自然人消費(fèi)者優(yōu)先取得房產(chǎn)的權(quán)利。此類購房者的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：已簽訂合法有效的買賣合同；以生活消費(fèi)為目的購買房屋且購房者名下無其他用于居住的房屋；已支付50%以上購房款⑦。在工程價(jià)款優(yōu)先受償成立的情況下，工程價(jià)款受償?shù)姆秶话ㄒ阎Ц度炕蛘叽蟛糠仲彿靠畹南M(fèi)者購買的特定房產(chǎn)。

四、結(jié)語

破產(chǎn)法及其理論旨在調(diào)整債權(quán)人和債務(wù)人之間利益分配。破產(chǎn)法通過直接調(diào)整的方式，保障債務(wù)關(guān)系在債務(wù)人喪失清償能力時(shí)的有序、公平實(shí)現(xiàn)，維護(hù)全體債權(quán)人和債務(wù)人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)利益與經(jīng)濟(jì)秩序。同時(shí)，還有利于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的優(yōu)化配置?？紤]到絕大部分購房者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中相對(duì)弱勢(shì)的交易地位，以及全面改善民生的需要，對(duì)購房者的立法保護(hù)也應(yīng)同樣得到重視。

[ 注 釋 ]

①丁海湖.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整若干司法實(shí)務(wù)問題探究[J].法律適用，2016(3).

②王欣新主編.破產(chǎn)法原理與案例教程[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2015.

③<破產(chǎn)企業(yè)法>第38條：人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人可以通過管理人取回.但是，本法另有規(guī)定的除外.

④丁文聯(lián).破產(chǎn)程序中從政策目標(biāo)與利益平衡[M].北京：法律出版社，2008.

⑤王欣新主編.破產(chǎn)法原理與案例教程[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2015.

⑥池偉宏.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中的權(quán)利順位再思考[J].法律適用，2016(3).

⑦王欣新，張思明.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的房屋產(chǎn)權(quán)界定與合同履行[J].人民司法，2016(7).

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2095-4379-(2017)09-0114-02

付雅潔，華東政法大學(xué)，國際法學(xué)專業(yè)碩士研究生。